COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
[N], [S] c/ [Z], Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 9]”
MINUTE N°
DU 16 Juillet 2024
N° RG 23/03041 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PGIQ
Grosse délivrée
à Me TROIN
Expédition délivrée
à Me SILVE
au SDC [Adresse 9]
le
DEMANDEURS:
Monsieur [P] [N]
né le 13 Mars 1961 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Thierry TROIN substitué par Me Antoine VANDELET, avocats au barreau de NICE
Madame [H] [S] épouse [N]
née le 09 Juillet 1962 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentée par Me Thierry TROIN substitué par Me Antoine VANDELET, avocats au barreau de NICE
DEFENDEURS:
Madame [U] [Z] épouse [J]
née le 28 Avril 1942 à [Localité 7]
domiciliée chez Madame [G] [K]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Philippe SILVE, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 9]” sis [Adresse 3]
représenté par son syndic en exercice la SASU SOGIM IVALDI
[Adresse 5]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 22 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [U] [J] née [Z] a donné à bail à Monsieur [P] [N] et Madame [H] [N] née [S], suivant acte sous seing privé du 19 novembre 2010, une maison d’habitation avec terrain située [Adresse 2] et un parking situé au 3ème sous-sol de la copropriété « [Adresse 9] » au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 960 euros et une provision sur les charges de 40 euros par mois.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2023, Monsieur [P] [N] et Madame [H] [N] née [S] ont assigné Madame [U] [J] née [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 26 octobre 2023, aux fins de les voir condamner in solidum à leur payer la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.
Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 22 mai 2024,
À l’audience,
Monsieur [P] [N] et Madame [H] [N] née [S], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures déposées à l’audience, aux termes desquelles ils maintiennent leurs prétentions initiales.
Mme [U] [J] née [Z], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande à voir débouter Monsieur [P] [N] et Madame [H] [N] née [S] de leurs demandes et reconventionnellement les voir condamner au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’arriéré locatif au 5 février 2024 et subsidiairement voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
Le délibéré de l’affaire a été fixé au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité de la bailleresse pour défaut de jouissance paisible
Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
Les locataires se prévalent d’un manquement de la bailleresse à son obligation de garantie de jouissance paisible caractérisé par l’impossibilité d’accéder à leur parking par l’intermédiaire de l’ascenseur de la copropriété « [Adresse 9] » en raison d’un changement de serrure des parties communes et du défaut de délivrance des nouvelles clés par le syndic. Ils déclarent que le syndicat des copropriétaires leur a finalement transmis, par lettre recommandée avec avis de réception du 10 octobre 2023, les nouvelles clés permettant l’accès au garage mais que le trouble a persisté pendant une durée de 24 mois, prétendant avoir subi un préjudice de jouissance dont il sollicite l’indemnisation à hauteur de 50 euros par mois soit 1 200 euros au total.
La bailleresse invoque en défense les dispositions de l’article 1725 du code civil et soutient qu’elle n’est pas tenue de garantir ce trouble de jouissance qui a été occasionné par un tiers au contrat de bail, en l’espèce Monsieur [I]. Elle fait valoir ainsi qu’elle n’a commis aucun manquement contractuel, soulignant en outre qu’elle n’était pas au courant du changement des serrures permettant l’accès à la copropriété « [Adresse 9] » et qu’elle a entrepris toutes les diligences nécessaires afin de faire cesser le trouble dès qu’elle en a eu connaissance.
En l’espèce, il est mentionné au contrat de bail dans la section énumération des parties et équipements communs « entrée [Adresse 9] - ascenseur & accès garage ». L’état d’entrée des lieux précise quant à lui que deux clés de la grille d’immeuble et de la porte d’entrée de l’immeuble ont été remis aux locataires outre un bip d’accès au garage.
Les locataires justifient avoir mis en demeure la bailleresse, par courrier du 25 juin 2021, de remédier aux désordres et de réclamer les nouvelles clés dans un délai de deux mois précisant avoir pris contact avec le représentant des copropriétaires dès le 31 mars 2021.
Il est donc constant que cette dernière avait satisfait à son obligation de délivrance des clés lors de l’entrée dans les lieux des locataires et qu’elle a été informée des difficultés de ces derniers à obtenir les nouvelles clés. Mme [U] [J] née [Z], bien qu’elle démontre ne pas avoir été mise au courant antérieurement au courrier des locataires du 25 juin 2021 du changement des serrures des parties communes, n’est pas fondée à s’exonérer de sa responsabilité en invoquant les dispositions de l’article 1725 du code civil, lesquelles sont applicables aux troubles de fait occasionnés par les tiers, alors qu’elle est copropriétaire et qu’elle était en cette qualité en droit d’obtenir un double des clés pour accéder à l’ascenseur du parking. Elle ne démontre pas non plus que le changement de serrure soit dû à l’initiative personnelle de Monsieur [I], copropriétaire.
À cet égard, la bailleresse démontre avoir mis en demeure le syndic par courriers du 29 juillet 2021, des 10 et 13 décembre 2021 de remettre un double des clés aux locataires. Toutefois, elle ne justifie pas avoir mis en œuvre toutes les diligences nécessaires pour mettre fin au trouble, malgré ses courriers de mises en demeure adressés au syndic le 29 juillet 2021, 10 et 13 décembre 2021 (ce dernier seulement étant accompagné d’un justificatif d’envoi) puisque ce n’est que suite à l’introduction de la présente instance que le syndic a accepté, par courrier du 10 octobre 2023, de remettre aux époux [N] la clé permettant l’accès au sous-sol de la copropriété via l’ascenseur.
Il est donc établi que la bailleresse a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible des lieux, ce qui a nécessairement causé un préjudice de jouissance aux locataires qui ont de ce fait été obligé d’emprunter une rampe d’accès pour rejoindre le niveau -3 du parking. Il sera ainsi fait droit à leur demande d’indemnisation à hauteur de 50 euros par mois pendant vingt-quatre mois, soit 1 200 euros au total.
En revanche, les locataires seront déboutés de leur demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1240 du code civil, puisqu’il n’est pas établi que ce dernier ait commis une faute à leur égard en ne leur délivrant pas un double des clés puisqu’étant un tiers au contrat de bail il n’en était pas tenu.
Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Madame [U] [J] née [Z] ne motivant pas sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la relever et garantir des condamnations prononcées à son égard sera déboutée de sa demande à ce titre.
Elle sera également déboutée de sa demande en paiement des arriérés locatifs ne produisant aucune pièce justificative de sa créance dans son quantum.
Sur les demandes accessoires
Madame [U] [J] née [Z] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens et sera condamnée à verser à Monsieur [P] [N] et Madame [H] [N] née [S] la somme que l’équité commande de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [U] [J] née [Z] à verser à Monsieur [P] [N] et Madame [H] [N] née [S] la somme de 1 200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
DÉBOUTE Monsieur [P] [N] et Madame [H] [N] née [S] de leur demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires ;
DÉBOUTE Madame [U] [J] née [Z] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
DÉBOUTE Madame [U] [J] née [Z] de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2024 ;
CONDAMNE Madame [U] [J] née [Z] à verser à Monsieur [P] [N] et Madame [H] [N] née [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [J] née [Z] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
