TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
â–
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/08427
N° Portalis 352J-W-B7F-CUVMR
N° MINUTE :
Assignation du :
16 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 07 Mars 2024
DEMANDEURS
Monsieur [W] [N]
Madame [P] [U] [O] [K] [T] épouse [N]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentés par Maître Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0811
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société CITYA SOTTO, SAS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Elie AZEROUAL de l’AARPI TGLD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0010
Décision du 07 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/08427 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUVMR
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 07 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
Exposé du litige :
Monsieur [W] [N] et Madame [P] [U] [O] [K] [T] épouse [N] ont acquis, le 2 novembre 2015, le lot n° 202 constitué d'un bâtiment en fond de cour comprenant un rez-de-chaussée et un étage, une cour et une véranda sur la cour à usage d'habitation d'une surface de 12 m² au sein de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Souhaitant faire réaliser divers travaux, ils ont sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale prévue le 13 mars 2019 d'un projet de résolution portant sur une autorisation de surélever le dernier niveau de leur bâtiment (comble mansardé) pour y créer une pièce habitable (modification de la toiture, avec rehausse du faîtage à 60 cm par rapport au niveau actuel).
L'assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2019 a rejeté cette demande d'autorisation de travaux présentée par les époux [N], selon résolution n° 15.
Un nouveau dossier a été présenté en vue de l'assemblée générale du 21 avril 2021, qui a de nouveau rejeté la demande d'autorisation de travaux présentée par les époux [N], selon résolution n° 18.
C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 16 juin 2021, les époux [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l'autorisation judiciaire de faire réaliser leurs travaux d'amélioration selon l'avant-projet sommaire présenté à l'assemblée générale du 21 avril 2021, et à titre subsidiaire, l'annulation de la résolution n° 18 de ladite assemblée, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, les époux [N] demandent au tribunal de :
Vu les articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence,
Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,
A TITRE PRINCIPAL
AUTORISER Madame et Monsieur [N] à réaliser leurs travaux d’amélioration selon l’avant-projet sommaire présenté à l’Assemblée générale du 21 avril 2021.
A TITRE SUBSIDIAIRE
PRONONCER l’annulation de la 18ème résolution qui a été adoptée par l’Assemblée Générale du 21 avril 2021.
EN TOUTE HYPOTHESE
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à payer aux demandeurs la somme de 10.000 euros au titre des dommages et intérêts,
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à payer aux demandeurs au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, une somme de 3.000 euros,
JUGER que les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du SDC dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires en tous les dépens,
JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
PRONONCER l’exécution provisoire en tout état de cause du jugement à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] demande au tribunal de :
Vu les articles 9, 25, 26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,
DEBOUTER Monsieur [W] [N] et son épouse, Madame [P] [U] [O] [K] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [N] et son épouse, Madame [P] [U] [O] [K] [T] à payer au syndicat des copropriétés des [Adresse 3]), pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet SECRI GESTION, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNER Monsieur [W] [N] et son épouse, Madame [P] [U] [O] [K] [T] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023.
L’affaire, plaidée à l’audience du 7 décembre 2023, a été mise en délibéré au 7 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
I – Sur la demande principale d'autorisation judiciaire de travaux:
Les époux [N] font valoir en substance, au visa de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, que relèvent bien de l'article 25 b) de ladite loi l'aménagement de greniers en appartement, de même que le rehaussement de la toiture pour permettre l'aménagement de combles privatifs, sans qu'il y ait une véritable surélévation de l'immeuble.
Ils précisent qu'ils ont plusieurs enfants et souhaitent surélever le dernier niveau de l'immeuble pour pouvoir bénéficier d'un espace d'habitation supplémentaire, l'aménagement des combles leur permettant un gain de 28 m² supplémentaire, ce qui représente une superficie utile pour leur famille, alors qu'il s'agit en l'espèce d'un redressement minime de la ligne de faîtage, comme le tribunal pourra le constater sur le projet et les plans transmis.
Ils font également valoir qu'ils se sont appliqués à satisfaire les exigences du syndicat des copropriétaires dont le refus n'est pas justifié par des motifs sérieux.
Sur la nature des travaux refusés, ils estiment qu'il s'agit d'un rehaussement minime, sans création de surface ni d'un nouveau lot ou de mètres carrés supplémentaires, la demande d'autorisation ayant été votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu'il s'agit bien de travaux d'amélioration.
Sur l'absence de motivation du refus du syndicat des copropriétaires, ils précisent que les travaux projetés n'ont aucune incidence sur les parties communes puisqu'il s'agit d'un bâtiment distinct situé au fond de la cour, la modification de la façade extérieure du lot n° 202 n'ayant aucune incidence sur la façade extérieure de l'immeuble, respectant les caractéristiques extérieures de celui-ci et n'entraînant aucune création de surface nouvelle ou de nouveau lot.
Sur les documents annexés à l'ordre du jour, ils font par ailleurs valoir que les quotes-parts de copropriété, déterminées lors de la création de l'immeuble, sont intangibles, l'article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965 ne permettant une modification que des seules charges afférentes aux éléments d'équipement commun ou services collectifs en cas de changement d'usage des parties privatives et non des charges d'administration des parties communes, de sorte qu'ils n'avaient nullement à communiquer un projet de modification du règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division, diligence qui doit au surplus revenir au syndicat des copropriétaires.
Sur l'atteinte alléguée aux droits de copropriétaires, au titre d'une perte de vue et d'ensoleillement, ils soulignent que ces affirmations ne sont corroborées par aucun élément probant. Ils ajoutent que les quotes-parts de copropriété sont intangibles tandis qu'en application de l'article 25 f) de la loi du 10 juillet 1965, le changement d'usage de parties privatives n'autorise une modification que des seules charges afférentes aux éléments d'équipement commun ou aux services collectifs et non des charges d'administration des parties communes
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond en premier lieu que la demande d'autorisation ne porte pas en l'espèce sur des « travaux d'amélioration ».
Il précise à ce titre que seuls les travaux d'amélioration visés à l'alinéa premier de l'article 30 peuvent donner lieu à une autorisation judiciaire, à l'exclusion des travaux de surélévation d'un ouvrage existant impliquant un rehaussement de la panne faîtière, qui ne constituent pas de simples travaux d'amélioration et ne peuvent être autorisés judiciairement (ex. : Civ. 3ème, 6 mars 1991, n° 89-18.758 ; 16 novembre 1982, n° 81-12.087).
Il ajoute que les travaux d'aménagement de combles ne peuvent être assimilés à une surélévation qu'en l'absence d'exhaussement de la panne faîtière (Civ. 3ème, 6 octobre 1993, n° 91-18.289), tandis qu'en l'occurrence, il n'est pas contesté que les travaux pour lesquels les époux [N] sollicitent une autorisation judiciaire sont bien des travaux de surélévation, le terme même du courrier accompagnant leur demande d'inscription à l'ordre du jour permettant de s'en convaincre (pièce n° 4, annexe à la convocation : accord pour « rehausser la toiture et effectuer une petite surélévation »), de même que les termes de la délibération rédigée par les demandeurs eux-mêmes en vue de l'assemblée générale du 21 avril 2021 (« Surélévation du bâtiment sur cour ») et l'examen du descriptif des travaux projetés annexé à la convocation (rehausse du faîtage du bâtiment sur cour d'au moins 60 centimètres par rapport à sa hauteur actuelle, rehausse maximale des murs pignons de façade de près de 3 mètres, remplacement de la charpente toiture à un versant incliné à 25 ° par une toiture mansardée avec terrassons et brisis comportant ouverture de deux nouvelles fenêtres en façade).
Il souligne que la majorité applicable était celle de l'article 25 b) puisque les travaux projetés avaient pour objet de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, la majorité à laquelle la délibération a été votée n'ayant en tout état de cause aucune incidence sur la nature des travaux et ne permettant nullement de démontrer que la surélévation projetée par les époux [N] consisterait en des travaux d'amélioration au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] soutient, sur le fond, que les travaux objets de la demande d'autorisation porte atteinte aux droits des copropriétaires, de sorte que le refus opposé par l'assemblée générale à la demande d'autorisation des époux [N] était parfaitement justifié.
Il précise à ce titre que :
- la surélévation du bâtiment appartenant aux époux [N] tant du faîtage que de ses façades, rehaussées sur quatre mètres) entraînera nécessairement des pertes de vue et d'ensoleillement, notamment pour les propriétaires des lots situés aux 1er et 2ème étages du bâtiment sur rue,
- les époux [N] ne contestent d'ailleurs nullement la création de nouveaux vis-à -vis, qui impactent nécessairement les conditions de jouissance des autres lots dépendant du bâtiment sur rue.
Enfin, il souligne, en troisième lieu, que la demande d'autorisation judiciaire de travaux des époux [N] n'est pas suffisamment étayée, le projet étant incomplet et insuffisant pour informer les copropriétaires sur la nature exacte des travaux affectant les parties communes à réaliser, les modalités d'exécution, la faisabilité du projet au regard des particularités de l'immeuble et ses conséquences, notamment sur les modalités de jouissance des autres parties privatives et sur la répartition des tantièmes de charges générales de chacun des lots de copropriété qui résulterait de l'augmentation de 29 m² de la surface du lot n° 202 consécutivement à la réalisation desdits travaux.
***
Le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de l'immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus » [transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l'usage commun, création de tels locaux].
Les travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).
Aux termes de l’article 10 du décret d’application du 17 mars 1967 : « Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.
Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux … ».
L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires, est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :
- les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,
- il doit s’agir de travaux d’amélioration,
- les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.
L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.
L'amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu'au seul copropriétaire qui sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux (ex. : Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000 ; 30 septembre 2014, n° 13-19.145).
1-1 Sur la recevabilité de la demande d'autorisation judiciaire formée par les époux [N] :
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute « droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comprenant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol, le droit d’édifier des bâtiments nouveaux. dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes, le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins, le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ».
Le droit de construire ou de surélever un bâtiment dépendant d’une copropriété est donc en principe un accessoire des parties communes, qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’exercer lui-même ou d’aliéner.
Décision du 07 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/08427 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUVMR
Dès lors que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait que présumer la nature commune du droit de surélévation, en l’absence de clause contraire, ce droit peut aussi être rattaché à un lot privatif et constituer ainsi un accessoire des parties privatives, notamment lorsqu’il s’agit de « permettre une extension de la partie privative existante en prévoyant par exemple la surélévation du lot ». En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, le droit de surélever le bâtiment n'est présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres.
Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 35 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 ne vise que les travaux de surélévation réalisés par le syndicat des copropriétaires sur les parties communes, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Ainsi, en application de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, aucune autorisation n’est nécessaire lorsque le copropriétaire a un droit de propriété entier sur la totalité du bâtiment et en particulier sur celui qu’il se propose de rehausser. En effet, la réglementation des articles 26 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 n’est applicable que si la surélévation constitue la mise en œuvre d’un droit accessoire aux parties communes qui doit alors être cédé au copropriétaire qui veut surélever (ex. : Cour d'appel de Bastia, Chambre civile section 2, 25 mai 2022, n° RG 20/00657).
Or, en l'espèce, le modificatif au règlement de copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] (pièce n° 3 produite en demande, page 2) décrit le lot n° 202, provenant de la réunion des lots n° 2 et 201 comme constitué d'un « immeuble situé au fond de la cour » auquel on accède par une servitude de passage grevant les lots numéros 101 à 122, comprenant une cour, un rez-de-chaussée et un étage, ainsi qu'une véranda sur la cour à usage d'habitation, d'une surface de 12 m².
C'est donc l'ensemble du bâtiment sur cour qui est qualifié de lot privatif aux termes du règlement de copropriété, lequel ne comprend pas de partie commune, de sorte que le droit de surélever y afférent doit être considéré comme un accessoire de ce lot (ex. : Cour d'appel de Versailles, 4ème chambre – 2ème section, 19 mai 2021, n° RG 19/01392 ; Civ. 3ème, 18 octobre 2018, n° 17-23.019), quand bien même il serait nécessaire d'obtenir une autorisation de la copropriété pour la réalisation de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble.
Il s’ensuit qu’un droit de surélévation peut être défini, en l'espèce, comme accessoire aux parties privatives, s'agissant d'un bâtiment déjà défini comme privatif au règlement de la copropriété, de sorte que son propriétaire peut le surélever, s'agissant d'un droit exclusif du propriétaire de ce bâtiment, sous réserve de respecter les dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où cette surélévation affectera l'aspect extérieur de l'immeuble (Cour d'appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 10 février 2021, n° RG 17/22467).
