IC
G.B
LE 20 JUIN 2024
Minute n°
N° RG 21/03090 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LFAM
S.A.S. SECIB
C/
[P] [U]
[L] [U]
[D] [C] Notaire associé de la SAS OFFICE NOTARIAL DE L’ESTUAIRE
Le
copie exécutoire
copie certifiée conforme
délivrée à
- Me Emmanuel Peltier
- Me Florent Lucas
- Me Phlippe Bardoul
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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PREMIERE CHAMBRE
Jugement du VINGT JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :
Président :Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,
Assesseur :Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur :Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
Greffier : Isabelle CEBRON
Débats à l’audience publique du 18 AVRIL 2024 devant Géraldine BERHAULT, 1ère vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 20 JUIN 2024, date indiquée à l’issue des débats.
Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
S.A.S. SECIB, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Emmanuel PELTIER de la SELARL HORIZONS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant
DEMANDERESSE.
D’UNE PART
ET :
Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES
Madame [L] [U]
née le 01 Juillet 1952 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES
Maître [D] [C] Notaire associé de la SAS OFFICE NOTARIAL DE L’ESTUAIRE, demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
DEFENDEURS.
D’AUTRE PART
Exposé du litige
Suivant promesse unilatérale reçue par Maître [D] [C], notaire à [Localité 7], en date du du 27 septembre 2019, M. et Mme [U] ont promis de vendre à la société Secib, aménageur et promoteur immobilier, un terrain d’une superficie de 24.753,64 m 2 environ à prendre dans une parcelle plus grande figurant au cadastre sous le numéro section ZD n°[Cadastre 4] moyennant le prix de 400 000 € payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
Plusieurs conditions suspensives ont été prévues relatives à :
- L’absence de prescriptions découlant de l’application de la loi sur l’eau entraînant pour la société Secib un surcoût ou une modification de la consistance, des modalités ou des délais de réalisation de son projet d’aménagement ;
- L’absence de prescriptions découlant d’études géotechniques, de sol et de sous-sol entraînant pour la société Secib des sujétions particulières pour l’aménagement ou impliquant un surcoût d’investissement immobilier ;
- L’absence de révélation d’une pollution du sol ou du sous-sol par les études de pollution ;
- L’absence de prescriptions archéologiques particulières par la DRAC sur le terrain ;
Il était prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation de 40.000 euros dont 20.000 euros ont été versés par la société Secib en comptabilité de l’étude notariale en sa qualité de séquestre.
Par avenant en date du 7 août 2020, les délais ont été prorogés :
Ainsi le délai pour faire réaliser les différentes études a été prorogé au 29 janvier 2021, celui relatif à la promesse a été prorogé au 18 juin 2021 et il a été spécifiquement prévu que la société Secib devait interroger la DRAC avant le 28 août 2020.
Le 22 décembre 2020, la société Secib s’est prévalu de la défaillance des conditions suspensives auprès de Maître [C] justifiant que l’étude du terrain révélait qu’il était concerné par une zone humide très étendue et que les services de la DRAC prescrivait un diagnostic archéologique. Elle a réclamé la restitution de l’indemnité d’immobilisation.
Se plaignant du refus opposé par M. et Mme [U] à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, la société Secib, par actes d’huissier en date des 28 et 29 juin 2021, a fait attraire devant le tribunal judiciaire de Nantes M [P] [U], Mme [L] [X] épouse [U] et Maître [D] [C], notaire à Nantes aux fins de voir ordonner la restitution de la somme de 20.000 euros.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, la société Secib demande au tribunal de :
- Ordonner la restitution de la somme de 20.000€ à la société Secib ;
Subsidiairement,
- Limiter la restitution à la somme de 18.500€ telle que proposée au projet de protocole établi en 2022 ;
- Débouter M. et Mme [U] de toutes leurs demandes ;
- Déclarer le jugement commun et opposable à Maître [D] [C] ;
- Condamner M. et Mme [U] à verser à la société Secib, la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. et Mme [U] aux dépens.
