COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
Service de proximité
ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Juillet 2024
Minute n°
Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [T]
DU 04 Juillet 2024
N° RG 23/03858 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PKX2
- Exécutoire :
à Société COTE D’AZUR HABITAT,
- copie certifiée conforme :
à Me Angélique TOUATI
le :
DEMANDERESSE:
Société COTE D’AZUR HABITAT,
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Madame [P] [G], munie d’un pouvoir du Directeur Général
DEFENDERESSE:
Madame [M] [T]
née le 06 Janvier 1972 à
[Adresse 3]
[Localité 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-2545 du 08/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)
Rep/assistant : Me Angélique TOUATI , avocat au barreau de NICE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Juliette GARNIER, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 03 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024
DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024
EXPOSÉ DU LITIGE :
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2022, l'Office Public de l'Habitat de Nice et des Alpes Maritimes (OPHLM COTE D'AZUR HABITAT) a loué à Madame [M] [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 385,70 euros outre les provisions sur charges d'un montant de 177,22 euros.
Le 20 juin 2023, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.
Le 6 juillet 2023, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX).
Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a fait assigner Madame [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 15 janvier 2024.
Après deux renvois contradictoires, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juin 2024.
A cette audience, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT, représenté par Madame [P] [G], agent du contentieux habilité par un pouvoir de représentation, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Madame [T], représentée par son avocat, s'en remet à ses dernières conclusions auxquelles il sera référé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989,
L'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX) en date du 6 juillet 2023 c'est-à-dire deux mois au moins avant l'assignation du 11 octobre 2023. Par ailleurs, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 12 octobre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 15 janvier 2024.
Son action est donc recevable.
Sur l'existence d'une contestation sérieuse
Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.
A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En l'espèce, Madame [T] estime qu'il existe une contestation sérieuse en ce que le logement donné à bail par l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT serait insalubre. Elle produit des clichés photographiques non datés afin de démontrer l'existence de désordres. Elle considère que son bailleur ne lui assure pas une jouissance paisible de son logement et qu'il n'a réalisé aucun travaux d'entretien malgré ses relances.
Pour autant, Madame [T] ne justifie d'aucun courrier envoyé à son bailleur s'agissant de désordres ou quant à la nécessité de réalisation de travaux et les photographies versées à la procédure étant non datées ne peuvent également suffire à rapporter la preuve de l'état d'insalubrité qu'elle invoque. La contestation n'étant pas sérieuse, il convient d'examiner les autres demandes.
Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Vu le contrat de bail liant les parties,
Vu l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 4 novembre 2022 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte d’huissier en date du 22 juin 2023 pour un arriéré locatif de 1590,65 euros.
Au regard du décompte produit, les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 22 août 2023, d’ordonner l’expulsion de la locataire des lieux occupés, de la condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 août 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Vu l’article 16 du code de procédure civile,
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Il résulte du décompte actualisé au 30 mai 2024, que la dette locative s'élève à 5244,35 euros, terme du mois de mai non inclus. Cette somme est contestée par Madame [T] en ce que des frais de poursuite ont été compris dans le calcul de la dette. Effectivement, il convient de déduire du décompte la somme de 122,78 euros correspondant aux frais de poursuite.
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [T] à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 5121,57 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, suite à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut octroyer des délais de paiement dans la limite de trois années à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 30 mai 2024 que Madame [T] n'a plus réglé son loyer depuis mars 2023. Elle produit un avis d'imposition sur les revenus 2022 faisant état de revenus annuels de l'ordre de 9168 euros.
Par conséquent, en l'absence de reprise de versement du loyer intégral depuis le mois de mars 2023 et au regard de la situation financière de Madame [T] ne lui permettant pas de régler sa dette locative en sus du loyer, celle-ci sera déboutée de sa demande de délais de paiement.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Madame [T], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :
DÉCLARONS l’action de l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2022 entre l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT et Madame [M] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 août 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DÉBOUTONS Madame [M] [T] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNONS Madame [M] [T] à verser à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 5121,57 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers et charges impayés au 30 mai 2024, mois de mai non inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [M] [T] à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 août 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
CONDAMNONS Madame [M] [T] à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [M] [T] aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
LE GREFFIER,LE JUGE,
