COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : [S] [V] c/ S.C.I. HENT KER ODET
MINUTE N°
Du 11 Juin 2024
2ème Chambre civile
N° RG 22/00628 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OBCX
Grosse délivrée à
Me Geneviève MUSSO
expédition délivrée à
Me Bastien PELLEGRIN
le 11 Juin 2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du
onze Juin deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mélanie MORRAJA-SANCHEZ, Présidente, assistée de Justine VOITRIN, Greffier
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 08 Février 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2024, signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDEUR:
Monsieur [S] [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Bastien PELLEGRIN de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDERESSE:
S.C.I. HENT KER ODET
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Geneviève MUSSO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
*****
Vu l'exploit d'huissier en date du 11 février 2022 par lequel monsieur [S] [V] a fait assigner la SCI HENT KER ODET prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de céans ;
Vu les dernières conclusions de monsieur [V] (rpva 5 septembre 2023) qui sollicite de voir :
Vu les dispositions des articles 1104, 1217, 1304-3 et 1231-1 du Code civil,
Vu la jurisprudence applicable aux faits d’espèce,
Vu les pièces versées aux débats,
-DEBOUTER la SCI HENT KERT ODET de l’intégralité de ses demandes,
-CONDAMNER la SCI HENT KER ODET à payer la somme de 32.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée au compromis de vente signé le 24 juin 2021 entre les parties,
-CONDAMNER sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, la SCI HENT KER ODET à donner son accord à Maître [Y], Notaire chez qui ladite somme est séquestrée, pour qu’elle soit débloquée à son profit,
-SE RESERVER expressément la faculté de liquider l’astreinte,
-CONDAMNER la SCI HENT KER ODET à lui payer la somme de 2.500 € en réparation du préjudice résultant de la non- réalisation de l’acquisition de la maison qu’il s’était engagé à acquérir avec le prix de vente de son appartement, somme qu’il a été contraint d’abandonner aux vendeurs de la maison qu’il n’a pu acquérir,
-CONDAMNER la SCI HENT KER ODET au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-CONDAMNER la SCI HENT KER ODET aux entiers dépens ;
Vu les dernières conclusions de la SCI HENT KER ODET (rpva 5 septembre 2023) qui sollicite de voir :
Au visa des articles 1104, 1217, 1304-3, 1231-1 du code civil qui ne sauraient recevoir application,
et au visa de l'article L 313.41 du code de la consornmation,
Au visa de la jurisprudence visée par le Docteur [V] qui ne correspond pas au litige,
Au visa des pièces versées aux débats par les parties,
-DEBOUTER le Docteur [S] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
-CONDAMNER le Docteur [S] [V] à lui restituer la somme de 32 500 € sur signification à Maitre [O] [Y] de la decision a intcivenir assortie de l'exécution provisoire dc droit.
-CONDAMNER le Docteur [S] [V] à lui payer un intérêt au taux legal de la somme de 32 500 € à compter du 19 novembre 2021 date de la mise en demeure jusqu’au parfait reglement.
-CONDAMNER le Docteur [S] [V] à l'indemniser du prejudice qu’elle a subi et continue à subir jusqu’a la decision à intervenir,
En consequence
-LE CONDAMNER au paiement de la somme de 5 000 € au titre de la privation de la somme de 32 500 €, outre 5 000 € pour resistance abusive, propos vexatoires et accusations mensongeres, et 5 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-CONDAMNER 1e Docteur [S] [V] aux entiers depens distraits au profit de Maitre Genevieve MUSSO ;
Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2023 fixant la clôture différée au 25 janvier 2024 ;
MOTIFS :
Par acte notarié en date du 24 juin 2021, la SCI HENT KER ODET s’est portée acquéreur de l’appartement de Monsieur [S] [V], 2 places de parking et une cave situés [Adresse 2] pour un prix de 650.000 €, avec condition suspensive d’obtention d’un prêt.
La promesse a été consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2021.
Aux termes de cet acte, la SCI HENT KER ODET s’engageait à verser une indemnité d’immobilisation de 32.500 € en la comptabilité du Notaire.
Par LRAR du 24 septembre 2021, Monsieur [V] a mis en demeure la SCI HENT KER ODET de justifier de l’obtention d’un prêt par la production d’une offre de prêt, ou de justifier d’un refus de prêt dans les termes visés au compromis, avec copie au notaire de l'acquéreur.
Par mail du 30 septembre 2021, Maître [O] [Y] adressait un courrier de refus de prêt de la banque LCL, daté du 30 septembre 2021 à son confrère Maître [D] [I].
Monsieur [V] soutient que la SCI HENT KER ODET ne démontre pas avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par le compromis dans le délai d’ordre public d’un mois, et pas davantage avant l’expiration de la promesse au 30 août 2021.
