COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : [A] [O] c/ [P] [D], [K] [B], [W] [V], [R] [F]
N° 24/
Du 30 Août 2024
2ème Chambre civile
N° RG 22/04511 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OMWJ
Grosse délivrée à
Me Sophie BOCQUET-HENTZIEN
Me Vincent EHRENFELD
expédition délivrée à
le 30/08/2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du trente Août deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Justine VOITRIN, Greffier
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
À l'audience publique du 26 Février 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 5 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 30 Août 2024 après prorogation du délibéré, signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEUR:
Monsieur [A] [O]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représenté par Me Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DÉFENDEURS:
Monsieur [P] [D]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représenté par Me Sophie BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
Monsieur [K] [B]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représenté par Me Sophie BOCQUET-HENTZIEN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
Maître [W] [V]
[Adresse 4]
[Localité 1]
défaillant
Maître [R] [F]
[Adresse 5]
[Localité 6]
défaillant
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu les exploits d’huissier du 30 août 2022 par lesquels monsieur [A] [O] a fait assigner madame [P] [D] et monsieur [K] [B] et maître [R] [F] et Maître [W] [V] devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins de condamnation à des dommages et intérêts ;
Vu les dernières conclusions de monsieur [A] [O], notifiées par RPVA le 8 février 2024, par lesquelles il sollicite du Tribunal de voir :
Vu l’article 1137 du Code civil,
Vu les articles 1101 et suivants du Code civil,
Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu le compromis de vente du 13 décembre 2021,
- JUGER que madame [P] [D] et monsieur [K] [B] ont engagé leur responsabilité contractuelle à raison des fautes et manquements qu'ils ont commis dans l'exécution du compromis vente du 13 décembre 2021 ;
- CONDAMNER madame [P] [D] et monsieur [K] [B] au paiement d'une somme de 77 000 euros à titre de dommages et intérêts à son profit ;
- JUGER que cette condamnation sera prélevée entre les mains de maître [R] [F], notaire à [Localité 6], à concurrence de la somme de 20 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;
- CONDAMNER madame [P] [D] et monsieur [K] [B] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à son profit, outre les entiers dépens distraits conformément à la loi,
- DÉBOUTER madame [P] [D] et monsieur [K] [B] de l'ensemble de leurs demandes.
Vu les dernières conclusions de madame [P] [D] et monsieur [K] [B], notifiées par RPVA le 8 février 2024, par lesquelles ils demandent au Tribunal de voir :
Vu les dispositions des articles 1175 et suivants du Code civil,
- DÉBOUTER Monsieur [O] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER le sieur [O] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à leur bénéfice et le condamner également aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maitre BOCQUET HENTZIEN, avocat.
Vu l'ordonnance de clôture du 12 octobre 2023 différant la clôture au 9 février 2024,
MOTIFS
Suivant compromis de vente reçu le 13 décembre 2021, par devant Maître [W] [V], notaire à [Localité 1], monsieur [A] [O] a consenti, sous conditions, à madame [P] [D] et monsieur [K] [B] la vente du bien sis [Adresse 7], cadastré [Cadastre 3], au prix de 770 000 euros.
La réalisation finale de la vente a été soumise à une condition suspensive consistant en l’obtention d’un crédit bancaire, sous trois mois, soit jusqu’au 13 mars 2022, pouvant aller jusqu’à la somme de 380 000 euros.
Un dépôt de garantie de 20 000 euros a été déposé par madame [P] [D] et monsieur [K] [B] aux mains de maître [R] [F], leur notaire à [Localité 6].
Par courrier recommandé en date du 14 juin 2022, monsieur [A] [O] a mis en demeure les défendeurs de réitérer la vente.
Par courrier en date du 24 juin 2022, madame [P] [D] et monsieur [K] [B] ont demandé un délai supplémentaire de six mois afin de réunir les fonds nécessaires à l’achat de la maison.
Monsieur [A] [O] a refusé cette proposition.
Par courrier recommandé en date du 12 juin 2022, madame [P] [D] et monsieur [K] [B] ont renoncé à la vente pour cause de non-réalisation de la condition suspensive, attestant n’avoir pu obtenir le prêt nécessaire.
Monsieur [A] [O] demande le remboursement de la somme de 77 000 euros, somme correspondant à l’indemnité de la clause pénale, au titre des dommages et intérêts dus par les défendeurs ayant engagé leur responsabilité contractuelle.
Il fait valoir la déloyauté des défendeurs en ce qu’ils ont avancé qu’ils avaient obtenu le prêt nécessaire puis qu’ils ont demandé un délai supplémentaire afin d’obtenir le prêt alors même que ce dernier leur avait été refusé en janvier 2022.
Il affirme que les défendeurs n’ont pas entrepris les diligences nécessaires à l’obtention de leur prêt, monsieur [B] n’ayant pas essayé de contracter un prêt en son nom propre à titre d’exemple.
Il rappelle les termes de la clause pénale de la promesse stipulant qu’en cas de faute d’une partie dans la non-exécution du contrat, la somme due par la partie fautive à l’autre est égale à dix pour cent du prix de vente.
