TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08311 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ES2
N° MINUTE :
3
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDERESSE
Madame [V] [L],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08311 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ES2
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 4 juin 2021, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 619,38 euros.
Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4909,22 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [V] [L] le 20 juillet 2023.
Par assignation du 23 octobre 2023, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, à titre provisoire :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6552,55 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif dû au mois de juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et des commandements de payer des 13 janvier 2022 et 19 juillet 2023.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné connaissance.
À l'audience du 11 janvier 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 janvier 2024, s'élève désormais à 6103,50 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, faisant néanmoins valoir que la proposition de la locataire est insuffisante, et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [V] [L] reconnait le principe et le montant de la dette qu’elle demande à pouvoir apurer par des mensualités de 50 euros. Elle sollicite en outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle assure que le versement intégral du loyer courant a repris depuis le mois de septembre 2023.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08311 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ES2
Motifs de la décision
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 19 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4909,22 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 20 septembre 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 janvier 2024, Madame [V] [L] lui devait la somme de 6103,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Madame [V] [L] admet ce montant. Elle sera en conséquence condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 sur la somme de 4909,22 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [V] [L] perçoit un salaire de 2243 euros et vit seule avec deux enfants mineurs. La dette de loyer est notamment liée à des difficultés financières résultant de la séparation conjugale ayant engendré des frais d’avocat, de l’augmentation importante du loyer, des frais de garde de ses enfants. Sa situation professionnelle est stable. Elle peut prétendre au FSL.
Le versement intégral du loyer courant a repris ainsi que cela ressort du décompte.
Au vu de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Madame [V] [L] des délais de paiement comme suit : 36 mensualités de 50 euros minimum, en plus du loyer courant, la dernière mensualité correspondant au solde de la dette.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera fixé à celui du loyer et des charges actuels.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Madame [V] [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, et du seul commandement de payer du 19 juillet 2023.
L’équité et la situation économique de Madame [V] [L] commandent en revanche de ne pas faire droit à la demande de REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, en l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS en conséquence, que le contrat conclu le 4 juin 2021 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], d’une part, et Madame [V] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 20 septembre 2023,
CONDAMNONS Madame [V] [L] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] la somme de 6103,50 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 sur la somme de 4909,22 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,
AUTORISONS Madame [V] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [V] [L],
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [V] [L] sera condamnée à verser à titre provisoire à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNONS Madame [V] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023 et celui de l'assignation du 23 octobre 2023 et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département,
DÉBOUTONS la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
