N° RG 24/00520 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6MW
Minute N° 2024/
JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
du 08 Août 2024
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S.D.C. [Adresse 4] ET [Adresse 2]
C/
[Y] [D] [U] [E] [T]
[I] [J] [N] [V]
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copie exécutoire délivrée le 08/08/2024 à :
- la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCATS - 09
copie certifiée conforme délivrée le 08/08/2024 à :
- la SARL ANTIGONE - 338
- la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCATS - 09
- Dossier
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
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JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
_________________________________________
Président : Pierre GRAMAIZE
Greffier : Florence RAMEAU
DÉBATS à l'audience publique du 04 Juillet 2024
PRONONCÉ fixé au 08 Août 2024
Jugement contradictoire, mis à disposition au greffe
ENTRE :
S.D.C. [Adresse 4] ET [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL IMMEA (RCS Nantes N°522804996), domiciliée : chez SYNDIC IMMEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Yves ROULLEAUX de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
Madame [Y] [D] [U] [E] [T], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocats au barreau de NANTES
Monsieur [I] [J] [N] [V], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Pierre LEFEVRE de la SARL ANTIGONE, avocats au barreau de NANTES
DÉFENDEURS
D'AUTRE PART
N° RG 24/00520 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6MW du 08 Août 2024
PRESENTATION DU LITIGE
M. [I] [V] et Mme [Y] [T] sont propriétaires d'un appartement correspondant au lot n° 10 dans le bâtiment A d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5].
Se plaignant de ne pas avoir obtenu le paiement total de charges et d'appels de charges de copropriété en dépit d'une sommation de payer du 2 décembre 2022 et d'une ordonnance d'injonction de payer du 2 avril 2023 devenue caduque par défaut de signification, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la S.A.R.L. IMMEA, a fait assigner M. [I] [V] et Mme [Y] [T] selon la procédure accélérée au fond par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024 afin de solliciter, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement des sommes de :
- 8 623,42 € représentant leur quote-part des charges de copropriété dues au 17 avril 2024,
- 2 000,00 € de dommages et intérêts,
- 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais de sommation de payer.
M. [I] [V] et Mme [Y] [T] répliquent que :
- leur appartement acquis le 31 mai 2018 a été mis en location à compter d'août 2020 pour un loyer de 1 850 € charges comprises,
- le logement a été rendu inhabitable par l'effondrement du plafond de la salle de bains et une fissure dans la cuisine,
- ce n'est que six mois plus tard qu'une fuite a été décelée sur la colonne d'alimentation d'eau commune de l'immeuble après une recherche de fuite demandée par le syndic,
- les travaux réparatoires n'ont été réalisés qu'en début d'année 2022 générant une perte de loyer de plus de 14 500 €,
- ils ont vainement réclamé un échéancier pour payer leurs charges de copropriété et le syndic les a abusivement poursuivis,
- la perte de revenus tirés des loyers leur a causé des difficultés pour faire face au paiement des charges,
- le syndicat est présumé responsable des dommages causés en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et le retard à rechercher la cause des fuites et faire exécuter les travaux est établi,
- la compensation avec leurs pertes de loyers sur 8 mois, soit 14 800 € doit être prononcée en vertu de l'article 1347 du code civil, ce qui justifie la condamnation reconventionnelle du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6 176,58 € après compensation,
- la lenteur à agir du syndicat leur a causé un préjudice moral et du stress justifiant l'indemnisation de leur préjudice moral pour 3 000 €,
- subsidiairement, leur situation financière, professionnelle et médicale justifie l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 1345-5 du code civil,
- le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit, y compris des fautes commises par son syndic.