Il estime également avoir subi un préjudice du fait des manœuvres dilatoires entreprises par les défendeurs qui ont retardé la vente de son bien.
Il soutient que la caducité alléguée de la promesse n’empêche pas l’engagement de leur responsabilité contractuelle pour mauvaise foi.
Il ajoute que les justificatifs demandés n’ont pas d’influence sur la solution du litige.
En réponse, madame [P] [D] et monsieur [K] [B] demandent le débouté des prétentions de monsieur [A] [O].
Ils affirment avoir entrepris les diligences nécessaires afin d’obtenir un prêt, la demande ayant été réalisée par madame [P] [D] sous nom de jeune fille [H].
Ils précisent que, selon les termes du contrat, la caducité de la promesse est acquise du fait de la non-réalisation de la condition suspensive.
Ils ajoutent que monsieur [A] [O] est fautif de ne pas avoir observé les diligences procédurales conventionnelles.
Ils affirment qu’ils n’ont jamais prétendu avoir obtenu le prêt et que cette information ne ressort pas du mail du 2 mai 2022 de maître [R] [F], cité par la partie adverse.
Ils estiment également que monsieur [A] [O] n’a subi aucun préjudice en ce qu’il a, le 17 mars 2023, vendu son bien pour la somme de 770 000 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts formée par monsieur [A] [O]
L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
L’article 1187 du Code civil dispose que la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code civil.
L’article 1304-6 du Code civil dispose qu’en cas défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.
Lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.
En l’espèce, la condition suspensive incluse dans le compromis de vente liant les parties est rédigée comme suit:
« Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l’agrément définitif à l’assurance décès-invalidité-incapacité auront été émises. (…) L’ACQUEREUR devra en justifier au VENDEUR à première demande de celui-ci. En outre, il s’oblige à adresser au notaire rédacteur copie de l’offre de prêt dans les huit jours de l’obtention de celle-ci. L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L.313-41 du Code de la consommation, intervenir au plus tard dans le délai de trois mois (3) de la signature des présentes. Faute par l’acquéreur d’avoir informé, de manière expresse et non équivoque, LE VENDEUR ou son notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par L’ACQUEREUR d’une mise en demeure par lettre recommandée par LE VENDEUR ou son notaire d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.
L’ACQUEREUR ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui au titre du dépôt de garantie devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement ».
Il ressort des pièces communiquées que le prêt formant l’objet de la condition suspensive devait être obtenu avant le 13 mars 2022 et qu’il n’a pas été accordé aux défendeurs, comme l’illustre l’attestation de refus de financement émise par le Crédit Agricole le 27 janvier 2022.
Monsieur [A] [O] a mis en demeure madame [P] [D] et monsieur [K] [B] de réitérer la vente par acte authentique sous un délai de quinze jours, par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 14 juin 2022. La réitération de la vente implique la justification d’obtention du prêt.
Faute de réponse des consorts [D] et [B] dans le délai d’une semaine fixé conventionnellement, la promesse a été caduque à compter du 20 juin 2022.
Ces derniers ont répondu, par courrier du 24 juin 2022, où ils demandaient un délai supplémentaire afin d’obtenir un prêt puis, prenant acte du refus du demandeur de cette proposition, par courrier du 12 juillet 2022, ils indiquaient renoncer à la vente pour non-réalisation de la condition suspensive joignant l’attestation évoqué ci-dessus.
Par ailleurs, les défendeurs n’ont pas été déloyaux dans leur manière d’agir, en ce qu’ils n’ont pris acte immédiatement du refus de monsieur [O] de leur proposition de prolongation de délai et en ce qu’ils n’étaient pas tenus, contractuellement, d’une obligation d’information de l’obtention ou non du prêt envers ce dernier.
Dès lors, il convient de considérer caduque la promesse de vente liant les parties et d’écarter l’engagement de la responsabilité contractuelle, la promesse vente étant réputée n’avoir jamais existé.
Concernant l’application de la clause pénale, cette dernière stipule « au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mis en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai ».
Il ressort des courriers évoqués que l’acte authentique n’a pas été régularisé et qu’il n’existait plus d’obligation exigible en ce que la condition suspensive, enfermée dans un délai de trois mois, n’a pas été réalisée. Les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas réunies. Cette dernière ne peut s’appliquer.
Par conséquent, aucune faute ne peut être reprochée à madame [P] [D] et monsieur [K] [B].
Monsieur [A] [O] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [P] [D] et monsieur [K] [B] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Monsieur [A] [O] sera condamné à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Succombant à l’instance, monsieur [A] [O] sera condamné aux dépens dont distraction au profit de Maître BECQUET HENTZIEN, avocat.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe,
CONSTATE la caducité du compromis de vente en date du 13 décembre 2021,
DÉBOUTE monsieur [A] [O] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de madame [P] [D] et monsieur [K] [B],
CONDAMNE monsieur [A] [O] aux dépens dont distraction faite au profit de Maître BOCQUET HENTZIEN, avocat,
CONDAMNE monsieur [A] [O] à verser à madame [P] [D] et monsieur [K] [B] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE monsieur [A] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
