France, Tribunal judiciaire de Nantes, 4ème chambre, 18 juin 2024, 20/02952

LE 18 JUIN 2024

Minute n°

N° RG 20/02952 - N° Portalis DBYS-W-B7E-KXFZ

[L] [E]

S.C.I. IMMOSAISONS
S.A.R.L. OSAISONS
[M] [B]
S.A. MIC INSURANCE COMPANY

Demande en paiement du prix formée par le constructeur contre le maître de l’ouvrage ou son garant

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL ARMEN - 30
la SARL AVOLENS - 207
la SELARL RACINE - 57

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président :Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur :Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur :Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 19 MARS 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 18 JUIN 2024.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [L] [E], demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Vianney DE LANTIVY de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. IMMOSAISONS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann CASTEL de la SARL AVOLENS, avocats au barreau de NANTES

Madame [M] [B], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yann CASTEL de la SARL AVOLENS, avocats au barreau de NANTES

S.A.R.L. OSAISONS, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Yann CASTEL de la SARL AVOLENS, avocats au barreau de NANTES

S.A. MIC INSURANCE COMPANY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Eve NICOLAS de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Suivant devis acceptés les 20 avril et 10 juin 2019, la S.C.I. IMMOSAISONS, représentée par sa gérante, Madame [M] [B], a confié à Monsieur [L] [E] la réalisation des travaux de rénovation et d’aménagement des locaux situés [Adresse 3], destinés à l’exploitation d’une librairie, d’un commerce de produits frais locaux et d’un local associatif, pour un montant global de 93.379,20 euros T.T.C.

Le 11 mars 2020, Monsieur [L] [E] a fait délivrer à la S.C.I. IMMOSAISONS une sommation de payer le solde des factures établies après la réalisation de ces travaux, d’un montant de 11.402,88 euros T.T.C.

Par acte d’huissier délivré le 08 juillet 2020, Monsieur [L] [E] a fait assigner la S.C.I. IMMOSAISONS devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de paiement de sa créance (R.G. n°20-2952).

Par acte d’huissier délivré le 23 septembre 2021, la S.C.I. IMMOSAISONS, la S.A.R.L. OSAISONS et Madame [M] [B] ont fait assigner la S.A. MIC INSURANCE COMPANY, assureur de Monsieur [L] [E], devant le Tribunal Judiciaire de NANTES afin d’obtenir sa condamnation, in solidum avec son assuré, à réparer l’intégralité de leurs préjudices (R.G. n°21-4250).

Le 30 mars 2022, les deux instances ont été jointes (sous le R.G. n°20-2952).

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 27 novembre 2022, Monsieur [L] [E] sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1221, 1792-6 et 1231-1 du Code civil,

- Déclarer la demande de Monsieur [L] [E] recevable et bien fondée ;
- Débouter la S.C.I. IMMOSAISONS, la société OSAISONS et Madame [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la S.C.I. IMMOSAISONS à payer à Monsieur [E] la somme de 14.162,86 euros T.T.C. au titre des factures impayées assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer ;
- Prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage le 5 décembre 2019 s'agissant de la librairie, le 5 janvier 2020 s'agissant du local associatif et du commerce ;
- Condamner la S.C.I. IMMOSAISONS à payer à Monsieur [E] la somme de 1.000,00 euros au titre du préjudice moral ;
- Condamner la S.C.I. IMMOSAISONS à payer à Monsieur [E] la somme de 2.000,00 euros au titre du préjudice matériel ;
- Condamner la S.C.I. IMMOSAISONS à payer à Monsieur [E] la somme 180,59 euros au titre de la sommation ;
- Condamner in solidum la S.C.I. IMMOSAISONS, la société OSAISONS et Madame [B] à régler à Monsieur [E] la somme de 5.000,00 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la S.C.I. IMMOSAISONS aux entiers dépens.

***

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 03 février 2023, la S.C.I. IMMOSAISONS, la S.A.R.L. OSAISONS et Madame [M] [B] sollicitent du tribunal de :

Vu les articles 1217 et 1219 du Code civil,
Vu les articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil,
Vu l'article 1231-1 du Code civil,
Vu l'article 1240 du Code civil,
Vu l'article 1792 du Code civil,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

- Dire que les travaux réalisés par Monsieur [L] [E], dont ce dernier sollicite le paiement, sont affectés de non-conformités et désordres dont l'ampleur permet de caractériser une inexécution manifestement grave imputable à Monsieur [L] [E] ;
- Dire qu'en raison de l'inexécution manifestement grave imputable à Monsieur [L] [E], la S.C.I. IMMOSAISONS est bien fondée à opposer à Monsieur [L] [E] l'exception d'inexécution ;
- Dire qu'en l'état des non-conformités et désordres affectant les travaux réalisés par Monsieur [L] [E], ces derniers ne peuvent être considérés comme étant en état d'être reçus ;
- Débouter Monsieur [L] [E] de l'intégralité de ses demandes ;

A titre reconventionnel,
A titre principal,
- Prononcer la résolution judiciaire du contrat liant la S.C.I. IMMOSAISONS et Monsieur [L] [E] pour les lots affectés par les non-conformités, à savoir le lot cloisons/plâtrerie, le lot électricité, le lot plomberie, le lot menuiserie et le lot peinture ;
- Ordonner la restitution des sommes d'ores et déjà versées à Monsieur [L] [E] en contrepartie de la réalisation des travaux, et conformément aux factures n°121909, n°121910 et n°12911, pour un montant total de 46.872,00 euros ;

- Condamner Monsieur [L] [E] à payer à la S.C.I. IMMOSAISONS la somme de 25.608,24 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de reprise à réaliser, non couverts par les effets de la résolution du contrat;

A titre subsidiaire, si le Tribunal de céans ne prononçait pas la résolution du contrat liant la S.C.I. IMMOSAISONS et Monsieur [L] [E] ou ne prononçait pas la restitution des sommes d'ores et déjà versées par la S.C.I. IMMOSAISONS ;
- Dire que, du fait de l'inexécution manifestement grave imputable à Monsieur [L] [E], ce dernier engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de la S.C.I. IMMOSAISONS ;
- Condamner Monsieur [L] [E] à payer à la S.C.I. IMMOSAISONS la somme de 72.480,24 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de remise en conformité à réaliser sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ;

À titre infiniment subsidiaire, si le Tribunal devait fixer judiciairement une réception aux dates du 5 décembre 2019 s'agissant de la librairie et du 5 janvier 2020 s'agissant du local associatif et du commerce,
- Dire que, l'absence de conformité des travaux réalisés par Monsieur [L] [E] et les risques incendies en résultant qui ont été mis en évidence rendent impropre l'ouvrage à sa destination et engagent la garantie décennale de Monsieur [L] [E] ;
- Condamner Monsieur [L] [E] à payer à la S.C.I. IMMOSAISONS la somme de 72.480,24 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux travaux de remise en conformité à réaliser sur le fondement de la garantie décennale de Monsieur [L] [E];

En tout état de cause,
- Dire que, du fait de l'inexécution manifestement grave imputable à Monsieur [L] [E], ce dernier engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de la société OSAISONS, locataire de la S.C.I. IMMOSAISONS, et Madame [M] [B], en qualité de gérante de la S.C.I. IMMOSAISONS ;
- Condamner Monsieur [L] [E] à payer la somme de 21.276,00 euros à la société OSAISONS, locataire de la S.C.I. IMMOSAISONS, à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte d'exploitation subie ;
- Condamner Monsieur [L] [E] à payer la somme de 4.246,09 euros à la S.C.I. IMMOSAISONS à titre de dommages-intérêts en indemnisation des frais engagés pour la réalisation d'expertises, diagnostics et constats d'huissier ;
- Condamner Monsieur [L] [E] à payer la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par Madame [M] [B], en qualité de gérante de la S.C.I. IMMOSAISONS ;
- Condamner Monsieur [L] [E] à payer la somme de 1.500,00 euros dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par la société OSAISONS, locataire de la S.C.I. IMMOSAISONS ;
- Constater que les clauses d'exclusion contenues dans la police d'assurance responsabilité civile exploitation pendant les travaux et la police d'assurance responsabilité civile après livraison de la société MIC INSURANCE COMPANY ne présentent pas un caractère formel et limité ;
- Déclarer ces clauses d'exclusion inopposables à la S.C.I. IMMOSAISONS et ;
- Débouter la société MIC INSURANCE COMPANY de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la compagnie d'assurances MIC INSURANCE COMPANY, ès-qualité d'assureur de responsabilité civile professionnelle et de garantie décennale de Monsieur [L] [E], in solidum avec son assuré, à réparer l'intégralité des préjudices subis par la S.C.I. IMMOSAISONS, la société OSAISONS et Madame [M] [B], dans les conditions de la police d'assurance souscrite par l'assuré (police d'assurance n°170811494JH) et déduction faite, le cas échéant, de la franchise contractuelle ;
- Condamner in solidum la compagnie d'assurances MIC INSURANCE COMPANY, ès-qualité, et Monsieur [L] [E] à payer à la S.C.I. IMMOSAISONS, la société OSAISONS et Madame [M] [B], la somme de 10.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner in solidum la compagnie d'assurances MIC INSURANCE COMPANY, ès-qualité, et Monsieur [L] [E] aux entiers dépens.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 20 février 2023, la S.A. MIC INSURANCE COMPANY sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1103, 1217, 1229, 1231-1, 1792 et suivants du Code civil,
Vu les articles L. 113-1, L. 124-1-1, L. 124-3 du code des assurances,
Vu les pièces versées au débat,

- Déclarer la société MIC INSURANCE COMPANY recevable et bien fondée en ses demandes;
- Débouter la société IMMOSAISONS, la société OSAISONS ainsi que Madame [M] [B] de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la société MIC INSURANCE COMPANY ;

En tout état de cause,
- Condamner in solidum la société IMMOSAISONS, la société OSAISONS ainsi que Madame [M] [B] au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 19 mars 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler :

- que conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties ;

- que les demandes tendant à “constater”, “donner acte”, “dire et juger” ou “déclarer” ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal qui n'est par conséquent pas tenu d'y répondre.

I. Sur la demande principale de Monsieur [L] [E]

1. Sur le paiement des travaux litigieux

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1219 du même code prévoit cependant qu’une “partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave”.

En l’espèce, les parties conviennent qu’aux termes des devis établis par Monsieur [L] [E] et acceptés par la S.C.I. IMMOSAISONS les 20 avril et 10 juin 2019, cette dernière lui a confié la réalisation de travaux importants de rénovation et d’agencement de deux lots de copropriété d’un immeuble situé [Adresse 3], en rez-de-chaussée, destinés à constituer trois locaux distincts aux fins d’exploitation d’une librairie, d’un commerce de produits frais et d’un projet associatif et ce, pour un montant global de 93.379,20 euros T.T.C.

En l’état des pièces versées aux débats, force est de constater au préalable:

- que la S.C.I. IMMOSAISONS a clairement fait le choix de ne pas avoir recours à un maître d’oeuvre pour la conception et l’exécution de ce projet, en dépit de l’ampleur des travaux envisagés, de leur coût élevé et de la réglementation applicable s’agissant d’établissements recevant du public ;

- qu’aucun élément probant ne permet de corroborer ses allégations quant à la teneur de ses échanges avec Monsieur [L] [E] et quant aux compétences que celui-ci aurait éventuellement affichées, les devis susvisés ne permettant pas en tout état de cause de retenir que la S.C.I. IMMOSAISONS lui aurait confié une mission complète de maîtrise d’oeuvre et l’aurait mandaté notamment, pour obtenir toutes autorisations nécessaires pour la réalisation et l’exploitation de ces locaux commerciaux ;

- que pour autant, l’absence de recours à un maître d’oeuvre et l’obligation de résultat à laquelle était tenu Monsieur [L] [E] quant à la réalisation de ces travaux, ont eu pour conséquence de renforcer l’obligation de conseil à laquelle il était tenu concernant notamment, la conception, les normes de sécurité applicables et le choix des matériaux envisagés par le maître de l’ouvrage.

Monsieur [L] [E] produit aujourd’hui les factures établies après la réalisation des travaux litigieux, conformes aux devis susvisés, d’un montant total de 93.163,20 euros T.T.C., et sollicite la condamnation de la S.C.I. IMMOSAISONS au paiement d’un solde resté impayé de 14.162,86 euros, même s’il évoque, dans le corps de ses conclusions, une créance de 11.402,88 euros T.T.C.

Si la S.C.I. IMMOSAISONS ne conteste ni la réalité, ni le montant de sa prestation, elle entend se prévaloir d’une exception d’inexécution telle que prévue par les dispositions légales susvisées de l’article 1219 du code civil, pour s’opposer au paiement de cette somme, soutenant que Monsieur [L] [E] n’a pas rempli son obligation de réaliser l’ensemble des travaux facturés conformément aux normes et aux règles de l’art et relevant l’existence de divers désordres/non conformités affectant les lot cloisons/platrerie, électricité, plomberie, menuiserie et peinture.

Il convient de souligner qu’en dépit de l’importance et de l’étendue des manquements de Monsieur [L] [E] tels qu’alléguées par la S.C.I. IMMOSAISONS, la défenderesse n’a pas jugé utile de saisir le juge des référés ou le juge de la mise en état, dans le cadre de la présente instance, d’une demande d’expertise judiciaire, se contentant de produire notamment, deux rapports d’expertise amiable non contradictoires établis le 29 avril 2020 par la S.A. APAVE et le 05 août 2020 par NF-EXPERTISE.

Conformément à l’article 16 du code de procédure civile et comme le rappelle la demanderesse, la juridiction ne peut se fonder exclusivement sur ces expertises non judiciaires, réalisées à la demande d’une partie, par un technicien de son choix, pour retenir l’existence de manquements de Monsieur [L] [E] à ses obligations, étant relevé, en tout état de cause, que ces rapports d’expertise amiable, en l’absence notamment, de constatations techniques précises et circonstanciées, n’apportent que peu d’éléments probants et restent insuffisants pour retenir, comme semble le prétendre la S.C.I. IMMOSAISONS, la non-conformité de l’ensemble des travaux réalisés par Monsieur [L] [E] aux normes applicables pour les E.R.P. :

- le rapport de la S.A. APAVE permet ainsi essentiellement de retenir un défaut de mise en oeuvre des cloisons mettant en cause leur résistance au feu à deux endroits (tête de cloison entre le magasin et le local associatif/tête de cloison entre la librairie et le couloir d’accès au local associatif), outre la remise en cause de la résistance au feu de certaines portes, sans que celles-ci ne puissent être clairement déterminées avec certitude et alors qu’il ne peut être établi qu’elles ont toutes été fournies et posées par Monsieur [L] [E] ;

- le rapport de NF-EXPERTISE, établi après l’introduction de la présente instance, permet pour sa part essentiellement de retenir l’existence de défauts électriques avec notamment, la présence de fils sans gaines, sans protection en leurs extrémités, la présence de câbles situés à proximité du réseau EF, les conclusions de Monsieur [R] [V] restant pour le surplus trop imprécises pour établir avec certitude l’existence de non-conformités clairement déterminées s’agissant des matériaux mis en oeuvre par Monsieur [L] [E].

En revanche, la S.C.I. IMMOSAISONS entend à bon droit se prévaloir des conclusions de la commission d’arrondissement de [Localité 4] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les E.R.P., après une visite de contrôle des locaux du 25 septembre 2020, dès lors celle-ci a émis un avis défavorable à l’ouverture des locaux, en raison de “l’absence de certitude sur la conformité des installations électrique, ainsi que sur l’isolement vis-à-vis des tiers”, préconisant la réalisation d’un diagnostic par une personne ou un organisme de contrôle technique agréé quant aux installations électriques et quant aux conditions d’isolement vis-à-vis des tiers.

En l’occurrence, ces diagnostics ont été réalisés par la S.A.S. SOCOTEC et font apparaître :

- l’existence de certains défauts d’isolement par rapport à des tiers contigus qui restent ponctuels et qui nécessitent pour y remédier, la réalisation de travaux listés en page 8, 9, 10 de son rapport, étant relevé qu’il ne peut être retenu que l’ensemble de ces défauts est imputable à Monsieur [L] [E], dès lors notamment que son intervention pour le traitement pare-flammes pour la couverture n’est pas établie;

- l’existence de défauts affectant les travaux d’électricité réalisés par Monsieur [L] [E] avec notamment, la nécessité de dissocier des goulottes et d’identifier les départs de chaque coffret, l’absence de dispositif général en tête de chaque coffret, la présence de coffrets et boîtes de raccordement fortement dégradés..., étant relevé que contrairement à ce qu’affirme Monsieur [L] [E], les factures des travaux litigieux attestent de la réalisation par ses soins de travaux d’électricité dans chacun des trois locaux.

Monsieur [L] [E] ne peut sérieusement contester ces désordres et défauts tels que constatés par la S.A.S. SOCOTEC, étant précisé qu’il ne produit aucun élément probant technique de nature à remettre en causes ses conclusions et qu’il ne fournit d’ailleurs aucune explication précise sur ce point.

Force est de constater qu’au vu notamment, du coût des travaux d’électricité facturés à la S.C.I. IMMOSAISONS (12.320,00 euros H.T.), de l’importance des désordres les affectant et de la nécessité clairement établie d’effectuer des travaux de reprise pour y remédier, la défenderesse apparaît bien fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution et en son refus de régler le solde des factures litigieuses d’un montant de 11.402,88 euros T.T.C.

En conséquence, Monsieur [L] [E] doit être débouté de sa demande en paiement formée à l’encontre de la S.C.I. IMMOSAISONS au titre du solde des factures litigieuses et des frais de sommation de payer.

2. Sur la réception des travaux litigieux

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil : “La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement”.

En l’espèce, force est de constater que la S.C.I. IMMOSAISONS s’est acquittée de la quasi-intégralité du coût des travaux litigieux et qu’elle a manifestement pris possession de l’ouvrage, l’ensemble des locaux commerciaux ayant été exploités conformément à leur destination telle qu’initialement prévue.

Contrairement à ce que prétend la S.C.I. IMMOSAISONS, l’existence de désordres ou non-conformités ne fait pas obstacle à la réception de ces travaux puisque l’ouvrage était à l’évidence en état d’être reçu, étant précisé que si la commission d’arrondissement de [Localité 4] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les E.R.P. a émis un avis défavorable à l’ouverture des locaux, la S.C.I. IMMOSAISONS a été autorisée à poursuivre leur exploitation par arrêté du 23 novembre 2020.

Si aucun élément probant ne permet de s’assurer de la date exacte à laquelle les travaux ont été achevés, il convient de considérer que l’ouvrage était en état d’être reçu à la date du 02 février 2020, tel qu’en atteste l’échange de courriels entre les parties à cette date.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la réception judiciaire des travaux litigieux à la date du 02 février 2020.

3. Sur les dommages et intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, peut notamment, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, Monsieur [L] [E] ne peut valablement soutenir que le défaut de paiement de la S.C.I. IMMOSAISONS de sa prestation est constitutif d’une faute justifiant l’allocation de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu’il affirme avoir subis, dès lors qu’il a été considéré que la S.C.I. IMMOSAISONS lui opposait à bon droit une exception d’inexécution.

En conséquence, Monsieur [L] [E] doit être débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes reconventionnelles de la S.C.I. IMMOSAISONS, de la S.A.R.L. OSAISONS et de Madame [M] [B]

1. Sur la résolution du contrat liant Monsieur [L] [E] et la S.C.I. IMMOSAISONS

En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction de prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées, des dommages intérêts pouvant toujours s'y ajouter.

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification au créancier ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que dans l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procurées l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie.

En l’espèce, la S.C.I. IMMOSAISONS demande à la présente juridiction de prononcer la résolution judiciaire du contrat la liant à Monsieur [L] [E] pour les lots affectés par les non-conformités, soit le lot cloisons/platrerie, le lot électricité, le lot plomberie, le lot menuiserie et le lot peinture.

Cependant, si l’existence de certains désordres affectant le lot cloisons/platrerie et le lot électricité a été retenue conformément à ce qui a été précédemment indiqué, la S.C.I. IMMOSAISONS n’apporte pas la preuve de manquements de Monsieur [L] [E] à ses obligations suffisamment graves pour justifier la résolution partielle du contrat pour certains lots, étant souligné notamment :

- qu’en l’absence d’expertise judiciaire et de constatations techniques réalisées de manière contradictoire, en présence des parties, les éléments versés aux débats ne permettent pas, en l’état, d’établir de manière précise et certaine tant la nature, que l’ampleur des désordres/défauts allégués par la défenderesse ;

- que les pièces produites par ses soins sont ainsi insuffisantes pour retenir des manquements de Monsieur [L] [E] s’agissant des travaux de plomberie et de peinture, les photographies dont la S.C.I. IMMOSAISONS entend se prévaloir, prises à des dates et dans des circonstances indéterminées, ne pouvant à l’évidence être considérées comme probante à cet égard.

Force est d’ailleurs de constater :

- que la S.C.I. IMMOSAISONS a pris possession des lieux et a pu exploiter les trois locaux conformément à leur destination ;

- qu’elle n’a jamais adressé à Monsieur [L] [E] une quelconque mise en demeure pour dénoncer les manquements à ses obligations et/ou pour lui demander de réaliser les travaux de reprise nécessaires pour y remédier ;

- qu’elle n’a pas pris l’initiative de saisir la présente juridiction pour solliciter la résolution du contrat en dépit de l’ampleur des défauts d’exécution imputables à Monsieur [L] [E], telle qu’alléguée aujourd’hui par ses soins, l’essentiel des pièces qu’elle verse aux débats au soutien de ses prétentions, ayant été établi après l’introduction de la présente instance ;

et ce, alors que certains des désordres évoqués par la défenderesse, s’agissant notamment des travaux d’électricité, tels qu’attestés par les pièces versées aux débats, et des travaux de peinture, tels qu’allégués, semblaient parfaitement visibles et décelables par un non-professionnel.

Dans ces conditions, la résolution du contrat litigieux ne peut être prononcée.

En tout état de cause, il convient de souligner que conformément aux dispositions de l’article 1229 du contrat et dès lors que les prestations échangées ont manifestement trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, la S.C.I. IMMOSAISONS ne démontre pas le bien-fondé de sa demande en restitution des fonds versés au profit de Monsieur [L] [E].

En conséquence, la S.C.I. IMMOSAISONS doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes formées sur ce point tant à l’encontre de Monsieur [L] [E], que de son assureur, la société MIC INSURANCE COMPANY.

2. Sur les travaux de reprise des désordres

Selon l’article 1792 du code civil, “tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère”.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, “le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure”.

En l’espèce, la S.C.I. IMMOSAISONS sollicite le paiement d’une somme globale de 72.480,24 euros au titre des travaux de reprise qui seraient nécessaires pour remédier aux désordres et non-conformités imputables à Monsieur [L] [E], produisant au soutien de ses prétentions des devis et factures établis par [H] [Z] A.M.O.

Force est de constater cependant que ces seuls éléments, en l’absence notamment, d’expertise judiciaire et de constatations techniques réalisées de manière contradictoire permettant de chiffrer précisément le coût des travaux nécessaires pour reprendre les manquements de Monsieur [L] [E] à ses obligations, sont insuffisants pour établir le bien-fondé de la demande d’indemnisation de la S.C.I. IMMOSAISONS.

Il convient notamment de souligner les points suivants :

- la facture n°00458 du 22 mars 2021 d’un montant de 26.028,20 euros H.T. semble avoir été établie pour la réfection de l’ensemble des installations électriques des trois locaux, alors que la nécessité de celle-ci n’est aucunement établie et que le coût des travaux commandés auprès de Monsieur [L] [E] était de 12320,00 euros H.T., sans qu’aucune explication ne soit fournie sur ce point ;

- la facture n°00450 du 22 mars 2021 d’un montant de 12.441,00 euros H.T. a été établie pour la réalisation de travaux de sécurité incendie dans la librairie sans lien apparent avec les préconisations faites notamment, par la S.A.S. SOCOTEC qui pour l’essentiel, ne concernaient pas la librairie ;

- les devis du 19 décembre 2020 et 09 janvier 2021 pour les lots étanchéité/maçonnerie/accessibilité PMR ne permettent pas d’attester de la nécessité des travaux ainsi chiffrés et d’établir un lien avec des défauts d’exécution imputables à Monsieur [L] [E], étant précisé que les travaux concernant le SYDOM semblent étrangers au présent litige, qu’il n’est pas justifié d’une “demande de la DDTM” de reprendre “la rampe suivant normes handicapé” et qu’au demeurant, le coût d’une telle reprise ne peut être déterminé au vu des éléments figurant sur le document de [H] [Z] A.M.O.

Dans ces conditions, la S.C.I. IMMOSAISONS tentent vainement de se prévaloir :

- tant des dispositions de l’article 1792 du code civil, à supposer que l’existence de dommages rendant l’ouvrage impropre à sa destination puisse être retenue ;

- que des dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

En conséquence, la S.C.I. IMMOSAISONS doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de ces travaux de reprise tant à l’encontre de Monsieur [L] [E], que de son assureur, la société MIC INSURANCE COMPANY.

3. Sur les autres demandes de dommages et intérêts

De la S.C.I. IMMOSAISONS

En l’espèce, la S.C.I. IMMOSAISONS sollicite le paiement d’une somme de 4246,09 euros à titre de dommages et intérêts “en indemnisation des frais engagés pour la réalisation d’expertises, diagnostics et constats d’huissier”.

Cependant, les frais exposés auprès de la S.A. APAVE, de NF-EXPERTISE et des huissiers de justice constituent des frais irrépétibles exposés pour la présente instance et ne peuvent être indemnisés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, les frais d’intervention de la S.A.S. SOCOTEC résultent notamment, de l’absence d’autorisation des travaux litigieux et de la demande faite par la mairie d’une visite de contrôle de la commission d’arrondissement de [Localité 4] pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les E.R.P., tels que cela résulte des éléments figurant sur le rapport de cette dernière, soit des manquements de la S.C.I. IMMOSAISONS à ses obligations en qualité de maître de l’ouvrage, de sorte qu’en l’état des pièces versées aux débats et conformément à ce qui a déjà été indiqué, l’existence d’un lien de causalité entre ces frais et une faute de Monsieur [L] [E] ne peut être retenue.

Dans ces conditions, la S.C.I. IMMOSAISONS doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

De la S.A.R.L. OSAISONS

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, la S.A.R.L. OSAISONS, locataire de la S.C.I. IMMOSAISONS en vertu d’un bail commercial, soutient qu’elle a été contrainte de fermer son établissement pendant la réalisation des travaux de reprise et sollicite le paiement d’une somme de 21276,00 euros pour l’indemnisation de sa perte d’exploitation sur cette période, outre le paiement d’une somme de 1.500,00 euros en réparation de son préjudice moral.

Cependant et conformément à ce qui a été précédemment indiqué, dès lors que la nature et l’ampleur des travaux de reprise éventuellement imputables à Monsieur [L] [E] ne peuvent être déterminées, le bien-fondé de ses demandes ne peut être retenue.

En tout état de cause, les pièces versées aux débats sont parfaitement insuffisantes pour confirmer la durée alléguée des travaux de reprise, établir le montant de la perte réelle d’exploitation sur cette période et l’existence d’un quelconque préjudice moral.

En conséquence, la S.A.R.L. doit être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

De Madame [M] [B]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En l’espèce, Madame [M] [B], gérante de la S.C.I. IMMOSAISONS, sollicite une indemnisation de 1.500,00 euros en réparation du préjudice moral qu’elle aurait subi.

Toutefois et contrairement à ce qu’elle affirme, les pièces versées aux débats sont parfaitement insuffisantes pour retenir l’existence d’un préjudice moral en lien avec les manquements de Monsieur [L] [E] à ses obligations contractuelles, étant relevé que le risque d’incendie tel qu’allégué par Madame [M] [B], “permanent” ou “imminent”, n’est pas démontré et que “l’imminence d’une fermeture administrative” qui serait également en lien avec les manquements du maître de l’ouvrage à ses obligations légales, ne peut être retenue.

En conséquence, Madame [M] [B] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Monsieur [L] [E] qui succombe en grande partie dans ses prétentions, supportera les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité s'oppose à toute condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas fait droit aux demandes de la S.C.I. IMMOSAISONS, de la S.A.R.L. OSAISONS, de Madame [M] [B], de la société MIC INSURANCE COMPANY au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [E] de sa demande en paiement formée à l’encontre de la S.C.I. IMMOSAISONS au titre du solde des factures litigieuses et des frais de sommation de payer ;

PRONONCE la réception judiciaire des travaux réalisés par Monsieur [L] [E] pour le compte de la S.C.I. IMMOSAISONS à la date du 05 février 2020 ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [E] de ses demandes de dommages et intérêts;

DÉBOUTE la S.C.I. IMMOSAISONS, la S.A.R.L. OSAISONS, Madame [M] [B] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [L] [E] et de son assureur, la société MIC INSURANCE COMPANY ;

CONDAMNE Monsieur [L] [E] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER

| France, Tribunal judiciaire de Nantes, 4ème chambre, 18 juin 2024, 20/02952

Synthèse

Origine de la décision