N° RG 24/00343 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M3WJ
Minute N° 2024/
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 08 Août 2024
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[W] [M]
[Z] [M]
C/
Société HEXAOM
[I] [T]
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copie exécutoire délivrée le 08/08/2024 à :
l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE - 241
la SARL MENSOLE AVOCATS - 348
copie certifiée conforme délivrée le 08/08/2024 à :
l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE - 241
la SARL MENSOLE AVOCATS - 348
la SELARL MGA - St Nazaire
dossier
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
_________________________________________
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________
Président : Pierre GRAMAIZE
Greffier : Florence RAMEAU
DÉBATS à l'audience publique du 20 Juin 2024
PRONONCÉ fixé au 08 Août 2024
Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe
ENTRE :
Monsieur [W] [M], demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Benoît CHIRON de l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE, avocats au barreau de NANTES
Madame [Z] [M], demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Benoît CHIRON de l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE, avocats au barreau de NANTES
DEMANDEURS
D'UNE PART
ET :
Société HEXAOM venant aux droits de la société MOREL CONSTRUCTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE
Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
DÉFENDEURS
D'AUTRE PART
N° RG 24/00343 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M3WJ du 08 Août 2024
PRESENTATION DU LITIGE
M. [I] [T] est propriétaire d'une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5], voisine de celle de ses parents au 63 de la même rue.
Les époux [W] [M] ont obtenu l'autorisation de construire une nouvelle maison sur un terrain voisin au 59 bis de la même rue, correspondant à la parcelle cadastrée section AW n° [Cadastre 3] lot A suivant arrêté du 23 novembre 2020.
Se plaignant de vues en provenance de la nouvelle construction, d'une perte d'ensoleillement et d'une dépréciation de son bien, M. [I] [T] a fait assigner en référé les époux [W] [M] et la COMMUNE [Localité 5] par actes d'huissiers des 7 et 11 juillet 2021 afin de solliciter l'organisation d'une expertise.
Par ordonnance de référé du 29 septembre 2022, prenant acte de l'intervention volontaire de la S.A.S. MOREL CONSTRUCTION en qualité de constructeur de la maison des époux [M], M. [C] [P] a été désigné en qualité d'expert.
L'expert désigné a été remplacé par M. [J] [G] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 7 novembre 2022.
Les opérations d'expertise ont été étendues par ordonnance du 25 mai 2023 à la S.A.R.L. AGEBIM en qualité de géomètre ayant procédé à l'implantation de la construction litigieuse et à la S.A. ABEILLE IARD ET SANTE en qualité d'assureur de la société MOREL CONSTRUCTIONS.
L'expert a déposé son rapport le 28 mars 2024.
Soutenant, sur la base des conclusions de l'expert figurant dans son pré-rapport que les griefs allégués par M. [T] ne sont pas fondés et qu'au contraire les semelles des murs de clôture de celui-ci empiètent chez eux, que leur projet ne créée aucune vue ou perte d'ensoleillement anormale et déplorant l'impossibilité de terminer leur chantier par la pose d'un enduit en passant chez leur voisin, les époux [W] [M] ont fait assigner en référé M. [I] [T] et la S.A.S. MOREL CONSTRUCTIONS par actes de commissaires de justice du 22 mars 2024 afin de solliciter :
- l'autorisation pour la société MOREL CONSTRUCTIONS ou toute entreprise qu'elle se substituera d'occuper la propriété de M. [I] [T] et en particulier l'espace situé au-dessus de la toiture du préau de sa maison pour procéder à la mise en œuvre d'un enduit sur le pignon mitoyen de leur maison sous astreinte de 1 000 € par jour en réservant au juge des référés la liquidation de l'astreinte,
