TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 08/03/2024
à : Monsieur [W] [X]
Copie exécutoire délivrée
le : 08/03/2024
à : Me Adrien VINEY
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/04054 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6YK
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 mars 2024
DEMANDERESSE
Syndicat Des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic la Société CABINET MASSON ET CIE - [Adresse 2]
représentée par Me Adrien VINEY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 février 2024
JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 11 avril 2024 puis avancé et prononcé par mise à disposition le 08 mars 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Florian PARISI, Greffier
Décision du 08 mars 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04054 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ6YK
EXPOSE DU LITIGE
M. [W] [X] est propriétaire du lot 7 de l’immeuble situé [Adresse 3] constitué d’un appartement représentant 20/1009 tantièmes.
Faute de paiement des charges de copropriété, malgré mises en demeure des 21 août 2020, 9 décembre 2020, 27 avril 2022, 26 juillet 2022,15 novembre 2022, 16 janvier 2023 et un commandement de payer du 22 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet MASSON ET CIE a fait assigner M. [W] [X], le 11 mai 2023, devant le juge du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 2 266,09 euros au titre des charges de copropriété appel du 2ème trimestre 2023 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- 295,50 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2 500 euros de dommages et intérêts,
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance et condamnation aux dépens.
A l'audience du 2 février 2024, après plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation tout en actualisant sa demande au titre des charges dues à la somme de 160,02 euros selon décompte produit et appel de fonds du 1er trimestre 2024 compris.
M. [W] [X], comparaissant en personne, a expliqué au tribunal qu’il avait acquis ce studio de 25 m² à crédit qu’il remboursait avec le fruit des loyers et qu’il s’acquittait annuellement du montant des charges qui sont faibles (100 euros par trimestre). Il s’était laissé surprendre par le montant élevé des travaux de reprise de structure et s’il reconnait être débiteur, il conteste les frais de relance dans la mesure où le syndic ne lui adresse pas ses courriers à l’adresse où il demeure, différente de celle du lieu objet de la présente décision, ainsi que les frais d’avocat. Il demande également à ne pas être condamné au paiement des autres sommes demandées par le syndicat des copropriétaires.
Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] réclame au dernier état du décompte produit la somme de 160,02 euros au titre des charges dues (1er trimestre 2024 inclus).
A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire M. [W] [X] concernant le lot 17, indiquant la répartition des tantièmes (20/1009),
- les appels de provisions pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2023 et celui du 1er janvier 2024,
- la régularisation des charges de copropriété pour l’année 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 177,64 euros repris à l’appel de fonds du 1er juillet 2022 et figurant au décompte actualisé versé à l’audience,
- l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur arrêté à la somme de 160, 02 euros qui ne comportent pas mention des frais récapitulés dans un décompte distinct,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 janvier 2021, 1er juin 2021, 15 septembre 2021 et 13 avril 2022 comportant approbation des comptes des exercices 2019, 2020 et 2021 et votant le budget prévisionnel 2020, 2021, 2022 et 2023 et votant les fonds de travaux ainsi que le renforcement de la passerelle financé par 3 appels de fonds en 2022,
- le contrat de syndic signé le 13 avril 2022.
En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 45,55 euros après déduction des sommes versées par M. [W] [X] et de l’appel de fonds du 1er janvier 2024 faute de communication du procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel 2024.
M. [W] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 45,55 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.
Les intérêts au taux légal courront à compter du commandement de payer en date du 22 novembre 2022 en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en l’absence de justification de l’expédition d’une mise en demeure préalable par courrier recommandé.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). ».
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 295,50 euros se décomposant comme suit :
- 40 euros de frais de 2ème relance du 26 juillet 2022,
- 5,50 euros de frais postaux en date du 27 juillet 2022,
- 100 euros de frais de 3ème relance du 15 novembre 2022,
- 150 euros de frais de mise en contentieux en date du 16 janvier 2023.
Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, doit être limitée au paiement des frais postaux, lesquels en l’espèce ne sont toutefois pas justifiés.
Par ailleurs, les frais de « mise en contentieux », relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété qui ne peut donner lieu à condamnation.
Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
En l'espèce, le défendeur a fait preuve de légèreté constitutive d’une faute en s’arrogeant le droit de s’acquitter annuellement des charges au risque de devoir verser une somme trop lourde pour ses revenus. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires. Toutefois compte tenu du montant des sommes en jeu et de l’octroi par le syndic à M. [W] [X] d’un échéancier pour payer les sommes dues, qu’il a suivi, le montant alloué sera ramené à plus juste proportion. M. [W] [X] sera en conséquence condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre des dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [W] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros .au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en dernier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,
CONDAMNE M. [W] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet MASSON ET CIE la somme de 45,55 euros au titre des charges de copropriété, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 novembre 2022 ;
CONDAMNE M. [W] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet MASSON ET CIE la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE M. [W] [X] aux dépens ;
CONDAMNE M. [W] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet MASSON ET CIE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.
Le greffier Le président
