SG
LE 18 JUIN 2024
Minute n°
N° RG 21/00716 - N° Portalis DBYS-W-B7F-K66M
[KR] [P]
[IB] [P]
[J] [S]
[FH] [S] épouse [G]
[R] [S] épouse [DV]
[K] [S] épouse [H]
[AD] [RZ] épouse [S]
C/
[B] [A]
[CI] [VG] épouse [A]
[F] [U]
[NR] [X] épouse [U]
[HS] [ME]
[RG] [N] épouse [ME]
[D] [L]
[BW] [NZ] épouse [L]
[B] [Y]
[T] [O] épouse [Y]
Demande relative à un droit de passage
1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ARMEN - 30
Me Vianney DE LANTIVY - 30
la SCP IPSO FACTO AVOCATS - 213
la SELARL PUBLI-JURIS - 181
la SELARL PUBLI-JURIS - 181
délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE
JUGEMENT
du DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors du délibéré :
Président :Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur :Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur :Jean RAVON, Magistrat à titre temporaire,
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Débats à l’audience publique du 19 MARS 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 18 JUIN 2024.
Jugement Réputé contradictoire rédigé par Jean RAVON, prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
Monsieur [KR] [P], demeurant [Adresse 19]
Rep/assistant : Maître Antoine PLATEAUX de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES
Madame [IB] [P], demeurant [Adresse 19]
Rep/assistant : Maître Antoine PLATEAUX de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES
Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES
Madame [FH] [S] épouse [G], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES
Madame [R] [S] épouse [DV], demeurant [Adresse 16]
Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES
Madame [K] [S] épouse [H], demeurant [Adresse 11]
Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES
Madame [AD] [RZ] épouse [S], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES
DEMANDEURS.
D’UNE PART
ET :
Monsieur [B] [A], demeurant [Adresse 18]
Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Vianney DE LANTIVY, avocat au barreau de NANTES
Madame [CI] [VG] épouse [A], demeurant [Adresse 18]
Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Vianney DE LANTIVY, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 20]
Madame [NR] [X] épouse [U], demeurant [Adresse 20]
Monsieur [HS] [ME], demeurant [Adresse 13]
Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES
Madame [RG] [N] épouse [ME], demeurant [Adresse 13]
Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES
Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 17]
Madame [BW] [NZ] épouse [L], demeurant [Adresse 17]
Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 12]
Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
Madame [T] [O] épouse [Y], demeurant [Adresse 12]
Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
DEFENDEURS.
D’AUTRE PART
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Exposé du litige
Monsieur [J] [S], Madame [FH] [S] épouse [G], Madame [R] [S] épouse [DV] et Madame [K] [S] épouse [H] sont nus-propriétaires des parcelles cadastrées section [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 14] et [Cadastre 15], en vertu d’un acte de donation-partage avec réserve d’usufruit consenti par leur mère, Madame [AD] [RZ] épouse [S] en date du 5 avril 2006.
L’ensemble de ces parcelles est inclus dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté, dite “[Localité 36]”, dont l’aménagement a été confié à la SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES par la ville de [Localité 22] aux termes d’une convention du 14 mai 1990.
Trois parcelles non construites, cadastrées section [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 8] et incluses dans cette Z.A.C., constituent un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], ayant vocation à desservir les terrains situés dans le voisinage de cette voie et à être classé, initialement, dans le domaine public communal.
La SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES a cependant vendu, par actes du 16 et du 23 février 2009, lesdites parcelles section [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] à Monsieur [B] [Y] et Madame [T] [O] épouse [Y], à Monsieur [D] [L] et Madame [BW] [NZ] épouse [L], à Monsieur [HS] [ME] et Madame [RG] [N] épouse [ME], à Monsieur [C] [Z] et Madame [W] [E] épouse [Z], et à Monsieur [F] et Madame [NR] [X] épouse [U], qui en sont ainsi devenus propriétaires indivis à hauteur de 1/5ème.
S’estimant titulaires d’un droit de passage sur la [Adresse 1], les consorts [S] ont obtenu, par ordonnance de référé du 6 septembre 2012, la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de dire s’il existait sur les parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] “une servitude de droit de passage notamment au profit des parcelles [Cadastre 35], [Cadastre 9], [Cadastre 10] (devenus [Cadastre 14] et [Cadastre 15]), [Cadastre 34] et [Cadastre 33]".
Le 05 octobre 2013, l’expert a déposé le rapport définitif de ses opérations aux termes duquel il a conclu à l’existence d’une telle servitude.
Le 17 octobre 2016, Madame [W] [E] divorcée [Z] a vendu les 1/5ème indivis des parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 8] à Monsieur [B] [A] et Madame [CI] [VG] épouse [A].
Le 26 mars 2018, Madame [AD] [RZ] épouse [S] a vendu la parcelle cadastrée section [Cadastre 30] dont elle était propriétaire, également située dans la [Localité 36], à Monsieur [KR] [P] et Madame [IB] [H].
Par actes d’huissier délivrés le 25 janvier 2021, Monsieur [J] [S], Madame [FH] [S] épouse [G], Madame [R] [S] épouse [DV] et Madame [K] [S] épouse [H], Madame [AD] [RZ] épouse [S] (les consorts [S]), Monsieur [KR] [P] et Madame [IB] [H] épouse [P] (les époux [P]) ont fait assigner Monsieur [B] [Y], Madame [T] [O] épouse [Y], Monsieur [B] [A], Madame [CI] [VG] épouse [A], Monsieur [F] [U], Madame [NR] [X] épouse [U], Monsieur [HS] [ME], Madame [RG] [N] épouse [ME], Monsieur [D] [L], Madame [BW] [NZ] épouse [L] devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins essentiellement de faire constater l’existence d’une servitude de passage conventionnelle à tous exercices, dont sont grevées les parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] au bénéfice des parcelles [Cadastre 34], [Cadastre 9], [Cadastre 33], [Cadastre 35], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 7], sises [Adresse 1], à NANTES.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 24 février 2022, l’action des époux [P] a été déclarée irrecevable pour défaut d’intérêt à agir, ces derniers n’étant plus propriétaires des parcelles [Cadastre 30] et [Cadastre 9] pour les avoir vendues aux consorts [I]-[UY] suivant acte authentique du 22 avril 2021, étant précisé que la parcelle [Cadastre 9] avait été acquise de l’indivision [S] par les époux [P] par acte du 29 janvier 2021.
Prétentions et moyens des consorts [S]
Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, les consorts [S] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 696, 693 et 694 du code civil, 696,700 et 514 du code de procédure civile, de :
A titre principal,
- Constater l’existence de la servitude de passage conventionnelle à tous exercices dont sont grevées les parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] au bénéfice des parcelles [Cadastre 34], [Cadastre 33], [Cadastre 35], [Cadastre 14], [Cadastre 15] sises [Adresse 1] ;
A titre subsidiaire,
- Constater l’existence de la servitude de passage à tous exercices par destination du père de famille dont sont grevées les parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] au bénéfice des parcelles [Cadastre 34], [Cadastre 33], [Cadastre 35], [Cadastre 14], [Cadastre 15] sises [Adresse 1] ;
En tout état de cause,
- Dire et juger que le jugement à intervenir sera publié à la conservation des hypothèques aux frais des consorts [ME] ;
- Débouter les consorts [ME], les consorts [A] et les consorts [Y] de l’ensemble de leurs prétentions et demandes ;
- Condamner in solidum les consorts [ME], les consorts [A] et les consorts [Y] à payer aux consorts [S] la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Les consorts [S] exposent que l’ensemble des parcelles en cause, soit celles relevant de l’indivision [S], celles appartenant aux défendeurs et celles composant la [Adresse 1], font partie de la [Localité 36] et que les parcelles non construites [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] constituant la [Adresse 1], sont des parties communes, destinées à relier à la voie publique le groupe de parcelles avoisinantes.
Ils soutiennent que la constitution d’une servitude de passage au bénéfice des parcelles avoisinant la [Adresse 1] est contractuellement prévue par le cahier des charges de la [Localité 36] sur les parcelles non construites [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8].
Ils en tiennent pour preuve qu’en application du cahier des charges de la [Localité 36], les propriétaires de ces parcelles sont membres de l’Association Libre Syndicale afférente, en charge de la gestion des équipements communs, à laquelle chacun des titres de propriété des défendeurs font expressément référence.
Subsidiairement, ils expliquent que toutes les parcelles composant la [Localité 36] furent jadis détenues par la mère de Mme [AD] [S] née [RZ], qui les a ensuite partagées entre ses quatre enfants, actuels demandeurs à l’instance, et que par conséquent, la voie de passage dite [Adresse 1], constituée des parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8], doit être considérée comme une servitude instituée par destination du père de famille.
Prétentions et moyens des époux [A] et des époux [ME]
Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, les époux [A] et les époux [ME] demandent au tribunal, au visa des articles 686 et suivants du code civil, de :
A titre principal,
- Débouter Madame [K] [S], Madame [FH] [S], Monsieur [J] [S], Madame [AD] [S] et Madame [R] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- Condamner les propriétaires des parcelles [Cadastre 34], [Cadastre 9], [Cadastre 33], [Cadastre 35], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 7] à participer aux frais d’entretien de la voie au prorata du nombre de logements bénéficiant de la voie ;
- Ordonner l’établissement d’une circulation à sens unique depuis la parcelle [Cadastre 8] vers la parcelle [Cadastre 26] ;
- Condamner Madame [K] [S], Madame [FH] [S], Monsieur [J] [S], Madame [AD] [S] et Madame [R] [S] à procéder à toutes les formalités de publicité foncière ;
En tout état de cause,
- Condamner in solidum Madame [K] [S], Madame [FH] [S], Monsieur [J] [S], Madame [AD] [S] et Madame [R] [S] à verser la somme de 2.000,00 euros à Monsieur [HS] [ME] et Madame [RG] [N].
Ils exposent que :
- les époux [ME] ont acquis de la SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES, suivant acte authentique des 03 et 06 février 1995, un terrain à bâtir sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 25], devenue [Cadastre 27], sise [Adresse 13] dans la [Localité 36], dont l’aménagement a été confié la SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES par la ville de [Localité 22] aux termes d’une convention du 14 mai 1990 ; ils ont également acquis de la SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES, par acte authentique du 16 février 2009, 1/5ème indivis des parcelles cadastrées [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 8] dans ladite [Localité 36] ;
- les époux [A] ont acquis de Madame [V] [E] épouse [Z], par acte authentique du 17 octobre 2016, une maison à usage d’habitation sise [Adresse 18] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 29] et 1/5ème indivis des parcelles cadastrées [Cadastre 26], [Cadastre 28], [Cadastre 8] dans la [Localité 36].
Ils expliquent que, si le cahier des charges de la Z.A.C. précise que les parties non construites des terrains sont, soit privatives et définies comme telles aux actes de cession, soit classées dans le domaine public de la commune et que les acquéreurs de parcelles sont membres de droit de l’association libre syndicale de la Z.A.C., cette association n’a pas été créée. Ils affirment que la ville de [Localité 22] a renoncé à reprendre la [Adresse 1], constituée par les parcelles cadastrées [Cadastre 28], [Cadastre 8] et [Cadastre 26] et que c’est dans ce contexte que la SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES a vendu, par acte du 16 février 2009 lesdites parcelles aux cinq propriétaires des parcelles riveraines, soit, à la date de l’acte, les époux [ME], les époux [U], les époux [Y], les époux [L], les époux [Z].
Ils ajoutent que l’acte de vente du 16 février 2009 précité ne mentionne aucune servitude de passage dont seraient grevées les parcelles cadastrées [Cadastre 28], [Cadastre 8] et [Cadastre 26], de sorte que les demandeurs ne justifient d’aucun titre pour justifier d’une telle servitude.
Ils contestent l’analyse de l’expert judiciaire sur laquelle les demandeurs fondent leurs prétentions et aux termes de laquelle les parcelles relevant de l’indivision [S] bénéficient d’une servitude de passage du fait de la constitution d’une Association Syndicale Libre, dont les indivisaires auraient été membres dès l’acte de donation-partage du 16 septembre 1993, alors que ladite Association Syndicale Libre n’a pas d’existence juridique pour n’avoir jamais été créée.
