IC
G.B
LE 20 JUIN 2024
Minute n°
N° RG 22/03840 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LYEB
[K] [L]
[R] [S] épouse [L]
[I] [L]
C/
[U] [Z]
Le
copie exécutoire
copie certifiée conforme
délivrée à
- Me Agathe Bignan
- Me Priscilla Lebel-Daycard
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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PREMIERE CHAMBRE
Jugement du VINGT JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :
Président :Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,
Assesseur :Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur :Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
Greffier : Isabelle CEBRON
Débats à l’audience publique du 18 AVRIL 2024 devant Géraldine BERHAULT, 1ère vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 20 JUIN 2024, date indiquée à l’issue des débats.
Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
Monsieur [K] [L]
né le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 11] (COTES D’ARMOR), demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Me Priscilla LEBEL-DAYCARD, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant
Madame [R] [S] épouse [L]
née le [Date naissance 6] 1951 à [Localité 13] (COTES D’ARMOR), demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Me Priscilla LEBEL-DAYCARD, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant
Madame [I] [L]
née le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 11] (COTES D’ARMOR), demeurant [Adresse 7]
Rep/assistant : Me Priscilla LEBEL-DAYCARD, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant
DEMANDEURS.
D’UNE PART
ET :
Monsieur [U] [Z]
né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 9] (MANCHE), demeurant [Adresse 10]
Rep/assistant : Maître Agathe BIGNAN de la SCP MECHINAUD, avocats au barreau de NANTES
DEFENDEUR.
D’AUTRE PART
Exposé du litige
Par acte authentique du 26 décembre 2005, établi par Maître [T] [J], Notaire à [Localité 14] (22), Monsieur [K] [L], Mme [R] [S] épouse [L], Mme [I] [L] et M [U] [Z] ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 10] pour un prix de 143.000 euros.
L’acquisition de ce bien était faite au profit du couple alors formé par Mme [I] [L] et M [U] [Z] qui ont vécu maritalement de 2003 à 1017. Trois enfants sont issus de cette union.
La répartition des parts est la suivantes :
- M et Mme [K] [L], parents de [I] [L] : 25 %
- Mme [I] [L] : 45%
- M [U] [Z] : 30%
Le couple [L]/[Z] s’est séparé en 2017 et, à la suite de plusieurs décisions du juge aux affaires familiales, la résidence des enfants a été fixée chez le père, demeuré au domicile familiale de [Localité 16].
Exposant que M [Z] occupe le bien indivis sans contrepartie et que ses promesses de rachat des parts de ses beaux parents et de son ex-compagne sont demeurées sans suite et que son activité d’éleveur de chiens sur la propriété contribue à en déprécier la valeur, M. [K] [L], Mme [R] [S] épouse [L] et Mme [I] [L], par exploit en date du 11 août 2022, ont fait attraire devant le tribunal judiciaire de Nantes M [U] [Z] en partage judiciaire.
Par ordonnance statuant sur incident en date du 25 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence matérielle au profit du juge aux affaires familiales soulevé par M [Z].
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, les consorts [L] demandent au tribunal de :
- Constater qu’un partage amiable n’a pas été possible ;
- Ordonner l’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage de l’indivision existant entre Monsieur [U] [Z], Madame [I] [L], Madame [R] [S] épouse [L] et Monsieur [K] [L] ;
- Dire et juger que Monsieur [Z] devra rembourser sa quote à l’indivision dans le paiement de la taxe foncière dont le règlement est assuré par les requérants ;
- Désigner Maître [F] [D], Notaire à [Localité 12], pour procéder aux opérations de partage ;
- Subsidiairement, désigner tel notaire qu’il plaira pour procéder aux opérations de partage ;
- Commettre un juge afin de surveiller les opérations de partage ;
- Fixer l’indemnité d’occupation de la maison de [Localité 16] occupée par Monsieur [U] [Z] à 1 500 euros par mois à compter du 1er septembre 2017 et condamner Monsieur [U] [Z] au paiement de cette indemnité ce jusqu’au partage définitif ;
- Débouter Monsieur [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce compris toutes demandes de sursis à partage ;
Si par extraordinaire, un sursis à partage devait être ordonné, un délai de trois mois maximum serait accordée.
