Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 12 Août 2024
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DEMANDEURS :
Madame [B] [F] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Madame [R] [N] [H]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentés par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEURS :
Madame [O] [Z] épouse [P]
[Adresse 6]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 16/10/2023 no C-44109-2023-006564
Monsieur [Y] [P]
[Adresse 6]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 16/10/2023 no C-44109-2023-006563
représentés par Maître Noémie GAUDY, avocate au barreau de NANTES
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 18 janvier 2024
date des débats : 27 mai 2024
délibéré au : 12 août 2024
RG N° RG 23/03098 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MQVQ
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Bertrand NAUX
CCC à Maître Noémie GAUDY + préfecture
Copie dossier
RAPPEL DES FAITS
Par un contrat du 3 juillet 2020, avec prise d’effet au 8 juillet 2020, Madame [B] [X] a donné à bail à Madame [O] [P] née [Z] et à Monsieur [Y] [P] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 573 € outre 129€ de charges.
Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 8 juillet 2020.
Le 4 janvier 2023, Madame [B] [X] usufruitière et madame [R] [X], nue propriétaire ont délivré à Madame [O] [P] née [Z] et à Monsieur [Y] [P], par acte d’un commissaire de justice remis à personne, un congé pour vente.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, Madame [B] [X] et Madame [R] [X] ont sommé Monsieur et Madame [P] de quitter les lieux.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2023, remis à domicile et à personne, Madame [B] [X] et Madame [R] [X] ont fait assigner Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, à son audience du 18 janvier 2024, afin de :
Accueillir Madame [B] [X] et Madame [R] [X], en leur action et la dire bien fondé,Constater la résiliation du bail intervenue entre les parties par l'effet du congé pour vente délivrée à Monsieur [Y] [P] et Madame [O] [P] le 04 janvier 2023 effet du 07 juillet 2023,Voir dire que depuis cette date Monsieur et Madame [P] sont occupants sans droit ni titre.En conséquence,
Ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de quinzaine de la signification du jugement intervenirCondamner Monsieur [Y] [P] et Madame [O] [P], conjointement et solidairement, payer Madame [B] [X] et Madame [R] [X] la somme de 5.863,77 €, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au jour de la délivrance de l’assignation, à parfaire ou à diminuer au jour de l'audience,Les condamner conjointement et solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 737,28 €, jusqu’à leur parfaite libération des lieux,Les condamner conjointement et solidairement à régler à Madame [B] [X] et Madame [R] [X], la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts,Les condamner conjointement et solidairement à payer à Madame [B] [X] et Madame [R] [X] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Après deux renvois, l’affaire a été examinée à l’audience de plaidoirie du 27 mai 2024.
À cette même audience, Madame [B] [X] et Madame [R] [X] étaient valablement représentées par ministère d’avocat, par conclusions reprises à l’audience elles demandent de :
Accueillir Madame [B] [X] et Madame [R] [X], en leur action et la dire bien fondée,
Voir constater que Monsieur [Y] [P] et Madame [O] [P] ont quitté les lieux le 30 août 2023, de sorte qu'il n'y plus lieu d’ordonner leur expulsion,Condamner Monsieur [Y] [P] et Madame [O] [P], conjointement et solidairement à payer à Madame [B] [X] et Madame [R] [X] la somme de 6.605,20 €, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dues, Les condamner conjointement et solidairement à régler à Madame [B] [X] et Madame [R] [X] la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts,Les débouter de l'ensemble de leurs prétentions,En tout état de cause,
Dire que les délais de paiement éventuellement accordés ne sauraient dépasser 24 mois,Les condamner conjointement et solidairement à payer à Madame [B] [X] et Madame [R] [X], la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code du code de procédure civile.
Au soutien de leur demande de paiement des loyers, elles affirment que ceux-ci ont été irrégulièrement versés et non régularisés. Madame [B] [X] estime que les époux [P] ne prouvent pas les virements et paiements effectués et s’opposent à la demande de délais de paiement. Elles considèrent qu’elles ont subi un préjudice moral de par le comportement des locataires qui ont bloqué la vente du bien en se maintenant dans les lieux après l’expiration du congé pour vente.
En réponse, à la demande conventionnelle en paiement de dommage et intérêts pour le préjudice de jouissance, Madame [B] [X] fait valoir qu’elle a toujours été attentive au bien-être de ses locataires et que, dès qu'une difficulté survenait, elle faisait procéder aux vérifications et réparations nécessaires. Elle conteste les allégations des époux concernant l'insalubrité du logement en invoquant des travaux électriques réalisés. Quant à l’humidité dénoncée par les locataires, elle se justifiait par le non-respect de leur obligation d’entretien des aérations.
À cette audience, Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] se sont fait représenter par leur conseil qui a demandé le bénéfice de ses dernières conclusions à savoir :
DONNER ACTE que Monsieur et Madame [P] ont volontairement quitté le logement le 30 aout 2023,DONNER ACTE à Monsieur et Madame [P] de leur engagement de payer la somme de 1 958,07 euros, correspondant aux impayées jusqu'à leur départ du logement, le 30 aout 2023,AUTORISER Monsieur et Madame [P] à s'acquitter de leur dette locative dans un délai de 36 mois,DÉBOUTER Madame [R] [X] et Madame [B] [X] de leur demande de condamnation au titre de l'indexation du loyer,DÉBOUTER Madame [R] [X] et Madame [B] [X] de leur demande de condamnation de la somme de 5000 euros au titre de dommages et intérêts,CONDAMNER à titre reconventionnel Madame [R] [X] et Madame [B] [X] à verser à Monsieur et Madame [P] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,ORDONNER la compensation des créances,
En tout état de cause,
DÉBOUTER Madame [R] [X] et Madame [B] [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentionsDÉBOUTER Madame [R] [X] et Madame [B] [X] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.
En défense, les époux estiment que la révision du loyer demandée par Madame [X] [B] est prescrite. Concernant le montant du loyer, ils demandent l’imputation des paiements effectués, y compris du dépôt de garantie et des versements de la CAF postérieurs à leur départ de l’appartement. Ils sollicitent également le rejet de la demande en dommages et intérêts.
À titre reconventionnel, les époux invoquent l’article 1231-1 du Code civil et l’article 6 de la loi de 1989 pour soutenir que le logement était indécent en raison des nombreuses moisissures, infiltrations et du manque de ventilation. Ils soulignent que cette insalubrité a causé un préjudice à Monsieur [P], qui a souffert de problèmes pulmonaires nécessitant un assainissement du logement.
Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 mai 2024.
La décision a été mise en délibéré au 12 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les loyers impayés par les locataires
Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Mesdames [B] et [R] [X] produisent un décompte actualisé à la date de l’audience, établissant leur créance à 5705,20 euros, sans tenir compte de l’indexation des loyers sur les années précédentes. Cette somme correspond à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation à la date du 30 août 2023, date de la libération des lieux.
Les défendeurs demandent que soit déduit un paiement de 900 euros effectué en décembre 2022, un paiement de la CAF en septembre 2023, et que les régularisations de charges soient imputées sur le décompte. Ils estiment par ailleurs que les charges sont excessives.
Tout d’abord, les charges sont justifiées par la production des relevés de charges de la copropriété. Il convient de noter que le relevé de compte fourni par les demanderesses intègre la régularisation des charges, de sorte que ces sommes n’ont pas à être soustraites des sommes réclamées. De plus, le décompte fourni intègre le paiement de la CAF du mois de septembre 2023, de sorte que cette somme ne doit pas être retirée des sommes demandées.
Ensuite, un virement de 900 euros a été effectué par les locataires. Toutefois, les demanderesses soutiennent avoir réglé cette somme en vertu d'une facture relative à la réhabilitation d’une cuisine, d'un montant de 900 euros. À cette fin, elles avaient versé les fonds aux locataires, qui devaient désintéresser le cuisiniste, lequel était un membre de la famille des locataires.
Cependant, ladite cuisine n'a jamais été installée, ce qui a contraint les locataires à rembourser cette somme aux bailleresses.
Les échanges de mails non contestés entre Madame [O] [P] et Madame [B] [X] démontrent clairement que le virement de 900 euros effectué à Madame [B] [X] correspondait bien au remboursement des sommes payées pour la cuisine qui n’a jamais été installée. La facture et le paiement d’une somme globale de 900 euros aux locataires pour la réhabilitation de la cuisine sont justifiés, ainsi que son remboursement.
Dans ces conditions, il ressort des pièces que Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] sont toujours débiteurs de la somme de 5705,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.
Ainsi, Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] seront donc condamnés à payer la somme de 5 705,20 euros à Mesdames [B] [X] et [R] [X].
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1353, alinéa 1, du Code civil dispose que "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation".
En l’espèce, les demanderesses ne rapportent pas la preuve qu’elles ont été moralement atteintes par le maintien des locataires dans l’appartement. Elles indiquent qu'elles n'ont pas pu vendre le bien durant cette période. Toutefois, elles ne rapportent pas la preuve qu’une vente était engagée.
En conséquence, faute de rapporter la preuve qui leur incombe d'un préjudice moral, cette demande sera rejetée.
Sur la décence du logement et les désordres
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. [...]. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;[...]; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”.
L’article 2 du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains précise que “Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. [...] ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes.[...]; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; [...]”.
L'annexe du Décret n°87-712 du 26 aout 1987 pris en application de l'article 7 de la loi de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 impose au locataire d’entretenir les conduits de ventilations.L'annexe du Décret n°87-712 du 26 ao t 1987 pris en application de l'article 7 de la loi de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 impose au locataire d’entretenir les conduis de ventilations.
En l’espèce, l’intervention de la société Ax’eau a révélé la présence de moisissures dans l’appartement. Les tests effectués ont démontré que les murs étaient secs. Par ailleurs, la même société a constaté la présence de deux grilles de ventilation VMC. Toutefois, l’expert a noté que ces grilles étaient « encombrées ». De même, les grilles de ventilation situées dans les coffrages des volets étaient obstruées.
Il incombe au locataire d’entretenir les grilles et conduits de ventilation. Le logement présente des ponts thermiques ainsi qu'une absence de ventilation efficace. Le bailleur a mandaté une société pour procéder au nettoyage des anciennes moisissures et au désencombrement des VMC. Par conséquent, il ne peut être reproché au propriétaire par les locataires d’avoir effectué des travaux qui leurs incombaient et qu’ils n’ont pas réalisés.
Au surplus, les locataires produisent une attestation médicale requérant l’assainissement de l’appartement. Toutefois, le médecin n’a pas constaté l’état de l’appartement ni effectué une visite permettant de statuer sur la nécessité de cet assainissement. Les locataires ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que les moisissures seraient imputables au propriétaire. En outre, ils ne démontrent pas que les moisissures, qualifiées d'anciennes par la société Ax eau, rendent le logement indécent.
Concernant le tableau électrique, il convient de noter que l’état des lieux d’entrée constate effectivement la présence d’un fil pendant avec une prise. Toutefois, ce fil est un fil téléphonique à courant faible, sans danger, comme le démontrent les photos de l’état des lieux.
Il ressort des factures et de l’état des lieux de sortie que des travaux d’électricité ont été réalisés dans l’appartement. En l’absence d’éléments supplémentaires concernant le réseau électrique, les locataires ne rapportent pas la preuve que le logement présentait un danger.
Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts pour le préjudice lié à l’indécence du logement sera rejetée.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard n'étant pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
Madame [B] [X] et à Madame [R] [X] ne s'opposent pas à cette demande, mais demandent que ce délai soit limité à 24 mois.
En l'espèce, les locataires sollicitent des délais de paiement et il résulte de leur demande d’aide juridictionnelle qu’ils perçoivent 12.000 euros par an.
En conséquence il convient de faire droit à leur demande par mensualités de 160 euros.
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] parties perdantes, supporteront la charge des dépens.
Sur les frais irrépétibles
Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] seront condamnés à verser à Madame [B] [X] et à Madame [R] [X] une somme totale de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires qu’elles ont dû entreprendre.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] à verser à Madame [B] [X] et [R] [X] la somme de 5705,20 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et de charges impayées ;
AUTORISE Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] à se libérer de leur dette en 36 mensualités de 160 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois à compter du 10 septembre 2024 ;
DIT que le défaut de paiement d'un seul règlement à l'échéance prescrite 15 jours après une mise en demeure restée sans effet entraînera la déchéance du terme et la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNE in solidum Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] verser à Madame [B] [X] et [R] [X] une somme totale de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE in solidum Madame [O] [P] née [Z] et Monsieur [Y] [P] aux dépens ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
