Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 12 Août 2024
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DEMANDEURS :
Monsieur [V] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [H] [J]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [W] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Marc Marc GUEHO, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
S.C.I. LES MIMOSAS
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Viviane PETIT, avocate au barreau d’ANGERS
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 29 mars 2024
date des débats : 27 mai 2024
délibéré au : 12 août 2024
RG N° RG 24/00930 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M34V
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à [S] [S] [K]
CCC à Maître Viviane PETIT
Copie dossier
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 20 aout 2018, la Société civile immobilière LES MIMOSAS a donné à bail à Monsieur [V] [Y], Mesdames [X] [A], [P] [R] et Monsieur [Z] [C] un appartement au rez de chaussée d’une maison située [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1340 euros charges comprises.
Par avenant du 1er janvier 2022 une modification des locataires a été opérée définitivement et ont contracté avec la SCI LES MIMOSAS : Monsieur [V] [Y], Madame [H] [J] et Madame [W] [O].
Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, Monsieur [V] [Y], Madame [H] [J] et Madame [W] [O] ont assigné la SCI LES MIMOSAS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :
Dire et juger recevable et bien fondés en leurs demandes La condamner à payer les sommes de :
2100 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Après un renvoi, l’affaire a été examinée à l’audience de plaidoirie du 27 mai 2024.
A cette audience, Monsieur [V] [Y], Madame [H] [J] et Madame [W] [O] se sont fait représenter par leur conseil qui a maintenu la demande en principal et a sollicité une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.
À la demande d'irrecevabilité pour forclusion en application de l'article 3-1 de la loi de 1989 ils précisent qu’ils ont formulé une demande indemnitaire, non pas en raison d'une erreur sur la surface du logement, mais en raison d'un préjudice de jouissance calculé en fonction de cette surface.
Sur le fond
Au soutien de leur demande, en vertu de l'article 6 de la loi de 1989, qui oblige le bailleur à assurer aux locataires la jouissance paisible du logement, ils précisent que de nombreux dégâts des eaux ont été constatés dans le logement. Une première recherche à l'origine des fuites a conduit à la réfection des joints de la douche, sans que cela ne permette de mettre fin aux désordres.
Ils précisent que l'origine de la fuite était une rupture de canalisation du lave-linge, rendant impossible l'utilisation d'une chambre. Ils soutiennent qu'ils ont dû déménager dans une pièce de vie, utilisée par les autres colocataires.
En réponse à la demande reconventionnelle, ils sollicitent le rejet de cette demande concernant les travaux de reprise après la fin de la location du bien et les dépenses engagées pour l’enlèvement des encombrants dans le garage.
A cette même audience, la SCI LES MIMOSAS, représentée par son conseil, demande au tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL
DECLARER la demande de Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] irrecevable car forcloseDIRE ET JUGER la demande de la SCI LES MIMOSAS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,CONDAMNER in solidum Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] à verser à la SCI LES MIMOSAS la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du logement,
CONDAMNER in solidum Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] à verser à la SCI LES MIMOSAS la somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER in solidum Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] aux dépens.
A TITRE SUBSIDIAIRE
DIRE ET JUGER la demande de Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] non fondée,DIRE ET JUGER la demande de la SCI LES MIMOSAS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, CONDAMNER in solidum Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] à verser à la SCI LES MIMOSAS la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du logement,CONDAMNER in solidum Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] à verser à la SCI LES MIMOSAS la somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER in solidum Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] aux entiers dépens.
A TITRE SUB SUBSIDIAIRE
DIRE ET JUGER la demande de Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] non fondée,CONSTATER que la SCI LES MIMOSAS est offrante de verser à Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] la somme de 81,63€ € au titre du préjudice de jouissance.
DIRE ET JUGER la demande de la SCI LES MIMOSAS recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,CONDAMNER in solidum Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] à verser à la SCI LES MIMOSAS la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du logement, ordonner la compensation des condamnations, CONDAMNER in solidum Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] à verser à la SCI LES MIMOSAS la somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER in solidum Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] aux dépens.
Au soutien de sa demande principale, la SCI LES MIMOSAS soutient, au visa de l'article 3-1 de la loi de 1989 qui permet la réfraction du loyer pour une surface constatée inférieure à celle mentionnée dans le bail que les demandeurs n'ont pas saisi le tribunal dans le délai légal de 7 mois, rendant ainsi la demande irrecevable.