- Ordonner et maintenir l’exécution provisoire de droit ;
Préalablement au partage et pour y parvenir,
- Ordonner la vente aux enchères publiques sur licitation de l’immeuble indivis cadastré : Section YD N° [Cadastre 3] et YD [Cadastre 8] [Adresse 15] d’une surface de 29a 38ca selon acte de vente sur la mise à prix de trois cent mille euros avec faculté de baisse de moitié en cas de carence d’enchères ;
- Dire et juger que la publicité sera conforme aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution en matière de saisie immobilière avec une annonce complémentaire sur Internet gratuite ou payante aux diligences de Maître Sylvain VAROQUAUX es qualité de son choix ;
- Dire et juger que le cahier des conditions de vente sera déposé devant le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nantes, par Maître Sylvain VAROQUAUX, Avocat, ou tout autre avocat ;
En tout état de cause,
- Débouter Monsieur [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Ordonner et maintenir l’exécution provisoire de droit ;
- Condamner Monsieur [U] [Z] à payer aux consorts [L] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner le même aux entiers dépens, en ce compris les frais d’acte d’indivision rendus nécessaires par son inertie.
Ils indiquent en substance que M [Z] a bénéficié de suffisamment de temps pour organiser le rachat des parts de ses co-indivisaires, qu’il n’entretient pas le bien intérieurement et extérieurement, ce qui en déprécie la valeur. Cette dépréciation est accentuée par l’édification d’un chenil pour les activités d’éleveur de chiens qu’il avait entreprises du temps de la vie conjugale.
Ils indiquent que l’estimation du bien par plusieurs agences en 2022 étaient d’environ 500.000 euros et s’étonnent de l’estimation apportée par l’agence immobilière contactée à l’initiative de M [Z] à hauteur de 270.000 euros, sauf à conforter que le bien s’est déprécié par sa négligence.
Ils s’opposent au sursis à partage sollicité par M [Z] estimant que les critères prévus par l’article 820 du code civil ne sont pas remplis et que M [Z] a déjà obtenu deux ans de délais par son attitude procédurale depuis deux ans pour gagner du temps.
Ils ajoutent que M [Z] n’apporte aucune justification sur le fait qu’une vente immédiate porterait atteinte à la valeur du bien indivis.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, M [U] [Z] demande au tribunal de :
Ordonner un sursis à partage d’une durée de deux années en application de l’article 820 du code civil
Voir en toute hypothèse écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile ;
Condamner les demandeurs aux dépens.
Il fait valoir que la maison est le siège de son entreprise et qu’il est inscrit à la MSA avec un statut d’exploitant agricole. Il précise avoir une activité de chenil et de vente d’aliments pour canons et félins. Il vit à ce domicile avec ses trois enfants suivants décisions du juge aux affaires familiales à la suite du départ de son ex compagne.
A la suite de l’acquisition du bien, il a fait réaliser des travaux importants pour son activité professionnelle et il souhaite conserver le bien et racheter les parts de Mme [I] [L] et de ses parents.
Etant en passe de retrouver meilleure fortune, il espère dans les mois qui viennent pouvoir faire une proposition de rachat de soulte afin de préserver l’équilibre des enfants et de maintenir son activité professionnelle.
Il ajoute que les demandeurs sont de mauvaise foi lorsqu’ils prétendent qu’il a détérioré le bien et au contraire, il rappelle avoir apporter des améliorations dont il devra être tenu compte dans les comptes de l’indivision.
S’agissant de sa demande de sursis à partage, il indique avoir un intérêt objectif et évident à pouvoir maintenir la vie familiale dans cette maison qui correspond aussi au siège de son activité professionnelle.
Si cet élément ne constitue pas en soi un motif dirimant de sursis à partage, cela doit être rappelé s’agissant de la protection d’un logement familial, doublé du siège de l’activité professionnelle, qui permet à Monsieur de subvenir aux besoins des enfants.
Le motif correspondant en revanche aisément à l’hypothèse prévue par l’article 820 est la préservation de la valeur du bien.
La licitation ordonnée aurait des conséquences très défavorables pour les coindivisaires.
Le marché de l’immobilier est actuellement en grande difficulté avec très peu de transactions, une baisse des prix.
L’affirmation contraire des demandeurs n’est pas sérieuse, alors que le nombre de transaction est très bas, ce qui signifie que les acquéreurs potentiels ont des difficultés importantes pour monter des projets. Le Conseil Supérieur du Notariat a communiqué au mois de décembre 2023 d’une baisse de presque 20 % sur un an et ordonner une vente aux enchères dans ce contexte constitue un risque très élevé de dépréciation, faute de réunir les éventuels acquéreurs habituellement observés sur le marché.
La demande de sursis à statuer est parfaitement légitime dans ce contexte très particulier d’un marché de l’immobilier en grande difficulté.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des demandeurs pour un plus ample exposé des faits et des moyens développés à l’appui des demandes.
Motifs de la décision
A défaut d’ordonnance clôturant la procédure préalablement à l’audience, la clôture de la procédure est prononcée au jour des plaidoiries.
Sur la demande d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage :
L’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y a été sursis par jugement ou convention.
L’article 820 du code civil prévoit que “à la demande d'un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis ou si l'un des indivisaires ne peut reprendre l'entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale dépendant de la succession qu'à l'expiration de ce délai. Ce sursis peut s'appliquer à l'ensemble des biens indivis ou à certains d'entre eux seulement.
S'il y a lieu, la demande de sursis au partage peut porter sur des droits sociaux.”
En l’espèce, il est justifié par M [Z], par la production de l’avis du Conseil supérieur du notariat de décembre 2023 et par la note de conjoncture immobilière produite, que la situation des ventes immobilières est particulièrement délicate depuis l’année 2023 sur l’ensemble du territoire.
Par ailleurs, les estimations de la valeur du bien, très différentes selon qu’elles émanent de l’une ou l’autre des parties, viennent corroborer cette incertitude puisque selon les demandeurs le bien est estimé entre 500.000 et 570.000 euros, tandis que le défendeur produit une estimation par une autre agence à hauteur de 300.000 euros.
Les demandeurs n’apportent par ailleurs aucune preuve, aucune pièce au soutien de leur argumentation selon laquelle le bien aurait subi une dépréciation en raison du mauvais entretien dû à M [Z], co-indivisaire occupant les lieux, la simple photographie d’un jambage descellé étant manifestement insuffisante à justifier les nombreux griefs exposés dans les écritures.
Dans ces conditions, la demande de licitation à la barre du tribunal préalablement à un partage judiciaire risque de porter atteinte à la valeur du bien indivis et justifie qu’il soit fait droit à la demande de sursis à partage de M [Z], pendant une durée de deux ans.
Sur les demandes accessoires :
Les dépens seront à la charge des demandeurs et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Il n’est pas justifié d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Prononce la clôture de la procédure au 18 avril 2024, jour des plaidoiries ;
Sursoit au partage de l’indivision existant entre M [U] [Z], Mme [I] [L], M. [K] [L] et Mme [R] [S] épouse [L] pendant une durée de deux années ;
Déboute Mme [I] [L], M. [K] [L] et Mme [R] [S] épouse [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [I] [L], M. [K] [L] et Mme [R] [S] épouse [L] aux dépens ;
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Isabelle CEBRONGéraldine BERHAULT
