N° RG 24/00359 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4ON
Minute N° 2024/
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 08 Août 2024
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[N] [M] épouse [G]
C/
S.A.R.L. ARCATURE
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copie exécutoire délivrée le 08/08/2024 à :
Me Annie COHEN WACRENIER - Paris
copie certifiée conforme délivrée le 08/08/2024 à :
la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT - 64
Me Annie COHEN WACRENIER - Paris
la SARL SULIS AVOCATS - 216
dossier
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
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Président : Pierre GRAMAIZE
Greffier : Florence RAMEAU
DÉBATS à l'audience publique du 27 Juin 2024
PRONONCÉ fixé au 08 Août 2024
Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe
ENTRE :
Madame [N] [M] épouse [G], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Tiphaine GUILLON DE PRINCE de la SARL SULIS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Annie COHEN WACRENIER, avocat au barreau de PARIS
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.R.L. ARCATURE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocats au barreau de NANTES
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
N° RG 24/00359 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4ON du 08 Août 2024
PRESENTATION DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 5 janvier 2013, Mme [N] [G] née [M] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ARCATURE des locaux à usage de bureaux dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à destination de la profession d'architecte et d'urbaniste en particulier – fonction de maître d'oeuvre et toutes missions se rapport ant à l'acte de bâtir et à l'aménagement de l'espace, moyennant un loyer annuel de 8 364,00 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance.
Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 novembre 2023, Mme [N] [G] née [M] a fait assigner en référé la S.A.R.L. ARCATURE suivant acte de commissaire de justice du 26 mars 2024 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.R.L. ARCATURE et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier et sous astreinte de 300 € par jour de retard,
- la mise sous séquestre des meubles garnissant le local aux frais et risques de la défenderesse,
- le paiement d'une indemnité provisionnelle journalière d'occupation égale au montant journalier du loyer avec charges soit de 27,08 € par jour jusqu'à libération effective des lieux avec une majoration de 1 % à compter du 21 novembre 2023 au titre de la clause pénale,
- le paiement provisionnel de la somme de 11 556 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mars 2024 ou subsidiairement de la somme de 11 330 € sur la base du loyer antérieur,
- à titre subsidiaire, en cas de suspension de la clause résolutoire, la mise en œuvre d'une clause de déchéance en cas d'impayé,
- le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d'actes.
Dans ses dernières conclusions, Mme [N] [G] fait notamment valoir que :
- elle prend acte du départ de sa locataire au 30 avril 2024, abandonne sa demande d'expulsion et actualise l'arriéré locatif à 12 435,70 € au 30 avril 2024,
- les manquements de la S.A.R.L. ARCATURE ne sont pas contestés et justifient la résiliation du bail au 20 décembre, faute de paiement des sommes dues dans le délai imparti par le commandement,
- de façon déloyale, la locataire instrumentalise une erreur de plume et affirme qu'elle aurait négocié un loyer à 1 471 € par trimestre, inférieur au loyer initial de 2 091 € en 2013,
- alors qu'elle réclamait 2 890 € par trimestre, l'accord des parties a été trouvé sur le montant de 2 471 € par trimestre puisque la locataire réclamait pour sa part une augmentation simplement plafonnée à l'indice,
- la facture du 4ème trimestre 2023 correspond au loyer avec la provision sur charges et les taxes foncières,
- à chacune des demandes, les justificatifs des charges ont été produits,
- le dépôt de garantie peut être conservé en cas de résiliation du bail par suite de l'inexécution de ses obligations par le preneur,
- mise devant le fait accompli, elle a néanmoins proposé de prendre en charge la moitié des frais de commissaire de justice pour l'état des lieux de sortie, ce que son adversaire a refusé,
- si les loyers ne sont pas fixés sur la base de l'accord des parties, ils doivent l'être sur la base du loyer antérieur,
- les intérêts sont dus conformément à l'article 1231-6 du code civil à compter du commandement de payer,
- la clause pénale est due conformément à l'article 1231-5 du code civil soit 1 % par mois selon l'article 17 du contrat.
Mme [N] [G] maintient ses prétentions initiales, sauf à abandonner celle d'expulsion de la défenderesse et à actualiser la demande de provision sur les loyers et charges à 12 435,70 € au 30 avril 2024 ou subsidiairement 11 330 € outre une indemnité journalière d'occupation de 27,08 € jusqu'au 30 avril 2024 et une majoration des sommes dues de 1 % à compter du 21 novembre 2023.
La S.A.R.L. ARCATURE réplique que :
- après son départ des lieux le 30 avril 2024, seule la question de l'arriéré locatif reste à trancher,
- la demande adverse se heurte à des contestations sérieuses,
- le prix du loyer du bail renouvelé a été fixé à 1 471 € par trimestre et non 2 471 € conformément à l'accord des parties et à la facture du troisième trimestre 2023, le bailleur ne pouvant invoquer une prétendue erreur qu'il aurait commise deux fois,
- son accord ne peut résulter du paiement de la facture de loyer du deuxième trimestre 2023 qu'elle a effectué sans vérifier le montant,
- le débat portant sur l'interprétation de l'accord des parties ne relève pas du juge des référés et la somme de 4 389,37 € doit être déduite de l'arriéré litigieux,
- la somme de 3 752 € réclamée pour le dernier trimestre 2023 n'a pas donné lieu à une facture et ce n'est qu'en fin de compte que la demanderesse justifie de la taxe foncière pour 1 113 €,
- les charges réclamées ne sont pas détaillées, si bien qu'elle est en droit de réclamer le remboursement des provisions incluses dans le décompte, soit 728 €,
- compte tenu de l'erreur dans le décompte des sommes dues, le bail ne peut pas avoir été résilié par l'effet de la clause résolutoire,
- le bail a été résilié le 30 avril 2024, selon sa proposition acceptée par le bailleur,
- le dépôt de garantie devra lui être restitué conformément à l'article 18 du bail,
- elle est fondée à réclamer le remboursement des provisions sur charges dans la limite de la prescription de 5 ans soit 2 632 € en plus de celles à déduire de l'arriéré réclamé, ainsi que les régularisations de charges injustifiées pour 1 715 €,
- en l'absence de modalités stipulées pour l'état de sortie, elle a pris l'initiative de demander à un commissaire de justice de venir faire un constat si le bailleur était absent, et c'est M. [G] qui a souhaité qu'il fasse l'état des lieux, de sorte que la demanderesse doit en assumer les frais,
- les intérêts moratoires et la clause pénale ne sont pas dus, compte tenu de l'erreur sur le décompte.
Elle conclut à la fixation de l'arriéré à la somme maximale de 7 318,33 €, à la condamnation de Mme [G] à lui restituer les somme provisionnelles de 2 632 € de provisions sur charges indues, 1 715 € de régularisations de charges, 2 091 € de dépôt de garantie, 300 € de frais de commissaire de justice, au rejet de toute demande en paiement dépassant la somme de 580,33 €, avec condamnation de la demanderesse à lui payer 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et sous le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile pour son avocate.
MOTIFS DE LA DECISION
L’acte de bail du 5 janvier 2013 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 8 364,00 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.
Mme [N] [G] née [M] a fait délivrer un commandement de payer le 21 novembre 2023 portant sur un arriéré de loyer et charges de 8 917,00 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.
Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.
Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par infogreffe qu'il n'y a pas de créanciers inscrits au 22 mars 2024.
Si la S.A.R.L. ARCATURE conteste le montant de l'arriéré réclamé par des moyens qui seront évoqués ci-dessous, elle reconnaît en tout état de cause qu'elle était bien débitrice d'au moins 7 318,33 € et ne justifie aucunement cet impayé.
Dès lors, il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendra de constater.
Les demandes accessoires concernant l'expulsion ont été abandonnées, puisque la locataire a quitté les lieux.
Le décompte actualisé des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 12 435,70 € jusqu'au 30 avril 2024.
Sur la contestation du montant du loyer :
Il résulte du congé avec offre de renouvellement signifié le 13 juin 2022 que le bailleur a proposé le renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2023 en réclamant un loyer de 11 560 € soit 2 890 € par trimestre. Il résulte d'un mail du 17 octobre 2022 que le locataire a pour sa part proposé de poursuivre le bail « aux conditions actuelles actualisées suivant l'indice ».
A la suite de discussions, les parties indiquent qu'elles étaient parvenues à un accord. Le bailleur a fait établir un projet de bail portant sur un loyer de 9 884 € soit 2 471 € par trimestre qui n'a pas été régularisé. Les parties ont effectué chacune des erreurs, dès lors que le loyer du 3ème trimestre 2023 a été facturé à 1 471 € alors que ceux du 2ème et 4ème trimestres l'ont été à 2 471 €, le preneur qui soutient que le prix de 1 471 € s'applique a aussi payé le loyer du deuxième trimestre sans réserve.
Il est bien évident que l'accord des parties sur le nouveau loyer n'a pu être de 1 471 € par trimestre en dépit de l'erreur figurant sur un mail de M. [G] du 25 octobre 2022 et de la même erreur lors de la facturation du 3ème trimestre 2023. En effet ce montant n'a pu être négocié par les parties à une somme largement inférieure au loyer initial, alors qu'elles recherchaient un accord entre le montant actualisé du loyer (2 358 €) et le montant réclamé par le bailleur dans son congé (2 890 €), de sorte que l'accord portait évidemment sur la somme de 2 471 € par trimestre.
La contestation du montant réclamé par le bailleur n'est donc pas sérieuse.
Sur la contestation des provisions sur charges :
De même, si depuis le renouvellement du bail, les clauses imprécises du bail concernant les charges récupérables peuvent être réputées non écrites par application des dispositions de la loi Pinel, la contestation des provisions sur charges n'est pas sérieuse, alors qu'un projet de bail a été transmis au preneur, lequel précisait les charges récupérables dans une annexe conforme aux dispositions de l'article L 145-40-2 du code de commerce et que celui-ci a refusé de le signer sans invoquer le moindre motif et qu'il ne se prévaloir de sa propre turpitude pour exiger la déduction de provisions qui ne deviennent non conformes à la nouvelle réglementation que par son refus de régulariser l'acte de mise en conformité.
La provision sollicitée doit donc être accordée, puisqu'elle n'est pas sérieusement contestée.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de sommes provisionnelles :
La locataire réclame le remboursement de charges qu'elle prétend indues alors qu'à l'article 5-7 du bail initial, il était convenu que le preneur devrait rembourser au bailleur sa quote-part de toutes les charges et prestations de toute nature afférentes au bien loué et à l'article 5-6 tous les impôts et taxes acquittés par le bailleur se rapportant au bien loué et alors que l'article 16 définissait le montant des provisions sur charges payables la première année à réajuster en fonction du montant des charges de l'année précédente.
Il en résulte que la preuve du caractère indu de la facturation des charges n'est pas rapportée, puisque toutes les charges étant à rembourser selon la volonté commune des parties, il n'était pas nécessaire alors d'en dresser la liste exhaustive et qu'il n'est fait la preuve d'aucune réclamation antérieure à la précédente procédure concernant les régularisations annuelles de charges, dont il a été justifié par des copies d'appels de charges de copropriété, de relevés de cotisations d'assurance et d'avis de taxes foncières, rendant en tous cas cette réclamation sérieusement contestable.
La réclamation du remboursement du dépôt de garantie est aussi injustifiée au vu du dernier alinéa de l'article 18 du bail qui stipule que son montant reste acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, c'est à dire de clause pénale, dans le cas de résiliation du bail par suite du non respect de l'une des conditions ou pour une cause imputable au preneur, ce qui est le cas en l'espèce, puisque le bail est résilié par application de la clause résolutoire résultant du non paiement de loyers.
La demande de remboursement des frais de commissaire de justice appelé à intervenir à la demande de la locataire pour constater l'état des lieux à sa sortie, alors qu'elle admet que le bail ne stipule pas de prise en charge des frais en tout ou partie par le bailleur, qu'elle n'a pas respecté le délai d'un mois prévu par l'article 13 et qu'elle était sous l'effet de la clause résolutoire l'obligeant à supporter les frais d'exécution, est sérieusement contestée.
Il convient donc de faire droit à la demande de provision formée par le bailleur à hauteur de 12 435,70 € au titre des sommes dues jusqu'au 30 avril 2024.
La demande de fixation d'une indemnité d'occupation n'a pas à être rajoutée, puisque le décompte de l'arriéré comprend les indemnités calculées au montant du loyer depuis la date de résiliation jusqu'à la libération des lieux.
L'article 17 du contrat stipule un intérêt de retard de 1 % par mois qui sera donc accordé conformément à la demande à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 8 917,00 € alors due, à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 2 639 € réclamée en complément dans l'assignation, et à compter du 5 juin 2024 sur le surplus réclamé dans les conclusions notifiées à cette date.
Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. ARCATURE devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.
DECISION
Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons la résiliation du bail au 20 décembre 2023 et le départ de la S.A.R.L. ARCATURE le 30 avril 2024,
Condamnons la S.A.R.L. ARCATURE à payer à Mme [N] [G] née [M] :
- une provision de 12 435,70 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30/04/24 avec intérêts de 1 % par mois à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 8 917,00 €, à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 2 639 € réclamée en complément dans l'assignation, et à compter du 5 juin 2024 sur le surplus,
- une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
Condamnons la S.A.R.L. ARCATURE aux dépens.
Le greffier, Le président,
Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE
