COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
N° RG 23/01504 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PD36
du 05 Juillet 2024
N° de minute 24/01037
affaire : [B] [U] [C] [X], [M] [G] [J] [F]
c/ [H] [S], [L] [W], [Y] [K]
Grosse délivrée
à Me Céline LALLI
Expédition délivrée
à Me Clément DIAZ
le
L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE CINQ JUILLET À 14 H 00
Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Août 2023 déposé par Commissaire de justice.
A la requête de :
M. [B] [U] [C] [X]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Céline LALLI, avocat au barreau de NICE
Mme [M] [G] [J] [F]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Céline LALLI, avocat au barreau de NICE
DEMANDEURS
Contre :
M. [H] [S]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE
M. [L] [W]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE
Mme [Y] [K]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE
DÉFENDEURS
INTERVENANT VOLONTAIRE
Syndic. de copro. [Adresse 4],
Par son syndic en exercice le cabinet D.NARDI
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Anne MANCEL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Avril 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 05 Juillet 2024
EXPOSE DU LITIGE :
Par actes de commissaire de justice en date des 22 août 2023, Monsieur [B] [X] et Madame [M] [F] ont fait assigner Monsieur [H] [S], Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] afin d’entendre le juge des référés :
- condamner sous astreinte, Monsieur [H] [S] :
* à mettre un terme à toute location d’une durée inférieure à un mois de ses biens sis au [Adresse 4] à [Localité 8],
* à retirer du site Internet Airbnb et de tout autre plate-forme ou agence toute annonce de mise en location pour une durée inférieure à un mois de ses biens sis au [Adresse 4] à [Localité 8],
- condamner solidairement et sous astreinte, Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] :
* à mettre un terme à toute location d’une durée inférieure à un mois de leur bien sis au [Adresse 4] à [Localité 8],
* à retirer du site Internet Airbnb et de tout autre plate-forme ou agence toute annonce de mise en location pour une durée inférieure à un mois de leur bien sis au [Adresse 4] à [Localité 8],
- condamner sous astreinte, Monsieur [H] [S] à retirer les deux blocs de climatisation installés sur la façade du bâtiment B,
- condamner Monsieur [H] [S] à leur payer la somme provisionnelle de 1000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice,
- condamner solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] à leur payer la somme provisionnelle de 1000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice,
- condamner Monsieur [H] [S] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [H] [S] d’une part et Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] solidairement d’autre part, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 9 août 2023.
Dans leurs écritures déposées à l’audience du 4 avril 2024 et visées par le greffe, Monsieur [B] [X] et Madame [M] [F] concluent au débouté des défendeurs de l’ensemble de leurs demandes et réitèrent leurs demandes initiales.
Dans des conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4] demande au juge des référés de :
- déclarer recevable son intervention volontaire,
En conséquence,
- débouter Monsieur [H] [S], Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] de l’intégralité de leurs demandes,
- condamner sous astreinte, Monsieur [H] [S] à retirer les deux blocs de climatisation installés sur la façade de l’immeuble,
- condamner Monsieur [H] [S] à retirer les tuyaux raccordant les deux blocs de climatisation à la gouttière du bâtiment A pour l’un et à la gouttière du bâtiment B pour l’autre,
- condamner solidairement et sous astreinte, Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] à cesser toutes locations d’une durée inférieure à un mois au sein de l’immeuble [Adresse 4],
- condamner sous astreinte, Monsieur [H] [S] à cesser toutes locations d’une durée inférieure à un mois au sein de l’immeuble [Adresse 4],
- condamner Monsieur [H] [S], Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] à lui verser la somme provisionnelle de 1000 euros chacun à titre de dommages et intérêts,
- condamner Monsieur [H] [S], Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] à lui verser la somme de 1500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum [H] [S] Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] aux entiers dépens.
Par écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, Monsieur [H] [S] Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] concluent au débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [B] [X] et Madame [M] [F] d’une part et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4] d’autre part,
- condamner in solidum Monsieur [B] [X] et Madame [M] [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4] à leur payer chacun la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.
Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.
MOTIFS :
Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]:
Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’article 325 du même code précise que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
Un syndicat des copropriétaires est en droit d’agir à l’encontre d’un copropriétaire qui contrevient au règlement de copropriété et/ou qui effectue des travaux sur les parties communes sans autorisation.
En l’espèce, il convient de recevoir l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] qui intervient aux cotés des demandeurs en se prévalant d’une violation du règlement de copropriété à l’encontre de l’ensemble des défendeurs et de travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation à l’encontre de Monsieur [H] [S].
Sur les demandes visant à voir cesser les locations de courte durée:
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, le règlement de copropriété mentionne au chapitre “location” qu’”il n’est pas interdit de faire des locations vides ou en meublé, mais à des personnes de bonne vie et de moeurs à condition que cela ne constitue pas un commerce quelconque, notamment le commerce de chambres meublées étant formellement interdit” l’article 5 de ce même règlement prévoit que les copropriétaires auront le droit de jouir et disposer pleinement et librement de leur(s) lot(s) à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres appartements, de ne rien faire qui puisse nuire à la solidité de l’immeuble et sous les réserves établies dans le cahier des charges. Il est précisé qu’ils devront habiter leurs appartements honnêtement et bourgeoisement, en jouir en bon père de famille et veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit jamais troublée par leur fait, ou celui de leur famille, de leurs hôtes, locataires ou visiteurs ou des gens à leur service. L’article 8 dispose que les copropriétaires de la maison ne pourront aliéner leurs droits de propriété dans une forme quelconque, ou n’en consentir des locations qu’aux conditions d’habitation et d’usage indiquées à l’article 4 : “Bonne tenue de la maison”. Il est précisé que les baux consentis par les propriétaires devront contenir strictement l’engagement pris par les locataires de se conformer aux règlements de l’immeuble dont ils reconnaissent avoir pris connaissance, et qu’ils s’obligeront à exécuter sous peine de résiliation de leurs baux, après constatation régulière des faits qui pourraient leur être reprochés. Enfin il est indiqué que le syndic devra être avisé au préalable, de toute vente ou location.
Il s’évince de ces éléments que le règlement de copropriété traduit une volonté de stabilité des occupants qui est incompatible avec l’activité de location de type Airbnb qui doit s’analyser comme une activité commerciale explicitement interdite par le même règlement. 0r, il n’est pas sérieusement contestable que Monsieur [H] [S] d’une part et Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] d’autre part, louent leurs appartements respectifs en meublé par l’intermédiaire de plate-forme et notamment la plate-forme Airbnb. Ces locations consenties en violation des dispositions du règlement de copropriété constituent des troubles manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. En conséquence, il convient d’ordonner sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif, à Monsieur [H] [S] d’une part et à Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] d’autre part, à mettre un terme à toute location d’une durée inférieure à un mois, de leur bien respectif sis au [Adresse 4] à [Localité 8] et à retirer du site Internet Airbnb et de tout autre plate-forme ou agence toute annonce de mise en location pour une durée inférieure à un mois de leur bien respectif.
Sur la demande à l’encontre de Monsieur [H] [S] tendant à voir démonter les deux appareils de climatisation et à voir retirer les deux tuyaux les reliant aux gouttières de l’immeuble :
En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que Monsieur [H] [S] a installé sans autorisation du syndicat des copropriétaires, deux blocs de climatisation en façade de l’immeuble et à raccordé ces deux blocs à la gouttière du bâtiment Ad’une part et à celle du bâtiment B d’autre part. Ces travaux affectant les parties communes réalisés sans autorisation du syndicat des copropriétaires constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il convient en conséquence d’ordonner sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif, à Monsieur [H] [S] à retirer les deux blocs de climatisation installés sur la façade de l’immeuble ainsi que les tuyaux raccordant les deux blocs de climatisation à la gouttière du bâtiment A pour l’un et à la gouttière du bâtiment B pour l’autre.
Sur les demandes provisionnelles à valoir sur les dommages et intérêts :
Il ressort des éléments d’appréciation et notamment des attestations précises et concordantes de Madame [I] [E], de Madame [Z] [V] et Madame [T] [A] épouse [N] que les locations consentis en violation du règlement de copropriété par Monsieur [H] [S] d’une part et par les consorts [W] et [K] d’autre part engendrent notamment des nuisances sonores aux consorts [X]-[F] mais plus largement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4] . Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [S] à payer aux consorts [X]-[F] d’une part et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4] d’autre part la somme provisionnelle de 1000 euros à valoir sur leur préjudice respectif. Il convient en outre de condamner solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] à payer aux consorts [X]-[F] d’une part et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4] d’autre part la somme provisionnelle de 1000 euros à valoir sur leur préjudice respectif.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :
Il sera alloué aux consorts [X]-[F] d’une part et au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] d’autre part la somme de 1500 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [S], [W] et [K] qui succombent seront condamnés aux dépens étant précisé que le coût du procès-verbal de constat du 9 août 2023 qui ne constitue pas un préalable indispensable à l’introduction de la présente action, ne sera pas compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,
RECEVONS l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],
ORDONNONS à Monsieur [H] [S] d’une part et à Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] d’autre part, à mettre un terme à toute location d’une durée inférieure à un mois de leur bien respectif sis au [Adresse 4] à [Localité 8] et à retirer du site Internet Airbnb et de tout autre plate-forme ou agence toute annonce de mise en location pour une durée inférieure à un mois de leur bien respectif et ce sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une période de trois mois,
ORDONNONS à Monsieur [H] [S] à retirer les deux blocs de climatisation installés sur la façade de l’immeuble ainsi que les tuyaux raccordant les deux blocs de climatisation à la gouttière du bâtiment A pour l’un et à la gouttière du bâtiment B pour l’autre et ce, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur une durée de trois mois,
CONDAMNONS Monsieur [H] [S] à payer aux consorts [X]-[F] d’une part, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4] d’autre part, la somme provisionnelle de 1000 euros à valoir sur leur préjudice respectif,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] à payer aux consorts [X]-[F] d’une part, et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4] d’autre part, la somme provisionnelle de 1000 euros à valoir sur leur préjudice respectif
CONDAMNONS Monsieur [H] [S], Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] à payer aux consorts [X]-[F] d’une part, et au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] d’autre part, la somme de 1500 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTONS les parties du surplus,
CONDAMNONS Monsieur [H] [S], Monsieur [L] [W] et Madame [Y] [K] aux dépens.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
