COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
c/ [O]
MINUTE N°
DU 16 Juillet 2024
N° RG 23/03411 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PIIG
Grosse délivrée
à Me GAUTHIER
Expédition délivrée
à Mme [O]
le
DEMANDERESSE:
SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Séverine PATRIZIO, avocat au barreau de NICE
DEFENDERESSE:
Madame [R] [O]
née le 04 Novembre 1982 à [Localité 5] (29)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante en personne
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 22 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2021, à effet à la même date, Monsieur [L] [U] a donné à bail meublé à Madame [R] [O], pour une durée d'un an reconductible tacitement, un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 595,97 euros, une provision sur les charges de 44,03 euros par mois outre le versement d'un dépôt de garantie de 596 euros.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Madame [R] [O] pour le paiement des loyers et charges par acte sous seing privé n°A10123654789 du 21 octobre 2021.
Des loyers sont demeurés impayés. C'est dans ce contexte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [R] [O] un commandement de payer la somme de 3 100,69 euros, par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 23 novembre 2023, aux fins de :
-voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,
-à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [R] [O],
-ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef si nécessaire avec le concours de la force publique,
-condamner Madame [R] [O] à lui payer la somme de 4 618,56 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2023 sur la somme de 2 934,21 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
-fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
-condamner Madame [R] [O] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux et la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens dont le coût du commandement de payer,
-dire qu'il n'y a pas lieu à suspendre l'exécution provisoire de droit.
Vu les divers renvois contradictoires de l'affaire dont le dernier à l'audience du 22 mai 2024,
À l'audience,
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance auquel elle se réfère expressément et actualise sa demande en paiement à la somme de 6 281,32 euros arrêtée au 4 janvier 2024. Elle indique être d'accord avec la demande de délai de paiement compte tenu de la reprise du paiement du loyer depuis le mois de janvier.
Madame [R] [O] sollicite l'octroi de délais de paiement. Elle déclare avoir déposé un dossier de surendettement et être d'accord pour régler 174,48 euros par mois pendant trente-six mois.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
Le délibéré de l'affaire a été fixé au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES
Aux termes de l'article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.
L'article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Le paiement avec subrogation, s'il a pour effet d'éteindre la créance à l'égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. La caution qui a désintéressé le créancier bailleur du fait de la défaillance de son débiteur locataire peut donc exercer, comme celui-ci aurait pu le faire, l'action tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse au contrat de bail.
En l'espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui s'est portée caution du paiement des loyers et charges de la locataire, verse aux débats le contrat de cautionnement conclu avec le bailleur le 21 octobre 2021 qui stipule article 8 page 7 que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.
La caution démontre suivant trois quittances subrogatives des 16 janvier et 15 juin 2023 et 4 janvier 2024 avoir indemnisé le bailleur, Monsieur [L] [U], des loyers impayés pour une somme totale de 6 281,32 euros sur la période de mai 2022 à décembre 2023.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits du bailleur a donc qualité à agir dans le cadre de la présente instance.
Sur la recevabilité de l'action conformément à la loi du 6 juillet 1989
Vu les dispositions des articles 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au présent litige,
Il convient de relever que le bailleur étant une personne physique, la société ACTION LOGEMENT SERVICES démontre avoir dénoncé l'assignation à la préfecture des Alpes-Maritimes le 10 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la première audience du 23 novembre 2023. Son action est donc déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Vu les articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la présente instance, visant notamment l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Vu le contrat de bail du 29 octobre 2021 qui contient paragraphe VII page 5 une clause résolutoire de plein droit stipulant que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [R] [O] par acte de commissaires de justice en date du 23 janvier 2023 pour un arriéré locatif de 2 934,21 euros (mai, juin, septembre, octobre, novembre 2022 et janvier 2023), outre le coût de l'acte pour 148,16 euros et le coût de l'émolument proportionnel de l'article A. 444-31 du code de commerce à hauteur de 18,32 euros. Les sommes visées au commandement de payer, que la locataire ne conteste pas, n'ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois impartis pour se faire.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à effet au 23 mars 2023 par acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de la locataire des lieux occupés, ainsi que celle de tout occupant de son chef.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de condamnation de la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation, sa créance à ce titre étant hypothétique puisque conditionnée à la délivrance d'une quittance subrogative.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement des sommes dues au titre du bail
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.
L'article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte de la quittance subrogative du 4 janvier 2024 ainsi que du décompte du 31 janvier 2024, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur pour les loyers impayés sur la période de mai 2022 à décembre 2023 pour un montant total de 6 062,32 euros étant observé que les paiements effectués par la locataire pour un montant total de 219 euros sont venus en déduction de la somme de 6 281,32 euros dont la demanderesse était subrogée dans les droits du bailleur au mois de décembre 2023.
Madame [R] [O] ne démontre pas s'être acquittée de cette somme alors que la charge de la preuve pèse sur elle conformément à l'article 1353 alinéa 2 du code civil. Elle sera donc condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 062,32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2023 sur la somme de 2 934,21 euros (circonscrite à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES) et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué à l'audience que Madame [O] avait repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024 et a indiqué être d'accord avec la demande de délais de paiement à hauteur de 174,48 euros par mois pendant trente-six mois.
Il convient en conséquence de faire droit à la demande de délai de paiement de Madame [O] et d'échelonner le paiement de la dette sur une période de trente-six mois durant laquelle elle devra verser des mensualités de 174,48 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en plus du loyer courant.
Il est important d'insister auprès de la locataire sur le strict respect du plan d'apurement car à défaut de paiement d'une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et il pourra être procéder à son expulsion.
Madame [O] ayant déposé un dossier de surendettement, il convient de préciser que l'interdiction de payer en tout ou partie une créance née antérieurement à la décision de recevabilité ne s'applique pas aux créances locatives pour lesquels des délais de paiement ont été accordés au débiteur en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, et donc au cas d'espèce, conformément à l'article L. 722-5 du code de la consommation.
Sur les demandes accessoires
Madame [R] [O] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens dont le coût du commandement de payer du 23 janvier 2023 et sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l'action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 29 octobre 2021 entre Monsieur [L] [U] et Madame [R] [O] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] à effet au 23 mars 2023 ;
ORDONNE l'expulsion de Madame [R] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], si besoin avec le concours de la force publique ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion à son encontre du logement litigieux sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 062,32 euros au titre des loyers impayés de mai 2022 à décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 janvier 2023 sur la somme de 2 934,21 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation de Madame [R] [O] à une indemnité d'occupation ;
AUTORISE Madame [R] [O] à se libérer de la dette par trente-six mensualités de 174,48 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus du loyer courant ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais accordés, laquelle sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;
DIT en revanche, à défaut de paiement par Madame [R] [O] de l'arriéré ou du loyer courant, que :
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
- à défaut pour Madame [R] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux loués, il pourra être procédé à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