Ils contestent que la servitude ait pu être constituée par destination du père de famille, notamment en raison du fait que les parcelles litigieuses appartenaient en indivision à Madame [S] et Madame [RZ].
Si une servitude devait être reconnue, ils demandent que l’assiette de celle-ci et les modalités de son exercice soient définies précisément par le jugement.
Prétentions et moyens des époux [Y]
Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, les époux [Y] demandent au tribunal, au visa des articles 682, 686 et suivants du code civil, de :
A titre principal,
- Débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire,
- Dire et juger que la servitude de passage sera définie selon l’assiette et les modalités d’exercice suivants :
-servitude de passage à sens unique pour les fonds dominants,
-servitude de passage limitée aux véhicules des logements des parcelles [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 35], [Cadastre 34] et [Cadastre 33],
-les fonds dominants participeront aux frais d’entretien et d’aménagement de la [Adresse 1] (parcelles [Cadastre 8], [Cadastre 26], [Cadastre 28]), ce au prorata du nombre de logements bénéficiant de la voie,
-les fonds dominants ne pourront stationner leurs véhicules sur la desserte de passage,
-les fonds dominants ne peuvent aggraver la servitude de passage,
-les frais inhérents aux formalités de publication seront mis à la charge des demandeurs, les consorts [S],
-Condamner in solidum Monsieur [J] [S], Madame [FH] [S] épouse [G], Madame [R] [S] épouse [DV], Madame [K] [S] épouse [H], Madame [AD] [RZ] épouse [S] à verser aux époux [Y] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les époux [Y] exposent qu’ils sont propriétaires de la parcelle [Cadastre 31] pour l’avoir acquise par acte authentique du 27 octobre 1994 auprès de la SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES et des parcelles [Cadastre 28],[Cadastre 8] et [Cadastre 26] à hauteur de 1/5ème.
Ils expliquent que le cahier des charges d’aménagement de la [Localité 36] prévoyait que la [Adresse 1] soit reprise à terme par la ville de [Localité 22], ce qui n’a pas eu lieu, de sorte que la SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES a vendu les parcelles qui la constituent, aux cinq propriétaires des parcelles qui la bordent, dont les époux [Y], sans mention d’aucune servitude. Ils affirment que les consorts [S] ont été sciemment écartés de cette vente, les fonds dont ils sont propriétaires ayant un accès à la voie publique par la parcelle [Cadastre 32].
Ils soutiennent que les consorts [S] ne justifient d’aucun titre pour se prévaloir d’une servitude de passage, la seule mention dans leur titre de propriété de leur appartenance à une association syndicale libre ne saurait s’y substituer dans la mesure où cette association n’a jamais été constituée. Ils ajoutent qu’au demeurant, les consorts [S] n’auraient pu en être membres de droit en raison de leur qualité de vendeur.
Ils ajoutent que l’état d’indivision des fonds appartenant aux consorts [S] s’oppose à ce qu’ait pu être instituée une servitude par destination du père de famille.
Subsidiairement, ils proposent que soient déterminées l’assiette et les modalités d’exercice de celle-ci qui garantissent leur tranquillité en tant que riverains. Ils soumettent un plan de circulation.
***
Les époux [U] et les époux [L] n’ont pas constitué avocat. En conséquence et en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire à l’égard de tous.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 19 mars 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes des consorts [S]
1. Sur l’existence d’une servitude de passage conventionnelle sur les parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 6] au bénéfice des parcelles [Cadastre 34], [Cadastre 33], [Cadastre 35], [Cadastre 14], [Cadastre 15]
Aux termes de l’article 688 du code civil :
“Les servitudes sont ou continues, ou discontinues. […]
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage, et autres semblables”.
Aux termes de l’article 691 du code civil, “les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres”.
Il résulte de ces dispositions que les servitudes de passage ne peuvent s’établir que par titre. L’existence d’une servitude au profit d’un fonds dominant ne peut trouver son fondement que dans le titre du fonds servant, peu importe qu’il en soit fait mention dans les titres de propriété des fonds dominant.
En l’espèce, il est constant que les parcelles cadastrées [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] sont la propriété indivise, pour 1/5ème chacun, des défendeurs à la présente instance, et que leurs titres de propriété ne font pas mention de ce que ces parcelles sont grevées d’une servitude de passage au bénéfice des parcelles [Cadastre 34], [Cadastre 33], [Cadastre 35], [Cadastre 14], [Cadastre 15] appartenant aux consorts [S] :
- s’agissant des époux [U], des époux [ME], des époux [L] et des époux [Y], leur titre de propriété est constitué par l’acte authentique des 16 et 23 février 2009 aux termes duquel la SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES leur a vendu les parcelles cadastrées [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] ;
- s’agissant des époux [A], leur titre de propriété est constitué par l’acte authentique du 17 octobre 2016 aux termes duquel Madame [W] [E] épouse [Z] leur a vendu la parcelle [Cadastre 29] et les 1/5ème indivis des parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] qu’elle tenait de l’acte de vente précité des 16 et 23 février 2009.
Les consorts [S] entendent cependant se prévaloir “des passages définis dans le cahier des charges de la [Localité 36] et dont font partie les parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] composant la [Adresse 1] en tant que terrains non-constructibles”.
Certes, le titre III-règles et servitudes d’intérêt général- du cahier des charges de la [Localité 36] dont l’aménagement avait été confié à la S.A.R.L. LES LOGERIES, est rédigé comme suit en son paragraphe 3.02 - espaces libres-servitudes -:
“3.02.1. Les parties non construites des terrains […] sont affectées à usage de parc, de passage et groupées en un ensemble dont chaque partie servira à l’utilité de tous les autres fonds indistinctement.
Elles seront classées dans le domaine public de la commune et, de ce fait, les constructeurs ou leurs ayants cause auront droit d’usage à titre de parc et de passage sur toutes les parties non construites de tous les terrains concernés. […]
3.02.2. Les affectations ci-dessus ont lieu à titre de servitude réciproque. En conséquence, chacun des propriétaires de l’un des terrains ci-dessus définis sera réputé, par le seul fait de son acquisition, consentir et accepter la constitution de toute servitude active et passive aux effets ci-dessus. […]”.
Il ressort des pièces versées aux débats et de ces dispositions contractuelles que des équipements collectifs tels que des voies de passage avaient ainsi été envisagées lors de la création de la Z.A.C., pour la gestion desquels était prévue la création d’une Association Syndicale Libre, et avaient vocation à être transférées à terme à la collectivité publique.
Cependant, aucune parcelle destinée à supporter ces équipements publics n’est clairement identifiée et il n’est pas justifié de l’accomplissement de formalités de publicité foncière de ce cahier des charges.
Les consorts [S] entendent également se prévaloir des conclusions du rapport d’expertise judiciaire du 5 octobre 2013 qui retient l’existence d’une servitude de passage sur les parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8], notamment au profit des parcelles dont sont propriétaires les consorts [S] (XB n°[Cadastre 34], [Cadastre 33], [Cadastre 35], [Cadastre 14] et [Cadastre 15]), du fait de l’existence d’une Association Syndicale Libre à laquelle Madame [AD] [S] et Madame [UP] [RZ] auraient adhéré dès la signature de l’acte du 16 septembre 1993 (pièce 6 demandeurs-page 18) par lequel les biens de la succession [MM]-[RZ] ont été partagés et ce, en application des dispositions du cahier des charges de la Z.A.C. précitées.
Or il ne ressort nullement de cet acte que Madame [UP] [RZ] et Madame [AD] [S] aient été de fait membres de l’Association Syndicale Libre, laquelle à la date de l’acte ne pouvait pas avoir d’existence juridique. En outre, aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir que l’association syndicale libre a bien été constituée.
Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, “les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations”.
Il résulte de ces dispositions que s’il n’est nullement nécessaire de recueillir l'accord des propriétaires de lots pour adopter les statuts de l'association, l'acquisition d'une parcelle dans le lotissement valant, par elle-même, acceptation des statuts de l'association syndicale, il n’en demeure pas moins que l’association doive être formellement constituée et que, notamment, ses statuts aient été adoptées.
