TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 20/11032
N° Portalis 352J-W-B7E-CTE6A
N° MINUTE :
Assignation du :
15 Octobre 2020
JUGEMENT
rendu le 07 Mars 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la Société d’Exploitation du Cabinet PAUTRAT, SARL
[Adresse 2]
[Localité 10]
représenté par Maître France-Olivia KWAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0014
DÉFENDEURS
Société KOSMIK AND CO, SASU, prise en la personne de son représentant légal et venant aux droits de la société MC MICHALAK
[Adresse 9]
[Localité 10]
représentée par Maître Valérie OUAZAN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0428
Monsieur [W] [P]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître Christophe DAYRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0650
Décision du 07 Mars 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/11032 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTE6A
Madame [F] [T]
[Adresse 1]
[Localité 8]
Monsieur [D] [P]
[Adresse 3]
[Localité 7]
S.C.I. [P], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 5]
Tous représentée par Maître Christophe DAYRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0650
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 07 Décembre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
Exposé du litige :
Se plaignant d'infiltrations survenues au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10], provenant des locaux en rez-de-chaussée appartenant à Monsieur [W] [P], Madame [F] [T], Monsieur [D] [P] et la S.C.I. [P], loués à la société KOSMIK AND CO, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] a fait assigner en référé d'heure à heure ces parties aux fins de voir désigner un expert judiciaire.
Par ordonnance rendue le 19 juin 2018, le juge des référés de Paris a désigné Monsieur [Y] [K] en qualité d'expert.
Les opérations d'expertise judiciaire ont ensuite été rendues communes à la société KOSMIK AND CO, par ordonnance de référé du 10 septembre 2018
L'expert a déposé son rapport le 24 mai 2019 concluant à des désordres ayant pour origine le dépôt de condensation sur le plafond de la descente au sous-sol, l’absence d’isolation du plancher de la chambre froide étant la cause de cette condensation.
S’agissant des responsabilités, l’expert a encore précisé que « le sol de la chambre froide n’est pas étanche ».
Il a par ailleurs préconisé la mise en oeuvre de divers travaux d'isolation du sol de la chambre froide, partie privative, et de confortation du plancher haut des caves.
Par courrier de mise en demeure en date du 29 septembre 2020, le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] a mis en demeure les défenderesses de faire réaliser sous un mois les travaux préconisés par l'expert et de payer la somme de 3.828,00 € TTC au titre des travaux de confortation du plancher haut des caves, selon devis réactualisé de la société G. SPICA, outre les honoraires de maîtrise d'oeuvre et les honoraires du syndic, et le paiement des frais d'expertise avancés par le syndicat pour un montant de 4.248,44 € TTC.
Par courrier en date du 5 octobre 2020, le conseil des consorts [P] et de la S.C.I. [P] a contesté les termes de la mise en demeure et refusé d’y déférer.
C’est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 13 et 21 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] a fait assigner au fond la S.C.I. [P], les consorts [P] et la société KOSMIK AND CO, venant aux droits de MC MICHALAK, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, à titre principal, la condamnation de ces derniers, sous astreinte, à procéder aux travaux d'isolation du sol de la chambre froide ainsi qu'à l'indemniser de son préjudice (paiement de la somme de 5.088,00 € TTC au titre des travaux de confortement des poutres et frais annexes).
En cours d'instance, les parties se sont rapprochées et ont convenu de régler amiablement leur litige par la conclusion d'un protocole d'accord, signé le 17 septembre 2021, prévoyant notamment :
- la réalisation dans le délai d'un mois à compter de la signature du protocole des travaux d'isolation de la chambre froide préconisés par l'expert dans son rapport,
- le règlement au syndicat des copropriétaires de la somme de 3.828 € au titre des travaux de renforcement des poutres ainsi que de la somme de 4.284,44 euros au titre du remboursement des frais d’expertise.
Le protocole d’accord transactionnel précisait expressément que la bonne réalisation des travaux d’isolation de la chambre froide, conformément aux règles de l’art, devait être contrôlée par le bureau d’étude ABC DOMUS.
En contrepartie de ces engagements, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] s'est engagé à renoncer à toute demande de réparation d’un préjudice de jouissance consécutif aux infiltrations et à signifier des conclusions aux fins de désistement d’instance devant le tribunal judiciaire de Paris.
