SG
LE 30 MAI 2024
Minute n°
N° RG 23/02921 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MKUD
S.A.S. CMJ (RCS RENNES B 501 193 007)
C/
[N], [M], [I] [D]
Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux
1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
l’ASSOCIATION JEAN-RENE KERLOC’H- SYLVIE POTIER-KERLOC’H - 196
délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE
JUGEMENT
du TRENTE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors du délibéré :
Président :Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur :Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur :Constance DESMORAT, Juge commis,
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Débats à l’audience publique du 12 DECEMBRE 2023 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 14 MARS 2024 prorogé au 30 MAI 2024.
Jugement Réputé contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
S.A.S. CMJ (RCS RENNES B 501 193 007), dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Jean-rené KERLOC’H de l’ASSOCIATION JEAN-RENE KERLOC’H- SYLVIE POTIER-KERLOC’H, avocats au barreau de NANTES
DEMANDERESSE.
D’UNE PART
ET :
Monsieur [N], [M], [I] [D], demeurant [Adresse 1]
DEFENDEUR.
D’AUTRE PART
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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS
Par jugement réputé contradictoire en date du 15 juillet 2022, le juge d’exécution du tribunal judiciaire de Nantes a adjugé le bien, appartenant en indivision successorale à Monsieur [N] [D] et à Madame [X] [D], situé sur la commune de [Localité 7], Lieudit « [Localité 5] » figurant au cadastre section ZX n°[Cadastre 3] à la société d’actions simplifiées CMJ (ci-après dénommée la « CMJ SAS »), moyennant un prix de 402 000 euros outre des frais fixés à la somme de 7 697,14 euros.
Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 novembre 2022, la CMJ SAS a sollicité de Monsieur [N] [D] qu’il libère les lieux sous quinze jours.
Un commandement de quitter les lieux a été signifié à étude le 14 février 2023.
Par ordonnance en date du 21 avril 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nantes a autorisé la CMJ SAS à effectuer une saisie conservatoire à hauteur de 19.000 euros sur le séquestre du produit de la vente du bien litigieux, somme à laquelle sa créance a été évaluée provisoirement à l’encontre de Monsieur [N] [D].
Monsieur [N] [D] a quitté les lieux le 11 mai 2023 suivant procès-verbal de reprise du même jour.
Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 juin 2023, la CMJ SAS a mis Monsieur [N] [D] en demeure de débarrasser l’immeuble de l’ensemble des meubles et véhicules automobiles.
Par acte délivré le 19 juin 2023, la CMJ SAS a fait assigner Monsieur [N] [D] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation, à débarrasser les lieux sous astreinte et d’indemnisation de ses préjudices.
Monsieur [N] [D], régulièrement assigné à étude le 19 juin 2023, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Dans son assignation, signifiée à étude le 19 juin 2023, la CMJ SAS demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Voir fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [D] entre le 15 juillet 2022 et le 30 mai 2023 à 21 000 euros,Voir fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [D] à compter du 30 mai 2023 et jusqu’à enlèvements des quatre épaves et encombrants du garage à 1 000 euros par mois,Condamner Monsieur [N] [D] à verser par provision à titre d’indemnité d’occupation du 30 mai 2023 à la date du jugement à intervenir la somme de 5 000 euros,Condamner Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 11 113,60 euros au titre de la facture de désencombrement, manutention et transport, Condamner Monsieur [N] [D] à débarrasser les quatre épaves automobiles et le garage sous astreinte, s’il ne l’avait pas fait au jour de l’audience, Condamner Monsieur [N] [D] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts, Condamner Monsieur [N] [D] aux dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Constater que la décision à intervenir validera la saisie conservatoire pratiquée sur le prix d’adjudication,Ordonner l’anatocisme sur la décision à intervenir.
Au soutien de sa demande principale et sur le fondement de l’article L 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, la CMJ SAS fait valoir que le défendeur a occupé les lieux jusqu’au 11 mai 2023, date à laquelle il a déménagé ses meubles, mais qu’il a laissé le sous-sol et les abords de la maison totalement encombrés. Elle ajoute qu’avant cette date, Monsieur [N] [D] n’avait déféré à aucune des mises en demeure et commandement d’huissier et qu’après le 11 mai 2023, la CMJ SAS a été contrainte de faire débarrasser les abords de la maison. Elle expose qu’au vu de la localisation particulièrement attractive du bien et du montant des loyers moyen sur la commune de [Localité 6], le montant du loyer retenu doit être au moins égal à 14 euros par mètre carré et que le bien bénéfice d’une surface de 143 mètre carré. Elle indique que cette indemnité est due depuis le jour de l’adjudication et jusqu’au 30 mai 2023, date à laquelle les gravats et encombrants jonchant le jardin ont pu être évacués.
Enfin, elle soutient qu’à compter du 11 mai 2023, l’immeuble est demeuré partiellement encombré et que le propriétaire n’a pas pu en jouir pleinement.
Au soutien de sa demande accessoire, elle précise que les encombrants stockés dans le garage et les quatre véhicules n’ont pas pu être débarrassés, au jour de l’assignation, faute pour elle de disposer les certificats d’immatriculation ou de vente.
Sur sa demande accessoire en dommages et intérêts, la CMJ SAS indique qu’elle n’a pu légitimement commercialiser un bien qui lui appartient. Elle explique par ailleurs avoir dû mobilier deux personnes du 15 mai au 2 juin afin de retirer les déchets métalliques, plastiques, ménagers, les roues d’automobiles, les morceaux de cycles ou de motos présentes dans le jardin.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
A titre liminaire, le tribunal ne statuera pas sur les demandes de “constater que” présentées par la SAS CMJ. En effet, les décisions de “constate que” sont dépourvues de caractère juridictionnel et insusceptibles de pourvoi en cassation, dans la mesure où, le constater que, qui ne formule qu'une constatation, n'est pas susceptible de conférer un droit à la partie qui l'a demandé et obtenu.
Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation
En vertu de l’article L322-10 et L322-13 du code de procédure civile d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. Dès lors que l’adjudicataire est devenu propriétaire du bien, le débiteur saisi est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération totale du bien.
En l’espèce, un jugement en date du 15 juillet 2022 a adjugé la maison située à [Localité 7], lieudit « [Localité 5] » appartenant des suites d’un héritage à Monsieur [N] [D] et à sa sœur, Madame [X] [D], à la CMJ SAS. Ainsi, à compter de cette date, la demanderesse était pleinement propriétaire dudit bien.
Il ressort du procès-verbal de reprise en date du 11 mai 2023 que Monsieur [N] [D] a libéré les lieux, qu’il a partiellement vidé le garage dans lequel des meubles sont toujours entreposés et que la maison est quasiment vide. Le procès-verbal fait sommation au défendeur de retirer les meubles restants, dont les photos sont jointes, dans un délai de deux mois.
Par ailleurs, la société CMJ SAS produit une mise en demeure en date du 2 juin 2023 dans laquelle il est précisé que le défendeur a quitté les lieux le 11 mai 2023 en laissant le garage encombré, quatre épaves automobiles stationnées sur le terrain et que des tas de gravats et d’encombrants jonchant les extérieurs de la maison.
La société CMJ SAS produit également une facture indiquant qu’un désencombrement des lieux a été réalisé entre le 15 mai 2023 et le 2 juin 2023, ainsi que plusieurs clichés faisant apparaitre des véhicules automobiles vétustes et la présence de nombreux objets aux abords du bien et dans son sous-sol.
Une facture en date du 13 septembre 2023 a été produite à l’audience s’agissant du nettoyage et du désencombrement du sous-sol. Néanmoins, cette pièce a été soulevée pour la première fois à l’audience et n’a donc pas pu être soumise au contradictoire. Dès lors, cette pièce devra être exclue des débats.
Ainsi, il résulte avec certitude que Monsieur [D] a quitté les lieux le 11 mai 2023, mais que le sous-sol et jardin du bien sont restés encombrés, comme cela résulte des photographies jointes au procès-verbal de reprise. Le courrier adressé le 2 juin 2023 atteste que les lieux ont été encombrés au moins jusqu’au 2 juin 2023. Néanmoins aucun élément ne permet de déterminer avec certitude que les lieux sont restés occupés par Monsieur [N] [D] à compter du 2 juin 2023, les photographies produites par la demanderesse n’étant pas établies contradictoirement, ni même datées, et la facture en date du 13 septembre 2023 ayant été exclue des débats.
Il est de jurisprudence constante que l'indemnité est en principe égale à la valeur locative du bien sur la période considérée, affectée d'un correctif à la baisse en raison du caractère précaire de l'occupation. Cette indemnité étant considérée comme le substitut du revenu qu'aurait pu produire le bien litigieux à l'indivision, s'il avait été mis en location par exemple .
L’occupation des lieux s’entendant à la fois comme une occupation physique mais également par une occupation matérielle empêchant le nouveau propriétaire de jouir pleinement de son bien, il y a lieu de considérer que Monsieur [N] [D] a occupé le bien litigieux sans droit ni titre entre le 15 juillet 2022 et le 2 juin 2023.