En l’espèce, l’expert judiciaire retient pour preuve de l’existence de l’association syndicale libre le fait que les statuts de ladite association sont “annexés à la minute d’un acte reçu par le notaire (Me LAUNAY) soussigné le 16 septembre 1993", ainsi que le fait qu’il a été délivré copie des statuts de l’association syndicale libre aux époux [U] lors de leur acquisition par acte du 10 mai 1994.
Or les pièces ainsi visées ne sont ni versées aux débats, ni définies dans leur contenu, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir la portée juridique du document allégué.
Au contraire, l’absence d’association syndicale libre dûment constituée est corroborée par les déclarations des parties à l’acte authentique de vente du 22 avril 2021 des parcelles [Cadastre 30] et [Cadastre 9] par les consorts [P] aux consorts [I] - [UY] (pièce 8-demandeur pages 3 à 5) : il y est rappelé aux acquéreurs, l’existence d’un litige portant sur l’existence d’une servitude de passage au bénéfice des parcelles [Cadastre 30] et [Cadastre 9] sur les parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] et que “le rapport d’expertise judiciaire du 5 octobre 2013 ne constitue pas un acte constitutif de servitude”.
L’acquéreur y déclare, après avoir pris connaissance de cet état, que “la constitution d’une servitude conventionnelle de passage n’a jamais constitué une condition essentielle et déterminante de son consentement à la présente acquisition”.
Dans le même acte authentique (page24), le vendeur déclare qu’il “existerait une association syndicale libre du groupe de parcelles de la [Adresse 1] ayant pour objet la gestion et l’entretien des espaces communs et dont seraient membres de droit les riverains de la [Adresse 1]”. Il déclare cependant “n’avoir jamais disposé des statuts de ladite association, ignorer qui en serait président, qu’il n’a jamais été convoqué à une assemblée générale et n’a jamais reçu d’appel de cotisation”.
Les demandeurs, à l’appui de leurs prétentions, font état de l’existence de l’Association des Résidents de [Adresse 1] (A.R.L.L.E.) au profit de laquelle sont perçus des fonds représentatifs notamment, de frais d’éclairage de la [Adresse 1], sous forme de cotisations auprès des défendeurs et de «Mme [S]». Ils en déduisent un élément de preuve de l’existence d’une servitude de passage.
Or il ressort des pièces versées aux débats que :
- l’Association des Résidents de [Adresse 1] est une association relevant de la loi du 1er juillet 1901 ouverte aux propriétaires et locataires dont l’objet est de “défendre les intérêts des résidents de la [Adresse 1] et de rassembler les résidents pour le, maintien d’une qualité de vie agréable” ;
- la mention du nom de «Mme [S]» sur la liste des adhérents de ladite association au côté des noms des défendeurs à la présente instance et figurant comme destinataires des appels de fonds pour participer aux dépenses d’éclairage de la [Adresse 1] ne suffit pas pour en déduire l’existence d’une servitude de passage, et ce d’autant que l’adresse de la messagerie électronique, figurant au regard du nom de Mme [S]», est libellée au nom de «[F] et [M] [S], [Adresse 2]», de sorte que ces éléments ne permettent pas, au regard des pièces versées au dossier, d’apprécier l’identité et la nature de l’adhésion à ladite association de «Mme [S]».
L’acte de donation-partage du 5 avril 2006 (pièce 1-demandeurs-page 4) par Madame [GF] [S] à ses quatre enfants des parcelles (aujourd’hui cadastrées [Cadastre 34], [Cadastre 9],[Cadastre 33], [Cadastre 35] et [Cadastre 10]) fait état de ce que Madame [GF] [S] (et sa sœur) “font réserve expresse à leur profit et au profit de leurs ayants droit d’un droit de passage à tous usages” sur la parcelle [Cadastre 24], “sur toute sa longueur, à l’exception des véhicules de marchandises et de transports et autres engins de plus de 3.500 kg”. Il est précisé que “cette parcelle [Cadastre 24] (aujourd’hui [Cadastre 32]) consiste en un passage pour accéder directement au [Adresse 21] (aujourd’hui [Adresse 23])”.
Il résulte de ces dernières dispositions que les fonds relevant de l’indivision [S] disposent d’un accès à la voie publique autre que celui dont ils prétendent disposer par un passage sur les parcelles [Cadastre 26],[Cadastre 28] et [Cadastre 4]. Elles corroborent les affirmations des défendeurs dans leurs dernières écritures selon lesquelles la mairie de [Localité 22] n’a pas souhaité reprendre les parcelles constitutives de la [Adresse 1] comme prévu initialement au cahier des charges de la Z.A.C., et que c’est sciemment que les consorts [S] ont été écartés de la vente de ces parcelles (acte authentique du 16 février et du 23 février 2009 de vente des parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 8] ), les fonds dont ils sont propriétaires ayant un accès à la voie publique par la parcelle [Cadastre 32].
Il résulte des développements qui précèdent que les consorts [S] ne peuvent se prévaloir d’un titre établissant une servitude de passage conventionnelle sur les parcelles [Cadastre 26], [Cadastre 28] et [Cadastre 6] au bénéfice des parcelles [Cadastre 34], [Cadastre 33], [Cadastre 35], [Cadastre 14], [Cadastre 15] sises [Adresse 1].
2. Sur l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille
Aux termes de l’article 692 du code civil, “la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes”.
Aux termes de l’article 693 du code civil, “il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude”.
En application de ces dispositions, des propriétaires indivis ne peuvent constituer une servitude par destination du père de famille.
Il ressort du cahier des charges de la Z.A.C. (pièce3-demandeurs-page 15) que les terrains relevant de la Z.A.C. dont la SOCIETE IMMOBILIERE DES LOGERIES a été chargée de l’aménagement par la ville de [Localité 22] par convention du 14 mai 1990, appartenaient indivisément à Madame [AD] [S] et Madame [UP] [RZ], pour avoir été recueillis dans la succession de leur mère, Madame [YG] [MM] épouse [RZ], décédée le 7 juillet 1982. Il a été mis fin à l’indivision par l’acte de partage des biens du 16 septembre 1993 précité.
Si les immeubles de la Z.A.C. ont bien appartenu à un unique propriétaire, Madame [YG] [MM] épouse [RZ], avant d’être la propriété indivise de Madame [AD] [S] et de Madame [UP] [RZ] au décès de leur mère le 7 juillet 1982 jusqu’au 16 septembre 1993, il ne ressort nullement des pièces versées aux débats que c’est du fait de Madame [YG] [MM] épouse [RZ], que les choses auraient été mises dans l’état duquel résulterait une servitude de passage.
En outre, la servitude ne peut résulter du fait de Madame [AD] [S] ou Madame [UP] [RZ], propriétaires indivises entre 1982 et 1993, soit à date de la convention d’aménagement de la Z.A.C. du 14 mai 1990, du fait de l’état d’indivision du bien.
Il résulte de ce qui précède que les consorts [S] échouent à établir la preuve de l’existence d’une servitude de passage constituée par destination du père de famille.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Succombant, les consorts [S] seront condamnés in solidum aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Ils ne pourront dès lors prétendre à une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande de condamner in solidum les consorts [S] à payer la somme de 2000,00 euros aux époux [ME] et la somme de 2000,00 euros aux époux [Y] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort;
DÉBOUTE Monsieur [J] [S], Madame [FH] [S] épouse [G], Madame [R] [S] épouse [DV], Madame [K] [S] épouse [H] et Madame [AD] [RZ] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [S], Madame [FH] [S] épouse [G], Madame [R] [S] épouse [DV], Madame [K] [S] épouse [H] et Madame [AD] [RZ] épouse [S] aux dépens ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [S], Madame [FH] [S] épouse [G], Madame [R] [S] épouse [DV], Madame [K] [S] épouse [H] et Madame [AD] [RZ] épouse [S] à payer la somme de 2000,00 euros à Monsieur [HS] [ME] et Madame [RG] [N] épouse [ME] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [S], Madame [FH] [S] épouse [G], Madame [R] [S] épouse [DV], Madame [K] [S] épouse [H] et Madame [AD] [RZ] épouse [S] à payer la somme de 2000,00 euros à Monsieur [B] [Y] et Madame [T] [O] épouse [Y] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER
