C.L
M-C P
LE 30 MAI 2024
Minute n°
N° RG 21/05331 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LKZY
S.A.S. 2MNI
S.A.S. LAFF
C/
[O] [Y]
[X] [M] épouse [Y]
Le 30.05.2024
copie exécutoire
copie certifiée conforme
délivrée à
Maître Christophe DOUCET
copie certifiée conforme
délivrée à
Maître Bertrand LARONZE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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PREMIERE CHAMBRE
Jugement du TRENTE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :
Président :Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,
Assesseur :Florence CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur :Constance DESMORAT, Juge commis,
Greffier : Caroline LAUNAY
Débats à l’audience publique du 19 MARS 2024 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 30 MAI 2024, date indiquée à l’issue des débats.
Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
S.A.S. 2MNI agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Bertrand LARONZE de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES,
S.A.S. LAFF agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Bertrand LARONZE de la SELARL L.R.B. AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de NANTES,
DEMANDERESSES.
D’UNE PART
ET :
Monsieur [O] [R] [I] [Y]
né le 05 Décembre 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES,avocats au barreau de NANTES
Madame [X] [U] [N] [M] épouse [Y]
née le 10 Août 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES
DEFENDEURS.
D’AUTRE PART
Exposé du litige
Par acte authentique du 23 septembre 2020, les sociétés 2MNI et LAFF ont promis de vendre aux époux [Y] une parcelle de terrain à bâtir sise [Adresse 6] à [Localité 7] (44).
Les parties avaient fixé une indemnité d’immobilisation de 12 000 euros et convenaient que le bénéficiaire verserait dans les dix jours de la promesse la somme de 6 000 euros, à peine de caducité de la promesse, cette somme ayant vocation à être versée au promettant, s’imputant sur le prix en cas de réalisation de la vente, et lui restant acquise en cas de non réalisation du fait du bénéficiaire. À l’inverse, il était convenu que la somme, qui ne constituait pas des arrhes, devait être restituée au bénéficiaire notamment en cas de non réalisation des conditions suspensives ou si la non réalisation de la vente était imputable au promettant.
La promesse était assortie de conditions suspensives générales et particulières et notamment était soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 30 janvier 2021 d’une : « CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE à étage D’ENVIRON 170M² habitable avec en plus UN GARAGE et une PISCINE. » … « Le PROMETTANT déclare que la surface plancher octroyée au lot présentement vendu est de 180 M². »
L’acte était également soumis à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour le paiement du prix de l’acquisition de la parcelle.
Les époux [Y] ont signé un contrat avec un constructeur de maisons individuelles le 10 décembre 2020, et ont présenté une première demande de permis de construire auprès de la Mairie de [Localité 7] pour un projet d’une superficie de 188 m², puis une seconde pour un projet de 176,28 m² avec piscine en sus. Entre-temps, les parties ont prorogé le délai d’obtention du permis de construire au 27 mars 2021 ;
Ils se sont vus opposer un refus au motif de ce que leur projet n’était pas réalisable sur la parcelle vendue, les services de l’urbanisme les ayant informés du classement parcellaire du terrain en zone naturelle et forestière dite « zone N », et en raison du non respect de différentes règles d’urbanisme tenant notamment au règles de retrait de la construction projetée par rapport aux limites de terrain.
La vente n’était pas signée et suivant lettre recommandée du 20 juillet 2021, faisant reporter la faute sur les acquéreurs, les sociétés 2MNI et LAFF ont mis en demeure les époux [Y] d’acquitter l’indemnité d’immobilisation convenue à la promesse, soit la somme de 12 000 euros.
Suivant exploit du 13 décembre 2021, la société 2MNI et la société LAFF, ont assigné les époux [Y] devant le tribunal Judiciaire de Nantes aux fins de voir :
- Condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [X] [M] épouse [Y] à payer aux Sociétés LAFF et 2MNI la somme de 12 000,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,
- Dire et juger que Maître [F] [G], Notaire à [Localité 4] devra verser aux sociétés LAFF et 2MNI, sur présentation du jugement à intervenir, la somme de 6 000,00 euros correspondant à la somme consignée par Monsieur [O] [Y] et Madame [X] [M] épouse [Y],
- Condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [X] [M] épouse [Y] à payer aux Sociétés LAFF et 2MNI la somme 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner solidairement Monsieur [O] [Y] et Madame [X] [M] épouse [Y] en tous les dépens et allouer à la société CVS (Maître Bertrand LARONZE) le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile,
- Rappeler que le jugement à intervenir sera de droit exécutoire à titre provisoire.
Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 7 juin 2022, les demanderesses ont maintenu leurs demandes, augmentant le montant de la somme demandée au titre des frais irrépétibles à 5000 euros.
Au soutien de leurs demandes formées au visa des articles 1103 et 1104 du code civil les sociétés demanderesses font valoir pour l’essentiel que les époux [Y] n’ont pas levé l’option dans le délai imparti, que la condition suspensive d’obtention du permis de construire a défailli par la faute des bénéficiaires, leur demande de permis de construire n’ayant pas respecté pas les règles d’urbanisme et ce alors qu’ils étaient assistés d’un professionnel de l’immobilier. Les demanderesses rappellent que la promesse stipulait que le terrain était situé en zone Nn (secteur naturel de qualité) et UMD (quartier pavillonnaire), que par ailleurs les époux [Y] n’ont pas respecté le calendrier pour le dépôt de leur permis de construire et ont déposé un premier permis avec une surface supérieure à ce qui était stipulé dans la promesse. En réponse aux défendeurs qui leur reprochent une réticence dolosive, en ce que les promettant leur auraient caché que la surface de plancher maximum possible pour ce terrain à bâtir n’était que de 140 m2, et non de 180m2 ainsi que le classement en zone naturelle et forestière du terrain à bâtir qui a conduit, seul, à l’échec de la promesse de vente, les sociétés demanderesses font notamment valoir que le classement en zone Nn était précisé par la note d’information d’urbanisme annexée à la promesse, et que le rejet du permis de construire est dû au non-respect des règles d’urbanisme, certaines hauteurs ou certains retraits s’étant avérés insuffisants, la mairie ayant par ailleurs refusé la construction d’une terrasse de 46 m² alors que la réalisation de la promesse n’était pas conditionnée à la construction de la terrasse, tandis que les époux [Y] ne démontrent pas que leur surface plancher maximum était de 140m² et non 180 m² comme prévu à la promesse. Les sociétés 2MNI et LAFF considèrent qu’un projet de construction tel que prévu à la promesse était parfaitement réalisable.
Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 décembre 2022, les époux [Y] sollicitent du tribunal :
- Débouter la SAS 2MNI et la SAS LAFF de l’ensemble de leurs demandes,
- Constater la nullité de la promesse unilatérale de vente du 23 septembre 2020 pour réticence dolosive des SAS 2MNI et LAFF,
- Ordonner le déblocage des fonds consignés près Maître [F] [G], Notaire à [Localité 4] (44), d’un montant de 6.000 euros,
- Ordonner en conséquence leur remise à Monsieur et Madame [Y],
- Condamner solidairement la SAS 2MNI et la SAS LAFF à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamner solidairement la SAS 2MNI et la SAS LAFF à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.
Au soutien de leur position, les époux [Y] font valoir en substance que la SAS 2MNI et la SAS LAFF sont des professionnels de l’immobilier, que la promesse de vente portait sur un terrain à bâtir, de sorte que la constructibilité de la parcelle était un élément essentiel du contrat, prévoyant expressément que le projet était la construction d’une maison d’habitation d’environ 170m², d’un garage et d’une piscine. Les défendeurs indiquent avoir fait confiance à la SAS 2MNI et la SAS LAFF, vendeurs professionnel, qui aux termes de la promesse indiquaient un projet réalisable pour une superficie de maison de 180 m². Les défendeurs précisent que la mention d’une terrasse de 46m² est une erreur matérielle, puisque l’objet du permis de construire indique bien que le projet vise l’édification d’une « maison individuelle + piscine », sans qu’il soit question d’une terrasse. En outre, les hauteurs de construction et retrait des limites séparatives opposées au titre du refus de permis pour non-respect de la réglementation applicable sont révélatrices du manquement au devoir pré-contractuel d’information et de conseil des sociétés 2MNI et LAFF. Il soutiennent que les rejets de permis de construire ne sont que la résultante de la configuration du terrain, qui ne permettait pas une surface de plancher supérieure à 140m², et non 180m² comme affirmés par les demandeurs. S’agissant du retard dans le dépôt des demandes de permis de construire, ils précisent qu’en collaboration avec leur constructeur, ils n’ont eu de cesse d’adapter leur projet à la configuration particulière du terrain et que quel qu’aurait pu être le projet, la construction qu’ils avaient envisagée, savoir une maison individuelle d’environ 170 m² avec garage et piscine ne pouvait, sur ce terrain, respecter les prescriptions du PLU métropolitain. Ils reprochent aux sociétés 2MNI et LAFF une réticence dolosive ayant vicié leur consentement, et demandent en conséquence la nullité de la promesse de vente devant donner lieu à restitution des prestations exécutées, et devant conduire à lever la consignation de la somme de 6000 euros. Ils considèrent enfin avoir subi un préjudice moral du fait de n’avoir pu réaliser un projet qui leur tenait à cœur.
Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2024, et l’affaire évoquée à l’audience du 19 mars 2024 a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
Motifs de la décision
Sur la non réalisation de la promesse de vente
Il est constant que la non-réalisation d’une condition suspensive empêche la formation du contrat de vente, et entraîne la caducité de la promesse de vente, sauf si cette défaillance résulte du comportement de celui à qui bénéficie ladite condition. En effet, aux termes de l’article 1304-3 du code civil la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
En l’espèce, la réalisation de la promesse de vente était notamment soumise à l’obtention par le BÉNÉFICIAIRE d’un permis de construire avant le 30 janvier 2021, pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante :
« CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE à étage D’ENVIRON 170M² habitable avec en plus UN GARAGE et une PISCINE.
[...]
Le PROMETTANT déclare que la surface plancher octroyée au lot présentement vendu est de 180M². »
Les sociétés venderesses font en premier lieu état de ce que la demande de permis de construire a été déposée tardivement (le 27 janvier 2021 versus le 30 novembre 2020 tel qu’initialement prévu à la promesse) sans toutefois en tirer de conséquences juridiques, étant précisé que les parties ayant prorogé la condition suspensive de l’obtention du permis de construire jusqu’au 27 mars 2021, cet élément est indifférent au litige.
Les époux [Y] ont sollicité le 27 janvier 2021 un permis de construire afin d’édifier une maison d’habitation d’une surface totale de 176,28 m² ainsi qu’une piscine enterrée d’une surface de 24,50 m² ainsi qu’il ressort de la page trois de leur demande. Force est de constater que cette demande de permis de construire était conforme aux stipulations de la promesse de vente, et que ce permis leur a été refusé le 22 mars 2021 notamment en raison de ce qu’une telle construction n’était pas expressément autorisée dans l’article A2.3 du règlement applicable en secteur Nn, lequel correspond à un espace à protéger en raison soit de la qualité des sites et des milieux naturels, soit de l’existence ou du développement de l’exploitation forestière.
Ainsi, alors que les sociétés demanderesses soutiennent que les époux [Y] ont empêché l’accomplissement de la promesse, il leur appartient de démontrer la faisabilité de la construction envisagée à l’acte, savoir une construction d’une surface de 180 m² avec garage et piscine sur la parcelle concernée.
