COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
N° RG 23/02089 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PHLY
du 31 Mai 2024
N° de minute 24/00800
affaire : S.C.I. CELINE BLANCHE
c/ S.A.R.L. CHLOE (SO PASTA)
Grosse délivrée
à Me Eric ADAD
Expédition délivrée
à Me Abir CHNITI
le
l’an deux mil vingt quatre et le trente et un Mai à 14 H 00
Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 20 Octobre 2023 déposé par Commissaire de justice.
A la requête de :
S.C.I. CELINE BLANCHE
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Eric ADAD, avocat au barreau de NICE
DEMANDERESSE
Contre :
S.A.R.L. CHLOE (SO PASTA)
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Abir CHNITI, avocat au barreau de NICE
DÉFENDERESSE
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 08 Mars 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 31 Mai 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 28 mars 2019, la Sci Celine-Blanche a donné à bail commercial à la Sarl Chloe des locaux commerciaux situés à [Adresse 3].
Le 1ER mars 2023, la Sci Celine-Blanche a fait délivrer à la Sarl Chloe un commandement de payer des loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, la Sci Céline-Blanche a fait assigner la Sarl Chloe devant le juge des référés aux fins de:
- juger que la Sarl Chloe ne s’acquitte plus du règlement des loyers et charges depuis de nombreux mois,
En conséquence,
-juger par le jeu de la clause résolutoire acquise à la Sci Céline-Blanche pour défaut de paiement des loyers et accessoires dus, la résiliation du contrat de bail relatif au local commercial situé au [Adresse 3],
- prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 28 mars 2019,
- ordonner la résiliation du contrat de bail commercial,
- prononcer en conséquence l’expulsion de la Sarl Chloe de corps et de biens ainsi que celles de tous occupants de son chef du local commercial sus désigné,
- juger que faute par la Sarl Chloe de quitter spontanément les lieux, elle pourra faire procéder à son expulsion tant de toutes les personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes éventuellement avec l’assistance de la force publique et de tel serrurier de son choix,
- l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la Sarl Chloe,
- condamner la Sarl Chloe à s’acquitter de la somme mensuelle de 2952 euros (1476 X 2) au titre de l’indemnité d’occupation fixée contractuellement au double du montant du loyer,
- condamner la Sarl Chloe à lui verser la somme provisionnelle de 24289,24 euros, cette somme correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2023,
- juger que la Sarl Chloe a effectué des travaux au sein des locaux loués au [Adresse 3] à[Localité 1]) sans aucune autorisation de sa part,
- condamner la Sarl Chloe à lui verser la somme provisionnelle de 10000 euros à titre de provision relativement aux travaux qu’elle se devra d’effectuer,
- rappeler l’exécution provisoire de droit,
- condamner la Sarl Chloe à lui verser la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du “8 juin 2023" outre le coût du procès-verbal de constat du 2 juin 2023.
Dans ses écritures déposées à l’audience du 8 mars 2024 et visées par le greffe, la Sci Celine-Blanche conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la Sarl Chloe et réitère ses demandes initiales.
Dans ses conclusions déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, la Sarl Chloe demande au juge des référés de :
- débouter la Sci Celine-Blanche de l’ensemble de ses demandes,
- constater que le bail commercial du 28 mars 2019 ne comporte aucune clause interdisant au preneur d’effectuer des travaux avec ou sans autorisation écrite du bailleur,
- constater que le procès-verbal de constat produit par la Sci Celine-Blanche, acte de constatation et non d’expertise ne permet pas d’établir de façon incontestable que les travaux réalisés soient des travaux de gros oeuvre ou encore que ces travaux auraient impacté les parties communes,
- constater que la demande de la Sci Celine-Blanche tendant à sa condamnation au versement d’une somme provisionnelle de 10000 euros au titre des travaux de remise en état n’est justifiée par aucun devis ou élément descriptif de travaux de remise en état et de chiffrage,
En conséquence,
- débouter la Sci Celine-Blanche de sa demande tendant à sa condamnation au versement d’une somme provisionnelle de 10000 euros au titre des travaux de remise en état,
En tout état de cause,
- lui octroyer un délai de vingt-quatre mois aux fins d’un échelonnement du paiement de la somme due au titre des arriérés de loyers impayés,
- dire que la Sarl Chloe s’acquittera de cette somme, en plus des loyers courants, en vingt-quatre mensualités égales et consécutives,
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.
Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.
La Sci Céline-Blanche a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 23 novembre 2023.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” ou de “juger” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.
Sur la résolution du bail et l’expulsion du locataire
La bailleresse verse notamment aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.
Il est acquis que les parties sont liées par un bail portant sur un local à usage commercial. Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il n’est pas sérieusement contesté que commandement de payer, signifié à la requête de la bailleresse par acte d’huissier de justice le 1ER mars 2023, est effectivement demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance. Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent ainsi réunies.
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la défenderesse ne produit aucun élément relatif à sa situation financière et/ou comptable, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement ainsi que de sa demande subséquente en suspension de la clause résolutoire.
En conséquence, il sera fait droit à la demande de constatation de l’effet de la clause résolutoire du bail à la date du 2 avril 2023.
L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la Sarl Chloe, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résolution du contrat de bail.
Le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé par le commissaire de justice en conformité avec les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
La présente procédure sera déclarée opposable aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce du débiteur.
Sur les demandes provisionnelles
L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
Compte tenu du loyer résultant du bail souscrit entre les parties et de l’occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu d’allouer au créancier une indemnité provisionnelle de 24289,24 euros correspondant aux loyers et charges impayés à la date du 31 octobre 2023.
En outre, la partie défenderesse est redevable depuis le 2 avril 2023, d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, équivalente au double du montant du loyer et des charges comme contractuellement prévue, soit 2952 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.
S’agissant de la demande provisionnelle pour les travaux de remise en état, la demanderesse qui ne produit aucun élément permettant d’en évaluer le montant, sera déboutée de sa demande à ce titre.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il sera alloué à la Sci Celine-Blanche la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La Sarl Chloe qui succombe partiellement sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer du 1ER mars 2023. Par contre, les dépens ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat du 2 juin 2023 qui ne constitue pas un préalable nécessaire à l’introduction de la présente demande.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,
Vu les articles L.145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile,
CONSTATONS la résiliation à la date du 2 avril 2023 du bail commercial liant les parties, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial situé à [Adresse 3],
ORDONNONS à la Sarl Chloe de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux litigieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance,
ORDONNONS, à défaut de ce faire, dans le délai imparti, l'expulsion de la Sarl Chloe et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,
CONDAMNONS la Sarl Chloe à payer à la Sci Céline-Blanche à titre provisionnel, la somme de 24289,24 euros au titre des loyers et charges échus au 31 octobre 2023,
CONDAMNONS la Sarl Chloe à payer à la Sci Céline-Blanche une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation de 2952 euros par mois à compter du 2 avril 2023, jusqu'à la libération effective des lieux,
CONDAMNONS la Sarl Chloe à payer à la Sci Céline-Blanche la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTONS les parties du surplus,
CONDAMNONS la Sarl Chloe aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 1ER mars 2023.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