En l'espèce, il est incontestable que les travaux que les époux [N] souhaitent faire réaliser à leurs frais sont bien constitutifs de travaux d'amélioration, au sens des dispositions précitées de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, en ce qu'ils sont de nature à apporter un élément supplémentaire de confort et d'habitabilité par rapport aux aménagements existants, en valorisant, a minima, le lot dont les époux [N] sont propriétaires.
En revanche, ces travaux de surélévation conduisent indiscutablement à modifier l'aspect extérieur de l'immeuble en copropriété et de ce fait, le projet de construction, avec modification de toiture et création de fenêtres (élévation sur cour, avec création de deux lucarnes mansardées et d'une verrière en toiture), devait effectivement être soumis aux autres copropriétaires en application des dispositions précitées de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d'appel de Paris, 23ème chambre, section B, 13 mai 2004, n° RG 2003/06995).
La demande d'autorisation judiciaire formée par les époux [N], qui justifient en outre d'un refus de l'assemblée générale, est donc recevable en la forme.
1-2 Sur le fond :
L'examen du descriptif des travaux de l'architecte mandaté par les époux [N], joint à la convocation, permet d'établir que le projet de modification de la toiture avec rehausse du faîtage (à 60 cm par rapport au niveau actuel) et création de fenêtres des époux [N], en vue de permettre la création d'une surface habitable de 29 m², aura un impact en terme de « vis-à -vis par la création des 2 lucarnes mansardées », les fenêtres devant être situées « en quinconce avec elles de l'immeuble donnant ainsi en vis-à -vis direct avec les parties pleines de la façade de l'immeuble sur rue » (page 4).
L'examen de l'avant-projet-sommaire au 8 février 2019 également joint à la convocation, et produit en pièce n° 4 par les époux [N] met par ailleurs en évidence l'existence d'une surélévation projetée de 4 mètres de la façade (6 + 4 = 10), une rehausse des murs pignons de 3 mètres (6 + 3 = 9) et la modification de la nature de la toiture d'une charpente à un seul pan incliné à 25° en une toiture mansardée avec création de deux nouvelles lucarnes en façade.
Aucun élément technique précis ne permet d'étayer l'affirmation du maître d’œuvre selon laquelle la rehausse du faîtage à 60 cm par rapport au niveau actuel serait de nature à « minimiser l'impact visuel » et le « vis-à -vis » occasionnés par les travaux projetés, susceptibles de porter atteinte aux modalités de jouissance de plusieurs lots au sein de l'immeuble, dont la vue serait notablement altérée (vis-à -vis, perte de vue, de lumière et d'ensoleillement).
Le descriptif produit est donc incomplet et insuffisamment étayé quant aux conséquences des travaux projetés sur les modalités de jouissance par plusieurs copropriétaires de leurs parties privatives.
Les éléments produits permettent en tout état de cause d'établir que les travaux tels que projetés occasionneront inéluctablement des désagréments qui affecteront la vie de certains copropriétaires dans leurs appartements, modifiant ainsi les conditions de jouissance de leurs parties privatives (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 28 septembre 2012, n° RG 10/23589 ; Cour d'appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 1er mars 2017, n° RG 14/16628, etc.), du fait de la surélévation conduisant à une perte d'ensoleillement et de vue, laquelle sera nécessairement beaucoup moins dégagée qu'auparavant pour plusieurs appartements du bâtiment sur rue au sein de l'immeuble (ex. : Cour d'appel de Bordeaux, 1ère chambre civile section B, 7 avril 2016, n° RG 14/00604, cité par le syndicat des copropriétaires), outre l'existence d'un vis-à -vis reconnu par l'architecte mandaté par les époux [N], [L] [V], architecte DPLG (vis-à -vis qui concerne en particulier deux chambres numérotées 3 et 4 sur cour, en face du bâtiment constituant le lot n° 202).
Par ce seul motif, les travaux projetés, qui affectent l'aspect extérieur de l'immeuble, étant de nature à porter atteinte aux droits d'autres copropriétaires, les époux [N] devront être déboutés de leur demande principale d'autorisation judiciaire de réaliser leurs travaux d'amélioration selon l'avant-projet sommaire présenté à l'assemblée générale du 21 avril 2021.
II – Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale du 21 avril 2021 :
Les époux [N] font valoir que le refus de l'assemblée générale doit être justifié et fondé sur des motifs sérieux tenant à la protection de l'intérêt collectif, sous peine de constituer un abus de droit ou de majorité.
Ils ajoutent qu'en l'espèce, ils sollicitent depuis 2019 l'autorisation d'aménager leurs combles pour y créer un espace d'habitation, cette autorisation ne leur ayant pas été accordée du fait d'une hostilité arbitraire manifestée par des copropriétaires majoritaires, sans que le refus se fonde sur des motifs légitimes mais bien plutôt sur le désir d'éviter des transformations qu'ils jugent, de leur point de vue très subjectif, inopportunes.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond qu'il est constant que le refus opposé par les copropriétaires majoritaires à une demande d'autorisation de travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires est parfaitement justifié. Il précise qu'en l'espèce, la réalisation des travaux projetés par les époux [N] va, compte tenu de leur nature, porter atteinte aux droits des propriétaires de lots dépendant du bâtiment sur cour, qui verront les modalités de jouissance de leurs lots affectées, en raison de la surélévation du bâtiment tant au faîtage que de ses façades, devant être rehaussées de 4 mètres, entraînant nécessairement des pertes de vue et d'ensoleillement, notamment pour les propriétaires des lots situés aux 1er et 2ème étage du bâtiment sur rue, ce dont les demandeurs et leur architecte sont manifestement conscients puisque ce dernier décrit les travaux projetés en prenant de soin de préciser à plusieurs reprises que les travaux auraient été conçus en vue :
* de « minimiser l'impact visuel de cette modification de toiture »
* et de « minimiser l'impact des vis-à -vis générés par la création des 2 lucarnes mansardées » (éléments non contestés en demande).
Il ajoute que :
- l'architecte reconnaît donc l'existence de troubles causés aux autres copropriétaires à raison de la modification du bâtiment existant,
- or, ni les époux [N] ni l'assemblée générale ne peuvent imposer aux copropriétaires les pertes de vue/ensoleillement et la création de vis-à -vis inhérents au projet de travaux litigieux, en modifiant les conditions de jouissance de lots dépendant du bâtiment sur cour,
- ni le règlement de copropriété, ni ses modificatifs successifs ne prévoient la possibilité pour le propriétaire du bâtiment sur cour de surélever ce bâtiment.
Il fait également valoir que :
- la délibération a été adoptée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 requise pour le vote de tels travaux portant atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble (projet ne nécessitant pas l’aliénation d'un droit de surélever, les époux [N] étant propriétaires du lot n° 202 constituant l'intégralité du bâtiment sur cour et le bâtiment étant situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain par le plan local d'urbanisme),
- le refus était justifié par l'atteinte aux droits des autres copropriétaires résultant de la surélévation souhaitée par les époux [R] ayant pour conséquence de modifier les conditions des jouissance des appartements dépendant du bâtiment sur rue (supra), ainsi que le caractère incomplet de la demande, en l'absence de projet de modification au règlement de copropriété et/ou à l'état descriptif de division joint à la convocation.
Il souligne enfin que les droits des époux [N] ne sont pas lésés par ce refus au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 permettant à chaque copropriétaire d'user et de jouir librement des parties privatives et communes « sous la condition de ne pas porter atteinte » aux « droits des autres copropriétaires ».
***
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).
Par ailleurs, il est de principe que l'assemblée générale est souveraine et n'a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n'est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre-preuve de l'abus allégué, en explicitant et en développant les motifs du refus de l'assemblée générale (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).
Ainsi, le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l'assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l'opportunité en elle-même de la décision incriminée.
Décision du 07 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/08427 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUVMR
En l'espèce, il a été vu précédemment que le dossier des époux [N] était incomplet sur plusieurs points et que sa mise en œuvre était de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, s'agissant de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble, de sorte que le refus de l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser la réalisation de ces travaux était parfaitement justifié et que les époux [N] ne rapportent la preuve d'aucun abus de majorité résultant de la décision de refus d'autorisation incriminée, l'assemblée générale n'ayant pas à justifier des motifs de son refus au sein même du procès-verbal.
Les époux [N] seront donc déboutés de leur demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], en date du 21 avril 2021.
III – Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [N] :
Les époux [N] font valoir que les refus répétés et injustifiés du syndicat des copropriétaires les empêchent de réaliser des travaux d'amélioration qui leur permettraient d'agrandir leur espace de vie, depuis deux ans, ce qui leur cause un préjudice certain, dans l'attente de pouvoir exploiter les combles de leur logement, sans qu'ils parviennent à comprendre l'hostilité de principe de certains copropriétaires majoritaires, ces refus abusifs illustrant la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires et justifiant l'octroi de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] répond que son refus d'autorisation est parfaitement justifié et que les époux [N] ne démontrent aucunement l'existence du préjudice qu'ils excipent puisqu'ils ont acquis leur lot en pleine connaissance de sa configuration matérielle et de l'absence de droit à surélever prévu au règlement de copropriété, la décision adoptée par les copropriétaires majoritaires lors de l'assemblée discutée n'ayant pas modifié la consistance de leur bien, ni l'étendue de leurs droits de propriété.
Il relève que les époux [N] ne fournissent aucun élément justifiant le quantum de leur demande exorbitante.
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L'article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arriver à le réparer ».
La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.
Il appartient ainsi au copropriétaire se plaignant d'une faute ou d'un abus de droit du syndicat des copropriétaires d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, les époux [N] ne rapportent la preuve :
- ni de l'existence de refus injustifiés ou abusifs de l'assemblée générale des copropriétaires d'autoriser la réalisation de travaux d'amélioration qu'ils projetaient pour agrandir leur espace de vie, eu égard à l'impact des travaux projetés, selon notice technique [L] [V], architecte, sur les autres copropriétaires (pièces n° 6 et 8 produites en demande, procès-verbaux des assemblées générales annuelles des 13 mars 2019 et 21 avril 2021), alors qu'ils ont acquis leur lot en pleine connaissance de sa consistance et de sa surface habitable,
- ni de l'existence d'un quelconque préjudice résultant de l'absence de réalisation des travaux projetés, se contentant de faire état à ce titre d'une augmentation des coûts de la construction (pièces n° 13 et 14, indice INSEE des coûts de production dans la construction au premier trimestre 2022 et graphique de l'évolution de l'indice BT01) pour réclamer une indemnisation à hauteur de la somme de 10.000 €, sans préciser la nature même du préjudice allégué, qui n'est pas justifié dans son principe comme dans son quantum.
Dans ces conditions, les époux [N] devront être intégralement déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à leur payer la somme de 10.000 € au titre des dommages et intérêts.
IV – Sur les autres demandes :
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.
Les époux [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Leurs prétentions étant déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance judiciaire les opposant au syndicat, ils seront par ailleurs déboutés de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
Déclare recevable en la forme la demande d'autorisation judiciaire formée par Monsieur [W] [N] et Madame [P] [U] [O] [K] [T] épouse [N] sur le fondement du quatrième alinéa de l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Déboute Monsieur [W] [N] et Madame [P] [U] [O] [K] [T] épouse [N] de leur demande principale d'autorisation judiciaire de réaliser leurs travaux d'amélioration selon l'avant-projet sommaire présenté à l'assemblée générale du 21 avril 2021,
Déboute Monsieur [W] [N] et Madame [P] [U] [O] [K] [T] épouse [N] de leur demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 18 de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], en date du 21 avril 2021,
Déboute Monsieur [W] [N] et Madame [P] [U] [O] [K] [T] épouse [N] de l'intégralité de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à leur payer la somme de 10.000 € au titre des dommages et intérêts,
Condamne in solidum Monsieur [W] [N] et Madame [P] [U] [O] [K] [T] épouse [N] aux entiers dépens,
Condamne in solidum Monsieur [W] [N] et Madame [P] [U] [O] [K] [T] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Monsieur [W] [N] et Madame [P] [U] [O] [K] [T] épouse [N] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024
La Greffière Le Président
