| France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 07 mars 2024, 21/14952

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/14952
N° Portalis 352J-W-B7F-CVSX4

N° MINUTE :

Assignation du :
30 Novembre 2021

JUGEMENT
rendu le 07 Mars 2024
DEMANDEUR

Monsieur [O] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Pascale VITOUX LEPOUTRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0273

DÉFENDEURS

Société MS AMLIN, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Anne-isabelle TORTI du Cabinet FIDAL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN1702

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI, SA
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049
Décision du 07 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/14952 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSX4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
OlivierPERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [O] [T] est propriétaire occupant de deux appartements situés aux 3ème et 4ème étages de l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Depuis 2015, il s'est plaint d'infiltrations récurrentes dans son logement, ayant donné lieu à plusieurs déclarations de dégâts des eaux :
- le 31 août 2015 dans la cuisine,
- le 24 janvier 2014 dans la chambre et la salle de bain,
- le 27 mai 2016 dans le bureau et la cuisine,
- et le 15 octobre 2016, sans précision quant à la pièce endommagée.

A la suite d'une réunion d'expertise amiable contradictoire du 4 janvier 2017, un procès-verbal de constatations relatives à l'évaluation des dommages a été dressé par l'expert mandaté par la MATMUT, assureur de Monsieur [T], le 10 janvier 2017, faisant notamment état d'une fuite active en provenance du logement occupé au 5ème étage par Madame [X], dont le copropriétaire non occupant était alors Monsieur [R] [V].

Le 26 janvier 2017, la SARL ESAT 9, mandatée par le syndic de l'immeuble, le cabinet Jean Charpentier, a établi un rapport technique détaillé, concluant que les désordres provenait d'un défaut à la connexion entre l'évacuation des eaux usées de la cuisine de l'appartement de Monsieur [V] et de la colonne d'évacuation commune en façade, présentant un défaut d'étanchéité et de nombreuses fissures entre le 5ème étage et le 4ème étage.

Un rapport de visite en date du 25 mai 2018 de la SARL ADDA (Atelier David d'Angers, architectes) a par ailleurs constaté, dans la logement du 5ème étage, que :
- « les évacuations de l'évier et le raccordement dans le mur de façade vers la descente sont en plomb et sont vétustes », l'installation n'ayant pas été remplacée récemment, de sorte que la cause des dégâts des eaux n'a « pas été supprimée »,
- les joints de la descente EP pourraient fuir en cas de dégorgement, de sorte qu'il « serait conseillé de les remplacer »,
- il n'y a pas de trappe d'accès sous la baignoire, les réseaux ne semblant « pas avoir été remplacés ».

Monsieur [O] [T] a alors fait assigner en référé, notamment, Monsieur [R] [V] et le syndicat des coropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], par actes d'huissier des 31 janvier, 4 février, 13, 20, 21 et 22 mars 2019, afin notamment de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire.

La société MS AMLIN INSURANCE SE, en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], est intervenue volontairement à la procédure.

Selon ordonnance de référé du 14 mai 2019, Monsieur [B] [Z] a été désigné en qualité d'expert.

Le 3 juin 2019, l'appartement de Monsieur [V] a été vendu à la S.C.I. VARMY et Monsieur [V] est décédé le 28 juin 2020.

L'expert a déposé son rapport le 2 mars 2021, concluant à des désordres d'infiltration provenant de l'état général de la cuisine de l'appartement de Monsieur [V] (R+5) et de la descente des eaux pluviales en façade.

C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 26 et 30 novembre 2021, Monsieur [O] [T] a fait assigner au fond, en ouverture de rapport, la S.C.I. VARMY et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris en indemnisation des préjudices matériels et immatériels (préjudice de jouissance) et afin de voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de faire réaliser divers travaux préconisés dans le rapport d'expertise judiciaire (affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/14952).

Monsieur [T] a conclu un protocole d'accord transactionnel avec la S.C.I. VARMY le 17 décembre 2021, prévoyant le règlement d'une somme de 11.000 € à titre d'indemnité forfaitaire et le désistement d'instance de Monsieur [T].

Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 21 janvier 2022, Monsieur [O] [T] s'est désisté de l'instance engagée à l'égard de la société VARMY, ce désistement ayant été déclaré parfait selon ordonnance du juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris en date du 25 janvier 2022.

Par acte d'huissier du 23 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société MS AMLIN INSURANCE SE, recherchée en qualité d'assureur de l'immeuble (affaire enregistrée sous le numéro de RG 22/11793).

Les deux affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 22 novembre 2022, l'instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 21/14952.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2022, Monsieur [O] [T] demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil ;
Vu l’article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI à payer à M. [T] la somme de 1 967, 90 euros au titre de la reprise des désordres en provenance des parties communes ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI à payer à M. [T] la somme de 12.700 euros au titre du préjudice de jouissance des pièces sinistrées par les désordres en provenance des parties communes ;

ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI de procéder aux travaux préconisés par le rapport d’expertise judiciaire du 2 mars 2021, à savoir :

- Ravalement façade sur courette au droit de la cuisine de M. [V],
- Remplacement de la colonne d'EP de cette façade,
- Création d'une colonne EFS en cuivre dans les parties communes (abandon de celles en plomb),
- Remplacement de tous les tronçons de chutes EU/EV fuyardes,
- Réfection intégrale de la plomberie et de la cuisine de l'appartement de M. [V] (compris étanchéités sous carrelage SEL),
- Réfection intégrale de la couverture à l'aplomb de la cuisine de M. [V],
- Réfection des souches de cheminée et pose de capotes zinc sur tous les mitrons.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SA JEAN CHARPENTIER SOPAGI à payer à M. [T] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût des opérations d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu le rapport d’expertise en date du 2 mars 2021,
Vu l’ordonnance de référé du tribunal Judiciaire de PARIS en date du 14 mai 2019,
Vu l’ensemble des pièces versées aux débats, Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

A titre principal,

➢ DÉBOUTER Monsieur [O] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire,

➢ RÉDUIRE les demandes indemnitaires de Monsieur [O] [T] au titre de son préjudice matériel à de plus justes proportions, limitées à hauteur de la somme de 1.222,00 € HT mise à la charge du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

➢ RÉDUIRE les demandes indemnitaires de Monsieur [O] [T] au titre de son préjudice de jouissance à de plus justes proportions, limitées à hauteur de la somme de 792,00 € mise à la charge du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

➢ DÉBOUTER Monsieur [O] [T] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires du 68 avenue de la République d’avoir à procéder aux travaux préconisés par le rapport d’expertise judiciaire en date du 2 mars 2021 ;

En tout état de cause,

➢ CONDAMNER la société MS AMLIN à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de l’ensemble des condamnations financières qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Monsieur [T]

➢ CONDAMNER Monsieur [O] [T], et tout autre partie défaillante, d’avoir à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

➢ CONDAMNER Monsieur [O] [T] aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, la société MS AMLIN, recherchée en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil

• DIRE ET JUGER mal fondées les demandes diligentées à l’encontre de la compagnie AMLIN par le SDC du 68 avenue de la République

Par voie de conséquence

• Les ECARTER purement et simplement.

• CONDAMNER le SDC du 68 avenue de la République et Monsieur [T] à payer à la compagnie AMLIN la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• Les CONDAMNER aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 7 décembre 2023, a été mise en délibéré au 7 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [O] [T] :

Monsieur [O] [T] fait notamment valoir, sur les responsabilités, au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, que :
- les conclusions du rapport d'expertise sont sans équivoque quant à l'origine des désordres provenant en premier lieu de l'état général de la cuisine de l'appartement de M. [V], en deuxième lieu de la descente d'eaux de pluie vétuste et trop collée à la façade de l'immeuble, en troisième lieu de la présence d'une colonne d'eau froide sanitaire en plomb dégradée et en quatrième lieu de la présence de conduits de cheminées manifestement perméables,
- les infiltrations à l'origine des désordres dans son appartement ont donc à la fois une origine privative (appartement de la S.C.I. VARMY) et une origine commune (colonnes d'eau de pluie et d'eau froide sanitaire et conduits de cheminées),
- la démonstration de l'expert judiciaire corrobore pleinement les avis techniques de la société ETAT et le rapport de visite du 25 mai 2018,
- la copropriété, pour contester sa responsabilité, se contente de citer un passage du rapport, qui ne fait que reprendre les précautions d'usage fréquemment employées par les experts judiciaire, sans remise en cause de leurs conclusions,
- l'expert n'a d'ailleurs assorti son rapport d'aucune réserve quant à ses constats et conclusions,
- la demande de communication des termes de l'accord conclu avec la S.C.I. VARMY n'est pas nécessaire, celui-ci n'ayant aucune incidence sur le présent litige, dès lors que ses demandes de condamnations formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires sont strictement circonscrites aux préjudices imputables aux parties communes.

Sur la reprise des désordres, il sollicite la somme de 1.967,90 € au titre des désordres en provenance des parties communes, qui doit être retenue, comme l'indique l'expert judiciaire, selon devis fourni par la société STEPANE en date du 3 janvier 2011 (salle de bain 3ème et 4ème étages).

Sur le préjudice de jouissance, il indique solliciter, sur la base du prix du m², la somme de 12.700 € pour la zone sinistrée du fait de l'appartement de la SCI VARMY (rapport, page 12), cette somme correspondant à la moitié des zones sinistrées.

Sur la demande d'injonction, il précise que l'expert, répondant à sa mission, a livré ses préconisations concernant les « solutions appropriées pour » remédier aux aux causes des désordres, de sorte qu'il s'estime fondé à solliciter la réalisation des travaux idoines par la copropriété. Il ajoute qu'aucun de ces travaux n'a été entrepris, ni même voté en assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] répond en substance, sur les responsabilités, que :
- les seuls constats permettant d'établir une connexité entre l'origine des fuites et les désordres occasionnés dans l'appartement de Monsieur [T] sont ceux effectués au sein de l'appartement vendu à la S.C.I. VARMY,
- l'expert n'a effectué aucun constat ou investigation technique qui aurait corroboré le fait que des infiltrations seraient apparues au droit d'une installation commune, Monsieur [Z] se contentant d'observer que certaines installations sont anciennes et mériteraient d'être rénovées,
- aucun constat technique n'a été effectué sur les canalisations parties communes afin de relever d'éventuelles fuites,
- aucun lien de causalité n'ayant été établi avec la survenance des désordres, les parties communes ne peuvent être répertoriées au titre d'une imputation technique,
- Monsieur [T] ne subit plus d'infiltrations depuis la rénovation complète de l'appartement de la SCI VALMY et la suppression du raccordement défectueux de la descente (rapport, page 11), cet élément démontrant que l'origine des désordres est essentiellement privative,
- si les équipements communs avaient été fuyards, les infiltrations auraient perduré, ce qui n'est pas le cas, de sorte que Monsieur [T] n'est pas fondé à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur la base du rapport d'expertise judiciaire,
- l'expert, conscient de cette difficulté, n'a pas effectué de ventilation entre les responsabilités des parties communes et privatives.

Décision du 07 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/14952 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVSX4

Sur les préjudices, il souligne que :
- les préjudices de Monsieur [T] ont d'ores et déjà fait l'objet d'une indemnisation, aux termes d'un protocole transactionnel du 17 décembre 2021, prévoyant le versement d'une somme de 11.000 €, équivalente à la somme totale retenue par l'expert aux termes de son rapport,
- en application du principe de réparation intégrale, l'enrichissement sans cause est proscrit,
- le devis de la société [O] a été écarté par l'expert dans le cadre des infiltrations en provenance de la cuisine de M. [V], comme trop éloigné de l'origine des fuites,
- il n'est donc pas avéré que les travaux listés dans ce devis relèvent de désordres dont l'origine proviendrait des parties communes, l'utilisation des mots “très certainement” étant insuffisant pour engager sa responsabilité,
- subsidiairement, il conviendrait de réduire le montant du devis qui comprend la somme de 567,00 € HT au titre de la dépose meuble de cuisine, ponçage partie basse, repose meuble de cuisine, repose meuble de cuisine, échange compteur de cuisine bois en angle, ces travaux ne concernant en aucun cas la partie salle de bain et n'ayant donc pas vocation à être supportés par le syndicat des copropriétaires (limitation à la somme de 1.222,00 € HT),
- s'agissant du préjudice de jouissance, le montant validé par l'expert pour la zone sinistrée du fait de l'appartement de la SCI VARMY était de l'ordre de 5.940 € et non pas 12.700 €, qui correspond au total des préjudices de Monsieur [T],
- ce dernier ne peut raisonnablement réclamer le même montant pour une zone sinistrée comprenant une chambre, un WC et une cuisine d'une superficie totale de 15 m² et un simple WC qui ne saurait excéder 2 m² dans le meilleur des cas,
- seules les sinistrées dans la zone WC proviendraient des installations communes,
- sur la base du calcul de l'expert, le montant de la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance, dans la zone sinistrée WC qui est la seule qui pourrait être imputable aux installations communes, doit être limité à la somme de 792 € (5.940,00 € / 15 m² = 396,00 € le m² x 2 m²).

Sur la demande d'injonction faite au syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux préconisés par l'expert dans son rapport, il fait valoir qu'il s'agit de travaux concernant les parties communes de la copropriété et que le tribunal n'a pas vocation à se substituer à la volonté de l'ensemble des copropriétaires exprimée en assemblée générale.

La société MS AMLIN reprend en substance les moyens de son assuré concernant l'absence de responsabilité du syndicat des copropriétaires, ajoutant que ce n'est pas parce qu'une installation est ancienne qu'elle est nécessairement fuyarde et que la zone qui aurait pu être concernée est extrêmement limitée, ce qui est corroboré par le fait que les travaux dont la prise en charge est sollicitée sont peu importants. Sur les préjudices, elle souligne que Monsieur [T] a été largement indemnisé par l'acquéreur de l'appartement de Monsieur [V] et qu'il ne justifie d'aucun autre préjudice distinct de ceux soumis à Monsieur [Z], semblant vouloir bénéficier d'un enrichissement sans cause et toucher ainsi davantage que la réalité de son préjudice, limité à la somme de 1.700,00 € (12.700 - 11.000).

***
1-1 : Sur les désordres, leur origine, leur qualification et les responsabilités :

Les désordres sont décrits en pages 5 et 6 du rapport d'expertise judiciaire en date du 2 mars 2021 de Monsieur [B] [Z] et consistent en des désordres d'humidité affectant l'appartement de Monsieur [O] [T] au sein de :
$gt; la chambre (en cours de réaménagement au moment des opérations d'expertise),
$gt; les WC situés entre la cuisine et la chambre comportant une colonne EU/EV en fonte (traces de fuites, coulures),
$gt; la salle de bains (mur mitoyen avec la chambre dégradé par les anciennes infiltrations côté chambre, peinture écaillée et moisissure en cueillie plafond/mur concernant les autres murs, champignons noirs sur les joints entre baignoire et faïence, quelques dégradations liées à un ancien dégât des eaux ayant pour origine la colonne EU/EV « remplacée » dans la salle de bain, mais pas toute sur sa hauteur, la traversée de plancher étant en très mauvais état, de même que la colonne possédant des rétrécissements dans son écoulement, de nature à entraîner dans un « futur proche » des dégorgements),
$gt; la cuisine (traces d'infiltrations de couleur brune, enduit/peinture écaillés, humidité testée à 100 % au niveau de la zone située au-dessus de la hotte, sur une largeur d'environ 1 mètre, entre le faux plafond et la hotte).

La matérialité des désordres d'infiltration, faisant suite à un dégât des eaux « long et important » (rapport, page 11), est donc pleinement établie : plafonds dégradés et humides, murs dégradés et humides, embellissements craquelés etc.

S'agissant de leur origine, les éléments de la procédure et les pièces concordantes produites en demande permettent d'identifier deux zones précises comportant des infiltrations (rapport d'expertise judiciaire, page 11), à savoir :

1 $gt; La zone située sous la cuisine de l'appartement du 5ème étage (vendu à la S.C.I. VARMY),

et 2 $gt; Les zones situées à proximité du WC qui comporte la colonne EFS en plomb et les chutes EU/EV.

S'agissant de la zone située sous la cuisine de l'appartement du 5ème étage, les désordres d'infiltration ont pour origine l'état général de ladite cuisine, responsable des infiltrations ayant perduré pendant plusieurs années : sol en carreau de ciment sans étanchéité, équipements privatifs défectueux, joints manquements, mauvais état du raccordement de l'évacuation en plomb, défaut de raccordement.

S'agissant « des zones » situées à proximité du WC, les désordres d'infiltration ont pour origine la descente EP trop collée en façade de l'immeuble et présentant de nombreuses traces d'oxydation « trahissant des fuites », la colonne EFS en plomb et la la chute EU/EV, parties communes, qui ne devraient plus exister (colonne EFS en plomb, dégradée dans certaines zones et source de fuites dès lors que le plomb devient poreux) ou qui devaient être remplacées car fuyardes dans certaines zones (chute EU/EV), ainsi que la présence de conduits de cheminées tous testés à 100 % d’humidité, du sol au plafond (rapport, pages 7, 8 et 10 en particulier).

Ces constatations techniques de l'expert judiciaire quant à l'origine des désordres d'infiltration affectant les zones situées à proximité du WC sont par ailleurs, pour partie, corroborées par celles d'autres professionnels, à savoir :

- la SARL ETAT 9, qui a notamment constaté dans son rapport technique détaillé du 26 janvier 2017 (pièce n° 4 produite en demande, pages 2, 14, 15 et 16/20 en particulier : photographies) la présence d'un défaut d'étanchéité de la façade derrière la colonne d'évacuation avec présence de « nombreuses fissures entre le 5ème et le 4ème étage »,

- la SARL ADDA (Atelier David D’Angers, architectes) qui fait état dans son rapport de visite du 25 mai 2018 de joints séchés de la descente EP qui « pourraient fuir en cas de dégorgement » (pièce n° 1 produite en demande, page 2).

S'agissant de désordres ayant pour origine des canalisations, souches, couverture et conduits de cheminée, parties communes, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée, en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes, la démonstration d'un désordre ayant pour origine les parties communes étant la condition nécessaire mais suffisante (ex. : Cour d'appel de Bastia, Chambre civile B, 26 octobre 2011, n° RG 08/00851 ; Cour d'appel de Saint-Denis, Chambre civile, 29 juin 2018, n° RG 17/00191).

1-2 : Sur les préjudices matériels et immatériels (remises en état, préjudice de jouissance) :

L'expert judiciaire ayant identifié des désordres précisément localisés ayant des origines distinctes, le syndicat des copropriétaires défendeur et la société MS AMLIN ne peuvent valablement arguer d'un enrichissement sans cause qui résulterait de l'indemnité forfaitaire allouée à Monsieur [T] par la S.C.I. VARMY dans le cadre du protocole d'accord transactionnel signé le 17 décembre 2021.

S'agissant du préjudice matériel, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, il convient de retenir comme justifié, acceptable et directement en lien avec les désordres d'infiltration dans les zones situées à proximité du WC (exclusivement imputables aux parties communes de l'immeuble) la somme 1.789,00 € HT, soit 1.967,90 € TTC (TVA à 10 %), au titre des travaux de remise en état des salles de bains des 3ème et 4ème étages, selon devis n° D909/b de l'entreprise [O] en date du 3 janvier 2021 (pièce n° 11 produite en demande), incluant les postes « dépose meuble de cuisine » (25,00 €), « ponçage partie basse » (52,00 €), « repose du meuble de cuisine » (25,00 €) et « échange compteur de cuisine bois en angle » (465,00 €).

Les postes retenus au titre de ce préjudice matériel correspondent bien à des zones dégradées en lien avec « des pathologies d'origine communes (chute EU/EV, colonne alimentation EFS en plomb, etc...) » (rapport d'expertise judiciaire, page 12), dont l'origine provient donc des parties communes de l'immeuble (colonne EFS en plomb, chute EU/EV).

S'agissant du préjudice de jouissance, incontestable en son principe au regard de l'importance dégradations occasionnées dans les zones sinistrées à proximité du WC, Monsieur [T] ne saurait valablement réclamer l'indemnisation d'un préjudice de jouissance évalué dans le cadre des opérations d'expertise en tenant compte des désordres affectant la chambre, le WC et la cuisine de son appartement, soit 15 m² (rapport d'expertise judiciaire, page 12).

Il n'en demeure pas moins que « les zones » mentionnées par l'expert judiciaire comme étant « situées à proximité du WC » ne sont pas limitées à ce seul WC, mais s'étendent à une partie de la cuisine de l'appartement de Monsieur [T], en ce que les réseaux communs à l'origine de ces désordres sont situés (rapport d'expertise judiciaire, pages 6 et 9 en particulier ; voir également sur ce point le rapport technique détaillé de la SARL ETAT 9, photographies, pages 4 et 5/20) :

$gt; pour la colonne EFS : dans la cuisine et dans l'angle entre façade et pignon ainsi que dans les WC dont l'emplacement est situé entre cuisine et salle de bain,

$gt; pour la colonne EU/EV : dans les WC dont l'emplacement est situé entre cuisine et salle de bain,

$gt; et pour la descente EP en façade : à proximité de la cuisine de l'appartement de Monsieur [T].

Dès lors, en l'absence d'autres éléments produits en demande permettant d'évaluer exactement les surfaces exclusivement touchées par les désordres provenant des parties communes, il convient de retenir la somme justifiée et acceptable de 5.080,02 €, sur la base d'une surface impactée de 6 m² (cuisine et WC), selon le calcul suivant :

$gt; 12.700 €/ 15 m² = 846,67 € le m² x 6 m² = 5.080,02 €.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné au paiement des sommes précitées à Monsieur [O] [T], qui sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance des pièces sinistrées par les désordres en provenance des parties communes.

1-3 : Sur la demande d'injonction sous astreinte de procéder aux travaux préconisés par l'expert judiciaire :

Il est constant que, lorsque le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres provenant de parties communes en application du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut condamner celui-ci à faire réaliser les travaux de nature à y remédier, dès lors qu'il ne justifie pas de leur réalisation (ex. : Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-10.120, second moyen ; 2 décembre 2014, n° 13-23.243).

En l'absence de décision prise en assemblée générale, le tribunal peut ainsi imposer au syndicat des copropriétaires de procéder à la remise en état des parties communes dont la dégradation est à l'origine de dommages en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 8 février 2023, n° RG 19/01114 ; Cour d'appel de Toulouse, 1ère chambre, section B, 27 septembre 2022, n° RG 19/04800 et pour le remplacement d'une colonne d'eau : Cour d'appel de Lyon, 1ère chambre civile B, 14 juin 2022, n° RG 19/02410).

En l'espèce, les opérations d'expertise ont permis d'établir que, nonobstant l'absence de fuite active persistant dans le logement de Monsieur [T] depuis que les travaux de rénovation de l'appartement du 5ème étage ont été réalisés, il reste indispensable, pour remédier de manière pérenne aux désordres d'infiltration faisant l'objet du présent litige, de faire procéder, a minima, aux travaux ci-après mentionnés en parties communes, dont l'absence de réalisation entraînera inéluctablement des désordres d'humidité dans les zones sinistrées à proximité des WC, à savoir :

- le ravalement de la façade sur courette au droit de la cuisine de l'appartement de la S.C.I. VARMY (enduit ciment en façade empêchant les échanges gazeux et enduits ciments fissurés et faïencé sur de très grandes surfaces, ce qui contribue à l'humidité importante dans l'appartement de Monsieur [T]),
- le remplacement de la colonne d'EP de la façade sur courette au droit de la cuisine de l'appartement de la S.C.I. VARMY,
- la création d'une colonne EFS en cuivre dans les parties communes, avec abandon de celles en plomb,
- le remplacement de tous les tronçons de chutes EU/EV fuyards,
- la réfection intégrale de la couverture à l'aplomb de la cuisine de l'appartement de la S.C.I. VARMY, ainsi que la réfection des souches de cheminée et la pose de capotes zinc sur tous les mitrons (l'expert judiciaire indiquant, en pages 7 et 8 de son rapport, avoir constaté le 24 septembre 2019, dans la partie commune au-dessus de la cuisine de l'appartement R+6 une humidité à 100 % des conduits de cheminées ainsi que des souches en couverture extrêmement dégradées, avec un grand nombre de bandes bitumineuses indiquant le nombre de réparation effectuées sur cette couverture lors d'infiltrations, certains couvre-joints en fin de vie, et des couches de cheminée très dégradées : faïençage, fissuration, couronnements dégradés).