A cet égard, le plan d’un projet qu’elles versent aux débats (pièce 6 des demanderesses) ne saurait démontrer la faisabilité de la construction conformément à la promesse de vente, dès lors que ce plan ne comporte aucune cote ni échelle, si ce n’est quelques distances de limite de propriété, de sorte que la surface de la construction envisagée sur ce plan est impossible à vérifier. Par ailleurs force est de constater que la parcelle de terrain remise en vente suite à la non-réalisation de la promesse portait alors l’annonce d’une surface plancher de 140 m² seulement, ce qui tend à démontrer que les sociétés venderesses ont tiré les leçons du précédent rejet de permis de construire subi par les époux [Y] du fait notamment de la surface excessive de la construction projetée au regard de la parcelle partiellement non constructible.
Il est donc établi que la condition a défailli non pas du fait des bénéficiaires de la promesse mais du fait de la non constructibilité partielle du terrain empêchant une construction de 180 m² et d’une piscine en annexe.
En conséquence, les sociétés venderesses devront être déboutées de leurs demandes de versement d’indemnité d’immobilisation, et la promesse de vente sera déclarée caduque.
Sur la demande reconventionnelle de restitution de la somme de 6 000 euros
Les époux [Y] sollicitent la restitution de la somme de 6 000 euros, consignée chez le notaire.
Il est expressément prévu à la promesse de vente que cette somme, qui ne constitue pas des arrhes, a vocation à être versée au promettant, s’imputant sur le prix en cas de réalisation de la vente, et lui restant acquise en cas de non réalisation du fait du bénéficiaire. À l’inverse, il est convenu que la somme doit être restituée au bénéficiaire notamment en cas de non réalisation des conditions suspensives ou si la non réalisation de la vente est imputable au promettant, à charge pour le bénéficiaire de notifier au notaire la demande de restitution dans les sept jours de l’expiration de la promesse, et à défaut au promettant de sommer le bénéficiaire par acte extra-judiciaire de faire connaître sa décision dans le délai de 7 jours.
Dès lors qu’aucune des parties ne justifie avoir utilisé cette procédure, en l’absence de vente en raison de la défaillance de la condition suspensive non imputable aux acquéreurs, la somme consignée à hauteur de 6 000 euros ne l’ayant pas été à titre d’arrhes sur le prix ne peut rester acquise au vendeur. Il s’ensuit que la non réalisation d’une des conditions suspensives justifie que la somme de 6000 euros soit restituée aux époux [Y].
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des époux [Y]
Les époux [Y] soutiennent que leur consentement a été vicié à la suite d’un dol des société 2MNI et LAFF qui se seraient abstenu de les alerter sur le caractère partiellement inconstructible de la parcelle vendue.
Force est pourtant de constater qu’ils ne peuvent se prévaloir d’une réticence dolosive sur le classement partiel de la parcelle concernée en zone inconstructible Nn alors qu’il n’est pas discutable qu’ont été annexées à la promesse de vente le plan de bornage faisant état d’une parcelle vendue de 829m² dont 454m2 environ en zone constructible, ainsi que la note d’information d’urbanisme qui mentionne que le terrain concerné est situé en zone Nn et UMD1.
Il s’ensuit que le classement de la parcelle vendue partiellement en zone non constructible n’a pas été caché aux bénéficiaires de la promesse, qui ne démontrent pas que les sociétés 2MNI et LAFF auraient commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle ou extra-contractuelle.
Les époux [Y] seront par suite déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les mesures de fin de jugement
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, les demanderesses qui succombent à la présente instance seront condamnées aux dépens et tenue de verser aux époux [Y] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.Les demanderesses seront déboutées de leur propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
Aux termes de l’article 514-1, « le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. »
Ces textes étant applicables à toutes les instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est donc de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE la SAS 2MNI et la SAS LAFF de leurs demandes,
ORDONNE la levée de la consignation des fonds consignés près Maître [F] [G], Notaire à [Localité 4] (44), d’un montant de 6 000 euros,
ORDONNE leur remise à Monsieur et Madame [Y],
DÉBOUTE Monsieur et Madame [Y] de leur demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE solidairement la SAS 2MNI et la SAS LAFF à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement la SAS 2MNI et la SAS LAFF aux entiers dépens ,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Caroline LAUNAYMarie-Caroline PASQUIER
