COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
[V], [V] c/ [G]
MINUTE N°
DU 16 Juillet 2024
N° RG 23/02553 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PD2W
Grosse délivrée
à Me CAMPS
à Me MESANS CONTI
le
DEMANDEURS:
Monsieur [T] [V]
né le 05 Janvier 1973 à [Localité 4] ( USA)
de nationalité Américaine
[Adresse 3]
[Adresse 3] - USA
représenté par Me Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE
Madame [I] [V]
née le 14 Avril 1987 à [Localité 5] (KAZAKHSTAN)
de nationalité Américaine
[Adresse 3]
[Adresse 3] - USA
représentée par Me Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE
DEFENDEUR:
Monsieur [S] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me PASCAL MESANS CONTI, avocat au barreau de MONTPELLIER
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 22 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 23 juillet 2021, à effet au 29 août 2021, Monsieur [S] [G] a donné à bail à Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] un logement meublé sis [Adresse 2], pour une durée d’un an reconductible tacitement, moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 150 euros et une provision sur les charges de 150 euros par mois, outre un dépôt de garantie de 2 300 euros.
Les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été réalisé par constat de commissaire de justice en date du 17 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2023, Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] ont assigné Monsieur [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 28 septembre 2023, aux fins de voir prononcer la résolution du contrat de bail et statuer sur ses conséquences.
Vu les divers renvois de l’affaire dont le dernier à l’audience du 22 mai 2024,
À l’audience,
Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures, déposées à l’audience et aux termes desquelles ils demandent :
-à titre principal à voir prononcer la résolution du bail à la date du 23 juillet 2021 et ordonner la restitution des loyers versées soit la somme de 19 550 euros outre le dépôt de garantie de 2 300 euros soit 21 850 euros au total ;
-à titre subsidiaire à voir condamner Monsieur [S] [G] à leur rembourser la somme de 9 775 euros représentant 50% du montant des loyers, outre celle de 2 300 euros au titre du dépôt de garantie soit 12 075 euros au total ;
-en tout état de cause à voir condamner Monsieur [S] [G] à leur communiquer les quittances de loyers et à procéder à la reddition des comptes de charges 2021 et 2022, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et celle de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier du 16 mars 2023 ainsi que celui des diagnostics techniques réalisés par les requérants et à débouter Monsieur [S] [G] de ses demandes.
Monsieur [S] [G], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience et aux termes desquelles il demande à voir déclarer irrecevables les pièces n°2, 3 et 4 de Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V], à les voir débouter de leur demande et reconventionnellement à les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 4 347,93 euros au titre des loyers impayés pour la période allant du 1er février au 7 mai 2023 et les frais de commandement de payer, celle de 500 euros au titre des frais de serrurier et 60 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ordonner la compensation entre le montant des loyers impayés de 4 347,93 euros et le dépôt de garantie de 2 300 euros et condamner solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’instance.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
Le délibéré de l’affaire a été fixé au 16 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité des pièces n°2, 3 et 4 des consorts [V]
Le bailleur invoque les dispositions de l’ordonnance de Villers-Cotterêt du 25 août 1539 pour demander à ce que les pièces n°2, 3 et 4 versées par les locataires soient déclarées irrecevables car étant rédigés en langue anglaise arguant qu’elles auraient dû être assorties d’une traduction assermentée en français et qu’une traduction réalisée en ligne n’a aucune valeur juridique.
Il est rappelé que l'ordonnance de Villers-Cotterêts n'exige pas la traduction des pièces mais uniquement celle des actes de procédure. Par ailleurs, les pièces des parties peuvent être versées aux débats sans être traduites si la juridiction a la connaissance de leur langage et aucune disposition légale ou réglementaire n'exige qu'elle fasse l'objet d'une traduction par un traducteur assermenté pour le cas où leur langage soit inconnu de la juridiction.
Ainsi une traduction libre suffit, sauf si la partie à laquelle elle est opposée démontre qu'il existe des doutes sur sa loyauté, lesquels devraient alors être levés par un traducteur assermenté.