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], qui ne justifie par aucun élément de preuve d'une quelconque intention de faire réaliser à bref délai les travaux susvisés, devra donc être condamné à y procéder selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

En revanche, il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires au titre de sa mission de conservation de l'immeuble et administration des parties communes de faire procéder à la réfection intégrale de la plomberie et de la cuisine de l'appartement du 5ème étage, y compris les étanchéités sous carrelage SEL.

Monsieur [O] [T] sera donc débouté de sa demande d'injonction faite au syndicat des copropriétaires de faire réaliser ces derniers travaux, en parties privatives.

1-4 Sur la garantie de la société MS AMLIN, recherchée en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] :

La société MS AMLIN fait valoir que sa police multirisques immeuble a vocation à garantir les dommages matériels résultant des fuites, ruptures, y compris celles causées par le gril, débordement provenant des conduites intérieures et extérieures d'adduction et de distribution d'eau, des conduites d'évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, des chéneaux, gouttières. Elle ajoute que dans le cas présent, il n'est pas rapporté la preuve de l'existence de fuites ou de ruptures d'installations communes à l'origine des désordres allégués.

Elle fait également valoir que :
- le préjudice principal est une perte d'usage du bien, résultant de l'impossibilité pour le copropriétaire occupant d'utiliser toute ou partie de ses locaux d'habitation sinistrés, la durée de réfection de la zone sinistrée étant limitée à 2 voire 4 jours, soit une somme en jeu dérisoire d'environ 100 € (point 9),
- la garantie « responsabilité propriétaire d'immeuble » n'a pas davantage vocation à s'appliquer, en ce que sont exclus les dommages matériels et immatériels consécutifs résultant d'un dégât des eaux survenant dans les locaux dont l'assuré est propriétaire, locataire ou gardien,
- en l'espèce, les dommages allégués par Monsieur [T] résultent d'un dégât des eaux survenu dans les parties communes, propriété du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] répond que :
- la police souscrite prévoit une garantie “responsabilité civile propriétaire d'immeuble”, garantissant les conséquences pécunaires de la responsabilité pouvant incomber à l'assuré en qualité de propriétaire de l'immeuble, en raison des dommages corporels, matériels ou immatériels consécutifs à autrui, du fait des biens assurés,
- sont notamment garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber au syndicat aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dommages causés à autrui et provenant d'un vice de constructoin ou d'un défaut d'entretien des parties communes (pièce n° 6, conditions générales, page 23), de sorte que la garantie de la société MS AMLIN est mobilisable.

***
En l'espèce, les dispositions générales de la police multirisque immeuble « Habitation - Bureau » APRIL référencées MRI DG 0915 produite par la société MS AMLIN (pièce n° 1) ne correspondent pas aux Dispositions Générales référencées CGAEI-MRI-110112 visées aux dispositions particulières signées par l'assuré, en date du 25 novembre 2013 (pièce n° 5 produite par le syndicat des copropriétaires et pièce n° 1 produite par l'assureur, dispositions particulières), de sorte qu'il convient de tenir compte exclusivement des conditions générales Multirisque immeuble référencées CGAEI-MRI-110112 produites en pièce n° 6 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3].

En tout état de cause, la limitation des frais et pertes garantis au titre de la « perte d'usage » (point 9) invoquée par l'assureur concerne exclusivement la garantie « Incendie et risques annexes » (chapitre III – Frais et pertes garantis, pièce n° 1 produite par la société MS AMLIN, pages 5 et 7, et pièce n° 6 produite par le syndicat des copropriétaires, pages 5 et 7), de sorte qu'elle n'a pas vocation à s'appliquer aux garanties « dégâts des eaux et autres liquides » (page 13 des conditions générales) ou « Responsabilité civile propriétaire d'immeuble » (page 21 des conditions générales), seules mobilisables dans le cadre du présent litige.

