COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
N° RG 23/02311 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PMCL
du 23 Mai 2024
N° de minute :
affaire : S.C.P. EGC 2007, S.C.I. PRIMO, [E] [J]
c/ S.D.C. LE [Adresse 9]
Grosse délivrée
à Me ABASSIT Florian
Expédition délivrée
à Me ELLIA Florent
le
L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT TROIS MAI À
14 H 00
Nous, Corinne GILIS, Vice Présidente, juge des référés,
Assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 19 Décembre 2023 déposé par Commissaire de justice,
A la requête de :
S.C.P. EGC 2007
[Adresse 6]
[Localité 7] - PRINCIPAUTE DE MONACO
Rep/assistant : Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE
S.C.I. PRIMO
[Adresse 4]
C/o ASCOT DOMICILIATION, centre d’affaires Le [Adresse 10]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE
M. [E] [J]
[Adresse 5]
Le [Adresse 11]
[Localité 7] - PRINCIPAUTE DE MONACO
Rep/assistant : Me Florian ABASSIT, avocat au barreau de NICE
DEMANDEURS
Contre :
S.D.C. LE [Adresse 9]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE
DÉFENDEUR
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Février 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2024 et prorogée au 23 Mai 2024.
EXPOSE DU LITIGE
La SCI PRIMO, [E] [J] et la SCP EGC 2007 sont copropriétaires au sein de la copropriété du [Adresse 9] sise à [Adresse 12].
la SCI PRIMO est propriétaire des lots numéros 2, 8 et 92 ; [E] [J] est propriétaire des lots numéros 71,78 79 et 91 et la SCP EGC 2007 est propriétaire des lots numéros 22,30 et 121.
Ils déplorent que la copropriété fait face à de nombreuses difficultés en raison de la carence des syndics qui se sont succédés et notamment celle du cabinet LVS désigné lors de l’assemblée générale du 18 mai 2015.
Exposant que des travaux urgents de réparation des marches d’escaliers, des margelles, des murets de la coporpriété, de la mise en place de tout dispositif permettant un écoulement normal des eaux et de tous les éléments garantissant la sécurité des personnes et des biens n’ayant toujours pas été mis en œuvre par la copropriété, la SCI PRIMO, [E] [J] et la SCP EGC 2007 ont par exploit délivré le 19 décembre 2023, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS , devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, au visa notament de l’article 835 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, aux fins d’entendre :
- condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter d’un délai de 30 jours suivant la date de signification de la décision à intervenir, à faire réaliser les travaux de reprise provisoire des insécurités (en attendant les travaux de rénovation globale de la copropriété) listés dans le constat d’huissier de Mr [R] du 18 septembre 2023,
- condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter d’un délai de 60 jours suivant la date de signification de la décision à intervenir à créer un réseau d’évacuation des eaux pluviales sur le [Adresse 8] (avec caniveaux, grilles et regards) sur la base de l’étude de la société Monaclean d’octobre 2022 et du plan de création du nouveau réseau,
- condamner le syndicat des coporpriétaire au paiement de la somme de 9 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et dire qu’en cas d’exécution forcée les frais d’huissier seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires et les demandeurs dispensés de régler au titre des charges les sommes auxquelles le syndicat des copropriétaires sera condamné en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
A l’audience du 13 février 2024, les demandeurs maintiennent l’intégralité de leurs demandes telles qu’exposées dans leur acte introductif d’instance ;
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite le renvoi exposant s’opposer aux demandes présentées et avoir de nombreuses pièces à communiquer ;
Vu l’urgence de la situation, les demandeurs s’opposent à la demande de renvoi ;
La présidente a décidé de retenir l’affaire et a autorisé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] à produire une note en délibéré jusqu’au 30 mars 2024, tel que cela a été mentionné dans la note d’audience du 13 février 2024.
La SCI PRIMO, [E] [J] et la SCP EGC 2007 ont produit une note en délibéré le 19 avril 2024 pour répondre à au syndicat des copropriétaires; toutefois la note en délibéré du syndicat des copropriétaires n’a jamais été réceptionnée par le greffe des référés ; en conséquence, toute production d’écritures et de pièces postérieures à l’audience du 13 février 2024 sera rejetée ;
MOTIFS
Sur les demandes principales
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.
En l’espèce, il a été constaté par Maître [R] le 18 septembre 2023 et il ressort des nombreuses photographies qui ont été prises que la situation de la copropriété du [Adresse 9] génère des dangers importants, relativement aux marches d’escalier de la copropriété qui sont indiscutablement cassées, non réparées, et avec une marche d’une hauteur différente; que les escaliers sont endommagés non seulement en haut du [Adresse 8] menant au bâtiment A, mais également au niveau des escaliers extérieurs des parties communes de la résidence, pour se rendre au garage et entre les bâtiments A et B, de même que les margelles sont cassées et comportent de multiples angles saillants et dangereux notamment au niveau du muret situé devant la loge des gardiens, et le long des allées de circulation de la copropriété à hauteur de main ; il ressort que le bassin du bâtiment B qui n’est pas en eau comporte également de nombreuses margelles situées en tête des murets qui sont cassées, ainsi que les deux bassins situés à proximité de l’entrée du bâtiment A qui ne sont pas en eau comportent des margelles très endommagées ; il ressort toujours de ce constat d’huissier que les murets sont eux-mêmes tous très endommagés, qu’ils sont fissurés, cassées en de multiples endroits, présentant des arêtes tranchantes et dangereuses ; une partie du muret situé en bas de l’escalier central de la copropriété remontant vers le garage s’est carrément effondrée ;
Il est donc recommandé d’effectuer au plus vite des travaux de réparation pour faire cesser les insécurités évidentes mentionnées et listées dans le procès-verbal de constat précis de Maître [R], susvisé ;
Les escaliers, les murets et les margelles étant une partie commune et le syndicat des copropriétaires étant tenu d’assurer la conservation de l’immeuble, il lui appartient de procéder à ces travaux. En conséquence, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS sera condamné à exécuter les travaux de reprise provisoires des insécurités (en attendant les travaux de rénovation globale de la copropriété) listées dans le procès-verbal de constat d’huissier de Maître [R] du 18 septembre 2023 à savoir :
– la mise en conformité de la marche de l’escalier situé en haut du [Adresse 8] dont la hauteur est trop importante,
– la réparation démarche nombreuses d’escaliers cassées et dangereuses et notamment celle des escaliers situés en haut du [Adresse 8] et menant au bâtiment A et des escaliers qui vont du bâtiment A au bâtiment B et des escaliers permettant d’accéder au garage,
– la réparation des margelles fondues et ébréchées des murets et des bassins,
– la réparation des murets cassés et dangereux situés dans les escaliers centraux de la copropriété et devant la loge des gardiens au niveau de l’entrée principale,
Cette condamnation sera assortie d’une astreinte comme il sera dit au dispositif ;
Par ailleurs, il résulte des pièces produites aux débats qu’il a été de nombreuses fois discuté lors des assemblées générales du problème de l’écoulement des eaux non canalisées sur le [Adresse 8] causant des problèmes d’étanchéité par infiltrations dans les garages et que la copropriété a évoqué cette problématique a de multiples reprises lors des assemblées générales successives depuis plusieurs années, comme en témoigne le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2022, ainsi qu’à l’occasion de l’assemblée générale déjà ancienne du 6 décembre 2021 qui avait décidé de repousser tous les travaux proposés en attendant que les problèmes de canalisation soient au préalable réglés avant d’aborder les réparations ; cependant lors de l’assemblée générale suivante du 25 septembre 2023, il apparaît qu’aucune résolution relative à la réalisation de travaux pour créer des canalisations n’a été inscrite à l’ordre du jour et il n’a donc pas été débattu de ces désordres, alors même que le syndic de la copropriété a été sollicité à plusieurs reprises sur ce problème comme en témoignent les pièces 14 à 20 produites aux débats par les demandeurs ;
Maître [R] a ainsi constaté le 18 septembre 2023 dans son procès-verbal, photographies à l’appui : qu’au niveau de la première rampe d’accès aux garages supérieurs (niveau cinq de la résidence) il constate la présence d’une bordure le long de la chaussée qui fait office de batardeau. Cette bordure n’est pas réalisée sur toute la largeur de la rampe, laissant un espace d’environ 1 m situé sans protection contre les écoulements d’eaux pluviales. Au niveau de la troisième rampe d’accès aux garages, il constate qu’il n’existe aucune protection pour empêcher les écoulements d’eaux pluviales de se déverser le long de la rampe et de pénétrer dans les garages qui sont dans un état lamentable ; qu’ il existe de multiples infiltrations sur les murs et sur les plafonds de ceux se trouvant au niveau 5. Deux portes de placards techniques sont déformées en partie basse, les garages au niveau 4 portent également la trace de nombreuses infiltrations au plafond; Me [R] a également constaté que la cage d’escalier du bâtiment B est fortement dégradée en raison des traces d’infiltrations et de salpêtre ainsi que l’existence de traces noires observables sur les murs dans les angles de la cage d’escalier entre le cinquième et le quatrième étage et qui sont de plus en plus importantes en descendant les niveaux inférieurs et ce jusqu’au rez-de-chaussée ;
Or, il est constant que le syndicat des copropriétaires à l’obligation non sérieusement contestable d’assurer sa mission de conservation en ordonnant la réalisation des travaux et que cependant il n’a rien entrepris alors que les désordres ont été dénoncés au moins depuis 2017 et que les travaux de réparation n’ont toujours pas été effectués, voire seulement mis au vote ;
En conséquence, il conviendra de condamner sous astreinte, comme il sera dit au dispositif, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS, à procéder à la création d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales sur le [Adresse 8] (avec caniveaux, grilles et regards) sur la base de l’étude de la société Monaclean d’octobre 2022 et du plan de création du nouveau réseau ;
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, la SCI PRIMO, [E] [J] et la SCP EGC 2007 seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure ;
Les circonstances commandent de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS, à payer à la SCI PRIMO, [E] [J] et la SCP EGC 2007 une indemnité de 1500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS, partie perdante, sera condamné aux dépens.
Sur la demande formulée en cas d’exécution forcée, concernant l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sur le tarif des huissiers, il s’agit d’une demande relative à une difficulté d’exécution ; elle est par conséquent irrecevable devant le juge des référés et en tout état de cause prématurée en l’état.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS, sous astreinte de 250 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, à exécuter les travaux de reprise provisoires des insécurités (en attendant les travaux de rénovation globale de la copropriété) listées dans le procès-verbal de constat d’huissier de Maître [R] du 18 septembre 2023 à savoir :
– la mise en conformité de la marche de l’escalier situé en haut du [Adresse 8] dont la hauteur est trop importante,
– la réparation démarche nombreuses d’escaliers cassées et dangereuses et notamment celle des escaliers situés en haut du [Adresse 8] et menant au bâtiment A et des escaliers qui vont du bâtiment A au bâtiment B et des escaliers permettant d’accéder au garage,
– la réparation des margelles fondues et ébréchées des murets et des bassins,
– la réparation des murets cassés et dangereux situés dans les escaliers centraux de la copropriété et devant la loge des gardiens au niveau de l’entrée principale,
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS, sous astreinte de 250 € par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, à procéder à la création d’un réseau d’évacuation des eaux pluviales sur le [Adresse 8] (avec caniveaux, grilles et regards) sur la base de l’étude de la société Monaclean d’octobre 2022 et du plan de création du nouveau réseau,
DISPENSONS la SCI PRIMO, [E] [J] et la SCP EGC 2007 en tant que copropriétaires dont les prétentions les opposants au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS ont été déclarée fondées, de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS à payer à la SCI PRIMO, [E] [J] et la SCP EGC 2007 une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice la société cabinet LVS aux dépens,
DECLARONS irrecevable la demande fondée sur l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96-1080,
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