Selon courriels des 2 décembre 2021 et 9 mars 2022, le bureau d'étude ABC DOMUS a refusé d'émettre un avis favorable concernant les travaux d'isolation réalisés et par courriel du 24 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] a émis toutes réserves sur les garanties d'étanchéité des caves.
Des documents complémentaires relatifs aux travaux d'isolation de la chambre froide ont été communiqués par le conseil de la S.C.I. [P] le 19 mai 2022, ce qui n'a pas conduit le bureau d'études ABC DOMUS à changer son avis, selon courriel du 7 juillet 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] demande au tribunal de :
Vu l’article 1224, 1227 et 2044 du Code civil,
Vu le rapport d’expertise,
Vu la jurisprudence versée aux débats,
PRONONCER la résolution du protocole d’accord transactionnel en date du 17 septembre 2021 ;
JUGER que la somme de 3.828 euros correspondant aux travaux de renforcement des poutres restera acquise au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ;
EN TOUTES HYPOTHESES
DEBOUTER société civile immobilière [P], les Consorts [P] et la société KOSMIC AND CO de l’ensemble de leurs demandes ;
CONSTATER que les frais d’expertise qui ont été avancés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] ont été remboursés par la société civile immobilière [P] et la société KOSMIC AND CO ;
CONDAMNER in solidum la société civile immobilière [P] et la société KOSMIC AND CO à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER in solidum la société civile immobilière [P] et, la société KOSMIC AND CO à supporter les entiers dépens de l’instance.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2023, Monsieur [W] [P], Madame [F] [T], Monsieur [D] [P] et la S.C.I. [P] demandent au tribunal de :
Vu le rapport d’expertise judiciaire,
Vu le protocole d’accord transactionnel signé le 17 septembre 2022,
Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Ordonner l’homologation judiciaire du protocole d’accord transactionnel signé le 17 septembre 2021,
Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à verser à la SCI [P] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christophe DAYRAS, avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mars 2023, la société KOSMIK AND CO demande au tribunal de :
Vu le rapport d’expertise judiciaire,
Vu le protocole d’accord transactionnel signé le 17 septembre 2022,
Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Ordonner l’homologation judiciaire du protocole d’accord transactionnel signé le 17 septembre 2021 par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6], la SCI [P], et la société KOSMIC AND CO,
Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] de régler à la société KOSMIC AND CO la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie OUAZAN, avocat aux offres de droit, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2023.
L’affaire, plaidée à l’audience du 7 décembre 2023, a été mise en délibéré au 7 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de “constater” que les frais d'expertise qui ont été avancés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 10], ont été rembourés par la société civile immobilière [P] et la société KOSMIC AND CO, qui ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elle ne vaut consécration d'aucun droit et est dépourvue de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).
I – Sur les demandes de résolution du protocole d'accord transactionnel conclu le 17 septembre 2021 et tendant à voir juger que la somme de 3.828 € correspondant aux travaux de renforcement des poutres restera acquise, formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10], et sur les demandes d'homologation judiciaire du protocole d'accord signé le 17 septembre 2021 formulées en défense par les consorts [P], la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO :
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] agit sur le fondement des articles 1224, 1227 et 2044 du Code civil.
Il fait valoir en substance que :
- la somme de 3.828 € correspondant aux travaux de renforcement des poutres doit lui rester acquise, l'expert ayant conclu que le local dont la S.C.I. [P] est propriétaire, comprenant “la chambre froide non conforme” est à l'origine des désordres sur les parties communes, nécessitant de prévoir la confortation ponctuelle du plancher haut des caves, pour un montant de 3.340 € HT, augmenté après actualisation du devis de la société G. SPICA, à la somme de 3.480 € HT, soit 3.828 € TTC (rapport, page 30 et pièce n° 5),
- les travaux d'isolation de la chambre froide engagés par la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO n'ont pas reçu l'avis favorable du bureau d'éude DOMUS, ce qui caractérise une inexécution suffisament grave pour justifier la résolution de la transaction, en application des articles précités du code civil, même s'il s'agit d'une inexécution partielle,
- le protocole d'accord prévoit en son article 1 que “la bonne réalisation” des travaux “conformément aux règles de l'art sera contrôlée par le bureau d'étude ABC DOMUS, mandaté par le SDC [Adresse 6]” (pièce n° 9),
- à partir des éléments techniques communiqués par le conseil de la SCI [P], le bureau d'étude ABC DOMUS a émis des observations concernant notamment l'absence d'assurance de la société Entreprise de Construction Rosette Etanchéité pour des travaux d'imperméabilisation et d'isolation frigorifique et la mise en oeuvre des ouvrages (documents produits concernant exclusivement les étanchéités des toitures terrasses et non celles d'une chambre froide, absence d'indication concernant le pare-vapeur...),
- il ne dispose donc d'aucune garantie que les travaux réalisés sont assurés en garantie décennale, ni que ces derniers ont été réalisés conformément aux règles de l'art,
- la police d'assurance produite exclut de la garantie les travaux d'isolation frigorifique (pièce n° 18, page 13),
- la nomenclature précise que les activités suivies d'un astérisque sont des activités additionnelles proposées par QBE, de sorte qu'à défaut de souscription de ce risque particulier, elles ne sont pas couvertes (pages 2 et 8),
- au regard de la liste des activités assurées au titre de la police, les activités étanchéité isolation frigorifiques (§ 3.2 et 3.3) ne sont pas souscrites par l'entreprise donc non couvertes par la garantie décennale, les travaux d'étanchéité des toitures et terrasses ne correspondant pas aux travaux réalisés sur la chambre froide (pièce n° 18, page 11),
- il est impossible de considérer que ces travaux ont été réalisés “conformement aux règles de l'art”, comme visé par le protocole transactionnel.
Les consorts [P] et la S.C.I. [P] répondent en substance que :
- les travaux ont été parfaitement exécutés, ainsi qu'il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 20 avril 2022 relevant l'absence de taux d'humidité à l'aide d'un humiditest,
- le syndicat reconnaît le paiement de la part des défendeurs de la somme de 3.828 € correspondant aux travaux de renforcement des poutres et le remboursement des frais d'expertise,
- après encaissement de ces sommes, il s'est imaginé, en parfaite mauvaise foi, avec l'architecte de l'immeuble, de dénoncer le protocole d'accord transactionnel et de contester les travaux réalisés ainsi que l'assurance de l'entreprise Construction des Rosettes au titre de la clause de contrôle figurant au protocole,
- la S.C.I. [P], par la voie de son conseil, a procédé à trois communications successives des documents relatifs aux travaux réalisés (fiches techniques, attestation d'assurance, etc.) les 2 décembre 2021, 4 février 2022 et 19 mai 2022,
- l'attestation d'assurance de QBE mentionne que les travaux d'étanchéité sont bien couverts par la police d'assurance (page 11, clause 3.2 et page 13, clause 4.7),
- devant une telle mauvaise foi, la S.C.I. [P] sollicite l'homologation du protocole d'accord transactionnel ainsi que des dommages et intérêts.
La société KOSMIK AND CO indique reprendre à son compte l'argumentation de son bailleur, arguant également de la réalisation des travaux d'isolation de la chambre froide conformément à l'article 1er du protocole d'accord transactionnel et du respect des conditions financières du protocole.
Elle fait par ailleurs état de négligences du syndic dans le suivi des travaux et de l'imputation fautive à un copropriétaire d'une réparation sur une canalisation partie commune, relevée par l'expert judiciaire.
***
L'article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soitde l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice”.
L'article 1227 dudit code prévoit que : “La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice”.
Aux termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.
La transaction, qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l'une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions (ex. : Civ. 1ère, 12 juillet 2012, n° 09-11.582, publiée au bulletin, 7 novembre 1995, n° 92-21.406 ; 17 février 2011, n° 10-10.004, etc.).
Si les parties ont pris soin de convenir que l'inexécution de tel ou tel engagement entraîne la résolution du contrat, cette clause résolutoire enlève aux juges leur pouvoir d'appréciation et la résolution doit être prononcée.
A défaut, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation sur le point de savoir si l’inexécution invoquée est suffisamment grave pour entraîner la résolution judiciaire du contrat. Le juge saisi peut ainsi rejeter purement et simplement la demande si l'inexécution alléguée n'est pas considérée comme suffisante pour justifier la résolution (Civ. 1ère, 3 févr. 2004, n° 01-02.020 ; Civ. 3ème, 13 sept. 2006, n° 05-12.938 ; 9 juillet 2014, n° 12-29.286).
Au contraire, il peut prononcer la résolution d'une transaction en présence d'une inexécution partielle, dès lors qu'il estime, par une appréciation souveraine des éléments de fait et de preuve, que celle-ci constituait un manquement suffisamment grave à l'une des obligations déterminantes de la convention pour en justifier la résolution (ex. : Soc., 12 septembre 2018, n° 16-22.503).
Ainsi, concernant les conditions de la résolution, il faut qu’il soit constaté par le juge des manquements graves. Lorsque le contrat ne contient pas de clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour entraîner une résolution immédiate du contrat.
En l'espèce, aux termes de l'article 1er, intitulé “Réalisation des travaux d'isolation de la chambre froide” du protocole d'accord transactionnel conclu le 17 septembre 2021 entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 10], de première part, Monsieur [W] [P], Madame [F] [T], Monsieur [D] [P] et la S.C.I. [P], de deuxième part, et la société KOSMIK AND CO, venant aux droits de la société MC MICHALAK, de troisième part, prévoit que :
“La SCI [P] et la société KOSMIC AN CO venant au droit de MICHALAK MASTER CLASS s'engagent à faire réaliser sous un délai de un (1) mois à compter de la signature des présentes les travaux d'isolation de la chambre froide, tel que préconisés par Monsieur [K] aux termes de son rapport.
La SCI [P] et la société KOSMIC AND CO venant au droit de MICHALOAK MASTER CLASS supporteront, par moitié à part égale (soit 3.450 € TTC chacune), la charge du coût des travaux d'isolation du sol de la chambre froide.
La bonne réalisation de ces travaux conformément aux règles de l'art sera contrôlée par le bureau d'étude ABC DOMUS, mandaté par le SDC [Adresse 6]. Les frais et honoraires d'intervention de la société ABC DOMUS seront supportés par la SCI [P] et la société KOSMIC AN CO venant au droit de MICHALAK MASTER CLASS, à part égale”.
L'article 2 dudit protocole, intitulé “Travaux de renforcement des poutres”, stipule par ailleurs que :
“La SCI [P] et la société KOSMIC AND CO venant au droit de MICHALAK MASTER CLASS règlent au SDC du [Adresse 6] la somme de 3.828 € au titre des travaux de renforcement des poutres à réaliser par le SDC du [Adresse 6]. Elles supporteront chacune à parts égales, la charge de cette somme.
Ce règlement devra intervenir dans un délai de 7 jours à compter de la signature des présentes, par virement bancaire sur le compte CARPA du conseil du SDC du [Adresse 6] annexé au présent protocole”.
Enfin, l'article 4 dudit protocole intitulé “Concessions réciproques” précise que :
“En contrepartie des engagements pris par SCI [P] et la société KOSMIC AND CO au titre des articles 1 à 3 supra, le SDC du [Adresse 6] s'engage à conserver à sa charge, s'agissant des travaux de renforcement des poutres, les honoraires de l'architecte de l'immeuble ainsi que ceux du Syndic de copropriété estimés à la somme de 1.280 € TTC.
Le SDC du [Adresse 6] renonce également à toute demande de réparation d'un préjudice de jouissance consécutif aux infiltrations visées en préambule”.
Monsieur [Y] [K], expert judiciaire, précise dans son rapport en date du 24 mai 2019 que les désordres allégués se situent sous la chambre froide du local appartenant aux consorts [P], exploité par la SARL MICHALAK MASTER CLASS, et qu'ils ont pour origine l'absence d'isolation du plancher de ladite chambre froide, dont le sol n'est pas étanche, à l'origine de condensation, ce défaut entraînant les désordres sur les parties communes (rapport, page 29 sur 31, IV – conclusions, pièce n° 3 produite en demande), du fait de la condensation ayant provoqué “une altération de certaines poutres et poutrelles” (rapport, page 30 sur 31), et nécessitant :
- des travaux d'isolation du sol de la chambre froide, chiffrés à la somme de 5.200,00 € HT, soit 6.240,00 € TTC, selon devis de la société SCR daté du 28 mars 2019 produit par la S.C.I. [P] (annexe n° 9), “correspondant au travail à réaliser” (rapport, page 25 sur 31),
- ainsi que la confortation ponctuelle du plancher haut des caves, chiffrée à la somme de 3.340,00 € HT, soit 3.674,00 € TTC, selon devis G. SPIGA SA daté du 17 mai 2019.
S'agissant des travaux d'isolation au sol de la chambre froide permettant de remédier aux désordres, l'expert judiciaire précise, en page 25 sur 31 de son rapport, que :
- il y a lieu de mettre en oeuvre une “isolation au sol de la chambre froide”,
- une chambre froide “doit impérativement être isolée sur toutes ses parois verticales et horizontales (murs, plafond et sol)” pour “éviter les phénomènes de condensation entre la température basse de la chambre froide et la température ambiante des zones environnantes”.
Les travaux d'isolation du sol de la chambre froide ont finalement été réalisés par la S.A.R.L. Société de Construction des Rosettes (SCR), selon facture n° 2021/09/110 du 16 seoptembre 2021, incluant notamment la démolition de l'actuel sol de la chambre froide existante compris chape et plinthes, mise à nu jusqu'au plancher existant, avec mise en place d'une isolation de type Styrodur, réalisation d'une chape armée d'un treillis mailles 5 x 5, réalisation d'une étanchéité de type CERMIPROOF sur l'ensemble de la chambre froide compris relevés périphériques, fourniture et pose d'un carrelage grès antidérapant, compris joints époxy et reprise des plinthes à talon en péripéhérie soit 10 ml (pièce n° 10-3 produite en demande).
A la demande du conseil du syndicat des copropriétaires, des fiches techniques des matériaux utilisés et la police d'assurance souscrite par la S.A.R.L. Société de Construction des Rosettes ont été communiquées au syndicat des copropriétaires (pièce n° 10-1, 10-2, 12-1, 16-1 à 16-8).
Toutefois, ces documents techniques ont été étudiés, conformément aux stipulations précitées de l'article 1er du protocole d'accord conclu entre les parties, par le bureau d'études ABC Domus, qui indique, dans deux avis techniques circonstanciés des 9 mars 2022 puis 7 juillet 2022 (pièces n° 11 et 17 produites en demande, courriels) que :
1 - le produit mis en oeuvre, dont la Société de Construction des Rosettes indique dans un courrier du 14 avril 2022 qu'il convient pour tous types de “terrasses” (pièces n° 16-1 et 16-2 : courrier du 14 avril 2022, règles professionnelles – isolants supports d'étanchéité en indépendance sous protection visant les destinations de toitures-terrasses”), est “un isolant de toiture terrasse sous protection lourde” qui “n'est pas indiqué comme “isolant de locaux” (voir également : pièce n° 16-3, fiche technique Panneau isolant en polyuréthane pour application sous étanchéité “sous protection lourde des toitures-terrasses”),
2 – aucune précision n'a été apportée par le constructeur quant à la méthodologie et aux règles adoptées pour l'application du système d'étanchéité, seule la composition des douches d'étnachéité réalisées ayant été précisée, sans indication concernant “le pare-vapeur”, alors qu'il s'agit d'un “élément essentiel dans la mise en oeuvre des isolations des bâtiments frigorifiques”, conformément aux règles constructives prévues à la norme AFNOR NF P75 401, plus particulièrement son article 6.1 relatif à la technique dite “traditionnelle” pour la réalisation des sols,
3 – l'entreprise n'était pas assurée pour les prestations réalisées, les conditions particulières de la police QBE “contrat CUBE ENTREPRISES DE CONSTRUCTION” souscrite par la Société de Construction des Rosettes excluant expressément, au titre de la garantie “Isolation Thermique – Acoustique” (point 4.8) “l'isolation frigorifique” (pièce n° 16-6, conditions particulières de la police n° 031 0010212, page 13 sur 17), tandis que la garantie 4.8.2, “Isolation frigorifique” des locaux de toute capacité et fonctionnant à toutes températures, n'a pas été souscrite (pièce n° 16-6 précitée, page 13 sur 17 et pièce n° 18, attestation d'assurance).
Il résulte de ces éléments qu'une obligation déterminante de la transaction conclue entre les parties le 17 septembre 2021, à savoir la bonne réalisation des travaux d'isolation de la chambre froide dans le délai d'un mois à compter de la signature du protocole d'accord transactionnel, “conformément aux règles de l'art”, n'a pas été respectée, en violation des stipulations claires et précises en ce sens de l'article 1er dudit protocole, prévoyant que cette bonne réalisation serait contrôlée par le bureau d'étude ABC DOMUS, lequel n'a pu constater une telle réalisation, eu égard à l'inadaptation du produit mis en oeuvre, aux conditions de réalisation des travaux d'étanchéisation du sol de la chambre froide et à l'absence de garantie d'assurance de l'entreprise générale de maçonnerie pour les travaux d'isolation frigorique réalisés.
La production d'un procès-verbal dressé le 20 avril 2022 par un huissier de justice, qui n'est pas un professionnel de la construction, faisant état d'une absence d'humidité au niveau du premier palier et de l'absence d'odeur d'humidité dans l'escalier d'accès et dans les couloirs de la cave de l'immeuble (pièce n° 3 produite en défense par les consorts [P] et la S.C.I. [P]), n'est pas de nature à démontrer la bonne réalisation, dans les règles de l'art, des travaux d'isolation de la chambre froide, à laquelle les défendeurs à la présente instance s'étaient pourtant engagés, aux termes des stipulations claires et précises précitées de l'article 1er du protocole d'accord transactionnel signé le 17 septembre 2021, afin de remédier de manière pérenne aux désordres d'humidité ayant occasionné des désordres en parties communes.
En raison de l'absence d'exécution dans les règles de l'art des travaux d'isolation de la chambre froide, caractérisant le non-respect d'une condition essentielle de la transaction, les consorts [P], la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO devront être déboutés de leurs demandes d’homologation judiciaire du protocole d’accord transactionnel signé le 17 septembre 2021.
Par ailleurs, l'inexécution contractuelle partielle précédemment caractérisée est suffisamment grave pour justifier, en l'espèce, la demande de résolution du protocole d'accord transactionnel précité signé entre les parties le 17 septembre 2021, formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10].
Enfin, il sera jugé que la somme de 3.828,00 € versée par les consorts [P], la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] au titre des travaux de renforcement des poutres et poutrelles, conformément au devis actualisé de la société G. SPICA (pièce n° 5), restera acquise, à titre de dommages et intérêts (dernières écritures du demandeur, page 10), au profit du syndicat des copropriétaires, dès lors qu'il est établi que ces travaux ont été rendus nécessaires par l'absence d'étanchéité de la chambre froide du local appartenant aux consorts [P] et à la S.C.I. [P], exploité par la société KOSMIK AND CO, ayant provoqué l'altération de certaines poutres et poutrelles.
II – Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts formée par les consorts [P], la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO :
Les consorts [P] et la S.C.I. [P] font valoir que malgré l'exécution de bonne foi du protocole d'accord transactionnel signé, le syndicat des copropriétaires ne s'est pas désisté en violation des clauses dudit protocole, alors que ni le syndic ni l'architecte de l'immeuble ne sont passés voir les travaux.
Ils sollicitent la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, en rappelant le mail adressé le 9 juillet 2021, les contacts téléphoniques, l'affiche du début des travaux et la “fausse information donnée lors de l'Assemblée générale du 8 juin 2022 (point d'information 17)”.
La société KOSMIK AND CO reprend les arguments de son bailleur et sollicite également à titre de dommages et intérêts la somme de 30.000 €.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] estime ces demandes indemnitaires non fondées, les défenderesses ne justifiant d'aucun préjudice au soutien de leurs demandes exorbitantes de dommages et intérêts et ne pouvant valablement lui reprocher de solliciter la résolution d'un protocole transactionnel dont elles n'ont pas respecté les termes, notamment en ne s'assurant pas que l'entreprise mandatée pour réaliser les travaux disposait d'une couverture en assurance décennale, de sorte qu'elles ne peuvent qu'assumer les conséquences de leurs propres négligences.
***
En l'espèce, les consorts [P], la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO, qui n'ont pas respecté une condition essentielle de l'article 1er du protocole d'accord transactionnel signé le 17 septembre 2021, ne rapportent pas la preuve de l'existence d'une faute commise par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] en ayant refusé de se désister de l'instance engagée devant le tribunal judiciaire de Paris, dans les conditions de l'article 5 “Désistement d'instance” dudit protocole (pièce n° 9 produite en demande, page 5).
Il n'est pas davantage démontré que le syndicat des copropriétaires aurait communiqué une “fausse information” selon résolution n° 17 de l'assemblée générale du 8 juin 2022 ayant “pris note que la SCI [P] et la société MICHALAK n'ont pas respecté le protocole signé en ne sollicitant pas Monsieur [O] au moment de la réalisation des travaux sur la chambre froide comme prévu par celui-ci” (pièce n° 4 produite par les consorts [P] et la S.C.I. [P], page 7/11), alors même que l'article 1er du protocole d'accord transactionnel signé le 17 septembre 2021 prévoyait expressément que la “bonne réalisation” des travaux d'isolation de la chambre froide devait être “contrôlée” par le bureau d'étude ABC DOMUS, qui n'a été mis en mesure de formuler des observations qu'après réalisation des travaux (pièce n° 11 produite en demande).
La production d'un unique courriel du 9 juillet 2021 adressé au syndic de l'immeuble, lui transférant pour information un courriel du 8 juillet 2021 informant l'avocat du syndicat des copropriétaires de la date d'intervention de l'entreprise “Construction des Rosettes”, n'est pas de nature en elle-même à remettre en cause la véracité de l'information communiquée aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 8 juin 2022 (pièce n° 1 produite par les consorts [P] et la S.C.I. [P]).
En tout état de cause, la preuve n'est pas rapportée que les consorts [P], la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO auraient subi un quelconque préjudice résultant de l'absence de désistement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] dans le cadre de la présente instance.
Les consorts [P] et la S.C.I. [P], d'une part, et la société KOSMIK AND CO, d'autre part, ne précisent pas la nature du préjudice dont ils se plaignent, se contentant de réclamer chacun une somme forfaitaire de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, qui n'est justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum.
Dans ces conditions, il convient de :
- débouter Monsieur [W] [P], Madame [F] [T], Monsieur [D] [P] et la S.C.I. [P] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] à verser à la S.C.I. [P] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,
- et débouter la société KOSMIK AND CO de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] à lui verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts.
III - Sur les demandes accessoires :
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.
La S.C.I. [P], les consorts [P] et la société KOSMIK AND CO, qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers, en application des dispositions de 696 du code de procédure civile.
Par ailleurs, la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO devront être condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
Déboute Monsieur [W] [P], Madame [F] [T], Monsieur [D] [P], la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO de leur demande tendant à voir ordonner l'homologation judiciaire du protocole d'accord transactionnel signé le 17 septembre 2021 entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 10], de première part, Monsieur [W] [P], Madame [F] [T], Monsieur [D] [P] et la S.C.I. [P], de deuxième part, et la société KOSMIK AND CO, venant aux droits de la société MC MICHALAK, de troisième part,
Prononce la résolution du protocole d'accord transactionnel signé le 17 septembre 2021 entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 10], de première part, Monsieur [W] [P], Madame [F] [T], Monsieur [D] [P] et la S.C.I. [P], de deuxième part, et la société KOSMIK AND CO, venant aux droits de la société MC MICHALAK, de troisième part,
Juge que la somme de 3.828,00 € correspondant aux travaux de renforcement des poutres restera acquise au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10],
Déboute Monsieur [W] [P], Madame [F] [T], Monsieur [D] [P] et la S.C.I. [P] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] à verser à la S.C.I. [P] la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,
Déboute la société KOSMIK AND CO de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] à lui verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne in solidum Monsieur [W] [P], Madame [F] [T], Monsieur [D] [P], la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO aux entiers dépens,
Condamne in solidum la S.C.I. [P] et la société KOSMIK AND CO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 10] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 07 Mars 2024
La Greffière Le Président
