C.L
FC
LE 13 JUIN 2024
Minute n°
N° RG 22/00229 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LMCU
[F] [T]
[H] [B]
C/
Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,
Le 13.06.2024
copie exécutoire
et
copie certifiée conforme
délivrée à
Maître Emmanuel RUBI
copie certifiée conforme
délivrée à
Maître Philippe BARDOUL
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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PREMIERE CHAMBRE
Jugement du TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :
Président :Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,
Assesseur :Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur :Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
GREFFIER : Caroline LAUNAY
Débats à l’audience publique du 02 AVRIL 2024.
Prononcé du jugement fixé au 13 JUIN 2024, date indiquée à l’issue des débats.
Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
Madame [F] [T], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES
Monsieur [H] [B], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES
DEMANDEURS.
D’UNE PART
ET :
La société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD ASSURANCES MUTUELLES Compagnie d’assurances, ès qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [M], Notaire au [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES - avocat postulant
Rep/assistant :Maître Carine PRAT , avocat au barreau de RENNES avocat plaidant
DEFENDERESSE.
D’AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte authentique, reçu par Maître [R] [M], notaire à [Localité 6] (Loire-Atlantique), le 14 décembre 2018, Madame [O] [C] a vendu à Monsieur [H] [B] et Madame [F] [T] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 6], cadastrée section DT numéros [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], moyennant le prix de 267 500 euros. Il était stipulé qu’était annexé à l’acte l’état relatif à la présence de termites délivré par Abita Expertises le 8 novembre 2018.
Par message électronique du 28 mai 2019, M. [B] et Mme [T] ont signalé à l’étude notariale que la copie authentique de l’acte de vente reçue ce jour différait de la copie simple remise le 22 février 2019, en ce qu’était désormais annexé à l’acte un document de neuf pages intitulé « rapport de l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment », au lieu d’un document d’une page intitulé « résumé de l’expertise ». Ils notaient que ce document de neuf pages faisait pourtant état de la présence de petites vrillettes dans une partie de la maison et ils rappelaient qu’ils ont découvert à la fin du mois de février 2019 la présence de vrillettes dans la charpente. Ils indiquaient être disposés à une négociation à l’amiable.
Par message électronique du 7 juin 2019, Maître [M] a reconnu que « par erreur » un seul des deux fichiers relatifs au diagnostic termites a été rattaché électroniquement à l’acte lors de la signature. Elle précisait en avoir informé son assureur.
Par courrier électronique du 24 mars 2020, le conseil de M. [B] et de Mme [T] a mis en demeure l’assureur de Maître [M] de leur régler la somme totale de 64 471,03 euros.
Par exploit du 15 juin 2020, Mme [T] et M. [B] ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nantes la SA MMA Iard Assurances Mutuelles, en sa qualité d’assureur de Me [M].
Par ordonnance du 3 septembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise, confiée à Monsieur [D] [Y], a condamné la société MMA Iard Assurances Mutuelles à payer à M. [B] et Mme [T] la somme de 7 878,32 euros à titre de provision sur l’indemnisation de leur préjudice, et a laissé provisoirement les dépens à la charge des demandeurs.
L’expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 18 octobre 2021.
En se fondant sur ce rapport, Mme [T] et M. [B] ont, par acte d’huissier du 10 janvier 2022, assigné la société MMA Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [M], notaire à [Localité 6], en responsabilité professionnelle.
En l’état de leurs dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 14 novembre 2022, Mme [T] et M. [B] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
Les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes ;Condamner la société MMA Iard Assurances Mutuelles, prise sa qualité d’assureur de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], à leur verser :La somme de 9 264,47 euros TTC au titre du coût du traitement curatif du bois ;La somme de 7 419,50 euros TTC au titre de la reprise de la charpente de la partie située à l’est de la maison ;La somme de 25 423,75 euros TTC au titre de la reprise des charpentes de la maison d’origine et de l’extension située à l’ouest ;La somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance avant les travaux de reprises ;La somme de 3 588 euros au titre des frais de relogement pendant les travaux de reprise,La somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral,La somme de 705,24 euros TTC au titre des frais d’expertise amiable ;A titre subsidiaire, condamner la MMA Iard assurances Mutuelles, en sa qualité d’assureur de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], à leur verser au titre de la perte d’une chance de ne pas avoir contracté et de ne pas avoir à supporter les préjudices suivants :La somme de 9 264,47 euros TTC au titre du coût du traitement curatif du bois,La somme de 7 419,50 euros TTC au titre de la reprise de la charpente de la partie située à l’est de la maison ;
La somme de 25 423,75 euros TTC au titre de la reprise des charpentes de la maison d’origine et de l’extension située à l’ouest ;La somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance avant les travaux de reprises ;La somme de 3 588 euros au titre des frais de relogement pendant les travaux de reprise,La somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral,La somme de 705,24 euros TTC au titre des frais d’expertise amiable ;Dire que les sommes allouées au titre des travaux de remise en état seront augmentées, le cas échéant, des taxes en vigueur applicables et indexées sur la variation de l’indice BT01 du coût de la construction, l’indice de référence étant le premier indice publié au 1er janvier 2019 et l’indice de comparaison le dernier indice publié au jour de la décision à intervenir ;Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner la société MMA Iard Assurances Mutuelles, en sa qualité d’assureur de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société MMA Iard Assurances Mutuelles, en sa qualité d’assureur de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], à leur payer les entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de procédure ayant abouti à la désignation de l’expert judiciaire, les frais d’expertise et les frais de la présente procédure, dont distraction au profit de la SELARL BRG, avocat au Barreau de Nantes ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Ils reprochent au notaire rédacteur de l’acte authentique de vente d’avoir manqué à son devoir d’information, en n’annexant pas à l’acte authentique de vente l’intégralité du diagnostic établi par Abita Expertise, et notamment la page faisant état de la présence de « petites vrillettes » dans l’abri de jardin et au 1er étage dans la chambre numéro 4 et l’escalier. Ils estiment, à la suite de l’expert judiciaire, que cette erreur ne leur a pas permis d’être informés que la charpente de la maison était infestée par les insectes. Ils assurent qu’ils n’auraient jamais acheté cette maison s’ils avaient eu connaissance de l’infestation de la charpente, au vu des travaux de reprise très importants générés et au surplus, alors que Mme [T] était enceinte. Ils s’estiment dès lors fondée à réclamer la mobilisation de la garantie de l’assureur de Maître [M], qui a commis une faute engageant sa responsabilité.
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Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par RPVA le 3 janvier 2023, la société Mutuelles du Mans Assurances Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur de Maître [R] [M], conclut au débouté de Mme [T] et de M. [B] et à leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Elle indique ne pas contester le fait qu’à l’occasion de la réception de l’acte du 14 décembre 2018, seule la page « résumé de l’expertise » du diagnostic établi par Abita Expertises du 8 novembre 2018 a été annexée à l’acte.
Elle estime, en revanche, que le lien de causalité entre la faute reprochée au notaire et le préjudice invoqué est contestable, tout comme le quantum des sommes réclamées.
Elle fait ainsi valoir que le manquement du notaire à son devoir de conseil occasionne un préjudice qui ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de contracter en connaissance de cause. Elle souligne qu’il n’existe pas de diagnostic obligatoire concernant les insectes xylophages, autres que les termites et que les pages qui n’ont pas été annexées faisaient état de la présence d’indices d’infestation d’autres agents de dégradation biologique du bois et non de termites. Elle en déduit que le défaut d’information a porté sur des informations réglementairement facultatives et non sur l’information obligatoire relative aux termites. Elle rappelle que la perte de chance doit être réparée intégralement mais à proportion de la chance perdue et qu’en l’espèce, il existe de nombreux éléments d’incertitude. Elle souligne que la venderesse était favorable avant la vente à un contrôle de l’état de la charpente qui n’a pas été effectué, alors même que le classement de la commune du [Localité 6] en zone termitée entre l’avant-contrat et l’acte authentique aurait dû les inciter à effectuer ce contrôle. Elle en conclut que l’examen de l’état de la charpente ne constituait pas un élément déterminant de leur consentement.
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Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties à leurs dernières écritures susvisées.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2024.
MOTIFS
Sur la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte de vente
Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l'efficacité même s’il n’en a pas été le négociateur, et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques de l'acte instrumenté.
Force est de constater qu’en l’espèce, Maître [M] a reconnu qu’elle n’avait pas annexé à l’acte authentique de vente le rapport de diagnostic sur l’état des termites dans son intégralité, mais seulement un résumé d’une page ne reprenant pas la mention sur la présence de vrillettes, alors qu’elle était en possession de ce rapport complet. Elle n’en a pas davantage fait état dans l’acte qu’elle a rédigé. Elle ne prétend pas, et en tout état de cause, elle n’établit pas, avoir alerté les parties sur la présence de vrillettes
Maître [M] a ainsi manqué à son obligation d’information et son devoir de conseil. Elle a engagé sa responsabilité et son assureur doit la garantir.
Sur les préjudices
Le préjudice résultant de ce manquement ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de renoncer à acquérir l’immeuble si les acquéreurs avaient eu connaissance de l’infestation de leur charpente par des insectes à larves xylophages. La société défenderesse ne peut sérieusement soutenir que les acquéreurs n’ont pas donné suite à la proposition de la venderesse de procéder à un contrôle de la charpente, ce que les requérants contestent, en se fondant sur un mail de celle-ci postérieure à la vente. Ce préjudice est incontestablement en lieu de causalité avec le manquement décrit.
Au regard du coût des travaux de reprise tel qu’évalué par l’expert judiciaire, comparé au prix d’acquisition de l’immeuble, la perte de chance sera évaluée à 80%.
Sur le préjudice matériel
L’expert judiciaire évalue les travaux réparatoires à la somme totale de 40 997,40 euros TTC.
Il ne prend pas en compte les travaux concernant l’appentis, au motif que « son état était nécessairement connu des acquéreurs lors de la vente. » En réponse à un dire des demandeurs, il maintient que « le tribunal qui nous lit appréciera l’état dudit abri, étant rappelé que son état était probablement très proche de l’état actuel au moment de l’acquisition. » En réponse à un autre dire, il indique : « Je considère qu’aucune explication de nature à changer mon point de vue sur ce sujet n’a été apportée. A l’appui de votre demande, il aurait été pourtant facile de montrer des photos de l’abri de jardin lors de son acquisition et montrer par exemple que rien n’indiquait son état de délabrement. »
Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il n’est pas prétendu qu’ils auraient pu avoir connaissance de l’infestation par les vrillettes de l’appentis, mais seulement que son état dégradé était visible de tous.
Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de prendre en compte les travaux de reprise de l’appentis et il convient de retenir le chiffrage de l’expert.
La société MMA Iard Assurances Mutuelles sera ainsi condamnée à verser aux demandeurs la somme de 32 797,92 euros (= 80% de 40 997,40 euros). Cette somme sera indexée sur l’indice BT01.
Sur les frais de relogement
L’expert judiciaire retient un coût de relogement pendant la durée des travaux de 3 588 euros. Cette somme n’est contestée par aucune des parties.
La société MMA Iard Assurances Mutuelles sera ainsi condamnée à verser à Mme [T] et à M. [B] la somme de 2 870,40 euros (= 80% de 3 588 euros).
Sur le préjudice de jouissance
L’expert indique que les désordres affectant la charpente n’ont pas eu d’incidence sur la jouissance, dès lors que les combles étaient soit inaccessibles dans la maison principale, soit accessibles par un seul trou d’homme dans l’aile est. S’agissant du préjudice de jouissance concernant l’appentis, il rappelle son état de délabrement, dont il précise qu’il ne pouvait pas être ignoré, même par des non sachants.
Un préjudice de jouissance n’est donc pas caractérisé. Les demandeurs seront dès lors déboutés de leur demande de ce chef.
Sur le préjudice moral
Mme [T] et M. [B] ont incontestablement subi un préjudice moral, en ce que la confiance qu’ils avaient placée en leur notaire a été atteinte par la découverte que la charpente de la maison qu’ils venaient d’acquérir était infestée, ce qu’ils auraient pu découvrir au moment de la vente. Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation de la somme de 5 000 euros.
La société MMA Iard Assurances Mutuelles sera ainsi condamnée à verser à Mme [T] et M [B] la somme de 4 000 euros (= 80% de 5 000 euros).
Sur les frais d’expertise amiable
Mme [T] et M. [B] justifient de frais d’expertise amiable à hauteur de 705,24 euros.
La société MMA Iard Assurances Mutuelles sera ainsi condamnée à verser à Mme [T] et M [B] la somme de 564,192 euros (= 80% de 705,24 euros).
Sur les autres demandes
Succombant, la société défenderesse sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Elle ne peut dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il apparaît équitable qu’elle prenne en charge les frais que les demandeurs ont dû exposer non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits en justice et évalués à 3 000 euros.
Eu égard à la date de l’acte introductif d’instance, le présent jugement est exécutoire provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Dit que Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], a manqué à son devoir d’information et de conseil et engagé sa responsabilité ;
Condamne la société MMA Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], à verser à Madame [F] [T] et Monsieur [H] [B] la somme de 32 797,92 euros au titre des travaux de reprise, indexée sur l’indice BT01 ;
Condamne la société MMA Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], à verser à Madame [F] [T] et Monsieur [H] [B] la somme de 2 870,40 euros au titre des frais de relogement ;
Condamne la société MMA Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], à verser à Madame [F] [T] et Monsieur [H] [B] la somme de 4 000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamne la société MMA Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], à verser à Madame [F] [T] et Monsieur [H] [B] la somme de 564,192 euros au titre des frais d’expertise amiable ;
Dit qu’il convient de déduire de ces sommes la provision accordée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes du 3 septembre 2020 à hauteur de 7 878,32 euros ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2022 ;
Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
Rejette la demande présentée par Madame [F] [T] et Monsieur [H] [B] au titre du préjudice de jouissance ;
Condamne la société MMA Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], à verser à Madame [F] [T] et Monsieur [H] [B] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de la société MMA Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société MMA Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R] [M], notaire à [Localité 6], aux dépens de la présente instance et de l’instance en référé, qui pourront être recouvrés directement par la SELARL BRG, avocat au Barreau de Nantes ;
Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Caroline LAUNAY Géraldine BERHAULT