La société Secib se prévaut de la défaillance de la condition suspensive, prévue dans la promesse, et qui n’est pas contestée par M. et Mme [U].
Elle indique avoir remis le terrain en l’état et que les affirmations contraires des défendeurs sont fausses et que ces derniers sont défaillants dans l’administration de la preuve de cette allégation.
Elle estime justifier, par la production de photographies du terrain, que celui-ci a été remis en état et est exempt des tranchées invoquées.
Elle ajoute qu’à supposer que le terrain aurait été laissé en mauvais état, cela n’interdirait pas la restitution du séquestre car le contrat ne prévoit pas cette hypothèse. Cela ouvrirait uniquement à un droit d’indemnisation et non pas à un droit de conservation du séquestre.
Elle constate que les défendeurs ne s’opposent pas au principe de la restitution du séquestre mais invoquent une compensation avec une créance indemnitaire en lien avec des réclamations qu’elle estime factices et construites artificiellement.
La réclamation au titre de la perte de fourrage n’est justifié par aucune pièce pas plus que celle au titre du réensemencement des champs.
S’agissant de celle relative à la remise en état du terrain, elle repose sur un devis de la société Pierre Gérard TP pour un montant de 1560 euros, que la société Secib avait consenti elle-même à faire établir dans le cadre des discussions transactionnelles qui se sont déroulées pendant la procédure et qui n’ont pas abouties.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, M. et Mme [U] demandent au tribunal de :
- Débouter la société Secib de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre reconventionnel,
- Condamner la société Secib à payer à M. et Mme [U] la somme de 10.501,16 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs différents préjudices ;
- Condamner la société Secib à payer à M et Mme [U] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société Secib aux entiers dépens.
M. et Mme [U] indiquent qu’ils sont d’accord pour dire que la promesse est devenue caduque mais soulignent qu’il existe un litige concernant la remise en état des lieux rappelant que la promesse prévoyait que le bénéficiaire de la promesse devait remettre les lieux dans le même état qu’ils se trouvaient. Ils exposent qu’ils ont autorisé le bénéficiaire de la promesse à procéder à ses frais à toutes analyses, études, prélèvements, points de carottages et sondages même destructifs nécessaires à l’examen du terrain d’assiette du bien à la condition expresse de remettre les lieux dans le même état qu’ils se trouvaient avant études.
Ils s’en rapportent à justice quant à la demande de libération des fonds mais sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de la société Secib à leur payer la somme forfaitaire de 10.501,16 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs différents préjudices.
Ils indiquent justifier que les sondages opérés par la société Secib ont provoqué de nombreux dégâts sur le terrain et indiquent en justifier par un procès-verbal de constat d’huissier daté du 12 février 2021.
Ils relèvent que la société Secib ne rapporte nullement la preuve qu’elle aurait pris les mesures nécessaires pour remettre les lieux en parfait état après les nombreux et importants sondages effectués.
Ils prétendent avoir en outre perdu trois années d’exploitation de leurs prairies entre septembre 2019 et 2022 et plus exactement, l’exploitant des terrains litigieux, le GAEC de Rublard, qui leur fournissait gracieusement le foin qu’il fauchait, ce qui leur permettait de nourrir leurs chevaux, leur a ensuite facturé le foin nécessaire. Ils estiment qu’ils en auraient pu faire l’économie si les terrains avaient été exploitables.
Ils se prévalent également d’un préjudice en lien avec le coût de réensemencement des champs.
Ils estiment être légitimes à se plaindre que leur terrain a été immobilisé pendant une durée particulièrement longue, entre septembre 2019 et juin 2021, sans compter le fait qu’à l’expiration de la promesse, la société Secib n’a pas tenu ses engagements contractuels de remettre en état le terrain.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2022, Maître [D] [C], notaire à Nantes, demande au tribunal de :
Statuer ce que de droit sur la demande de la société Secib sur le sort des fonds séquestrés ;
Condamner la partie succombante en tous les dépens.
Il confirme détenir en sa comptabilité, à titre de séquestre, la somme de 20.000 euros qui lui a été versée par la société Secib au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale du 27 septembre 2019 et rappelle qu’en sa qualité de séquestre, il n’est pas juge de la contestation conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil et qu’il appartient au tribunal de statuer sur le sort des fonds séquestrés.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la clôture de la procédure
A défaut d’ordonnance clôturant la procédure préalablement à l’audience, la clôture de la procédure est prononcée au jour des plaidoiries.
Sur la demande principale en paiement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation
L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”
L’article 1104 du code civil dispose que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”.
L’article 1124 du code civil dispose que :
La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.
Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.
Il en résulte que la promesse de contrat est un avant-contrat distinct du contrat définitif. Elle est contractée en prévision de la conclusion future d’un contrat principal. Pour être valable, la promesse doit contenir les éléments essentiels du contrat définitif prévu par les parties.
Selon l’accord intervenu entre les parties, une clause de prix d’option peut être stipulée et cette indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.
Si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option dans les délais convenus, il est présumé avoir renoncé à son droit d’option et cette renonciation peut être expresse ou tacite. En ce cas le promettant n’est plus lié par les obligations souscrites et recouvre sa liberté d’action avec des tiers. La promesse est alors frappée de caducité.
Le promettant et le bénéficiaire peuvent subordonner la réalisation du contrat projeté non seulement à la levée d’option par le bénéficiaire mais aussi à la survenance d’un autre élément futur et incertain, la promesse est alors conditionnelle.
En l’espèce, il résulte de l’examen de la promesse unilatérale de vente signée par les partie que celle-ci a été conclue sous conditions suspensives relatives aux caractéristiques techniques et administratives permettant la réalisation du projet immobilier de la société Secib.
Il est expressément prévu qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives stipulées à la promesse, le contrat sera résolu de plein droit sans indemnité de part ni d’autre et l’indemnité d’immobilisation sera restituée au bénéficiaire de la promesse.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Secib s’est prévalue par courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 22 décembre 2020 à Maître [C], notaire à [Localité 7], de la non-réalisation des conditions suspensives en raison de l’humidité affectant le terrain et des prescriptions archéologiques émanant de la DRAC, dont elle a par ailleurs justifié.
Dans ces conditions, les termes du contrat trouvent à s’appliquer relatifs à la résolution de plein droit du contrat mais également à la restitution au bénéficiaire de la promesse de la somme séquestrée entre les mains du notaire au titre l’indemnité d’immobilisation.
La restitution de l’indemnité d’immobilisation sera ordonnée.
Sur la demande reconventionnelle des époux [U] :
A titre liminaire, le tribunal observe, après une lecture attentive de la promesse et de son avenant, que ne figure pas de clause prévoyant, selon les termes indiquées tant dans les écritures des époux [U] que dans celle du notaire, une clause prévoyant que M. et Mme [U] ont autorisé le bénéficiaire de la promesse “à procéder à ses frais à toutes analyses, études, prélèvements, points de carottages et sondages même destructifs nécessaires à l’examen du terrain d’assiette du bien à la condition expresse de remettre les lieux dans le même état qu’ils se trouvaient avant études.”
Il est seulement indiqué que les études géotechniques, de sol et de sous-sol seront menées aux frais et à la diligence de la société Secib.
De sorte que les défendeurs ne peuvent fonder leur demande au titre de la remise en état des lieux sur une clause contractuelle inexistante.
Néanmoins, par application des dispositions de l’article 1104 du code civil et de celles de l’article 1194 prévoyant que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi” et que “les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi”, la remise en état du terrain laissé à disposition du bénéficiaire de la promesse pour lui permettre d’effectuer les études techniques nécessaires au projet, si elle n’est pas expressément stipulée, découle de l’exécution de bonne foi au moment de la résolution de la vente qui emporte nécessairement de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient au moment de la conclusion du contrat.