Il ajoute que la négligence fautive de la SCI HENT KER ODET dans la recherche et l’obtention de son financement lui a causé un préjudice, qu'il a perdu tout ou partie de l’argent qu’il avait consigné chez le notaire pour acquérir la maison qu’il s’était engagé à acheter et qu’il n’a pas acquérir du fait de la non-réalisation de la vente de son appartement, soit la somme de 2.500 €.
Il conclut au rejet des demandes reconventionnelles de la SCI HENT KER ODET.
En réponse, la SCI HENT KER ODET conclut qu'elle a droit à la restitution de la somme de 32.500 euros.
Elle explique que l'échange entre notaires prouve que dés le 30 septembre 2021, monsieur [V] était informé du refus de prêt, que la lettre recommandée n’était pas datée du 24 septembre 2021, qu'elle ne l'a pas réceptionnée dans le délai de 8 jours qui n'a donc pas commencé à courir à son encontre.
Elle soutient qu'elle n’a pas commis de faute dans l'exécution de ses obligations résultant de l’acte du 24 juin 2021.
Sur l'indemnité d’immobilisation :
Aux termes de l'article 1106 alinéa 2 du code civil, le contrat est unilatéral lorsqu'une ou plusieurs personnes s'obligent envers une ou plusieurs autres sans qu'il y ait d'engagement réciproque de celles-ci.
Aux termes de l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul.
Aux termes de l’article 1104 du code civil,les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Il est prévu en page 9 1. b) du compromis qu’en cas de non réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus à l'acte, la somme de 32 500 € restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation et en page 9 1 c) dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente, que la somme serait restituée au bénéficiaire si l'une des conditions suspensives devait défaillir.
Il était prévu à l'acte une condition suspensive de prêt immobilier, à des conditions particulières.
L’acte précise que la condition suspensive relative au prêt sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions indiquées, an plus tard le 30 août 2021, que l'obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devait être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire et qu'à défaut de cette notification le promettant a, à l’expiration du délai prévu, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou la défaillance de la condition.
Il appartient à la défenderesse de justifier qu'elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (montant maximal de la somme empruntée : 650000 euros, durée maximale de remboursement 13 ans, taux d'intérêt maximal 1 % hors assurance).
En effet, il est stipulé au compromis que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
La mise en perspective des pièces 3, 4 du demandeur et 9 de la défenderesse permet de retenir que la SCI HENT KER ODET a satisfait à ses obligations contractuelles.
En effet, il apparaît qu'elle a informé le notaire rédacteur de l'acte en cause, dés le 4 septembre, puis à nouveau le 30 septembre 2021, soit dans le délai prévu à l'acte pour le faire, du refus de la banque de lui accorder le prêt sollicité.
La lettre de refus de prêt de la banque LCL du 30 septembre 2021 comporte valablement le montant du prêt sollicité et la durée, conforme aux exigences de l'acte notarié.
Seul le taux d'intérêt maximal est manquant. Ce taux est précisé dans la pièce 9 produit par la défenderesse.
En conséquence, il convient de dire que la SCI HENT KER ODET a respecté ses obligations contractuelles.
Monsieur [V] sera débouté de l'ensemble de ses demandes y compris de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Il convient d'ordonner la restitution de la somme de 32 500 € à la SCI HENT KER ODET.
Cette somme devra être libérée par le séquestre, sur signification de la présente décision devenue définitive.
La demande de la SCI HENT KER ODET de voir lui payer un intérêt au taux légal de la somme de 32 500 € à compter du 19 novembre 2021 sera rejetée.
Sur les demandes reconventionnelles de la SCI HENT KER ODET :
Non justifiée, sa demande de dommages et intérêts à l'encontre du demandeur (5 000 € au titre de la privation de la somme de 32 500 €, outre 5 000 € pour résistance abusive, propos vexatoires et accusations mensongères) sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il n'apparaît pas inéquitable que la SCI HENT KER ODET conserve à sa charge ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
Partie succombant à l'instance, monsieur [V] sera condamné aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DIT que la SCI HENT KER ODET a respecté ses obligations contractuelles,
DEBOUTE monsieur [S] [V] de l'ensemble de ses demandes y compris de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
ORDONNE la restitution de la somme de 32 500 € à la SCI HENT KER ODET,
DIT que cette somme devra être libérée par le séquestre, sur signification de la présente décision devenue définitive,
DEBOUTE la SCI HENT KER ODET de sa demande aux fins de voir lui payer un intérêt au taux légal de la somme de 32 500 € à compter du 19 novembre 2021,
DEBOUTE la SCI HENT KER ODET de sa demande de dommages et intérêts (5 000 € au titre de la privation de la somme de 32 500 €, outre 5 000 € pour résistance abusive, propos vexatoires et accusations mensongères),
DEBOUTE la SCI HENT KER ODET de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE monsieur [S] [V] aux entiers dépens, qui seront distraits conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
