TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [H] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth MENARD
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05134 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ETA
N° MINUTE :
2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 mars 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 4]),
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDERESSE
Madame [H] [N], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 janvier 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 11 mars 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05134 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ETA
Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 17 février 2020, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 528,88 euros.
Par acte de commissaire de justice du 5 août 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2941,23 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 03 août 2022, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [H] [N] le 11 août 2022.
Par assignation du 25 mai 2023, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % sans préjudice des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2611,57 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 octobre 2023 à la suite de laquelle le juge des contentieux de la protection a par ordonnance du même jour ordonné une conciliation et enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice.
Ce dernier a fait parvenir au tribunal un constat du 15 novembre 2023 dont il ressort que le logement est en bon état et que le FSL a été accordé.
À l'audience du 11 janvier 2024, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 janvier 2024, s'élève désormais à 2745,70 euros. Il accepte la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
Bien que comparante en personne à l’audience du 25 octobre 2023, Madame [H] [N] n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Motifs de la décision
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 5 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2941,43 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2022.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 janvier 2024, Madame [H] [N] lui devait la somme de 2745,70 euros soustraction faite des frais de procédure.
Madame [H] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée, à titre provisoire, à payer cette somme à la bailleresse.
Il ressort du courrier du 24 octobre 2023 du service de l’insertion par le logement de la ville de [Localité 4] que le FSL prendra en charge la dette locative à hauteur de 3815,02 euros, somme devant être versée dans les trois mois selon les termes du constat du conciliateur de justice mais dont le versement effectif n’est pas confirmé à l’audience par le bailleur.
Au vu de ces éléments il y a lieu d’accorder à Madame [H] [N] des délais de paiement aux fins d’apurement de la dette locative à hauteur de 36 mensualités d’un montant de 76 euros minimum, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, dont le montant sera fixé à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du contrat de bail, sans majoration.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 octobre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’ EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Madame [H] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 août 2022 et celui de l'assignation du 25 mai 2023, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et la situation économique de Madame [H] [N] commandent en revanche de ne pas faire droit à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 17 février 2020 entre l’ EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Madame [H] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 6 octobre 2022,
CONDAMNONS Madame [H] [N] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2745,70 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 04 janvier 2004 ,
AUTORISONS Madame [H] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 76 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [H] [N],
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 octobre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Madame [H] [N] sera condamnée à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNONS Madame [H] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 août 2022 et celui de l'assignation du 25 mai 2023,
DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