En l’espèce, les pièces n°2, 3 et 4 produites par les époux [V] sont rédigées en anglais et une traduction libre est versée concernant la pièce n°4 pour laquelle le bailleur n’a pas justifié d’erreurs dans la traduction. Ce dernier produit lui-même des pièces rédigées en langue anglaise et c’est d’ailleurs dans cette langue que les parties échangeaient entre elles. En outre, la juridiction ayant connaissance de cette langue, il est admis que les pièces versées par les parties n’ont pas à être traduites.
Dès lors, M. [S] [G] est mal fondé à demander à ce que les pièces n°2, 3 et 4 soient écartées des débats. Sa demande sera ainsi rejetée.
Sur la demande de résolution du bail
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
L’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 donne le contenu du dossier de diagnostic technique à fournir en cas de location de logements, avec notamment au a) le diagnostic de performance énergétique. Il est indiqué dans le même article que « le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative ».
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques et les éléments d'équipement du logement décent sont définies aux articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002.
Les époux [V] sollicitent la résolution du contrat de bail au visa des articles 3-3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 invoquant des manquements du bailleur à son obligation de délivrance du diagnostic technique et à son obligation de délivrance d’un logement décent. Ils soutiennent qu’ils ont vécu dans un appartement infesté de cafards et de termites, non isolé et humide, dont la production d’eau chaude est individuelle et non collective, avec un parquet en mauvais état, en présence de plomb et avec des installations électriques et de gaz dangereuses de nature à mettre leur santé en péril. Ils exposent que c’est suite à l’établissement des diagnostics techniques qu’ils ont pris conscience du danger et ont quitté les lieux. Ils se prévalent également de l’absence de délivrance des quittances de loyers par le bailleur et d’une erreur concernant la surface habitable du logement.
Le bailleur déclare que le dossier de diagnostic technique complet était annexé au bail, que les locataires ont reconnu expressément avoir reçu celui-ci en signant le bail et qu’il leur appartient d’apporter la preuve contraire. Il expose également que les locataires n’ont jamais émis la moindre critique à l’encontre du logement pendant près de toute la durée du bail et ne démontrent pas l’existence d’un préjudice justifiant leur demande de résolution du contrat de bail. Il allègue avoir fait procédé à la désinsectisation, que les diagnostics réalisés à la demande des locataires l’ont été en 2023 et ne démontrent pas la présence des désordres allégués lors de la signature du bail pour lesquels aucune remontrance ne lui a jamais été adressé. Il ajoute que les locataires sont à l’origine des troubles liés à l’humidité du logement, ayant obstrué les entrées d’air de ventilation et n’ayant pas entretenu celle de la salle de bains, que la dangerosité du parquet n’est pas démontrée, qu’ils n’ont jamais adressé de demande de remise des quittances ou d’obtention des décomptes de charges et qu’ils ne peuvent pas solliciter de réduction du loyer en raison de l’erreur sur la surface habitable. Il réfute les risques liés au plomb et à l’installation électrique arguant que d’après les diagnostics, les désordres sont mineurs et sans risque sur leur santé et sécurité.
Au regard du diagnostic technique
En l’espèce, il est exact que le contrat de bail du 23 juillet 2021 stipule en dernière page, sur laquelle est apposée la signature des locataires, qu’est notamment annexé au contrat un dossier de diagnostic technique. Néanmoins, cela ne saurait suffire à démontrer que le bailleur a bien satisfait à cette obligation alors que Monsieur [S] [G] ne produit pas le diagnostic technique complet remis lors de la signature du bail, ni même une facture attestant qu’il a fait établir ce document antérieurement à la conclusion du contrat, la charge de la preuve lui incombant conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil. Le fait qu’il ait eu recours à un technicien pour récupérer les données contenues sur son disque dur externe n’est pas suffisant à démontrer qu’il disposait bien d’une version dématérialisée des diagnostics réalisés avant la conclusion du contrat de bail.
Ainsi, il ne peut être que constaté que le diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été remis aux locataires lors de la conclusion du contrat de bail. Néanmoins, la loi ne prévoit pas de sanction et précise s’agissant du diagnostic de performance énergétique que l’obligation du bailleur est informative.
Au regard du critère de décence et des désordres allégués
S’agissant des nuisibles, le bailleur justifie par la production de la facture n°294 de l’entreprise EXPERT NICE PUNAISES du 31 août 2021 avoir mandaté une entreprise de désinsectisation dès le lendemain de la demande formulée par les locataires pour remédier à la présente d’un unique cafard.
S’agissant du plomb, le diagnostic du 14 mars 2023 indique certes sa présence sur la porte d’entrée, le mur de la salle à manger et le garde-corps du balcon. Néanmoins, il est indiqué au rapport que les revêtements sont soit en état d’usage soit non dégradés excluant de la sorte tout risque pour les occupants (il est mentionné que le propriétaire doit veiller à l’entretien des revêtements afin d’éviter leur dégradation future).
En ce qui concerne le diagnostic de l’installation de gaz, il est indiqué un risque d’intoxication au monoxyde de carbone en raison de l’obstruction du dispositif de l’amenée d’air. Néanmoins, il résulte des échanges de courriels entre les parties que le bailleur a, peu de temps après l’entrée dans les lieux des locataires, mandaté une entreprise de ramonage pour nettoyer la tuyauterie du conduit de gaz et selon le procès-verbal de constat versé par les locataires que la grille de ventilation située en dessous de la fenêtre de la cuisine a été manquée par du ruban adhésif.
S’agissant de la délivrance des quittances de loyers, les locataires ne démontrent pas avoir saisi le bailleur d’une telle demande antérieurement au courrier de leur conseil du 16 février 2024. Aucun manquement du bailleur ne peut donc être retenu à ce titre.
Au regard de la surface habitable, il est exact que celle mentionnée au contrat de bail (67 mètres carrés) est erronée puisque les diagnostics établis que ce soit à la demande des locataires ou à la demande du bailleur mentionne une surface autre (59,52 mètres carrés pour les premiers et 60,87 mètres carrés pour les seconds), ce que reconnait le bailleur pour avoir inclus dans celle-ci la surface de la terrasse. Toutefois, cette erreur ne caractérise pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent mais peut donner droit à une réduction du montant du loyer conformément à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, demande qui n’est pas formulée par les époux [V] et qui ne saurait d’ailleurs prospérer les locataires ayant quitté les lieux.
Enfin, s’agissant des autres problèmes allégués, les diagnostics et le procès-verbal de constat de commissaire de justice, établis à la demande des locataires au mois de mars 2023, font état de désordres qui pourraient être constitutifs d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent à savoir :
-une installation électrique comportant au moins une connexion avec une partie active nue sous tension (risque d’électrocution). Le diagnostiqueur a préconisé la consultation d’un électricien dans les meilleurs délais afin d’éliminer les dangers que présente l’installation électrique ;
-présence de termites (plinthes de l’entrée, parquet du salon et l’une des portes du salon) ;
-menuiseries coulissantes du séjour qui ne se verrouillent pas de même ainsi que la fenêtre de la cuisine et de la chambre qui ne ferment pas complétement.
Toutefois, il est observé que c’est un an et demi après le début de location que les locataires invoquent l’absence de diagnostics joints au contrat de bail et l’état d’indécence du logement alors qu’aucun état des lieux d’entrée n’étant versé ils sont présumés avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives conformément à l’article 1731 du code civil. En outre, le bailleur produit l’ensemble des diagnostics techniques établis à sa demande au mois de juillet 2023, lesquels ont conclu à l’absence d’anomalies concernant les installations électriques et à l’absence de termites.
Il apparait que le litige est né entre les parties à compter du début de l’année 2023, suite à la réalisation de travaux de ravalement de façade impliquant la fermeture des volets et stores et la condamnation du balcon de l’appartement loué pendant toute la durée des travaux (du 16 au 27 janvier), les locataires excipant alors de l’exception d’inexécution pour s’abstenir de régler leur loyer (cf. leur courriel du 13 février 2023 adressé à Madame [J] [G], épouse du bailleur). Au demeurant, les époux [V] ne justifient pas avoir adressé de demande au bailleur que ce soit relativement à l’établissement des diagnostics ou à l’état d’indécence du logement préalablement à la naissance de ce litige ni ne démontrent avoir subi un quelconque préjudice en résultant. Il est au contraire constaté qu’ils ont occupé les lieux sans encombre jusqu’à leur départ pour les Etats-Unis le 7 mai 2023 et qu’ils ont restitué l’appartement dans un état sale et désordonné, tel qu’il résulte de l’état des lieux de sortie réalisé le 17 mai 2023 par procès-verbal de constat de commissaire de justice.
