COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : [Z] [K], [S] [M] épouse [K], [Y] [K] c/ S.C.I. MANERA, [X] [F]-[U], [R] [E], S.A.R.L. MONTI RÉNOVATION CONSTRUCTION, S.A.R.L. K & G INVESTMENTS, Société R.G.B., S.A.R.L. ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE
MINUTE N° 24/
Du 24 Juillet 2024
2ème Chambre civile
N° RG 18/04532 - N° Portalis DBWR-W-B7C-LZTC
Grosse délivrée à
la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR - ACA
la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER
la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO
Me Dominique CESARI
la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON
Me Adeline FORTABAT
Me Krystel MALLET
expédition délivrée à
le 24/07/2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt quatre Juillet deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 février 2024 en audience publique, devant :
Madame MORA, rapporteur
Madame VOITRIN, Greffier, présente uniquement aux débats
Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :
Président : Mélanie MORA
Assesseur : Karine LACOMBE
Assesseur : Françoise BENZAQUEN,
DÉBATS
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 5 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ :
Par mise à disposition au Greffe le 24 Juillet 2024 après prorogation du délibéré signé par Madame MORA, Président et Madame AYADI, Greffier.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEURS:
Monsieur [Z] [K]
[Adresse 10]
[Localité 6] - ITALIE
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Madame [S] [M] épouse [K]
[Adresse 10]
[Localité 6] - ITALIE
représentée par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
Monsieur [Y] [K]
[Adresse 10]
[Localité 6] - ITALIE
représenté par Maître Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDEURS:
S.C.I. MANERA (en la personne de Mr [F]-[U])
[Adresse 7]
[Adresse 12]
[Localité 2]
représentée par Me Dominique CESARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [X] [F]-[U] (associé de la S.C.I. MANERA)
[Adresse 7]
[Adresse 12]
[Localité 2]
représenté par Me Dominique CESARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [R] [E] (associée de la S.C.I. MANERA)
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Christèle BRAILLON de la SELARL ALPIJURIS COTE D’AZUR - ACA, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant
S.A.R.L. MONTI RÉNOVATION CONSTRUCTION
[Adresse 11]
[Localité 2]
représentée par Maître Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant
S.A.R.L. K & G INVESTMENTS
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Me Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Société R.G.B.
[Adresse 8]
[Localité 2]
représentée par Maître Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
S.A.R.L. ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE
[Adresse 9]
[Localité 1]
représentée par Me Adeline FORTABAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l'exploit d'huissier en date des 14 et 19 septembre 2018 par lequel monsieur [Z] [K], madame [S] [M] épouse [K] et monsieur [Y] [K] ont fait assigner la SCI MANERA prise en la personne de son représentant légal, monsieur [X] [F]-[U] et madame [R] [E] en leur qualité d'associés de la SCI MANERA devant le tribunal de céans ;
Vu l'exploit d'huissier du 28 mars 2019 par lequel la SCI MANERA et monsieur [X] [F]-[U] ont fait assigner la SARL ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE prise en la personne de son représentant légal, la SARL MONTI RENOVATION CONSTRUCTION prise en la personne de son représentant légal, la SARL K & G INVESTMENTS prise en la personne de son représentant légal, la SARL RGB prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal de céans ;
Vu l'ordonnance de jonction des deux procédures en date du 3 octobre 2019 ;
Vu les dernières conclusions des consorts [K] (RPVA 20 décembre 2022) qui sollicitent de voir :
Vu l’article 1382 ancien du Code civil,
Vu l’article 1116 ancien du code civil,
Vu la jurisprudence applicable,
Vu le rapport d’expertise judiciaire du 12 juillet 2018 et les pièces versées aux débats,
DÉBOUTER les parties requises de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire déposé par M. [A] le 12 juillet 2018,
JUGER que ni madame [E], ni monsieur [F]-[U], ni la SCI MANERA, n’ont mentionné lors de la vente de l’appartement avoir fait réaliser des travaux qui affectent le gros œuvre et la destination de l’immeuble, ni l’existence de sources actives ruisselant derrière le mur adossé à la colline et dans le sous-sol,
JUGER ces travaux inadaptés et insuffisants ainsi que qualifiés par l’expert judiciaire,
JUGER que ni Mme [E], ni M. [F]-[U], et ni la SCI MANERA, n’ont fait état des vices affectant l’appartement vendu qu’ils ne pouvaient ignorer,
JUGER que ces désordres non apparents pour les acquéreurs lors de la vente ont été masqués par la SCI MANERA et donc par Mme [E] et par M. [F]-[U],
JUGER que ce défaut d’information de l'acquéreur par le vendeur constitue une omission fautive caractérisant le dol,
JUGER la SCI MANERA responsable du préjudice subi par les acquéreurs pour dol,
Vu les articles 1134 ancien et 1602 du Code civil,
JUGER qu’il résulte du rapport d’expertise, du compromis et de l’acte de vente qu’aucune information relative aux infiltrations, à la présence de sources derrière les cloisons et aux travaux mis en œuvre, n’a été donnée aux ACQUEREURS par la SCI MANERA, Mme [E] et M. [F]-[U],
JUGER également retenue la responsabilité délictuelle de la SCI MANERA pour manquement à son obligation précontractuelle d’information envers l’acquéreur,
Vu les articles 1641 et 1645 du Code civil,
JUGER au vu du rapport de l’expert judiciaire que le vendeur avait connaissance des désordres lors de la vente,
JUGER que les désordres n’étaient pas apparents lors de l’acquisition du bien par les époux [K],
Les JUGER recevables et bien fondés à demander réparation de leur préjudice au visa de la garantie légale à raison des vices cachés, due par leur vendeur la SCI MANERA,
Vu l’article 331 du Code de procédure civile,
JUGER bien fondée la mise en cause de Mme [R] [E] et de M. [X] [F]-[U] par M. et Mme [K] y ayant intérêt,
Vu l’article 1382 du Code Civil (ancien) devenu article 1240,
JUGER que M. [X] [F]- [U] et Mme [R] [E] engagent solidairement leur responsabilité délictuelle personnelle vis-à-vis des acquéreurs lésés par ces faits fautifs intentionnels détachables des fonctions de dirigeant et d’associé de la SCI MANERA,
En conséquence,
CONDAMNER SOLIDAIREMENT la SCI MANERA, M. [X] [F]-[U] et Mme [R] [E] à leur payer :
- la somme de 122 770,35 € de dommages et intérêts au titre des travaux mis en œuvre pour remettre l’appartement en état d’habitation et restant à achever pour la réfection de la salle de bain du premier étage,
- la somme de 42 900 € de dommages et intérêts arrêtée à août 2018 au titre du préjudice de jouissance, au titre du préjudice de jouissance, comme n’ayant pu habiter le bien de décembre 2015 jusqu’à la date du 15 septembre 2018,
- la somme de 30 000 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,
CONDAMNER solidairement la SCI MANERA, M. [F]-[U] et Mme [E] à leur payer la somme de 6.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Les CONDAMNER aux entiers dépens qui comprennent le coût du constat d'huissier en date du 12 janvier 2016 ainsi que les frais d’expertise judiciaire,
Vu l’article 514 ancien du Code de procédure civile,
ORDONNER l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;
Vu les dernières conclusions de la SCI MANERA et monsieur [F]-[U] (RPVA 15 janvier 2024) qui sollicitent de voir :
Vu les articles 1137, 1231-1, 1641, 1643, 1645, 1646 et 1858 du Code Civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les faits relatés,
Vu les pièces versées au débat,
Mettre hors de cause monsieur [X] [F]-[U] par application de l’article 1858 du Code civil ;
JUGER que la SCI MANERA n’est à l’origine d’aucune manœuvre dolosive à l’encontre des consorts [K] ;
JUGER que la SCI MANERA n’a pas manqué à son devoir de loyauté ;
JUGER au vu des circonstances de l’espèce, qu’il y a lieu de faire une stricte application de la clause exonérant la SCI MANERA de la garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente du 13 novembre 2015 ;
Si par impossible le Tribunal venait à retenir la garantie des vices cachés sans exonération,
DÉBOUTER les époux [K] du surplus de leurs demandes, en l’espèce,
- 42.900 € à titre de préjudice de jouissance,
- 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
Par suite,
DÉBOUTER les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre ;
JUGER que les sociétés ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE (A.T.E) et MONTI RENOVATION CONSTRUCTION (MRC) ont réalisés des travaux dans l’appartement en manquant à leur obligation de se renseigner et à leur devoir de conseil que leur incombe leur qualité de professionnel de la construction ;
JUGER que les sociétés K & G INTERNATIONAL PROPERTIES et R.G.B IMMOBILIERE GIOTTO ont manqué à leurs devoirs de conseil et de diligences lorsqu’elles ont assisté respectivement la SCI MANERA et les époux [K] lors de la vente de l’appartement ;
Si par extraordinaire il était fait droit aux demandes des époux [K],
CONDAMNER les sociétés ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE (A.T.E), MONTI RENOVATION CONSTRUCTION (MRC), K & G INTERNATIONAL PROPERTIES et R.G.B IMMOBILIERE GIOTTO à relever et garantir la SCI MANERA et en tant que de besoin, Monsieur [X] [F] -[U] des conséquences que ceux-ci auraient à supporter en réparation du préjudice subi suite à leurs manquements respectifs ;
De manière générale,
DÉBOUTER l’ensemble des parties de leurs demandes dirigées à leur encontre ;
CONDAMNER solidairement les parties qui succombent, à leur payer la somme de 5.000 € chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance ;
Vu les dernières conclusions de madame [R] [E] (RPVA 4 décembre 2019) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1857 et 1858 du Code Civil,
Vu l’article 31 du Code de Procédure Civile,
CONSTATER que les consorts [K] ne forment aucune demande contre elle,
CONSTATER en tout état de cause que les dispositions de l’article 1858 du Code Civil sont inapplicables à l’espèce,
CONSTATER dès lors qu'elle n’a pas qualité à défendre,
CONSTATER dès lors, si tant est que les demandes des consorts [K] puissent être qualifiées de telles, leur irrecevabilité,
CONSTATER le caractère abusif de l’action engagée par les consorts [K] contre elle,
En réparation, LES CONDAMNER solidairement à la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER par ailleurs les consorts [K] aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Vu les dernières conclusions de la SARL K&G INVESTMENTS (RPVA 2 septembre 2020) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1104 et 1641 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces produites aux débats,
DIRE ET JUGER que les désordres apparents présents dans l’appartement des consorts [K], ancienne propriété de la SCI MANERA, sont des vices cachés, non-détectables par un professionnel de l’immobilier,
DIRE ET JUGER qu'elle n’était pas informée de l’existence de ces vices ni de leur ampleur, qu'elle a parfaitement rempli ses obligations à l’égard de la SCI MANERA ou de ses associés,
EN CONSÉQUENCE :
DÉBOUTER la SCI MANERA et Monsieur [X] [F]-[U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formulées à son encontre,
CONDAMNER la SCI MANERA et Monsieur [X] [F] -[U] au paiement de la somme de 3 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
Vu les dernières conclusions de la SARL RGB (RPVA 16 décembre 2020) qui sollicite de voir :
Vu les articles 1101 et suivants du code civil ;
Vu les articles 1792 et suivants ;
DÉBOUTER l’ensemble des parties de leur demande dirigé à son encontre ;
En tant que de besoin :
JUGER qu’aucune faute ne saurait lui être reprochée ;
JUGER que la preuve n’est pas rapportée d’un manquement en lien de causalité avec le préjudice allégué ;
LA METTRE hors de cause ;
CONDAMNER la SCI MANERA et ses associés, ATE, MRC à la relever et garantir indemne de toute condamnation prononcée à son encontre,
CONDAMNER tout succombant, à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Les CONDAMNER, ou tout succombant, en tous les frais et dépens de la présente procédure ;
Vu les dernières conclusions de la SARL MONTI RENOVATION CONSTRUCTION (MRC) (RPVA 10 mai 2022) qui sollicite de voir :
Vu les dispositions de l’article 1137 du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 1103, 1104 et 1602 du Code Civil,
Vu les dispositions de l’article 1641 du Code Civil,
Vu les dispositions de l’article 1792 du Code Civil,
Vu les dispositions de l’article 1231-1 du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 1240 et 1241 du Code Civil,
Vu le rapport d’expertise judiciaire définitif de Monsieur [A],
À TITRE PRINCIPAL,
DÉBOUTER la SCI MANERA, Monsieur [F]-[U] et la société RGB IMMOBILIER GIOTTO de leurs appels en garantie à son encontre, fondée sur les dispositions de l’article 1792 du Code Civil ;
À TITRE SUBISIDIAIRE,
DÉBOUTER Monsieur [Z] [K], Madame [S] [K] et Monsieur [Y] [K], de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 30.000 €,
CONDAMNER la SCI MANERA et la société ATE à la relever et garantir de toutes les condamnations de quelque nature que ce soit, qui pourraient être prononcer à son encontre,
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER in solidum, la SCI MANERA et Monsieur [F] -[U], ou tout autre succombant à lui payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER in solidum, la SCI MANERA et Monsieur [F]- [U], ou tout autre succombant, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Alain de ANGELIS, membre de la SCP de ANGELIS –SEMIDEI – VUILLQUEZ – HABART MELKI – BARDON – de ANGELIS par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;
Vu l'ordonnance de clôture du 9 mars 2023 fixant la clôture différée au 19 janvier 2024 ;
MOTIFS :
Selon acte de vente en date du 13 novembre 2015, monsieur et madame [K] ont acquis 3 lots dépendant de deux copropriétés [Localité 14] et Annexe [Localité 14], sis [Adresse 3] à [Localité 13], au prix de 600.000 € :
- Lot n° 3 du [Localité 14],
- Lot n° 2 du [Localité 14],
- Lot 2 de l’annexe [Localité 14].
Ce bien leur a été présenté par la SARL K&G INVESTMENTS.
Un mois après l’acquisition du bien en cause, en décembre 2015, les époux [K] ont constaté l'apparition d’infiltrations et l’existence de graves problèmes d’humidité affectant l’appartement le rendant inhabitable.
Le 21 avril 2016, les époux [K] ont assigné en référé la SCI MANERA devant le tribunal de grande instance de NICE aux fins de désignation d’un expert judiciaire.
Par ordonnance en date du 21 juin 2016, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et a désigné monsieur [L] [G], remplacé par ordonnance en date du 22 juillet 2016 par monsieur [T] [A].
Le rapport d’expertise a été rendu le 12 juillet 2018.
Les époux [K] sollicitent la réparation de leurs préjudices.
Ils demandent la condamnation solidaire de la SCI MANERA, de monsieur [F]-[U] et de madame [E] à les indemniser de leur préjudice, laquelle
engage incontestablement leur responsabilité contractuelle au visa de l’article 1137 du Code civil pour réticence dolosive, et la condamnation solidaire de la SCI MANERA, de monsieur [F]-[U] et madame [E] à les indemniser de leur préjudice pour non-respect de l’obligation de loyauté qui préside à la conclusion des conventions.
Ils sollicitent la condamnation solidaire de la SCI MANERA, de monsieur [F]-[U] et madame [E] à les indemniser du vice caché constitué par les infiltrations qui rendent l’appartement impropre à sa destination, mettent en cause les deux associés de la SCI MANERA afin que le jugement à intervenir à l’encontre de la société leur soit déclaré commun au vu du rapport d’expertise et des dernières conclusions des associés, demandent leur condamnation personnelle solidairement avec la société MANERA pour faute détachable des fonctions du dirigeant monsieur [F]-[U] et pour faute détachable des fonctions d’associé de madame [E] dont il est acquis au vu des conclusions de monsieur [F]-[U], qu’elle demeurait également dans la maison avec lui avant sa vente.
Ils concluent que la clause de non garantie des vices cachés présente dans l'acte de vente ne peut recevoir application, au motif que la SCI MANERA, monsieur [F]-[U] et madame [E] avaient parfaitement connaissance des vices affectant l'immeuble en cause, et les leur ont sciemment cachés.
En réponse, la SCI MANERA et monsieur [F]-[U] concluent que durant des décennies et jusqu'à être cédé aux consorts [K], ce bien a été constamment occupé, exploité et habité sans discontinuer, notamment par monsieur [F]-[U] et madame [E], alors mariés, qui le détenait au travers de la SCI MANERA constituée entre eux, jusqu’au 28 octobre 2015.
Ils expliquent que dans le courant de l’année 2015, monsieur [F]-[U] a été brutalement affecté par de graves problèmes de santé qui réduisirent progressivement sa motricité jusqu’à le contraindre à devoir utiliser un fauteuil roulant de manière permanente, qu'il a dût se résoudre à rapidement ne plus pouvoir accéder à son appartement en étage, que les associés de la SCI MANERA ont alors décidé de mettre en vente le bien immobilier.
Ils ajoutent que la SCI MANERA et Monsieur [F]-[U], totalement profanes en matière de construction, s'en sont remis aux diagnostics et aux préconisations techniques des professionnels qu’ils ont sollicité, pensant que les travaux conséquents réalisés suffiraient à prévenir tout problème d’humidité.
Ils concluent à la mise hors de cause de monsieur [F]-[U], au motif que les consorts [K] ne sont titulaires d’aucune créance liquide, certaine et exigible à l’encontre de la SCI MANERA et a fortiori de l’un de ses associés, en l’espèce Monsieur [F]-[U], et font valoir qu’avant d’être fondés à poursuivre un associé, les créanciers d’une personne morale doivent démontrer avoir au préalable vainement tenté d’obtenir de celle-ci le paiement d’une dette sociale, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Ils invoquent l'ignorance des désordres affectant la structure par le vendeur au moment de la vente, soutenant que les époux [K] procèdent par un jeu de déduction inapproprié en prétextant que du fait des travaux réalisés en 2012 pour remédier aux problèmes d’humidité ambiante, ils connaissaient les désordres affectant leur bien.
Ils indiquent que la SCI MANERA et Monsieur [F]-[U] n’ont jamais nié que l’immeuble était affecté par des problèmes d’humidité ambiante mais soutiennent qu'ils ne pouvaient imaginer que la structure même de leur bien était également affecté par un problème identique.
Ils ajoutent que les époux [K] ont particulièrement insisté pour acquérir un déshumidificateur mobile qu'ils avaient placé dans le studio et que préalablement à l’expertise, ils ont eu la malice d’enlever.
Ils indiquent que plusieurs générations de leur famille ont occupé le bien en cause pendant des annés, et se sont accommodés de l’humidité ambiante en occupant et en ventilant régulièrement le bien, que cette occupation contribuait vraisemblablement à le ventiler et à l’assainir quotidiennement,.
Ils expliquent que pour remédier à cette humidité ambiante, courant 2012, la SCI MANERA a mandaté les sociétés A.T.E. et M.R.C., pour des travaux consistant à démolir des sols et des murs, à réaliser des doubles cloisons, un vide sanitaire, poser des canalisations et mise en place des réseaux d’électricité, de plomberie, d’alimentation et d’évacuation d’eaux, qu'ils pensaient avoir fait le nécessaire pour régler les problèmes d'humidité, et n'ont été informés du caractère insuffisant de ces travaux que lorsque le rapport de Monsieur [A] leur a été transmis.
Ils ajoutent que les consorts [K] n'ont pas pris possession des lieux, n’y déposèrent aucun meuble et n’y vécurent jamais, que c'est pour cette raison que les désordres ne sont apparus qu’une fois la vente réalisée, le bien étant resté inoccupé et fermé, quasiment jamais aéré, augmentant par là le taux l’humidité ambiante et favorisant l’apparition de traces d’infiltrations leur laissant supposer que la structure même du bien se trouvait affectée par des problèmes d’humidité.
Ils exposent qu'en faisant appel à des professionnels de l’immobilier spécialisés dans le Mentonnais depuis des décennies, tant le vendeur que l’acheteur pouvaient légitimement s’attendre à être informés voire même alertés sur les conséquences pouvant résulter de l’implantation géographique du bien à flanc de colline à la sortie d’un tunnel, particulièrement aux alentours du [Adresse 15]. que ces deux agences ont ensuite conseillé durant des mois leurs clients respectifs et les ont accompagnés dans chacune de leurs visites, y compris le matin même de la réalisation de la vente, alors que l’appartement se trouvait vidé de tout meuble.
Ils soutiennent que ni la SCI MANERA ni Monsieur [F]-[U] ne pouvaient connaître jusqu’à l’expertise, l’étendue réelle des désordres affectant le bien, contestent avoir omis volontairement d'en informer les acheteurs et d'avoir commis des manoeuvres dolosives pour tromper leur consentement.
Ils indiquent avoir, lors de chacune des leurs visites du bien, mis à disposition des consorts [K] et de l’Agent Immobilier les accompagnant, un dossier complet relatant l’ensemble des travaux effectués sur le bien vendu y compris ceux réalisés en 2012.
Ils ajoutent que les époux [K] se sont engagés à faire leur affaire personnelle des travaux concernant le réseau d’assainissement dont les travaux sur ce dernier a été le remède préconisé par l’expert pour mettre fin aux désordres, alors qu’ils étaient informés qu’aucun contrôle n’avait été réalisé.
Ils invoquent en outre la clause d’exonération de garantie présente dans l'acte de vente, donc l'absence de garantie des vices cachés, au motif qu’au jour de la vente la venderesse se trouvait dans la plus totale ignorance des vices et de leurs conséquences.
À titre subsidiaire, ils sollicitent de voir limiter à la simple garantie des vices cachés le cas échéant, l’indemnisation à laquelle celle-ci serait alors tenue à l’égard des acquéreurs et de débouter les acquéreurs de toutes autres demandes subséquentes à son encontre, ajoutant qu'aucune manoeuvre ou réticence dolosive ne peut lui être reprochée.
Ils contestent tout manquement à l'obligation de loyauté et d'information de la SCI MANERA et de monsieur [F]-[U].
Ils concluent à l'absence de faute de monsieur [F]-[U] détachable de ses fonctions de gérant et invoquent l'absence de preuve par les demandeurs de leurs préjudices et sollicitent que le Tribunal écarte les factures rédigées en langue italienne. Ils ajoutent que le préjudice de jouissance dont ils se prévalent n’a pas été évalué par l’expert.
Ils invoquent la responsabilité des sociétés artisanales ATE, MRC en leur qualité d'entrepreneurs professionnels de la construction, et des deux agences immobilières.
Ils font valoir que ATE et MRC n’ont jamais questionné la SCI MANERA sur l’origine de l’humidité, sur les raisons qui l’amenait à réaliser ces travaux, qu'elles ont ainsi manqué à leur obligation de se renseigner, et à leur devoir de conseil qui leur aurait permis d’alerter la SCI MANERA sur l’insuffisance et l’inadaptation des travaux pour remédier aux problèmes d’humidité affectant la structure du bâtiment préalablement à leur réalisation, ajoutant que l’expert judiciaire a noté que les travaux étaient inadaptés en raison des problèmes d’humidité affectant les lieux.
Ils sollicitent de voir condamner les sociétés A.T.E. et M.R.C. à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre sur le fondement des articles 1231-1 et 1792 du Code civil.
Ils concluent que les deux agences immobilières auraient du alerter leur client respectif sur les problèmes d’humidité probables pouvant résulter de l’implantation géographique de l’immeuble au sein duquel se trouve l’appartement, ainsi que de l’ancienneté de la construction, qu'elles ont ainsi manqué à leur obligation de conseil et d’information et de diligences, ce qui constituent une faute au sens de l’article 1240 du code civil (ancien article 1382) causant un préjudice à la SCI MANERA résultant de la procédure en cours à son encontre intentée par les consorts [K].
Ils sollicitent de voir condamner les sociétés R.G.B IMMOBILIERE GIOTTO et K&G INVESTMENTS à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.
Ils s'opposent à voir prononcer l’exécution provisoire, eu égard à l'ancienneté de l'affaire.
En réponse, madame [E] conclut que l’opposabilité d’un jugement à un tiers n’est nullement prévue par les dispositions du Code de Procédure Civile, que de surcroît elle n’a nulle qualité à défendre à l’instance, que les Consorts [K] ne lui demandent d’ailleurs rien, que l’instance introduite à son encontre est abusive, et sollicite des dommages et intérêts à ce titre.
Elle rappelle l’article 1858 du Code civil, qui prévoit que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale, et conclut que son assignation apparait comme étant particulièrement prématurée.
En réponse, la SARL RGB (mandataire des consorts [K]) précise qu'elle n'a pas effectué l'annonce publicitaire, que c'est l'agence K&G qui était porteur du mandat, que ce sont les époux [K], acquéreurs du bien, qui l'ont mandatée, lesquels ne formulent aucune demande à son encontre.
Elle fait valoir que les demandeurs n'apportent pas la preuve de l'existence d'une faute commise par elle, qu'elle n'a commis aucun manquement de nature à engager sa responsabilité.
Elle soutient que lors des visites ayant précédé la signature du compromis de vente, date à laquelle sa mission a pris fin, aucune trace d'humidité n'était apparente de sorte qu'il s'agit bien de vices cachés, que dans ces conditions, elle n'a pas pu être informée d'un problème d'humidité et en alerter les acquéreurs puisque ce problème n'est apparu qu'après la vente.
Elle fait valoir qu'un agent immobilier n'a pas à vérifier l'absence de vices cachés, pas plus qu'il n'est tenu de les garantir tant que la preuve de sa connaissance des vices n'est pas rapportée
À titre subsidaiaire, si une condamantion in siolidum devait être prononcée, elle sollicite d'être intégralement relevée et garantie par les vendeurs qui ont dissimulé l’existence de vice et par les locateurs d’ouvrage tenus d’une présomption de responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil.
En réponse, la K&G INVESTMENTS (mandataire de la SCI MANERA) conclut qu'elle est un simple professionnel de la vente immobilière et ne peut être tenue pour responsable de vices cachés dans l’ignorance desquels son mandant l’a laissé, volontairement ou non.
Elle fait valoir qu'elle n'est pas un professionnel du bâtiment, qu’aucun désordre (infiltration, humidité ou autre), n’était apparent au cours des différentes visites, qu'elle n’a jamais eu connaissance des problèmes d’humidité pouvant affecter les immeubles avoisinant et qu’aucun élément ne prouve qu'elle en aurait été informée.
Elle ajoute que la SCI MANERA a volontairement omis d’évoquer les travaux effectués sur le gros œuvre et de fournir les factures afférentes et a sciemment dissimulé les désordres, que los des visites, les lieux étaient en parfait état, que la trappe et la vanne étaient masquées.
En réponse, la SARL MONTI RENOVATION CONSTRUCTION conclut au rejet de l'appel en garantie formé à son encontre, de la SCI MANERA et de monsieur [F]-[U].
Elle conclut qu'elle n'a commis aucune faute, que les travaux qui lui ont été confiés n’avaient pas pour objet de remédier à l’humification des structures, que l'expert judiciaire indique que les dispositions constructives mises en œuvre par elle étaient plutôt bien pensées, qu'il n'a relevé aucun défaut d’exécution des travaux réalisés qui serait la cause des désordres, que lesdits travaux étaient insuffisants mais ne sont pas la cause des désordres et qu’ils n’ont en rien contribué à leur aggravation.
Elle conclut également au rejet de l'appel en garantie de l'agence RGB à son encontre, indiquant que cette agence immobilière, ayant assisté les consorts [K] lors de la vente du bien immobilier litigieux n’a pas qualité à agir à son encontre sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil, rappelant que sa garantie décennale ne peut en tout état de cause être mise en œuvre pour les motifs précédemment exposés.
Elle conclut que le préjudice moral allégué par les consorts [K] n’est pas justifié dans son principe, ni dans son quantum.
Elle soutient qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la SCI MANERA et ses associés avaient connaissance des désordres trouvant leur cause dans l’humification des structures par la présence de deux sources souterraines, qu’ils savaient que les travaux réalisés par elle et par la société ATE n’étaient pas destinés à mettre un terme à cette humidification mais uniquement à améliorer l’humidité ambiante des lieux litigieux, qu'en cas de condamnation à quelque titre que ce soit à son encontre, elle sollicite la condamnation de la SCI MANERA à l’en relever et garantir, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du Code Civil, au motif qu'elle ne saurait supporter le coût de travaux que la SCI MANERA s’est abstenue de réaliser en toute connaissance de cause, ainsi que la réparation des préjudices consécutifs à l’absence de réalisation desdits travaux.
Elle ajoute que dans l’hypothèse où une condamnation à quelque titre que ce soit à son encontre, à raison de l’insuffisance des travaux réalisés, elle sollicite la condamnation de la société ATE à l’en relever et garantir, sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, dès lors que les travaux exécutés par la société ATE ont été également considérés comme insuffisants par Monsieur [A] dans son rapport d’expertise judiciaire définitif, en qu’ils ne permettaient pas de remédier aux désordres.
Le conseil de la SARL ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE (ATE), maitre FORTABAT a indiqué par messages RPVA du 10 février 2021 et 7 octobre 2021 qu'elle n'avait plus de nouvelles de sa cliente et qu'elle ne concluerait donc pas dans ce dossier.
Sur la qualité à se défendre de madame [E] :
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l'espèce, madame [E] soutient qu'elle n'a pas qualité à se défendre dans la présente procédure.
Or, en sa qualité d'ancienne associée au sein de la SCI MANERA qui a vendu le bien en cause, qu'elle a habité pendant plusieurs années, il convient de dire qu'elle a qualité à se défendre dans la présente procédure.
En conséquence, la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à se défendre soulevée par madame [E], sera rejetée.
Sur la demande d'homologation du rapport d'expertise :
L’homologation signifiant donner, par décision judiciaire, force de loi à un accord intervenu entre les parties, il n’y a pas lieu à homologation d’un rapport d’expertise qui est un éclairage donné par l’expert au juge sur le litige.
En conséquence, la demande d’homologation du rapport d’expertise sollicitée par les parties sera rejetée.
Sur le dol reproché à la SCI MANERA et le non respect de son obligation de loyauté :
Aux termes de l'article 1116 du code civil dans sa version applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Aux termes de l'article 1602 alinéa 1 du même code, le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige.
Aux termes de l'article 1134 ancien du même code, applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Aux termes de l'article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
Aux termes de l'article 1641 du même code, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Aux termes de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.
Cette clause de non-garantie des vices cachés ne peut pas s'appliquer au bénéfice du vendeur qui avait connaissance du vice avant la vente.
Le contrat de vente comprend une clause de non recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, et notamment pour manvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous sol, vice même cachés.
La responsabilité de la SCI MANERA pour manoeuvres dolosives et résistance dolosive est recherchée au motif qu'elle aurait dissimulé une information essentielle et déterminante aux acheteurs les époux [K], l’existence d’une source entrainant des infiltrations et de l’humidité affectant l'habitation, ce qu’elle ne pouvait ignorer.
Il lui est reprochée la mise en œuvre de travaux préalables à la vente destinés à masquer cette situation, sans en aviser l’acquéreur.
Les mêmes reproches sont faits aux associés de la SCI MANERA, madame [E] et monsieur [F]-[U].
La preuve du dol suppose la démonstration d'une intention dolosive.
Le rapport de monsieur [A], dont l’expertise a été réalisée au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par des arguments techniques, doit servir de support à la décision relativement au litige opposant les parties.
L’expert judiciaire a constaté l’existence de désordres en ces termes : « À ce jour et compte tenu de la dégradation de leur bien, les consorts [K] ne peuvent ni l’habiter, ni le donner en location comme ils le souhaitent.
Les désordres allégués par les demandeurs, allégués au sein du présent rapport, sont patents : à titre d’exemple, les ouvrages structurels de l’immeuble, en particulier à l‘endroit du bien acquis, sont notablement humidifié (taux d’humidité atteignant par endroit 80 %, voire la saturation notamment à l’endroit du mur mitoyen qui limite la chambre aménagée au 1er étage. Il convient d’ajouter que le taux d’humidité en rez-de-chaussée, en pied de façade et en contreparement de cette dernière est de l’ordre de 27% ».
Concernant l'origine et l'ampleur des désordres apparus en décembre 2015, l'expert judiciaire indique que la présente d'humidité en particulier à l'endroit des structures maçonnées de l'immeuble (hormis remontrées capllaires en pieds de murs) n'apparaît pas avoir été contextée, ce d'autant que les travaux entrepris à l'initiative de la SCI MANERA semble bien avoir pour objectif de mettre un terme à l'humidification ambiante des locaux considérés.
Il indique que les désordres sont occasionnés pour l'essentiel par la présence d'infiltrations en provenance de la colline qui surplombe la [Localité 14].
Il évoque dans le corps de son rapport, la présence de 2 sources.
Monsieur [F]-[U] ne conteste pas qu'au premier trimestre 2012, avec son épouse, ils ont fait réaliser des travaux pour lutter contre l'humidité de l'habitation en cause, par l'entreprise MONTI RENOVATION CONSTRUCTION et l'entreprise ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE.
Ils indiquent qu'ils ont cru que les problèmes d'humidité étaient réglés, et font valoir qu'ils ont habité le logement pendant 3 ans, jusqu'à la vente, sans remarquer de problèmes particulier à ce sujet.
L'expert judiciaire a dressé la liste des travaux effectués en 2012 par l'entreprise MONTI RENOVATION CONSTRUCTION et l'entreprise ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE.
Tout en estimant que « les travaux entrepris bien que théoriquement plus ou moins bien pensés, s'avèrent insuffisants voire ponctuellement inadaptés pour remédier aux désordres constatés», l'expert souligne que les « canalisations d'évacuation des eaux en provenance de la colline sont passées sous silence » dans les devis et factures, et conclut « qu'aucun élément probant ne me permet d'infirmer ou de confirmer que les canalisations correspondantes à ces même schémas ont été conçues et posées par la société MONTI RENOVATION CONSTRUCTION ou par la société ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE » et qu'il aurait fallu faire appel à un concepteur spécialisé.
L’expert judiciaire estime que l'humidification des structures par venues d'eau en provenance de la colline amount et les remontées capillaires en pieds de mur lui apparaissent bien antérieurs à la vente litigieuse.
L’expert ajoute que la circonstance que les époux [K] n’aient pu occuper les lieux pendant un certain temps a pu avoir pour effet « d’augmenter sensiblement l’humidité ambiante, voire de favoriser l’apparition de moisissures superficielles » mais « n’a pas eu d’incidence ni sur les remontées capillaires, ni sur l’humidification des structures liées à des venues d’eau en provenance entre autres de la colline amont ».
En conclusion, l’expert judiciaire qualifie ces désordres de vices cachés apparus en décembre 2015, qui rendent les locaux impropres à leur destination et précise que l’ampleur des désordres et leurs caractéristiques n’étaient pas apparents lors de la vente aux consorts [K].
Il ne peut être retenu, sur la simple indication de l'expert judiciaire selon laquelle « il était difficilement envisageable que la SCI MANERA n’avait pas connaissance de l’humidité liée à la présence d’eaux souterraines, qui entache la structure de l’immeuble », que la SCI MANERA et ses associés avaient connaissance de la cause de cette humidité (sources ruisselant derrière le mur adossé à la colline et dans le sous-sol).
Ils ont pu en effet légitimement penser, 3 ans avant la vente et avant l'apparition des désordres, que les problèmes d'humidité avaient été réglés par les travaux confiés aux deux entreprises défenderesses, notamment par la création d'un vide sanitaire.
Il ne peut leur être reproché de n'avoir pas mentionné la réalisation de ces travaux.
Cette omission ne peut être considérée comme constituant un dol, avec volonté de dissimulation, au préjudice des consorts [K].
Il n'est pas établi en effet que la SCI MANERA et ses deux associés aient réalisé des travaux ou des aménagements quelconques avant la vente, pour « dissimuler » des marques d'infiltrations ou d'humidité manifestes dans le but de tromper leurs futurs acheteurs, qui ont d'ailleurs pu visiter l'appartement vide, ni qu'ils ont mis en oeuvre des manœuvres dans le but de camoufler les désordres déjà existants au jour de la vente.
Il convient de retenir à ce sujet que monsieur [F]-[U] (ce n'est pas contesté) a été frappé d'une grave maladie très invalidante, qui a entraîné la vente de l'immeuble en cause.
En conséquence, eu égard à l'ensemble de ces éléments, en l'absence de preuve de l'intention frauduleuse de la part de la venderesse et de ses associés, il convient de faire application de la clause de garantie des vices cachés présente dans l'acte de vente entre les consors [K] et la SCI MANERA.
Les consorts [K] seront déboutés de leurs demandes à l'encontre de la SCI MANERA, de madame [E] et de monsieur [F]-[U].
Sur la responsabilité des agents immobiliers :
Aux termes de l'article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Un agent immobilier, qui n'est pas un professionnel du bâtiment, n'a pas à vérifier l'absence de vices cachés, pas plus qu'il n'est tenu de les garantir tant que la preuve de sa connaissance des vices n'est pas rapportée.
Il n'est pas établi que les deux agents immobiliers la SARL RGB et l'agence K&G aient été au courant des désordres dont l'immeuble est affecté.
Ces désordres n'étaient pas visibles lors des visites ayant précédé la signature du compromis de vente, aucune trace d'humidité n'était apparente.
Il n'est pas établi qu'elles ont été informées d'un problème d'humidité, et il ne peut en conséquence pas leur être reproché de ne pas avoir alerté les acquéreurs puisque ce problème n'est apparu qu'après la vente.
Quoiqu'il en soit, au vu de la solution du litige, il convient de prononcer la mise hors de cause de l'agence RGB et de la SARL K&G INVESTMENTS.
Sur la responsabilité des deux entreprises MONTE RENOVATION CONSTRUCTION et ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE :
Au vu de la solution du litige, cette question est sans objet.
Aucune demande n'a été formulée par les consorts [K] à l'encontre des deux entreprises MONTE RENOVATION CONSTRUCTION et ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE.
Sur la demande de dommages et intérêts de madame [E] pour procédure abusive :
Le droit d’agir ou de défendre en justice ne dégénère en abus que s’il procède d’une erreur grossière équivalente au dol ou s’il révèle une intention de nuire, et qu’il ne peut être accordé d’indemnisation à ce titre que si la partie qui forme une telle demande justifie du préjudice spécifique qui en découle, autre que les frais exposés pour assurer sa défense en justice.
En l’espèce il n’est pas établi que les consorts [K] aient busé de leur droit de se défendre en justice.
La demande de dommages et intérêts de madame [E] pour procédure abusive sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il n'apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Elles seront chacune déboutées de leur demande respective à ce titre.
Partie succombant à l'instance, les consorts [K] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe,
REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à se défendre soulevée par madame [R] [E],
REJETTE la demande d'homologation du rapport d'expertise,
CONSTATE que le bien vendu par la SCI MANERA à monsieur [Z] [K], madame [S] [M] épouse [K] et monsieur [Y] [K] selon acte de vente en date du 13 novembre 2015 (Lot n° 3 du [Localité 14], Lot n° 2 du [Localité 14], et Lot 2 de l’annexe [Localité 14]) dépendant de deux copropriétés [Localité 14] et Annexe [Localité 14], sis [Adresse 3] à [Localité 13], est affecté de vices cachés,
CONSTATE l'absence de preuve de l'intention frauduleuse de la part de la SCI MANERA et de ses associés monsieur [X] [F]-[U] et madame [R] [E],
DIT qu'il y a lieu de faire application de la clause de garantie des vices cachés présente dans l'acte de vente entre monsieur [Z] [K], madame [S] [M] épouse [K] et monsieur [Y] [K] d'une part et la SCI MANERA d'autre part,
DÉBOUTE monsieur [Z] [K], madame [S] [M] épouse [K] et monsieur [Y] [K] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SCI MANERA, de madame [R] [E] et de monsieur [X] [F]-[U],
PRONONCE la mise hors de cause de la SARL K&G INVESTMENTS et de l'agence RGB,
PRONONCE la mise hors de cause de la SARL ARTISANALE THERMIQUE ET ELECTRIQUE et de la SARL MONTI RENOVATION CONSTRUCTION,
DÉBOUTE madame [R] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
REJETTE les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum monsieur [Z] [K], madame [S] [M] épouse [K] et monsieur [Y] [K] aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
