COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
Service de proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 30 Juillet 2024
Minute n° 24/00900
Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [U]
N° RG 24/00985 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PQRI
- Exécutoire le :
à COTE D’AZUR HABITAT
- copie certifiée conforme le:
à Madame [G] [U]
DEMANDERESSE:
Organisme COTE D’AZUR HABITAT
Agissant poursuites et diligences de son représenatnt légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée à l’audience par Madame [B] [J], munie d’un pouvoir du représentant légal, Monsieur [V] [D], Directeur Général
DEFENDERESSE:
Madame [G] [U]
née le 03 Octobre 1971 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Comparant en personne
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et du délibéré :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame, Monsieur Monsieur William FEZAS, assisté lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 27 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024
DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 21 mars 2017, L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT a donné à bail à Mme [G] [U] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3].
Des loyers étant demeurés impayés, L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT a, par acte extra-judiciaire du 08 septembre 2023, fait signifier à Mme [G] [U] un commandement de payer la somme de 1.119,43 €, en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte extra-judiciaire du 08 février 2024, L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner en référé Mme [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE.
AUDIENCE
L’affaire a été retenue à l’audience du 27 mai 2024.
A cette audience les deux parties ont comparu ou ont été représentées.
*
Vu les dernières écritures pour L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
Vu les explications fournies à l’audience par Mme [G] [U], qui sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.
Vu les pièces produites par les parties, contradictoirement échangées entre elles.
Les deux parties étant présentes ou représentées, L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT a actualisé sa demande principale à la somme de 3.331,86 € arrêtée au 24 mai 2024.
Le juge a mis au débat les questions relatives à la recevabilité de la demande et en particulier les notifications obligatoires à la Préfecture et à la CCAPEX.
*
Il sera statué par décision contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu l’article 9 du Code de procédure civile qui rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la Loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément à l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 :
- l’information de la signification d’un commandement de payer a été transmise à la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 08 février 2024,
- et l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.
En conséquence, l’action introduite par L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande en paiement des loyers et charges
L’article 7 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, prévoit notamment que :
“Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...) ;
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.”
L'article 24 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit notamment que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie”.
En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties en date du 21 mars 2017 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi du 06 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [G] [U] le 08 septembre 2023 pour la somme en principal de 1.119,43 €.
Au vu du décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 20 octobre 2023.
L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT a produit un décompte actualisé faisant apparaître que Mme [G] [U] reste devoir la somme de 3.331,86 € à la date du 24 mai 2024.
Mme [G] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, la créance n’étant pas sérieusement contestable, Mme [G] [U] sera condamnée, à titre de provision, au paiement de la somme de 3.331,86 € arrêtée au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 1.119,43 € et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement
Au regard de la situation personnelle et financière de Mme [G] [U], qui bénéficie d’un emploi stable, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Mme [G] [U] à se libérer de la dette locative selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
Il convient d'attirer l'attention de Mme [G] [U] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.
Des délais de remboursement étant accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Mme [G] [U] se libère dans le délai fixé et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [G] [U] selon les modalités prévues ci-après au dispositif de la présente décision,
- Mme [G] [U] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte, la solennité de la présente décision présentant une garantie suffisante d’exécution.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, Mme [G] [U], qui succombe à l’instance.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 200,00 € lui sera allouée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, due par Mme [G] [U].
Sur l’exécution provisoire
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du Code de procédure civile.
*
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.
PAR CES MOTIFS
Nous, William FEZAS, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par Ordonnance contradictoire en dernier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 20 octobre 2023,
CONDAMNONS Mme [G] [U] à payer à L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT, à titre de provision, la somme de 3.331,86 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 septembre 2023 pour la somme de 1.119,43 € et à compter de la présente décision pour le surplus,
AUTORISONS Mme [G] [U] à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, en 35 mensualités d'un montant de 92,00 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié,
DISONS, en revanche, à défaut de paiement par Mme [G] [U] d’une seule mensualité sept (7) jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (que cette mensualité soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) :
- que la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
- que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- qu’à défaut pour Mme [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,
- que Mme [G] [U] sera tenu au paiement, à compter du 25 mai 2024, d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée, par provision, au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux, et l’y CONDAMNONS éventuellement en tant que de besoin,
- que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNONS Mme [G] [U] aux dépens,
CONDAMNONS Mme [G] [U] à verser à L’Office Public COTE D’AZUR HABITAT la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.
LE GREFFIER LE JUGE