- le paiement par provision de la somme de 18 530 € au titre de l'indemnisation des préjudices causés par le refus de M. [T] d'autoriser les travaux d'enduisage du pignon mitoyen,
-la condamnation de M. [T] à réaliser les travaux propres à faire cesser l'empiètement des semelles de fondation du muret séparatif des fonds sur leur propriété dans sa partie non mitoyenne avec la maison en cours de construction sous astreinte de 500 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 30 jours suivant la signification de l'ordonnance en prévoyant que M. [T] devra les informer 8 jours à l'avance pour préciser la durée et les moyens mis en oeuvre,
- le paiement par la société MOREL CONSTRUCTIONS de la somme de 5 897,17 € à titre de provision sur le remboursement des consommations d'eau et d'électricité du chantier,
- le paiement par M. [T] et la société MOREL CONSTRUCTIONS de sommes de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Les époux [W] [M] font notamment valoir dans leurs dernières conclusions que :
- leur maison devait être achevée au plus tard le 4 novembre 2022 et les travaux sont interrompus depuis le 9 juin 2022 du fait du refus de M. [T] de laisser passer la société MOREL CONSTRUCTIONS pour réaliser l'enduit du pignon mitoyen,
- le propriétaire du fonds voisin ne peut s'opposer sans motif légitime à une demande de servitude de tour d'échelle, même pour une construction neuve,
- la configuration des lieux impose nécessairement de passer sur le fonds de M. [T] pour réaliser l'enduit et en l'absence d'enduit protecteur, des risques de dégradations et d'infiltrations sont encourus,
- toutes les longues contestations adverses sont réfutées par l'expert judiciaire,
- les affirmations de M. [U] ont été contredites par des éléments objectifs et l'avis de l'expert et son sapiteur,
- il est totalement injustifié d'affirmer que la construction violerait le droit positif et serait vouée à la démolition, alors qu'elle a été édifiée en vertu d'un permis de construire qui n'est plus contestable et respecte les règles d'implantation en mitoyenneté,
- leur maison est destinée à la location et ils subissent une perte de loyer depuis le 1er novembre 2022 à raison de 1 090 € par mois, soit au 30 juin 2024 une somme de 21 800 € alors que leur adversaire ne peut, sans faute, s'opposer au tour d'échelle permettant d'achever la maison,
- contrairement à ce qu'affirme M. [T], la limite ne s'arrête pas au bord de la semelle de fondation de son muret mais au bord extérieur de ce muret, comme l'indique sans ambiguïté l'expert, de sorte qu'il lui appartient de procéder ou faire procéder au sciage de cette semelle,
- le contrat de construction de maison individuelle conclu avec la société MOREL CONSTRUCTIONS implique que le prix est forfaitaire et définitif par application des articles L 231-2, R 231-5 du code de la construction et de l'habitation et le constructeur a la garde du chantier jusqu'à sa réception,
- ils ont reçu des demandes en paiement de consommation électrique du chantier à partir de juillet 2022 et la société MOREL CONSTRUCTIONS ne les a pas payées,
- le constructeur ne peut contester avoir un lien avec ELEC CHANTIER, à laquelle il a demandé un compteur de chantier et il est l'unique consommateur pendant le chantier.
Ils concluent en maintenant leurs prétentions initiales avec rejet de celles adverses en portant la demande de provision sur l'indemnisation de leur préjudice formée contre M. [T] à la somme de 21 800 €, la demande de remboursement de consommation d'électricité du chantier à 3 700,74 € contre la société HEXAOM venant aux droits de MOREL CONSTRUCTIONS, et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile à des sommes de 3 000 €.
Elle maintient ses prétentions initiales, sauf à porter à 4 000 € celle en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La S.A. HEXAOM venant aux droits de la société MOREL CONSTRUCTIONS par suite d'une opération de fusion absorption du 31 juillet 2023 soutient que :
- il est impératif que les travaux pour lesquels l'autorisation de tour d'échelle est demandée soit réalisés dans les plus brefs délais,
- les demandes indemnitaires des époux [M] ne sont pas de simples provisions,
- l'application des articles L 231-2 et R 231-5 du code de la construction et de l'habitation n'implique pas l'inclusion des installations électriques de raccordement ni des consommations enregistrées,
- elle est restée étrangère aux relations entre les demandeurs et la société ELEC CHANTIER, ayant elle-même réglé directement la location d'un coffrage de branchement,
- elle n'apparaît pas dans les relations entre ENEDIS, ELEC CHANTIER et les consorts [M],
- la consommation est hors de proportion avec celle du chantier qui a été interrompu, et des factures d'avoirs font douter que les sommes réclamées sont dues,
- la pièce citée comme relative à une consommation d'eau se rapporte en réalité au financement de l'assainissement collectif et constitue une taxe incombant personnellement au propriétaire conformément à l'article L 1331-7 du code de la santé publique,
- les demandeurs ont d'ailleurs abandonné cette prétention,
- l'expert écarte les réclamations de M. [T] dans son rapport et les demandes de celui-ci se heurtent à des contestations sérieuses,
- l'expert a écarté toute perte de valeur vénale de la maison de M. [T] et ce dernier ne peut se prévaloir de l'avis d'un agent immobilier qu'il a mandaté qui a retenu un montant exorbitant,
- le remplacement de quelques tuiles cassées qu'elle a proposé de faire a été évalué à 1 000 € hors taxes par l'expert, qui considère que le refus de réparation par ses soins justifie le rejet de la demande de M. [T],
- la jurisprudence considère que le juge est libre de fixer le mode de réparation qui lui paraît le plus adéquat et la situation de l'espèce diffère des cas cités par son adversaire où il existait un contrat entre les parties,
- elle souhaite profiter du tour d'échelle pour réparer les tuiles cassées,
- elle subit un préjudice financier du fait du retard de chantier et de la hausse des coûts de construction résultant de l'attitude fautive de M. [T].
Elle conclut au rejet des demandes formées contre elle, à l'autorisation d'occuper le terrain de M. [T] aux conditions fixées par le juge pour exécuter ou faire exécuter la reprise des tuiles cassées de l'appentis de M. [T] sous astreinte de 500 € par jour en réservant au juge des référés la liquidation de l'astreinte, à la condamnation de M. [T] à lui payer une provision de 500 € à valoir sur les dommages et intérêts, avec condamnation in solidum des époux [M] et de M. [T] aux dépens et à lui payer une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [I] [T] réplique que :
- les époux [M] se sont cru autorisés à réclamer un tour d'échelle alors que c'est lui qui a initialement sollicité une expertise parce que leur nouveau bâtiment, haut de plus de 5 mètres, entraîne une perte d'ensoleillement provoquant une perte de valeur et un inconfort pour les occupants, une gêne visuelle avec une sensation d'enfermement, des vues droites sur la propriété de ses parents violant leur intimité et que les travaux ont créé des désordres en toiture et dans l'évacuation des eaux de ruissellement ainsi qu'un empiètement du pignon de la façade ouest chez lui,
- il a rappelé par dire à l'expert que son muret était implanté 15 cm en retrait de la limite de propriété, si bien que la construction des consorts [M], appuyée sur le muret, empiète sur sa parcelle et M. [U], son expert technique, conteste formellement la position de l'expert,
- le rapport de l'expert judiciaire n'apporte aucun élément technique ou objectif venant contredire les observations de M. [U] sur la perte d'ensoleillement,
- un avis de valeur vénale démontre une perte de valeur de 50 000 €,
- la construction voisine est à l'origine de troubles anormaux de voisinage et est vouée à la démolition, de sorte que la demande de condamnation à un tour d'échelle se heurte à une contestation sérieuse faute de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent,
- les travaux pourraient être réalisés en recourant à une nacelle et rien ne démontre qu'ils sont indispensables à la conservation de l'immeuble, puisque le chantier est interrompu et la construction vouée à la démolition,
- les travaux envisagés sont disproportionnés par rapport à leur intérêt et source d'une gêne excédant les inconvénients normaux du voisinage,
- à titre subsidiaire, une somme provisionnelle de 10 000 € devrait être accordée en raison du trouble occasionné par les travaux,
- la demande de provision adverse n'est pas fondée en ce qui concerne la perte de loyer alléguée,
- l'empiètement de la semelle de son muret n'est pas caractérisé au vu du dire de son avocat et des observations de M. [U] auquel l'expert n'a pas répondu techniquement,
- à titre subsidiaire, le principe de proportionnalité s'oppose à sa condamnation à faire cesser le prétendu empiétement qui ne serait que de quelques centimètres,
- depuis le démarrage des travaux voisins, des constats ont été dressés à propos des désordres causés sur sa toiture avec des projections de résidus de ciment, des fêlures de tuiles, la chute d'une brique, la présence de débris et résidus de toutes natures qui obstruent la gouttière rampante du toit,
- le devis de reprise de ces désordres par la société KLEIN COUVERTURE, d'un montant de 5 305,87 € a été transmis à l'expert, de même que l'avis sur la perte de valeur du bien,
- le juge ne peut pas opter en faveur de la réparation en nature lorsque la victime s'y oppose et réclame une réparation pécuniaire,
- l'estimation de l'expert, approximative, est contredite par M. [U] et le devis produit, étant souligné que l'expert n'a pas à se prononcer sur le droit à appliquer,
- la demande d'indemnisation formulée par HEXAOM ne repose sur aucun commencement de preuve.
Il conclut au débouté de ses adversaires, à titre subsidiaire en cas d'octroi d'un tour d'échelle à la condamnation in solidum ou solidaire de M. et Mme [M] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de provision sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance, et en tout état de cause à la condamnation in solidum ou solidaire de M. et Mme [M] et la société MFC HEXAOM à lui payer à titre provisionnel les sommes de 50 000 € au titre de la perte de valeur vénale de sa maison d'habitation, 5 305,87 € au titre des travaux de reprise de sa toiture et une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de tour d'échelle :
Il appartient au demandeur au tour d'échelle de rapporter la preuve que les travaux qu'il souhaite réaliser sont nécessaires et que la seule solution technique envisageable à un coût raisonnable est de passer chez son voisin.
En l'espèce, les demandeurs ne rapportent la preuve de rien du tout, si ce n'est qu'ils veulent réaliser des travaux d'enduit sur une façade de leur maison qui jouxte le terrain de leur voisin.
Ils ne prennent même pas la peine de répondre à la question de leur voisin sur l'éventualité de l'utilisation d'une nacelle qui serait moins dommageable qu'un échafaudage. D'ailleurs, la durée des travaux n'est pas précisée, leurs modalités d'exécution non plus, et l'offre d'indemnisation du préjudice de jouissance calculée en fonction de la durée d'utilisation du terrain et de la surface occupée est inexistante.
Depuis juin 2022, date alléguée de leur demande de tour d'échelle, ils n'ont pas constitué le moindre dossier justificatif ni demandé une extension de la mission de l'expert à cette question, alors même que cette question relevait plus de sa spécialité que celle de définir les limites entre deux propriétés.
La demande n'est donc pas fondée en l'état.
Sur la demande de provision sur l'indemnisation de pertes de loyers :
La demande de tour d'échelle étant dénuée du moindre fondement, la faute alléguée de refus de l'accorder n'est pas établie, de sorte que les pertes de loyer supposées ne peuvent être imputées à M. [T].
La demande de provision à ce sujet sera donc rejetée.
Sur la demande de cessation d'empiètement des semelles du muret de M. [T] :
Aucun trouble manifestement illicite ne saurait résulter de l'empiètement supposé des semelles de fondation du muret édifié par M. [T], alors que l'expert n'était interrogé que sur l'empiètement supposé de la construction de M. et Mme [M] et que la valeur de son avis est discutable, du fait qu'il a eu recours pour la question principale à un sapiteur géomètre, qui lui même a constaté l'absence de fixation de limites contradictoires.
La demande de suppression du débord de la semelle ne peut donc qu'être rejetée en l'état.
Sur la demande de provision sur factures d'électricité formée contre HEXAOM :
Jusqu'à la livraison, le constructeur est gardien de l'ouvrage. Il en résulte qu'il doit assumer les charges qui en découlent, sauf démonstration de sa part de l'utilisation du bien par le maître de l'ouvrage ou cas de force majeure, de sorte que l'obligation de remboursement de la facture de consommation d'électricité n'est pas sérieusement contestée.
Il convient donc de faire droit à la demande des époux [M] concernant une provision de 3 700,74 €.
Sur la demande d'autorisation d'exécution de travaux de la société HEXAOM :
La société HEXAOM, qui a commis des dégâts de chantier sur la propriété voisine, ne saurait exiger une réparation en nature, alors que la victime est parfaitement en droit de s'opposer à une nouvelle intervention du fautif.
Si dans un cadre contractuel une faute peut dans certains cas donner lieu à une réparation en nature sous l'imperium du juge, en matière de responsabilité délictuelle, il ne fait aucun doute que le refus de la victime doit être respecté et s'impose aux juridictions.
La demande de la société HEXAOM sera donc rejetée.
Sur la demande de provision sur l'indemnisation du préjudice financier de la société HEXAOM :
En l'absence de faute démontrée de M. [T], celui-ci ne peut pas être considéré sérieusement comme débiteur d'une obligation d'indemnisation d'un supposé retard de chantier, d'autant plus que le constructeur a commis des dégâts sur la propriété de M. [T] et n'a pas versé le moindre centime pour l'indemniser ne serait-ce qu'à titre provisionnel.
Sur la demande de M. [T] de provision au titre des travaux de reprise :
Il n'est pas contesté et l'expert l'a vérifié que M. [T] a subi des dégâts sur sa maison au niveau de la toiture, ce qui est constitutif d'un trouble anormal de voisinage obligeant l'auteur du trouble et les propriétaires du fonds voisin à en réparer les conséquences.
M. [T] a fourni un devis de remise en état.
L'expert a donné un avis erroné en écartant le droit à indemnisation de M. [T] au prétexte de son refus d'exécution des travaux par HEXAOM, alors que la victime exerçait son droit légitime de refuser une réparation en nature, étant souligné qu'il est compréhensible que compte tenu du manque de précaution des entreprises chargées des travaux, M. [T] puisse ne pas avoir confiance dans la qualité des prestations à exécuter pour réparer sa maison.
En tout état de cause, l'appréciation forfaitaire du préjudice causé à M. [T] « à dire d'expert », sans analyse du devis qui lui était soumis ni discussion des postes détaillés qui y figurent, d'autant plus qu'un devis concurrent était aussi produit à un montant inférieur mais qui ne traitait pas l'ensemble des réparations, ne répond pas aux exigences d'une analyse technique suffisante.
La solution réparatoire envisagée sur la base du devis détaillé de l'entreprise KLEIN COUVERTURE n'est donc pas sérieusement contestable, de sorte que la demande de provision à hauteur de 5 305,87 € sera donc accordée.
Sur la demande de provision sur la perte de valeur vénale de la maison de M. [T] :
Les allégations de perte d'ensoleillement, d'empiètement, de vues sur une autre propriété que la sienne, de gêne visuelle, qui ne reposent que sur un dire de son avocat et un avis technique de son expert qu'il paie pour soutenir son point de vue, ne sont pas de nature à rendre incontestable une supposée obligation d'indemnisation du préjudice allégué par M. [T], alors même que l'expert judiciaire est d'un avis contraire et qu'il n'appartient pas au juge des référés, en outrepassant ses pouvoirs, d'examiner les troubles invoqués pour le moins incertains.
Il convient de rejeter la demande en l'état sur ce point.
Sur les frais :
Même si une des demandes contre la société HEXAOM est admise, les époux [M], qui sont à l'origine de cette procédure, sont déboutés de la plupart de leurs prétentions et même condamnés reconventionnellement au titre des dégâts causés à leur voisin. Ils sont donc la partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure et devront être condamnés aux dépens.
Il est néanmoins équitable de ne fixer aucune indemnité pour frais d'instance non compris dans les dépens à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile dans un but d'apaisement et compte tenu des nombreuses demandes injustifiées de part et d'autre. Les parties seraient d'ailleurs bien avisées d'engager une médiation pour résoudre leur litige plutôt que de multiplier les recours au juge.
DECISION
Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Condamnons la S.A.S. HEXAOM à payer aux époux [W] [M] la somme de 3 700,74 € à titre provision sur le remboursement de facture d'électricité,
Condamnons in solidum la S.A.S. HEXAOM et les époux [W] [M] à payer à M. [I] [T] la somme de 5 305,87 € à valoir sur les travaux de reprise de sa toiture endommagée,
Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
Condamnons les époux [W] [M] aux dépens.
Le greffier, Le président,
Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE
