COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
Service de proximité
ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Juillet 2024
Minute n°
Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [O], [X]
DU 04 Juillet 2024
N° RG 23/03020 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PF7L
- Exécutoire :
à Me Marine POUSSIN
- copie certifiée conforme :
à Me TOUATI Angélique
à Monsieur [E] [X]
Le :
DEMANDERESSE:
Société COTE D’AZUR HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Marine POUSSIN, avocat au barreau de Nice
DEFENDEURS:
Monsieur [K] [O]
né le 13 Avril 1979 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me TOUATI Angélique, avocat au barreau de Nice
Monsieur [E] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Non comparant, ni représenté
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame Juliette GARNIER, assisté (e)lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 03 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024
DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024
EXPOSÉ DU LITIGE :
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2021, l'Office Public de l'Habitat de Nice et des Alpes Maritimes (OPHLM COTE D'AZUR HABITAT) a loué à Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 623,73 euros outre les provisions sur charges d'un montant de 134,11 euros.
Le 22 mars 2023, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.
Le 6 avril 2023, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX).
Par acte d’huissier en date du 8 août 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 16 octobre 2023.
Après cinq renvois contradictoires, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juin 2024.
A cette audience, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT, représenté par son avocat s'en remet à ses dernières conclusions auxquelles il sera référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens.
Monsieur [K] [O], représenté par son avocat, s'en rapporte à ses dernières écritures auxquelles il sera référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens.
Madame [E] [X], bien que régulièrement avisée de la date d'audience n'a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989,
L'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX) en date du 6 avril 2023 c'est-à-dire deux mois au moins avant l'assignation du 8 août 2023. Par ailleurs, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 9 août 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 octobre 2023.
Son action est donc recevable.
Sur l'existence d'une contestation sérieuse
Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.
A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En l'espèce, Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] estiment qu'il existe une contestation sérieuse en ce que le logement donné à bail par l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT serait insalubre. Ils produisent des clichés photographiques non datés afin de démontrer l'existence de désordres. Ils considèrent que leur bailleur ne leur assure pas une jouissance paisible du logement et qu'il n'a réalisé aucun travaux d'entretien malgré les relances.
Pour autant, Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] ne justifient d'aucun courrier envoyé à leur bailleur s'agissant de désordres ou quant à la nécessité de réalisation de travaux et les photographies versées à la procédure étant non datées ne peuvent également suffire à rapporter la preuve de l'état d'insalubrité qu'ils invoquent. La contestation n'étant pas sérieuse, il convient d'examiner les autres demandes.
Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Vu le contrat de bail liant les parties,
Vu l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 23 septembre 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 22 mars 2023 pour un arriéré locatif de 946,68 euros.
Au regard du décompte produit, les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 22 mai 2023, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 mai 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Vu l’article 16 du code de procédure civile,
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Il résulte du décompte arrêté au 24 mai 2024 que la dette locative s'élève à 6778,86 euros, mois de mai non inclus.
Il convient également de rappeler que par courrier du 8 novembre 2023, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT a accusé réception de la lettre envoyée par Madame [E] [X] le 16 octobre 2023, informant de son départ du logement et sollicitant le retrait de son nom sur le bail d'habitation. Le délai de préavis étant de trois mois, Madame [X] s'est retrouvée déchue de tout titre d'occupation à compter du 16 janvier 2024. Néanmoins, il ressort des termes du contrat de bail d'habitation que le locataire est redevable du loyer et des charges pendant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé. Par conséquent, il convient de retenir la solidarité de Madame [X] sur la dette locative jusqu'au 16 janvier 2024.
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 5389,56 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision et de condamner Monsieur [K] [O] seul à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 1389,30 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, suite à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut octroyer des délais de paiement dans la limite de trois années à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 24 mai 2024 que Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] n'ont plus réglé leur loyer depuis janvier 2023.
Par conséquent, en l'absence de reprise de versement du loyer intégral depuis janvier 2023 et en l'absence d'éléments justificatifs permettant d'apprécier la capacité financière de Monsieur [O] à apurer sa dette, celui-ci sera débouté de sa demande de délais de paiement.
Sur la demande reconventionnelle de relogement dans un logement décent
Monsieur [O] et Madame [X] ayant été déboutés de leur demande de délais de paiement et leur expulsion ayant été prononcée, il convient de les débouter de leur demande d'être relogés dans un logement décent par l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :
DÉCLARONS l’action de l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2021 entre l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT et Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à effet au 22 mai 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] à verser à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 5389,56 euros à titre provisionnel correspondant aux impayés de loyers et charges au 16 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
CONDAMNONS Monsieur [K] [O] à verser à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 1389,30 euros à titre provisionnel correspondant aux impayés de loyers et charges du 16 janvier 2024 au 24 mai 2024, mois de mais non inclus avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [K] [O] à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
DÉBOUTONS Monsieur [K] [O] de sa demande de délais de paiement ;
DEBOUTONS Monsieur [K] [O] de sa demande de relogement dans un logement décent par l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] à payer à l'OPHLM COTE D'AZUR HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [E] [X] aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
LE GREFFIER,LE JUGE,