Toutefois, à défaut de clause spécifique dans le contrat, la charge de la preuve appartient aux époux [U] qui se prévalent du mauvais état dans lequel la société Secib a laissé le terrain après ses différentes études.
Ils produisent un procès-verbal de constat d’huissier en date du 12 février 2021 permettant d’établir qu’à la date du constat, et alors que la société Secib s’était déjà prévalu de la défaillance des conditions suspensives, le terrain présentaient huit tranchées sur l’étendue de l’ensemble du terrain, remplies d’eau, d’une longueur de 4 à 5 mètres et de profondeur entre 70 à 90 cm.
La société Secib, qui produit des photographies d’un terrain d’apparence exempt de tranchées ne justifie pas de la date de prise de vue de ces photographies, ce qui ne permet pas d’apporter la preuve inverse. Elle précise au surplus que le devis de rebouchage de tranchée établi par l’entreprise Pierre Gérard TP, présenté à l’appui de leur demande par les époux [U], a en réalité été sollicité par elle même au cours de la tentative avortée de transaction.
Ce devis datant du 14 mars 2022, il s’en déduit que les tranchées étaient toujours présentes à cette date ou à tout le moins à la date où l’entrepreneur est venu faire les constatations pour établir son devis.
Dans ces conditions, la demande de M. et Mme [U] au titre du préjudice de remise en état du terrain est bien fondé et il sera fait droit à leur demande à hauteur de 1.560 euros.
En revanche, les époux [U], qui ont accepté de signer la promesse de vente en septembre 2019 et ont également accepté de signer un avenant en août 2020, en toute connaissance de l’immobilisation subséquente qui en découlait nécessairement par la mise à disposition du bien pour les études techniques, ne sont nullement fondés à réclamer des indemnités au titre d’un prétendu manque à gagner du fait de devoir acheter du foin pour leurs chevaux, étant observé par ailleurs qu’aucune preuve n’est produite au soutien de l’allégation selon laquelle le GAEC exploitant le terrain leur fournissait gratuitement du foin.
S’agissant enfin de la demande au titre de l’ensemencement du terrain, aucune preuve n’est apportée sur une telle nécessité au titre de la remise en état du terrain.
Ces demandes seront donc rejetées.
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La société Secib a subsidiairement demandé la limitation de la restitution de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 18.500 euros si la créance de remise en état du terrain était retenue. Cette demande s’analyse en une demande de compensation à laquelle il convient de faire droit dès lors que les créances réciproques des parties sont liquides et exigibles.
Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner à Maître [C], notaire séquestre, de restituer à la société Secib la somme de 18.440 euros et de remettre le solde de la somme séquestrée, soit 1.560 euros à M. et Mme [U].
Sur les autres demandes
Il n’est pas utile de déclarer le présent jugement commun et opposable à Maître [C], notaire à [Localité 7], puisqu’il a été régulièrement assigné dans le cadre de cette procédure.
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.
Chaque partie succombant, les dépens seront partagés par moitié et les demandes réciproques au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Prononce la clôture de la procédure au 18 avril 2024, jour des plaidoiries;
Condamne M. et Mme [U] à restituer à la société Secib la somme de 20.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
Condamne la société Secib à payer à M. et Mme [U] la somme de 1560 euros au titre des frais de remise en état du terrain ;
Prononce la compensation des créances ;
Ordonne à Maître [D] [C], notaire à [Localité 7] et séquestre, de restituer la somme de 18.440 euros à la société Secib et la somme de 1.560 euros à M [P] [U] et Mme [L] [X] épouse [U] ;
Déboute M [P] [U] et Mme [L] [X] épouse [U] de leurs demandes indemnitaires supplémentaires ;
Déboute la société Secib et M [P] [U] et Mme [L] [X] épouse [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Secib et M [P] [U] et Mme [L] [X] épouse [U] aux dépens qui seront partagés par moitié.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Isabelle CEBRONGéraldine BERHAULT
