COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [N], [F]
MINUTE N°
DU 16 Juillet 2024
N° RG 24/00301 - N° Portalis DBWR-W-B7I-POBQ
Grosse délivrée
à Me GAUTHER
Expédition délivrée
à M. [N]
à Mme [N]
le
DEMANDERESSE:
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substitué par Me Séverine PATRIZIO, avocat au barreau de NICE
DEFENDEURS:
Monsieur [G], [E] [N]
né le 19 Février 1997 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [Y], [D], [O] [F]
née le 26 Septembre 1991 au CHILI
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 22 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2022, à effet à la même date, Madame [C] [P] a donné à bail meublé à Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F], pour une durée d’un an reconductible tacitement, un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 584 euros, une provision sur les charges de 131 euros par mois outre le versement d’un dépôt de garantie de 584 euros.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] pour le paiement des loyers et charges par acte sous seing privé n°A10142437031 du 10 juin 2022.
Des loyers sont demeurés impayés. C’est dans ce contexte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] un commandement de payer la somme de 1 590,58 euros, par acte de commissaire de justice du 8 février 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 22 février 2024, aux fins de :
-voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,
-à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [Y] [F] et Monsieur [G] [N],
-ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef si nécessaire avec le concours de la force publique,
-condamner solidairement Madame [Y] [F] et Monsieur [G] [N] à lui payer la somme de 3 003,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2023 sur la somme de 1 430 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
-fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
-condamner solidairement Madame [Y] [F] et Monsieur [G] [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux et la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,
-condamner in solidum Madame [Y] [F] et Monsieur [G] [N] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.
Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 22 mai 2024,
À l’audience,
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel elle se réfère expressément et actualise sa demande en paiement à la somme de 4 752,35 euros arrêtée au mois de novembre 2023.
Monsieur [G] [N], après avoir comparu à l’audience du 22 février 2024, n’a pas comparu. Il avait indiqué être à jour de son loyer courant et solliciter des délais de paiement précisant que la dette s’élevait à un peu plus de 500 euros.
Madame [Y] [F] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
Le délibéré de l’affaire a été fixé au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il convient de rejeter l’actualisation par la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement à la somme de 4 752,35 euros ainsi que les nouvelles pièces produites et ce afin de respecter le principe du contradictoire conformément à l’article 16 du code de procédure civile, en l’absence de comparution des défendeurs à l’audience.
Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES
Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.
L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Le paiement avec subrogation, s'il a pour effet d'éteindre la créance à l'égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. La caution qui a désintéressé le créancier bailleur du fait de la défaillance de son débiteur locataire peut donc exercer, comme celui-ci aurait pu le faire, l’action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail.
En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui s’est portée caution du paiement des loyers et charges des locataires, verse aux débats le contrat de cautionnement conclu avec le bailleur le 10 juin 2022 qui stipule article 8 page 8 que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.
La caution démontre suivant deux quittances subrogatives des 19 janvier et 7 juillet 2023 avoir indemnisé la bailleresse, Madame [C] [P], des loyers impayés pour une somme totale de 4 003,92 euros sur la période de novembre 2022 à juin 2023.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits du bailleur a donc qualité à agir dans le cadre de la présente instance.
Sur la recevabilité de l'action conformément à la loi du 6 juillet 1989
Vu les dispositions des articles 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au présent litige,
Il convient de relever que le bailleur étant une personne physique, la société ACTION LOGEMENT SERVICES démontre avoir dénoncé l'assignation à la préfecture des Alpes-Maritimes en date du 13 novembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 22 février 2024. Son action est donc déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Vu les articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la présente instance, visant notamment l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Vu le contrat de bail du 3 juin 2022 qui contient paragraphe VIII page 4 une clause résolutoire de plein droit stipulant que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] par acte de commissaires de justice en date du 8 février 2023 pour un arriéré locatif de 1 430 euros (novembre et décembre 2022), outre le coût de l'acte pour 125,74 euros et le coût de l'émolument proportionnel de l'article A. 444-31 du code de commerce à hauteur de 34,84 euros. Les sommes visées au commandement de payer, que les locataires ne contestent pas, n'ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois imparti pour se faire.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à effet au 8 avril 2023 par acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion des locataires des lieux occupés, ainsi que celle de tout occupant de leur chef.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de condamnation des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation, sa créance à ce titre étant hypothétique puisque conditionnée à la délivrance d'une quittance subrogative.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement des sommes dues au titre du bail
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.
L'article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte de la quittance subrogative du 7 juillet 2023 ainsi que du décompte du 25 octobre 2023, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse pour les loyers impayés sur la période de novembre 2022 à juin 2023 inclus pour un montant total de 3 003,92 euros, étant observé que les paiements effectués par les locataires pour un montant total de 1 000 euros sont venus en déduction de la somme de 4003,92 euros dont la demanderesse était subrogée dans les droits du bailleur au mois de juin 2023.
Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] ne démontrent pas s'être acquittés de cette somme alors que la charge de la preuve pèse sur eux conformément à l'article 1353 alinéa 2 du code civil. Ils seront donc condamnés à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 3 003,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2023 sur la somme de 1 430 euros (circonscrite à sa demande) et à compter de l'assignation pour le surplus. Il est précisé que compte tenu de la clause de solidarité contenue au contrat de bail (paragraphe VII page 3), les locataires seront tenus solidairement au paiement de cette somme.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Monsieur [G] [N] ne verse dans le cadre de la présente instance aucun élément au regard de sa situation financière. Il est néanmoins observé que depuis le mois de décembre 2023 il a repris le paiement du loyer courant et qu'il a effectué des versements de 200 euros au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES afin d'apurer sa dette. En outre, il résulte du diagnostic social et financier établi par l'organisme ADIL 06 que les difficultés des locataires ont pour origine une perte d'emploi mais que leur situation s'est à présent stabilisée et qu'ils perçoivent des revenus s'élevant à 3 700 euros.
Compte-tenu de la bonne foi des locataires et de leur situation financière, il convient de faire droit à la demande de délai de paiement formulée par Monsieur [G] [N] et d'échelonner le paiement de la dette sur une période de quinze mois durant laquelle les locataires devront verser quatorze mensualités de 200 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en plus du loyer courant, la quinzième et dernière mensualité de 203,92 euros devant solder la totalité de la dette locative.
Il est important d'insister auprès des locataires sur le strict respect du plan d'apurement car à défaut de paiement d'une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Il pourra être procéder à l'expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens dont le coût du commandement de payer du 8 février 2023 et seront condamnés à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 3 juin 2022 entre Madame [C] [P] d’une part et Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à effet au 8 avril 2023 ;
ORDONNE l’expulsion de Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2], si besoin avec le concours de la force publique ;
DIT qu’à défaut de départ volontaire des locataires ou de tout occupant de leur chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion à leur encontre du logement litigieux sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] à une indemnité d’occupation ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 003,92 euros au titre des loyers impayés de novembre 2022 à juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 février 2023 sur la somme de 1 430 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;
AUTORISE Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] à se libérer de la dette par quatorze mensualités de 200 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus du loyer courant, et une quinzième mensualité de 203,92 euros devant solder la dette ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais accordés, laquelle sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;
DIT en revanche, à défaut de paiement par Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] de l’arriéré ou du loyer courant que :
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,à défaut pour Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux loués, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [F] aux dépens dont le coût du commandement de payer du 8 février 2023 ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