Dans ces conditions, il ne peut être que constaté que les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent ne sont pas suffisamment caractérisés pour justifier la demande de résolution du contrat de bail. Les époux [V] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.
Ils seront également déboutés de leur demande de remboursement de la somme de 9 775 euros représentant 50% du montant des loyers, outre celle de 2 300 euros au titre du dépôt de garantie soit 12 075 euros au total, ne motivant pas cette demande.
Sur la demande de communication des quittances de loyers et reddition des comptes de charges 2021 et 2022
Le bailleur verse dans le cadre de la présente instance les quittances de loyers pour la période de septembre 2021 à janvier 2023 inclus. La demande des époux [V] de communication des quittances de loyers sera ainsi dit sans objet étant précisé qu’il est constant qu’ils n’ont pas réglé les loyers à compter du mois de février 2023.
Monsieur [S] [G] sera en revanche condamné à communiquer aux époux [V] les décomptes de charges pour les années 2021 et 2022 dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée d’un mois, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Les époux [V] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral qu’ils ne motivent pas.
Sur la demande reconventionnelle en paiement des arriérés locatifs
Vu les articles 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En l’espèce, il résulte du commandement de payer du 4 mai 2023, que les locataires restent redevables de la somme de 4 193,58 euros au titre des loyers de février au 7 mai 2023, date de réception du courrier notifiant le congé. Ils ne démontrent pas s’être acquittés de cette somme alors que la charge de la preuve leur incombe conformément à l’article 1353 alinéa 2 du code civil.
Il convient en conséquence de les condamner solidairement, en vertu de la clause de solidarité contenue au contrat de bail, à payer à Monsieur [S] [G], la somme de 1 893,58 euros, compensation faite avec le dépôt de garantie de 2 300 euros en application des articles 1348 et 1348-1 du code civil. Ils seront également tenus de verser à ce dernier la somme de 500 euros au titre des frais de serrurier, suivant facture de l’entreprise AGS du 17 mai 2023, ne démontrant pas avoir restitué en bonne et due forme les clefs au bailleur.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
Le droit d'ester en justice est un droit fondamental dont l'exercice ne peut dégénérer en abus que s'il est mis en œuvre avec légèreté blâmable ou obéit à une intention malicieuse ou malveillante.
En l’espèce, la procédure engagée par les époux [V] ne caractérise pas un abus du droit d’agir en justice. Le bailleur sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile supporteront les dépens et seront condamnés à verser à Monsieur [H] [G] la somme que l’équité commande de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE Monsieur [S] [G] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les pièces n°2, 3 et 4 versées par Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] ;
DÉBOUTE Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] de leur demande de résolution du contrat de bail et de restitution des loyers versés outre du dépôt de garantie;
DÉBOUTE Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] de leur demande tendant à voir condamner Monsieur [S] [G] à leur rembourser la somme de 9 775 euros représentant 50% du montant des loyers, outre celle de 2 300 euros au titre du dépôt de garantie soit 12 075 euros au total ;
DIT sans objet la demande de Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] de communication des quittances de loyers ;
CONDAMNE Monsieur [S] [G] à communiquer à Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] les décomptes de charges pour les années 2021 et 2022, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé ce délai pendant une durée d’un mois ;
DÉBOUTE Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] à verser à Monsieur [S] [G] la somme de 1 893,58 euros au titre des loyers impayés de février 2023 au 7 mai 2023 ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] à verser à Monsieur [S] [G] la somme de 500 euros au titre des frais de serrurier ;
DÉBOUTE Monsieur [S] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] à verser à Monsieur [S] [G] la somme 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [V] et Madame [I] [V] aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
