SG
LE 10 JUILLET 2024
Minute n°
N° RG 21/03386 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LFOJ
[Z] [F]
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA PR OUE II représenté par son syndic en exercice, la société SYMPLICE, SAS inscrite au RCS de NANTES sous le n° B 852 057, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège.
Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée
1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL CABINET CIZERON - 257
la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS - 110
délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE
JUGEMENT
du DIX JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors du délibéré :
Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Débats à l’audience publique du 14 MAI 2024 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 10 JUILLET 2024.
Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
Monsieur [Z] [F], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES
DEMANDEUR.
D’UNE PART
ET :
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LA PR OUE II représenté par son syndic en exercice, la société SYMPLICE, SAS inscrite au RCS de NANTES sous le n° B 852 057, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Guillaume LENGLART de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES
DEFENDERESSE.
D’AUTRE PART
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EXPOSE DU LITIGE
L’immeuble « La Proue II » situé [Adresse 3] à [Localité 4] est soumis au régime de la copropriété et est à usage principal d’habitation.
Dans un procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 juin 2005, une résolution n°12 a été votée afin de préciser les règles de fermeture des balcons. Il a été mentionné que « les vitrages seront en trois éléments ». Une résolution a été votée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés concernant la couleur des balcons.
Monsieur [Y] [W] a fait réaliser des travaux de fermeture de son balcon. Il a constaté la fermeture par quatre éléments vitrés lors de la réception des travaux.
Par une résolution numéro 12, l’assemblée générale réunie le 21 avril 2021 a décidé de la modification des dispositions précitées en ce qu’« une pose maximum de quatre éléments vitrés égaux et coulissants sera désormais admise pour les longueurs supérieures à 3 mètres 30. » Monsieur [Z] [F] a voté contre cette résolution.
Par acte délivré le 16 juillet 2021, Monsieur [Z] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence «La Proue II», devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir annuler la résolution numéro 12 de l’assemblée générale du 21 avril 2021.
Dans son assignation, signifiée le 16 juillet 2021, Monsieur [Z] [F], demande au tribunal de :
Annuler la résolution numéro 12 votée lors de l’assemblée générale du 21 avril 2021 ; Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence «La Proue II» aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Au soutien de sa demande, il fait valoir, au visa de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1967, que la tenue de l’assemblée générale le 21 avril 2021 était irrégulière car la convocation prévoyait le seul recours au vote par correspondance sans s’expliquer sur l’impossibilité de recourir à la visioconférence.
Il expose également que les copropriétaires n’ont pas pu exprimer un avis éclairé sur la résolution en ce qu’aucun descriptif n’était joint à la convocation et que le vote de la résolution n’avait pour but que de régulariser le non-respect des règles de copropriété et n’était pas dû à des difficultés techniques et matérielles. En effet, le demandeur précise que le défendeur ne justifie pas des difficultés rencontrées pour trouver des entreprises pouvant réaliser les travaux, que les difficultés avec la société AMV COIQUAULT étaient uniquement dues aux tailles de vitrage de son fournisseur, dont il n’est pas justifié qu’elles étaient imposées par les normes en vigueur dans le DTU 39 Vitrerie Miroiterie et que nonobstant des spécificités techniques propres à chaque fournisseur, il était possible de respecter la règle des trois vitrages.
Enfin, Monsieur [Z] [F] explique que le vote de la résolution devait être soumis à l’unanimité, comme cela avait été le cas lors de l’assemblée générale de 2005, en ce que les caractères architecturaux particuliers d’un immeuble font partie intégrante de sa destination et qu’en l’espèce, l’immeuble est inscrit, du fait de sa singularité architecturale, à l’inventaire du patrimoine des rives de Loire. Il ajoute que ces dispositions étant justifiées par la nécessité de préserver les éléments constitutifs de la destination de l’immeuble, elles forment avec les dispositions du règlement de copropriété d’origine un ensemble normatif concernant la jouissance, l’usage et l’administratif des parties communes et que dans ce cadre, toute décision de modification de la destination de l’immeuble doit être soumis sinon à l’unanimité, a minima à la règle de double majorité.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence «La Proue II», sollicite de :
Débouter Monsieur [Z] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner Monsieur [Z] [F] aux dépens et au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de la Résidence «La Proue II» fait valoir que le vote de l’assemblée générale de 2005 n’avait concerné que les couleurs des balcons, que les autres dispositions constituaient des rappels, qu’il n’existait donc aucune exigence sur le nombre de fenêtres fermant les balcons et que la modification apportée par l’assemblée générale du 21 avril 2021 ne porte pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Il précise qu’au demeurant, d’autres copropriétaires ont fermé leur balcon en utilisant quatre vitrages et que le demandeur ne l’a jamais contesté.
Sur l’irrégularité de la tenue de l’assemblée générale, le défendeur indique que la visioconférence était intenable techniquement pour cent cinquante-cinq copropriétaires et qu’une telle irrégularité entrainerait l’annulation de toute l’assemblée générale, ce que le demandeur ne sollicite pas.
Sur la règle de majorité applicable, le syndicat des copropriétaires de la Résidence «La Proue II» indique que les travaux affectent l’extérieur de l’immeuble mais qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble, à savoir l’habitation, et qu’ils respectent les exigences de l’architecte en utilisant le verre, matériau qui préserve l’harmonie de l’immeuble. Le défendeur précise que les travaux ne vont à l’encontre d’aucune stipulation du règlement de copropriété et aucune disposition légale, contractuelle ou réglementaire n’impose l’utilisation de trois vitrages. Il ajoute que les travaux n’affectent pas gravement l’aspect extérieur de l’immeuble qui n’a au demeurant pas un standing particulièrement élevé.
La clôture de la mise en état est intervenue le 4 avril 2024 par ordonnance du même jour. L’audience des plaidoiries s’est tenue le 14 mai 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’annulation de la résolution
Sur la convocation à l’assemblée générale du 21 avril 2021
En vertu de l’article 22-2 I de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, en vigueur à la date de la convocation à l’assemblée générale, par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.
L’alinéa 3 de l’article 22-2, I précise que, par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Cette faculté est cependant conditionnée à la preuve par le syndic de l’impossibilité de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique. Primauté est donc donné à la participation des copropriétaires à l’assemblée générale à distance et non pas à la seule consultation écrite.
Enfin, le syndic peut décider de recourir à ces nouvelles modalités de participation et de vote en assemblée générale après l’envoi des convocations et doit dans ce cas, en informer les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de l’assemblée « par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information ». Il sera prudent que cette information soit assurée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique.
En l’espèce, il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 21 avril 2021 que la participation à ladite assemblée ne s’est faite que par le biais du vote par correspondance. La convocation ne précise pas les raisons ne permettant pas de recourir à la visioconférence.
Il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver qu’il n’était pas possible de tenir l’assemblée générale 21 avril 2021 en recourant à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique. Or, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce à l’appui de son affirmation aux termes de laquelle le nombre de copropriétaires rendait la visioconférence intenable techniquement. Il ne justifie pas de la nécessité de proposer un vote par correspondance, privant les copropriétaires de la possibilité de débattre en assemblée générale au moyen d’une visioconférence ou de tout autre moyen de communication électronique.
Le nombre important de copropriétaires (155 membres) ne peut, à lui seul, constituer l’impossibilité visée au I. de l’article 22-2 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, s’il n’est pas versé aux débats d’éléments de preuve permettant de constater qu’aucun moyen ne pouvait garantir l’exigence prescrite à l’article 22-5 d’une communication électronique permettant l’identification des copropriétaires, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.
En tout état de cause, aucun élément de preuve n’est versé aux débats qui puisse permettre au tribunal de constater que le syndic, seul décideur desdits moyens à la date des faits de l’espèce, ne pouvait mettre en place d’autres moyens de communication électronique. En particulier, le tribunal relève que ni les conclusions ni les pièces du syndicat des copropriétaires ne font état du nombre maximal de participants permis par les moyens de communication électronique mis à disposition gratuitement du public au début de l’année 2021, plusieurs mois après le début de la crise sanitaire. Le syndicat des copropriétaires n’évoque ni ne justifie davantage d’une impossibilité de recourir à des moyens de communication électronique payants, pour des raisons financières. Enfin, il ne verse au débat aucun élément permettant au tribunal de constater que les moyens de communication électronique gratuits ou payants proposés par les prestataires au début de l’année 2021 ne permettaient pas l’identification de 155 copropriétaires, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve de l’impossibilité qui était la sienne de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique pour tenir l’assemblée générale du 21 avril 2021, qui justifie l’annulation de la résolution n°12 votée lors de cette assemblée générale.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence «La Proue II», partie perdante, sera condamné aux dépens.
Monsieur [Z] [F] sera, en sa qualité de copropriétaires, exonérés de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, le litige intervenant au sein d’une copropriété, l’équité commande de dire qu’il n’y a pas lieu de prononcer des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, après débats en audience publique
ANNULE la résolution numéro 12 votée lors de l’assemblée générale du 21 avril 2021 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence «La Proue II» aux dépens ;
REJETTE les demandes de Monsieur [Z] [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence «La Proue II» au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT que Monsieur [Z] [F] sera, en sa qualité de copropriétaires, exonéré de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE
