N° RG 24/00848 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NFLX
Minute N° 2024/720
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 29 Août 2024
--------------------------------------------
S.A.R.L. SAMYDE
C/
S.A.R.L. MC TIMONIER
[O] [T]
------------------------------------------
copie exécutoire délivrée le 29/08/2024 à :
copie certifiée conforme délivrée le 29/08/2024 à :
l’expert la SELARL ALEO - 163la SELARL CABINET CIZERON - 257la SELARL KERLEGIS - RENNESdossier
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
_________________________________________
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________
Président : Pierre GRAMAIZE
Greffier : Nadine DANIELOU aux débats
Isabelle CEBRON au prononcé
DÉBATS à l'audience publique du 22 Août 2024
PRONONCÉ fixé au 29 Août 2024
Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe
ENTRE :
S.A.R.L. SAMYDE (RCS RENNES 502 242 362), dont le siège social est sis 16 rue Aristide Briand - 44110 CHATEAUBRIANT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Rep/assistant : Maître Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.R.L. MC TIMONIER, dont le siège social est sis ZAC La Bergerie - 44110 LOUISFERT agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Rep/assistant : Maître Gilles LABOURDETTE de la SELARL KERLEGIS, avocats au barreau de RENNES
Monsieur [O] [T], demeurant 5 lieu dit Carcos - 33190 MORIZES
Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES
DÉFENDEURS
D'AUTRE PART
PRESENTATION DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 30 juin 2023, M. [O] [T] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. SAMYDE, franchisée MIE CALINE, un immeuble situé 16, rue Aristide Briand à CHATEAUBRIANT (44110) pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2023 à destination de commerce et cuisson de produits de boulangerie moyennant un loyer mensuel de 1 014,70 € hors taxes payable par terme d'avance.
Se plaignant de la découverte de l'affaissement d'une poutre porteuse dans le local de la chambre froide puis du plancher de l'étage après pourtant exécution de travaux de renforcement de la poutre par la S.A.R.L. MC TIMONIER et de l'impossibilité d'exploiter son commerce en raison de l'état des locaux, la S.A.R.L. SAMYDE a fait assigner en référé d'heure à heure M. [O] [T] et la S.A.R.L. MC TIMONIER par actes de commissaires de justice des 5 août et 31 juillet 2024 sur autorisation donnée par ordonnance du 29 juillet 2024 afin de solliciter, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 606, 1719, 1720, 1792 du code civil :
- l'autorisation de suspendre le paiement de ses loyers tant que les travaux de confortement et de reprise des poutres ne seront pas réalisés lui permettant à nouveau d'exploiter son local,
- l'injonction à M. [O] [T] de faire réaliser les mesures d'urgence préconisées par M. [Y], expert construction, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter d'un délai de 7 jours ensuite de la signification de l'ordonnance,
- l'injonction à M. [O] [T] de faire réaliser les travaux définitifs de reprise des poutres et de confortement en sus de l'étude structure préconisés par M. [Y], expert construction, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai d'un mois ensuite de la signification de l'ordonnance,
- la condamnation in solidum des défendeurs au paiement provisionnel de la somme de 40 000 € à valoir sur ses pertes d'exploitation,
- la condamnation des défendeurs au paiement d'une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, y compris les frais de commissaire de justice et d'expert, M. [Y].
Dans ses dernières conclusions et selon ses explications à l'audience, la S.A.R.L. SAMYDE fait notamment valoir que :
- après la découverte de l'état de la poutre, ne pouvant supporter la fermeture de son magasin, elle a accepté de transiger avec son bailleur pour que les travaux de réparation soient exécutés au plus vite et a payé la moitié du devis de reprise de la société MC TIMONIER de 4 361,68 € en renonçant à l'indemnisation de la perte d'exploitation avant les travaux prévus au plus tard le 10 août,
- quelques jours après les travaux, le plancher de l'étage s'est affaissé au-dessus de la chambre froide et face au refus du mandataire du bailleur, l'agence Porteneuve, de reconnaître l'impossibilité d'exploiter, elle a fait intervenir un expert de construction et un commissaire de justice pour constater l'état des lieux,
- le bailleur et l'agence Porteneuve n'ont pas fait exécuter les travaux préconisés par l'expert [Y] en opposant des prétextes face à son signalement de l'aggravation des désordres, et la société TIMONIER, qui s'était engagée à venir reprendre son ouvrage, est injoignable,
- l'expert d'assurance du bailleur a faussement affirmé qu'elle refusait le démontage de la chambre froide,
- les travaux de réparation incombent au bailleur du fait que les désordres touchent aux éléments structurels du bâtiment au sens des articles 606, 1720, 1719 du code civil et R 145-36 du code de commerce,
- le plancher du R+1 n'est retenu que par la structure de l'isolant de la chambre froide alors qu'un effondrement partiel du plancher du rez-de-chaussée a été constaté et l'expert préconise de ne plus se rendre dans cette partie d'immeuble menaçant ruine,
- la société MC TIMONIER est responsable au titre de la garantie décennale et de son obligation de résultat contractuelle subsidiaire, et elle est fondée à rechercher la responsabilité de cette société sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
- la matérialité des désordres n'est pas contestée et l'affaissement du plancher et l'atteinte de la poutre sont établis par un constat de commissaire de justice, deux rapports de M. [Y], le courriel de l'expert d'assurance du bailleur et des photographies,
- le bailleur n'apporte aucun élément permettant de le dégager ses obligations résultant de l'article 606 du code civil,
- l'urgence et le péril sont réels et l'agence en a informé la mairie,
- aucun élément ne prouve son prétendu refus de déposer le plafond de la chambre froide et elle n'a pas reçu de mise en demeure à ce sujet, étant observé que c'est le plafond de la chambre froide qui retient le plancher,
- la clause invoquée par l'assureur du bailleur est d'interprétation stricte et ne s'applique qu'en cas de recherche de fuite,
- le protocole d'accord ne peut être opposé dans le cadre du litige en cours, qui n'a pas le même objet,
- personne ne conteste désormais qu'elle ne peut plus exploiter et elle est en droit de se prévaloir de l'exception de non-exécution de l'article 1219 du code civil,
- elle a été autorisée à mettre ses salariés en chômage partiel avec engagement de remboursement des sommes perçues en indemnisation du présent litige pour une période limitée,
- elle a été contrainte de détruire pour 1 847,83 € de marchandises et produit ses documents comptables pour justifier de sa marge.
Elle maintient ses prétentions initiales, y ajoutant la somme de 1 847,83 € à sa demande de provision, et formule à titre subsidiaire toutes protestations et réserves sur la demande reconventionnelle d'expertise en sollicitant qu'il soit enjoint à M. [T] de mettre en œuvre la tour d'étaiement préconisée par M. [Y] et à en prendre en charge le coût.
M. [O] [T] réplique que :
- si le phénomène d'affaissement du plancher du 1er étage n'est pas contestable ni contesté, le rapport de l'expert mandaté par la société SAMYDE comporte des insuffisances ne permettant ni de caractériser l'urgence alléguée, ni d'établir la cause exacte du dommage, ni de déterminer les responsabilités encourues,
- le rapport unilatéral établi sans respect du principe du contradictoire ne comporte aucune démonstration technique ni explication, ni calcul de charges alors que des malfaçons sont reprochées à la société MC TIMONIER sans que celle-ci n'ait pu s'expliquer et bien que cette entreprise jouisse d'un savoir-faire reconnu,
- M. [Y] n'a pas tenu compte de l'intervention du frigoriste entre les travaux de l'entreprise TIMONIER et l'affaissement, alors que les désordres auraient dû apparaître dès le retrait des étaiements du charpentier,
- les conclusions de M. [Y] ne sont pas partagées par l'expert de son assureur, qui estime qu'une interdiction d'accès limitée peut être envisagée avec un étaiement du plancher,
- la mairie n'a pas imposé de mesures provisoires,
- la décharge des ouvrages du premier étage n'est pas nécessaire si des étaiements destinés à les supporter sont mis en place,
- le rapport de M. [Y] est seulement de nature à permettre l'organisation d'une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile,
- il est par ailleurs déplacé de lui reprocher son inaction, alors que la S.A.R.L. SAMYDE a refusé l'accès à la structure du plancher interdisant de fait une nouvelle intervention de la société TIMONIER,
- la demande d'injonction de travaux se heurte à des contestations sérieuses et s'il y est fait droit, il devra être enjoint préalablement à la société SAMYDE de permettre l'accès à la structure soutenant le plancher, d'autant que la mesure devrait se limiter à la mise en place du tour d'étaiement provisoire avec des bastaings de répartition des charges dans l'attente d'une expertise judiciaire qu'il réclame,
- le litige trouve son origine dans le désordre affectant la poutre principale, pour lequel la demanderesse a renoncé, dans le cadre du protocole transactionnel, à l'indemnisation de ses pertes d'exploitations et préjudices même au titre des conséquences,
- les constatations contestables de M. [Y] ne sont pas suffisantes pour conclure à l'impossibilité de faire usage du local après mise en place du tour d'étaiement provisoire et ni les parties ni la juridiction n'ont la compétence technique pour le vérifier,
- le préjudice économique allégué est éminemment contestable au vu des chiffres faisant apparaître une baisse et même un résultat négatif en 2023,
- la demande de suspension des loyers n'est pas justifiée et à titre subsidiaire, elle pourrait se limiter à une consignation jusqu'au dépôt du rapport d'expertise,
- s'il était fait droit à la demande, la société TIMONIER lui devrait sa garantie au titre de la responsabilité décennale,
- il est fondé à réclamer une expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile.
Il conclut au débouté de la demanderesse avec à titre subsidiaire injonction à la société SAMYDE de permettre l'accès à la structure soutenant le plancher bas du 1er étage de la partie arrière du local commercial, report du délai d'exécution des travaux après cet accès, limitation des travaux à la mise en place du tour d'étaiement, versement des loyers à compter du 1er septembre 2024 sur un compte séquestre entre les mains du bâtonnier, réduction de la provision, exclusion des frais de M. [Y] des dépens, et en tout état de cause, à titre reconventionnel, condamnation de la société MC TIMONIER à le garantir de toutes condamnations, organisation d'une expertise, condamnation de tout succombant à lui payer 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La S.A.R.L. MC TIMONIER soutient pour sa part que :
- seul le maître de l'ouvrage a qualité à agir sur le fondement de la responsabilité décennale, de sorte que la demande formée par la locataire est irrecevable, ce qui constitue à tout le moins une contestation sérieuse,
- les demandes sont exclusivement fondées sur un rapport d'expertise privée rédigé par M. [U] [Y] après des investigations réalisées hors de sa présence et sans qu'elle n'ait été convoquée,
- il ressort de la jurisprudence que la garantie décennale ne peut être mobilisée au sujet de travaux réparatoires que si ces travaux ont aggravé les désordres ou en ont causé de nouveaux, alors qu'il est constant que les désordres existaient avant son intervention,
- la demande d'indemnisation du préjudice d'exploitation n'est pas justifiée, alors que ni la durée de la fermeture de l'établissement, ni celle des travaux de reprise, ni le montant des pertes ne sont démontrés, les documents comptables produits n'étant pas suffisants,
- elle ne s'oppose pas à l'expertise demandée en émettant toutes protestations et réserves et en souhaitant qu'elle soit ordonnée à l'encontre de l'ensemble des codéfendeurs.
Elle conclut au rejet des demandes formées contre elle, sauf à formuler toutes protestations et réserves concernant la demande d'expertise en jugeant que les opérations seront opposables aux autres défendeurs et en laissant à chaque partie ses frais irrépétibles.
MOTIFS DE LA DECISION
La S.A.R.L. SAMYDE présente des copies des documents suivants :
- bail commercial du 30 juin 2023,
- déclaration de sinistre,
- constats de commissaire de justice du 28 juin 2024 et du 27 juillet 2024,
- devis MC TIMONIER du 21/06/24,
- protocole transactionnel du 4 juillet 2024,
- courriels et courriers,
- rapports de M. [U] [Y] du 22/07/24 et du 26/07/24,
- documents comptables,
- notification de décision du préfet du 8 août 2024 concernant le chômage partiel.
Sur la demande d'exécution de travaux sous astreinte :
Les affaissements de plancher sont suffisamment établis par les constatations convergentes de l'expert [Y], du commissaire de justice, les photographies annexées et les échanges entre les parties.
Non seulement le dommage imminent requis par l'article 835 alinéa 1er est évident car l'affaissement successif de plusieurs parties de la structure de l'immeuble à date rapprochée fait inévitablement craindre un effondrement de plus grande ampleur, mais les constatations et préconisations conservatoires de M. [Y], certes unilatérales, ne sont pas remises en cause par une argumentation quelconque.
Au contraire, l'expert de l'assurance du bailleur a confirmé dans des courriels des 5 et 6 août 2024 que l'étaiement par l'intérieur de la chambre couplé avec l'interdiction d'accès sur la zone défaillante du premier étage devaient être étudiés pour une reprise d'activité à titre de mesures conservatoires.
M. [O] [T] ne conteste pas être tenu des réparations affectant la structure et donc des poutres et planchers en question.
Sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, il convient donc de faire droit à la demande en ce qui concerne les travaux conservatoires préconisés par M. [Y] et M. [N], en les limitant à ceux indiscutables d'étaiement et en fixant une astreinte pour en garantir l'exécution, tout en la réduisant à ce qui est strictement nécessaire comme prévu au dispositif.
Il n'est nullement nécessaire de conditionner la réalisation des travaux conservatoires au démontage de la chambre froide, élément invoqué uniquement pour l'analyse des causes de l'affaissement par l'expert de l'assureur du bailleur.
En revanche, en l'état, rien ne justifie l'exécution des travaux de réparation définitive préconisés par M. [Y], alors qu'il n'est pas contesté que ces travaux ont été définis sans calculs ni étude d'un bureau d'étude, sans avoir non plus vérifié l'état de la structure après démontage de la chambre froide ni vérifié l'impact de l'installation de celle-ci dans le cadre d'un débat technique contradictoire. Cette prétention sera donc rejetée en l'état.
Sur la demande de suspension ou de consignation des loyers :
Le preneur est en droit de se prévaloir d'une exception d'inexécution si le bailleur est défaillant dans ses propres obligations et que le locataire ne peut plus exploiter les locaux par la faute de son co-contractant.
Or en accordant l'exécution forcée des travaux conservatoires, la demande principale du preneur est satisfaite et il n'est pas certain qu'il ne pourra toujours pas exploiter son local après exécution de ceux-ci.
En effet, les avis divergent sur l'utilisation possible ou non des locaux après étaiement.
Seul l'avis de M. [Y] serait de nature à justifier une impossibilité d'exploiter persistante, puisque l'expert du bailleur considère au contraire que l'activité pourrait être reprise et que la mairie n'a pas défini de travaux ni imposé de fermeture au public ou aux occupants.
En l'état, les éléments produits sont donc insuffisants pour justifier la suspension ou la consignation des loyers, qui restent exigibles dès lors que le bailleur exécutera la condamnation aux mesures conservatoires.
Sur la demande de provision :
La S.A.R.L. SAMYDE réclame une provision à valoir sur l'indemnisation de ses pertes d'exploitation et sur ses pertes de marchandises.
Il lui appartient de démontrer l'existence d'une obligation non sérieusement contestable pour justifier sa demande au regard des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
Contre la S.A.R.L. MC TIMONIER, l'obligation alléguée sur le fondement de la responsabilité délictuelle est sérieusement contestée, dès lors que la responsabilité décennale ne peut s'appliquer que dans des conditions restrictives étant donné que les travaux exécutés étaient destinés à réparer un désordre de nature décennale préexistant, conditions que la demanderesse n'a même pas cherché à démontrer, et que l'obligation de résultat auquel est tenu l'entrepreneur à l'égard du maître de l'ouvrage a été remplie puisqu'il n'est pas contesté que les travaux prévus ont été intégralement réalisés, la discussion sur leur efficacité comportant des aspects techniques interférant avec d'autres causes possibles notamment celles liées à l'intervention du frigoriste.
Contre M. [O] [T], la renonciation à toute réclamation au titre des pertes d'exploitation et préjudices résultant de la fermeture du magasin figurant dans le protocole transactionnel du 4 juillet 2024 est constitutive d'une contestation sérieuse de toute demande indemnitaire en lien avec l'état de la poutre objet du litige initial. S'il pourrait être envisagé que les demandes portent sur d'autres causes que la poutre, les éléments produits et même les explications données ne permettent pas de faire de distinction, puisque le plancher principal qui s'est affaissé est celui au-dessus de cette poutre.
La demande de provision sera donc rejetée en l'état.
Sur la demande reconventionnelle d'expertise :
Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.A.R.L. SAMYDE concernant notamment des affaissements de plancher sont en litige.
L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.
Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.
Sur les frais :
Il est en l'état prématuré de considérer qu'une partie serait perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, dès lors que si une condamnation est prononcée au titre de travaux conservatoires, il n'en demeure pas moins que suite à la découverte de l'état de la poutre, les parties ont conclu un protocole transactionnel et que des travaux ont été exécutés rapidement en exécution de celui-ci, et que la survenue de nouveaux affaissements nécessite des investigations supplémentaires qui seront seules de nature à déterminer les responsabilités.
Il convient donc de laisser provisoirement à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ces derniers.
DECISION
Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Condamnons M. [O] [T] à faire réaliser un tour d'étaiement provisoire avec des bastaings de répartition des charges préconisé par les experts [Y] et [N] dans le délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant un mois,
Ordonnons une expertise confiée à M. [J] [I], expert près la cour d’appel de Rennes, demeurant 13 bis boulevard de la République 44110 CHATEAUBRIANT, Port. : 06.80.36.55.23, Mèl : jean-charles.haumont@expert-de-justice.org avec mission de :
* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,
* se rendre sur les lieux, visiter l'immeuble, décrire son état général, en précisant s'il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l'assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s'ils affectent la solidité de l'ouvrage ou un de ses éléments structurels au sens de l'article 606 du code civil ou s'ils le rendent impropre à sa destination,
* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d'un vice de matériaux ou matériels, d'une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d'une mauvaise exécution de travaux ou d'entretien, d'un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu'à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,
* rechercher si des réserves ont été émises et à quelle date,
* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s'avérer urgents,
* donner son avis sur les préjudices subis,
* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,
Disons que M. [O] [T] devra consigner au greffe avant le 29 octobre 2024, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,
Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 septembre 2025,
Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Isabelle CEBRON Pierre GRAMAIZE