Sur le montant de l’indemnité d’occupation, la demanderesse produit des annonces de location faisant apparaitre un prix au mètre carré d’environ 10 euros et un document émanant de la préfecture des Pays de la Loire indiquant qu’à la fin de l’année 2021, le prix moyen de location du département Loire-Atlantique était de 10,3 euros par mètre carré pour les maisons et de 13,6 euros au sein de l’agglomération de [Localité 6] Métropole. Il résulte de la pièce numéro 12 produite aux débats, que les loyers les plous élevés peuvent être fixés à 14 euros par mètre carré sur certaines communes de l’agglomération de [Localité 6] métropole, notamment sur la commune de [Localité 4]. Néanmoins, la commune sur laquelle se situe le bien ne fait pas partie de la métropole nantaise et les loyers moyens les plus élevés ne peuvent donc lui être transposés. Aussi, aucun élément n’est produit sur les loyers moyens sur la commune de [Localité 7] et sur l’attractivité d’une localisation à proximité immédiate de l’Erdre. Dès lors, les demandeurs ne peuvent arguer de chiffres relatifs à une commune, [Localité 4], qui bien qu’à proximité n’est pas la commune sur laquelle se trouve le bien et à une métropole dont la commune en cause n’est pas membre. Ainsi, il ne pourra être retenu que le montant des loyers moyens des maisons sur le département soit un montant de 10,3 euros par mètre carré. Le bien bénéficiant néanmoins d’un grand terrain, cette indemnité sera augmentée à 11 euros par mètre carré. Enfin, l'indemnité d'occupation doit être affectée d'un correctif à la baisse usuellement admis à hauteur de 20 %.
Il résulte du jugement en date du 15 juillet 2022 que le bien litigieux se compose d’une surface de 143 mètres carrés.
Dès lors, compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité mensuelle sera justement fixée à la somme de 1.258,40 euros.
L’indemnité d’occupation est donc due du 15 juillet 2022 au 2 juin 2023.
Monsieur [N] [D] sera condamné à payer en conséquence la somme de 13.297euros au titre de l’indemnité d’occupation du bien.
Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, en vertu de l’article 1321-7 du code civil.
Par ailleurs, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.
Sur la demande de libération des lieux sous astreintes.
En application des articles L322-10 du code de procédure civile d’exécution et de l’article 1626 du code civil, le saisi est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction. Il doit dès lors assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue après la délivrance de celle-ci.
Aux termes de l’article L131-1 du code de procédure civile d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.
En l’espèce, aucune des pièces produites par la demanderesse ne permet de déterminer si les quatre épaves automobiles sont toujours présentes sur le terrain en cause et si le sous-sol du bien est toujours encombré, la facture en date du 13 septembre 2023 ayant été exclue des débats et les photographies produites n’étant pas datées.
En tout état de cause, il sera rappelé qu’aucune procédure n’a été engagée conformément aux dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures d’exécution, applicable en la matière.
En conséquence, il y a lieu débouter la société CMJ SAS de la demande formée à ce titre.
Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1240 du code civil, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.
En l’espèce, il résulte des éléments précédents que le défendeur a occupé les lieux sans droit ni titre jusqu’au 2 juin 2023 notamment en laissant entreposer un nombre important de biens meubles et de déchets, tel que cela résulte des photos annexées au procès-verbal de reprise en date du 11 mai 2023 et de la mise en demeure en date du 2 juin 2023. Monsieur [N] [D] a ainsi commis une faute en se maintenant sur des lieux dont il n’était plus propriétaire et cette faute est susceptible d’engager sa responsabilité dès lors qu’un préjudice et un lien de causalité sont démontrés.
S’agissant du préjudice, il n’est pas contestable que la demanderesse n’a pas commercialisé son bien jusqu’à parfaite libération des lieux par Monsieur [N] [D]. Néanmoins, la demanderesse ne justifie aucunement le montant demandé et ne fournit aucun élément sur les bénéfices attendus de la commercialisation du bien et cela d’autant plus que l’occupation par Monsieur [N] [D] des lieux a déjà donné lieu à une indemnité par l’octroi d’une indemnité d’occupation correspondant au prix moyen du marché de l’immobilier.
Par ailleurs, la CMJ SAS indique avoir dû engager deux personnes entre le 15 mai et le 2 juin 2023 afin de procéder au désencombrement des lieux. Elle ne produit néanmoins à l’appui de cette allégations qu’une facture, dont elle est l’auteure, dont rien n’atteste qu’elle a effectivement été réglée et qu’aucun autre élément ne vient corroborer.
Dès lors que la demanderesse ne justifie pas avoir subi un préjudice résultant directement de la faute de Monsieur [N] [D], il y a lieu de la débouter de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier subi.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [N] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [N] [D] qui succombe sera condamné à payer à la S.A.S CMJ une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à la S.AS CMJ une somme de 13.297 euros au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période allant du 15 juillet 2022 au 2 juin 2023;
DIT que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil;
DEBOUTE la S.A.S. CMJ de sa demande de condamnation de Monsieur [N] [D] à libérer les lieux sous astreinte;
DEBOUTE la S.A.S CMJ de se demande de condamnation de Monsieur [N] [D] au paiement de dommages et intérêts;
CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux dépens ;
CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à la S.A.S CMJ la somme de
800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandrine GASNIER Laëtitia FENART