Par ailleurs, la garantie « responsabilité civile propriétaire d'immeuble » a parfaitement vocation à s'appliquer au cas d'espèce pour la prise en charge par l'assureur de l'ensemble des conséquences pécuniaires pouvant incomber à l'assuré en sa qualité de propriétaire d'immeuble, en raison des dommages matériels et immatériels causés à autrui, y compris les occupants, du fait des « biens assurés visés au chapitre II de la garantie Incendie – Risques Annexes » : immeuble, groupe d'immeuble ou partie d'immeuble dont les caractéristiques figurant au conditions particulières (conditions générales, pages 6 et 21).

Cette garantie inclut le risque intitulé « Vice de construction – défaut d'entretien », visé au point 12 des conditions générales (page 23), qui concerne la prise en charge par l'assureur des « conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber au syndic [sic] aux termes de l'article 14 de la Loi 656557 du 10/07/1965 pour les dommages causés à autrui et provenant d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes ».

Les dommages faisant l'objet du présent litige ne résultent pas d'un dégât des eaux survenu dans les locaux dont le syndicat des copropriétaires, assuré, est propriétaire, mais ont été causés par la défectuosité des parties communes de l'immeuble, à l'origine de désordres d'humidité/d'infiltration dans des locaux privatifs, de sorte que l'exclusion de garantie invoquée par la société MS AMLIN au titre de la garantie « Responsabilité civile propriétaire d'immeuble » (chapitre II, page 23) n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce.

En tout état de cause, cette clause d'exclusion de garantie invoquée par l'assureur n'est pas formelle et limitée au sens de l'article L. 113-1 du code des assurances et ne saurait vider de sa substance la garantie « responsabilité civile » souscrite par le syndicat des copropriétaires au titre de la responsabilité civile pouvant lui incomber en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour les dommages provenant des parties communes.

Au surplus, les opérations d'expertise judiciaire ayant également mis en évidence que les désordres faisant l'objet du présent litige provenaient, au moins pour partie, du caractère fuyard de canalisations communes, la garantie « dégât des eaux et autres liquides » (conditions générales, page 13) aurait également vocation à s'appliquer pour les fuites provenant « des conduits intérieures ou extérieures d'adduction et de distribution d'eau, des conduits d'évacuation des eaux fluviales et des eaux usées, des chéneaux, gouttières ».

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de condamner la société MS AMLIN à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

II – Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000,00 € à Monsieur [O] [T] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront également déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] responsable des désordres d'infiltration subis par Monsieur [O] [T], sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 1.967,90 € TTC au titre de la reprise des désordres en provenance des parties communes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 5.080,02 € au titre du préjudice de jouissance des pièces sinistrées par les désordres en provenance des parties communes,
Déboute Monsieur [O] [T] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance des pièces sinistrées par les désordres en provenance des parties communes,
Enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de faire procéder aux travaux suivants préconisés par l'expert dans son rapport en date du 2 avril 2021 :
le ravalement de la façade sur courette au droit de la cuisine de l'appartement de la S.C.I. VARMY,le remplacement de la colonne d'EP de la façade sur courette au droit de la cuisine de l'appartement de la S.C.I. VARMY,la création d'une colonne EFS en cuivre dans les parties communes, avec abandon de celles en plomb,le remplacement de tous les tronçons de chutes EU/EV fuyards, la réfection intégrale de la couverture à l'aplomb de la cuisine de l'appartement de la S.C.I. VARMY, ainsi que la réfection des souches de cheminée et la pose de capotes zinc sur tous les mitrons, Déboute Monsieur [O] [T] de sa demande tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de procéder à la réfection intégrale de la plomberie et de la cuisine de l'appartement de M. [V] (compris étanchéités sous carrelage SEL),

Condamne la société MS AMLIN à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], de l'intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens, comprenant les frais de l'expertise judiciaire,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024

La Greffière Le Président