TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [U] [I] [S] [F]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08460 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F4V
N° MINUTE :
6
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDERESSE
Madame [U] [I] [S] [F], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08460 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F4V
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 11 mai 2016, l' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [I] [S] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 488,62 euros.
Par acte de commissaire de justice du 8 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2829,23 euros arrêtée au 31 juillet 2023 au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [U] [I] [S] [F] le 9 août 2023.
Par assignation du 23 octobre 2023, l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [I] [S] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2593,42 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance.
À l'audience du 11 janvier 2024, l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 janvier 2024, s'élève désormais à 4054,15 euros. Il donne expressément son accord à l’octroi de délais de paiement, s’en rapportant sur le montant proposé par la locataire, et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [U] [I] [S] [F] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Elle expose avoir effectué le jour de l’audience un virement de 430,48 euros.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Dûment autorisé à l’audience, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a confirmé en cours de délibéré par courriel du 22 janvier 2024 le paiement par la locataire de la somme de 430,48 euros.
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer la somme principale de 2829,23 euros arrêtée au 31 juillet 2023 au titre de l'arriéré locatif reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 8 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 janvier 2024 échéance de janvier incluse, Madame [U] [I] [S] [F] lui devait la somme de 3756.35 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Madame [U] [I] [S] [F] a effectué le jour de l’audience un paiement de 430,48 euros, ce qui correspond à la reprise du versement intégral du loyer courant.
Madame [U] [I] [S] [F] sera en conséquence condamnée à titre provisoire à payer au bailleur la somme de 3325,87 euros arrêtée au 11 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2593,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Il ressort du diagnostic social et financier et des débats à l’audience les éléments suivants. Madame [U] [I] [S] [F] a trois enfants mineurs à charge. Elle perçoit un salaire de 1929.81 euros. Une demande de FSL est envisageable.
Au vu de ces éléments il y a lieu d’accorder à Madame [U] [I] [S] [F] des délais de paiement aux fins d’apurement de la dette locative à hauteur de 33 mensualités d’un montant de 100 euros minimum, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur les autres demandes
Madame [U] [I] [S] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mai 2016 entre l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [U] [I] [S] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 9 octobre 2023,
CONDAMNONS Madame [U] [I] [S] [F] à payer à l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 3325,87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2593,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ,
AUTORISONS Madame [U] [I] [S] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [U] [I] [S] [F],
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [I] [S] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [U] [I] [S] [F] sera condamnée à verser à l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNONS Madame [U] [I] [S] [F] aux dépens ;
DÉBOUTONS l'EPIC [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