Subsidiairement
Au soutien à sa demande de rejet du préjudice de jouissance, la défenderesse invoque l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1 du décret du 26 août 1987. Elle fait valoir que la recherche de la fuite a été particulièrement difficile en raison de sa localisation et qu’un défaut d'entretien des joints par les locataires avait été évoqué. Bien qu'une nouvelle intervention ait permis de déterminer qu'une fuite était également due à une rupture de canalisation du lave-linge, elle soutient que les dégâts constatés dans la chambre du locataire ne trouvent pas nécessairement leur origine dans cette rupture de canalisation.
Elle précise en outre que le déménagement de l'un des locataires dans une pièce de vie ne constitue pas un trouble de jouissance, car le logement était loué pour quatre chambres et non pour une pièce de vie et trois chambres.
À titre subsidiaire, elle soutient que le préjudice doit être calculé en fonction de la surface qui n'a pas été utilisable.
Au soutien de sa demande reconventionnelle, au visa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que le logement a été rendu non nettoyé, détérioré, avec des clés perdues. Des encombrants ont dû être enlevés du garage, et les locataires sont redevables d'une somme de 1 200 € au titre des dommages et intérêts.il demande la compensation des sommes si elles devaient être mis à sa charge.
L'affaire a été mise en délibéré au 12 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d’irrecevabilité
Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
En l'espèce, la demande introduite par les locataires vise à obtenir des dommages et intérêts pour trouble de jouissance du bien loué, et non pas pour une diminution du loyer. De surcroît, la régularité de la surface du bien loué n'est pas en cause, mais bien la limitation temporaire de l'utilisation de l'intégralité de cette surface.
Dans ces conditions, le délai de sept mois n'est pas applicable, rendant ainsi l'action recevable.
Sur l’indemnisation du trouble de jouissance
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, en y faisant toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. Le bailleur est par ailleurs tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, lequel dispose qu’il est dû garanti au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
Néanmoins, en application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
La charge de la preuve du défaut de délivrance, d’usage et de réparation, incombe au preneur. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.
En l’espèce, à l’appui de sa demande d’indemnisation Monsieur [V] [Y], Madame [H] [J] et Madame [W] [O] invoquent d’abord un manquement de la SCI LES MIMOSAS à son obligation de délivrance conforme.
Il résulte du constat amiable du 3 mai 2022, des photographies transmises et du rapport d'expertise du 24 novembre 2022, qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu au premier étage de la maison le 11 avril 2022, le plafond, le mur et le sol de la chambre située au rez-de-chaussée de la maison louée à Monsieur [V] [Y], Madame [H] [J] et Madame [W] [O] ont subi des dommages nécessitant leur réfection.
Lesdits dommages ne sont pas contestés par la SCI MIMOSAS. L'origine de la fuite, à savoir la rupture de la canalisation du lave-linge, a été identifiée par l'artisan intervenant pour le compte de la SCI LES MIMOSAS ainsi que par l'expert amiable ayant réalisé son expertise contradictoirement.
La cause invoquée actuellement par la SCI MIMOSAS, à savoir les joints de la douche et la rosace au niveau du robinet de la douche, n'a jamais été analysée et n'a pas alerté l'expert ni l'artisan intervenu. De surcroît, il n'est pas contesté que ces joints ont été refaits environ six mois avant le diagnostic, ce qui démontre que les joints ne sont pas la cause du dégât des eaux dans les pièces du rez-de-chaussée.
Dans ces conditions, il est établi que la rupture de la canalisation, qui n'est pas imputable au locataire, est à l'origine du dégât des eaux constaté au rez-de-chaussée.
Les dégâts ont été constaté par l’expert amiable « Nous constatons sur site des moisissure et auréoles d'humidité en bas de la cloison de la chambre / bureau ainsi que des dommages au parquet. Nous relevons également des traces d'humidité en pied de mur du couloir et un pan de mur de la salle de bain du rez-de-chaussée situé en dessous de la lingerie où se situe l'évacuation du lave-linge ».
Les éléments démontrent que la pièce n’était plus utilisable, entraînant nécessairement un préjudice de jouissance pour les locataires, certes limité mais réel, pendant sept mois.
L’obligation de délivrance du bailleur ne nécessite pas de prouver une faute. Sa violation sera retenue nonobstant le fait que la SCI LES MIMOSAS ait effectué les travaux nécessaires.
Il convient dès lors de faire droit à la demande d’indemnisation des locataires.
Concernant l’indemnisation, les demandeurs divisent le nombre de pièces par le loyer. Toutefois, le dossier ne permet pas de connaître la réalité de l’utilisation de chaque pièce par les locataires, notamment celle qui a été dégradée par le dégât des eaux.
Il convient donc de proratiser le loyer en fonction de la surface de la pièce inutilisable. L’expert a mesuré les pièces du logement, dont toutes ont une taille différente, mais sans préciser la taille de celle inutilisable. Il convient donc d’opérer la moyenne des surfaces des pièces.
Une pièce a une surface moyenne de 10,15 m². Seule une des quatre pièces a été inutilisable. Le bien en location a été mesuré par l’expert à 69,93 m². Le loyer mensuel au m² est donc de 17,16 € ( sur une base de 1200 € /mois).
Le préjudice de jouissance s’établit comme suit : 17,16 € x 10,15 m² = 174,17 € par mois de préjudice de jouissance. Le préjudice est établi sur 7 mois, soit la somme de 1 219,21€.
La SCI LES MIMOSAS sera condamnée à payer à Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] la somme de 1 219,21 €.
Sur la demande reconventionnelle
Selon l’article 1730 du code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Selon l'article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».
Enfin, en application de l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Par application combinée de ces dispositions, une présomption pèse sur le locataire, qui doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.
L’état des lieux de sortie, non contesté par Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O], établit les éléments suivants :
• Cuisine : Manque le bouton poussoir sur l’interrupteur de la lumière. Manque l’appareillage d’une prise électrique. Enlever : le meuble et les deux chaises.
• Chambre 2 : Remettre les portes coulissantes du placard.
• Chambre 4 : Nettoyer l’interrupteur du volet roulant.
• Salle d’eau : Enlever le vieux meuble en bois.
• Couloir : Enlever la barre de traction fixée aux murs. Manque une cache prise.
• Toutes les pièces : Nettoyer les fenêtres, volets roulants et coffres.
Garage :
• Retirer le vieux meuble et le vieux frigo.
En ce qui concerne les clés des portes de chambres, elles sont manquantes.
Il appartient au tribunal, en l’absence de devis ou de factures, d’évaluer les travaux. La SCI demande la somme de 1 200 €.
Tout d’abord, l’enlèvement des encombrants dans le garage et le jardin est contesté par les locataires. Ils indiquent que le garage ne fait pas partie de la location. Toutefois, si le bail ne le prévoit pas expressément, l’état des lieux d’entrée et de sortie, signé par les locataires, inclut bien le garage et le jardin. Dans ces conditions, il est considéré que le garage et le jardin étaient bien compris dans la location.
Il est incontestable que les encombrants doivent être enlevés du garage, du jardin et de la cuisine. De plus, le nettoyage des volets et des fenêtres, étant chronophage, doit être indemnisé.
La somme réclamée pour les réparations locatives, le nettoyage des fenêtres et des volets, ainsi que l’enlèvement des encombrants peut être évaluée à 1 000 €. Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] seront donc condamnés à payer à la SCI la somme de 1 000 €.
Selon l’article 1309 du Code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux et il n’en va autrement, dans les rapports entre les créanciers et les débiteurs, que si l’obligation est solidaire ou si la prestation due est indivisible.
Il convient de rappeler que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.
Ainsi, le bail stipule expressément dans son article 4 que les locataire « demeure solidaire et indivis du paiement du loyer et des charges ».
Compte tenu du bail existant il sera retenu une clause de solidarité.
Sur la compensation
Il résulte des dispositions combinées des articles 1347 et suivants du code civil, que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, de dettes connexes, il s'opère entre elles une compensation pourvu que ces obligations soient fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l'espèce, il a été jugé que la SCI LES MIMOSAS est redevable envers les locataires d’une somme de 1219,21 euros tandis que les locataires se trouve débiteur de la SCI LES MIMOSAS pour une somme de 1000 euros.
En conséquence, il y a lieu de procéder à la compensation de ces sommes.
La SCI LES MIMOSAS est dès lors débitrice de Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] d'une somme de 219,21euros et elle sera condamnée au paiement de cette somme.
Sur les demandes accessoires
1°) Sur les dépens :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
L’équité commande que chacun conservera ses dépens.
2°) Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, il n’est pas équitable en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile de mettre à la charge de la défenderesse des frais et honoraires engagés par les demandeurs dans le cadre de la présente procédure, et non compris dans les dépens, ce comme indiqué au dispositif.
3°) Sur l'exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En outre, aux termes de l'article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.
Il n'existe donc aucune raison de l'écarter.
Par conséquent, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire en dernier ressort,
DECLARE recevable l’action de Monsieur [Y], Madame [J] et Madame [O] ;
CONDAMNE la SCI LES MIMOSAS à payer à Monsieur [Y] [V] [D], Madame [J] [H] et Madame [O] [W], après compensation, la somme de 219,21€ pour le préjudice de jouissance ;
REJETTE la demande sollicitée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
DIT que chacun gardera ses dépens ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