Ils concluent en réclamant la compensation entre les créances réciproques des parties et la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer en conséquence la somme de 6 176,58 € en principal, celle de 3 000 € de dommages et intérêts, subsidiairement l'octroi des plus larges délais de paiement, et en tout état de cause le paiement d'une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] rétorque que :
- les défendeurs ne contestent pas leur dette mais se prétendent créanciers de dommages et intérêts à raison d'une perte de loyer alléguée sans justifier de la date de départ de leur dernier locataire ni de leurs démarches auprès de leur assureur,
- une confusion est opérée entre les fautes reprochées au syndic et sa responsabilité, sans préciser en quoi un manquement de diligence aurait été commis,
- le sinistre a été déclaré par le syndic à l'assurance, qui a désigné un expert, et les investigations ont été menées dans un délai rapide,
- le syndic, qui n'est pas dans la cause, a fait réaliser les travaux au plus vite,
- c'est grâce aux autres copropriétaires que les travaux ont pu être financés,
- les défendeurs ont remis leur bien en location et n'ont pour autant pas réglé leur dette,
- les bailleurs ne peuvent se prévaloir de leur manque d'assurance pour couvrir le risque,
- la situation financière des défendeurs ne justifie pas l'octroi de nouveaux délais, alors que l'appartement est reloué depuis début 2022.
Il conclut en maintenant ses prétentions initiales, sauf à porter celle en application de l'article 700 du code de procédure civile à 3 000 €.
MOTIFS DE LA DECISION
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] produit, au soutien de sa demande, copie des documents suivants :
- acte notarié du 31 mai 2018, titre de propriété des défendeurs,
- contrat de mandat du syndic du 28/06/2022,
- procès-verbaux d'assemblées générales de la copropriété du 29/03/22, du 28/06/22 et du 29/06/23,
- sommation de payer du 2 décembre 2022,
- décompte de charges du 17 avril 2024,
- ordonnance d'injonction de payer du 2 avril 2023,
- règlement de copropriété et modificatif.
Il est justifié, par la copie des derniers procès-verbaux d'assemblées générales de copropriété, que les comptes des exercices jusqu'au 31 décembre 2022 ont été approuvés et que les budgets provisionnels des exercices suivants ont été votés. Des travaux et les provisions correspondantes ont également été votés.
Les copropriétaires assignés n'ont pas réglé les appels de charges en exécution de ces décisions. Il convient donc de les condamner au paiement des charges réclamées en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Il résulte des décomptes produits que M. [I] [V] et Mme [Y] [T] sont redevables de la somme de 8 623,42 € pour les charges exigibles jusqu'au 30 juin 2024. Cette somme est donc parfaitement exigible.
Les défendeurs se prévalent d'une créance réciproque dont ils demandent la compensation, alors que cette créance n'est pas également exigible, ne relève pas de la procédure accélérée au fond, et qu'aucune pièce de nature à établir un préjudice locatif n'est produite.
En effet, le bail versé aux débats mentionne trois colocataires, et ni leur départ des lieux, ni le caractère inhabitable du logement ne sont établis, pas plus que le non paiement des loyers.
Il convient donc de rejeter la demande de compensation et de condamnation reconventionnelle.
Aucun élément ne vient étayer les demandes de dommages et intérêts. Le seul retard de paiement des charges de copropriété ne permet pas d'en déduire un préjudice, alors que l'impayé n'a pas été réclamé pendant plusieurs mois et que l'ordonnance d'injonction de payer qui avait été obtenue n'a même pas été signifiée.
Par ailleurs, les défendeurs sont eux-mêmes mal fondés à se prévaloir d'un préjudice moral, alors qu'ils ont obtenu de larges délais jusqu'à présent, qui auraient dû leur permettre de faire face à d'éventuelles difficultés temporaires dont ils ne justifient même pas.
La demande de délais de paiement n'est pas fondée, étant donné que si les défendeurs justifient avoir des revenus relativement modestes, il n'en demeure pas moins qu'ils sont propriétaires d'un bien mis en location, dont les revenus locatifs perçus depuis plusieurs années devraient être affectés en priorité au paiement des charges de copropriété.
Les dépens incombent aux défendeurs, selon le principe fixé par l'article 696 du code de procédure civile.
Il est équitable de fixer à 1 200 € l'indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens que les défendeurs devront verser au demandeur en application de l'article 700 du code de procédure civile.
DECISION
Par ces motifs, le premier vice-président, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d'appel,
Condamne M. [I] [V] et Mme [Y] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 5] :
- la somme de 8 623,42 € au titre des charges et provisions sur charges de copropriété impayées jusqu'au 30 juin 2024,
- celle de 1 200,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
Condamne M. [I] [V] et Mme [Y] [T] aux dépens, y compris les frais de sommation de payer du 2 décembre 2022.
Le greffier, Le président,
Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE
