COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND
N° RG 23/00889 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O4MX
Du 31 Mai 2024
MINUTE N°
Affaire : Syndic. de copro. [6]
c/ [P]
Grosse(s) délivrée(s)
à Me Stéphane GIANQUINTO
Expédition(s) délivrée(s)
à Me Lucas PANICUCCI
Le
Le 31 Mai 2024,
Président : Madame Corinne GILIS, Vice-présidente, assisté e lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président
Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 02 Mai 2023,
A la requête de :
Syndicat des copropriétaires [6], sis [Adresse 3]
Pris en la personne de son administrateur en exercice BG &
ASSOCIES, sis [Adresse 5]
[Localité 7]
représentée par Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE
DEMANDERESSE:
Contre :
Madame [S] [P] épouse [W]
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NICE
DEFENDERESSE:
INTERVENANTS VOLONTAIRES
Monsieur [R] [U] [V] [B]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [K] [B]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Lucas PANICUCCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 05 Mars 2024, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 Mai 2024 prorogé au 31 Mai 2024,
EXPOSE DU LITIGE
Madame [S] [P] épouse [W] est propriétaire de divers droits et biens immobiliers au sein de la copropriété de l’immeuble [6] sis [Adresse 2] à [Localité 7].
Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 2] à [Localité 7], agissant selon poursuites et diligences de son administrateur en exercice la SELARL BG & ASSOCIES a, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2023 fait assigner Madame [S] [P] épouse [W] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :
Condamner Madame [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] la somme de 9709,60 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, se décomposant comme suit, à savoir :
5877,34 euros au titre des sommes échues au 1er avril 2023, 3832,26 euros au titre des sommes non échues du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024,
Condamner Madame [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner Madame [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
À l’audience du 5 mars 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] a formulé les demandes suivantes :
Déclarer irrecevables et infondées les interventions volontaires de Monsieur [R] [B] et de Monsieur [K] [B],
Débouter Monsieur [R] [B] et de Monsieur [K] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Juger que Madame [S] [P] épouse [W] est défaillante quant au paiement de ses charges, qui n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours comme suite aux mises en demeure qui leur ont été adressées, qui sont restées infructueuses,
Juger que les conditions d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies dans notre cas d’espèces en l’état des résolutions prises par l’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires [6] ayant approuvé les budgets prévisionnels, les travaux et les comptes annuels,
Condamner Madame [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] la somme de 9709,60 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue jusqu’à parfait paiement, capitalisés en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, se décomposant comme suit, à savoir :
5877,34 euros au titre des sommes échues au 1er avril 2023, 3832,26 euros au titre des sommes non échues du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024,
Condamner Madame [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamner Madame [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
À l’audience précitée du 5 mars 2024, Monsieur [R] [B], Monsieur [K] [B] intervenants volontaires aux débats et Madame [S] [P] épouse [W] ont déposé leurs conclusions sollicitant les demandes suivantes :
Ordonner la jonction de la procédure numéro RG 23/889 avec la procédure numéro RG 23/1080 qui est identique à la présente à la procédure initiée par la copropriété [6] à l’encontre de Madame [S] [P] épouse [W] la différence portant uniquement sur le montant des charges qui sont réclamées
Déclarer recevables et bien fondées la demande de Monsieur [R] [B], Monsieur [K] [B] en leur constitution en intervenants volontaires,
Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Madame [S] [P] épouse [W],
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] représentée par la Sarl BG & Associés prise en la personne de son représentant légal en exercice, Maître [C] [G] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,
Juger du défaut de qualité à agir et du droit d’agir de la Sarl BG & Associés prise en la personne de son représentant légal en exercice, Maître [C] [G],
Juger du défaut de qualité à agir et du droit d’agir de Maître [C] [G],
Juger du défaut de capacité à agir et de pouvoir de la Sarl BG & Associés dont la mission n’a pas été prorogée,
Accorder à Madame [S] [P] épouse [W] la réduction du taux d’intérêt et des délais de paiement les plus larges sur 36 mois, 269,71 euros par mois,
Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] représentée par la Sarl BG & Associés prise en la personne de son représentant légal en exercice, Maître [C] [G] à payer à Madame [S] [P] épouse [W] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits , moyens et prétentions des parties , il est expressément renvoyé à leurs conclusions qui ont été oralement soutenues .
MOTIFS
Sur les interventions volontaires
L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire est recevable si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
Si Monsieur [R] [B] et Monsieur [K] [B] sont copropriétaires au sein de la même copropriété [6], dmanderesse, ils ne sont pas concernés par la demande en paiement des charges de copropriété formée à l’encontre de Madame [S] [P] épouse [W].
Ils n’ont donc l’un comme l’autre aucun intérêt à agir dans la présente instance. Leurs interventions volontaires seront déclarées irrecevables.
Sur la demande de jonction
Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires [6] a initié une seconde procédure numéro RG 23/1080 à l’encontre de Monsieur [R] [B] et de Monsieur [K] [B] suivant acte introductif d’instance en date du 5 juin 2023 aux termes duquel il sollicite leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 75 757, 72 € au titre des sommes échues au 1er avril 2023 et la somme de 24 574,33 euros au titre des sommes non échues du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024.
Le syndicat des copropriétaires [6] s’oppose à la demande de jonction soutenant que les deux actions en recouvrement des charges initiées à l’encontre de Madame [S] [P] épouse [W] et de Messieurs [B] n’ont aucun lien de connexité et n’ont pas à être jugées ensemble, « au seul motif qu’ils sont insatisfaits du travail de l’administrateur de l’immeuble à l’encontre duquel il mènerait un combat commun ».
Il sera observé que les litiges concernent des copropriétaires dont les intérêts en présence apparaissent très différenciés suivant la situation débitrice de chacun au sein de la copropriété et de ce qui est réclamé au titre des charges ; bien que la dimension globale du contentieux et de ses conséquences ne puissent être ignorées puisque les défendeurs soutiennent l’illégitimité des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires [6] dépourvu selon eux d’un administrateur judiciaire régulièrement désigné, il n’apparaît pas utile aux débats de prononcer la jonction des procédures numéros RG 23/1080 et RG 23/889.
Sur la validité de la représentation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] par son administrateur en exercice la SELARL BG & ASSOCIES
Par ordonnance en date du 2 février 2021 la SELARL BG&ASSOCIES a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété [6].
Par ordonnance du 24 juin 2021, la mission de la SELARL BG&ASSOCIES a été fixé pour une année sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient d’observer que par ordonnances rendues les 12 juillet 2022 et 26 juin 2023, la mission de l’administrateur provisoire de la copropriété [6] a été renouvelée ; s’il est vrai que les prorogations de la mission d’administration de la copropriété ont été régularisées au bénéfice Me [C] [G], elles ont fait l’objet d’une rectification d’erreur matérielle selon ordonnances en date des 3 août 2023 et 5 janvier 2024, et qu’il est dit : « jugeons de manière rétroactive qu’à compter du 2 février 2021 c’est bien la SELARL BG&ASSOCIES représentée par Me [C] [G] qui a qualité pour administrer et représenter le syndicat des copropriétaires [6] et non Maître [C] [G] tel que cela a pu figurer au titre d’une erreur matérielle contenue aux termes de l’ordonnance du 12 juillet 2022 »
En l’occurrence, il est bien certain que l’administration provisoire est exercée par une société de mandataires judiciaires et que le président avait juste désigné l’associée qui aurait à conduire la mission au sein de la copropriété [6], celle-ci ne pouvant exercer sa profession à titre individuel et s’étant présentée dès le départ comme exerçant ses fonctions au nom de la société BG & ASSOCIES ; d’ailleurs les requêtes pour obtenir la prorogation de la mission avaient bien été rédigées sur le papier à en-tête de la SELARL BG&ASSOCIES.
Dans ces conditions les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 2] à [Localité 7], agissant selon poursuites et diligences de son administrateur en exercice la SELARL BG & ASSOCIES sont recevables.
Sur les demandes principales
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demandeur fait valoir que Madame [S] [P] épouse [W] n’a pas payé les charges échues arrêtées au 1er avril 2023 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ; qu’il produit des pièces probantes et pertinentes à l’appui de ses demandes ;
La contestation de la défenderesse basée sur la nullité des délibérations de l’assemblée générale du 29 mars 2023 approuvant les comptes ne saurait être retenue car fondée sur le défaut de capacité de pouvoir agir de l’administrateur provisoire, la SELARL BG&ASSOCIES, alors qu’il est établi que depuis le 2 février 2021la SELARL BG&ASSOCIES a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété.
Madame [S] [P] épouse [W] sera donc condamnée au paiement de la somme de 5877,34 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance du 2 mai 2023 au titre des charges de copropriété échues impayées au 1er avril 2023, et non à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2022 puisque à cette date la dette n’était pas encore totalement due , et au paiement des charges non échues du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024 à hauteur de 3832,26 euros, toutefois exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965;
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Au regard de la situation financière de Madame [S] [P] épouse [W], dont le locataire occupant du lot dont elle est copropriétaire au sein de la copropriété en cause est défaillant dans le règlement des loyers, il conviendra de lui accorder des délais de paiement ; toutefois il y aura lieu de prévoir une clause déchéance du terme en cas de non-respect de ces délais, dans les termes qui seront détaillés au dispositif de la présente décision.
Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts ;
Sur les demandes accessoires
Madame [S] [P] épouse [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [6] la somme de 800 € en application de l’article 700 du CPC ;
[S] [P] épouse [W] supportera les dépens ;
PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
Déclare irrecevables les interventions volontaires de Monsieur [R] [B] et de Monsieur [K] [B],
Rejette la demande de jonction des procédures numéros RG 23/1080 et RG 23/889,
Dis que les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [6] sis [Adresse 2] à [Localité 7], agissant selon poursuites et diligences de son administrateur en exercice la SELARL BG & ASSOCIES sont recevables,
Condamne [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires [6] la somme de 5877,34 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 au titre des charges de copropriété échues impayées et la somme de 3832,26 euros au titre des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Autorise Madame [S] [P] épouse [W] à s’acquitter du paiement de sa dette par mensualités 404 € par mois pendant 23 mois, en sus des charges courantes, le dernier versement étant complété le 24e mois du solde de la dette ;
Dis qu’à défaut de respecter les délais ci-dessus, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pourront reprendre,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Dis n’y avoir lieu de faire droit à la demande de dommages-intérêts ;
Condamne [S] [P] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble demandeur la somme de 800 € en application de l’article 700 du CPC ;
Condamne [S] [P] épouse [W] aux dépens de la procédure ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 492-1 ancien et de l’article 481-1 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
