SG
LE 28 MAI 2024
Minute n°
N° RG 22/01336 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LQEJ
Syndicat de Copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 5] représenté par son Syndic SAS CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE
C/
S.C.I. LE BANTOU
Demande en paiement des charges ou des contributions
1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL GILLES APCHER - 336
Me Jean-michel LERAY - 330
délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE
JUGEMENT
du VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :
Madame Nathalie CLAVIER, Vice Présidente, statuant en Juge Unique, sans opposition des parties
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Débats à l’audience publique du 20 FEVRIER 2024.
Prononcé du jugement fixé au 28 MAI 2024.
Jugement Contradictoire par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
Syndicat de Copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 5] représenté par son Syndic SAS CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, domiciliée : chez SYNDIC SAS CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES
DEMANDERESSE.
D’UNE PART
ET :
S.C.I. LE BANTOU, dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Jean-michel LERAY, avocat au barreau de NANTES
DEFENDERESSE.
D’AUTRE PART
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Faits, procédure et prétentions des parties
La S.C.I. LE BANTOU est propriétaire du lot de copropriété n°36 dans l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 5].
Par acte d’huissier en date du 21 mars 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble, représenté par son syndic, la S.A.S. CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, a fait assigner la S.C.I. LE BANTOU devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de paiement d’un arriéré de charges de copropriété.
Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 19 octobre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES sollicite du tribunal de :
Vu les articles 10, 10-1 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1 er et 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu les pièces versées aux débats,
- Condamner la S.C.I. LE BANTOU à payer au SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 12.669,31 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement selon décompte arrêté au 16 octobre 2023, assorti des intérêts de droit à compter du présent exploit ;
- Condamner la S.C.I. LE BANTOU au paiement de la somme de 3.000, 00 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;
- Condamner la S.C.I. LE BANTOU au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- Rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit ;
- Réserver les dépens.
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Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 11 avril 2023, la S.C.I. LE BANTOU sollicite du tribunal de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1er et 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1343-5 du Code civil,
Vu l'article 700 du Code de procédure civile,
Vu les pièces du dossier,
- Décerner acte à la S.C.I. LE BANTOU de ce qu'elle ne conteste pas devoir au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], au titre des arriérés de charges, la somme de 10.103,71 euros ;
- Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] de ses autres demandes au titre des frais de recouvrement ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ;
- Accorder à la S.C.I. LE BANTOU un report ou un échelonnement du paiement de sa dette ;
- Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile eu égard à la situation financière de la S.C.I. LE BANTOU, subsidiairement réduire une éventuelle condamnation à ce titre à de plus justes proportions ;
- Statuer ce que de droit sur les dépens.
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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 février 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale
Sur les charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 1er octobre 2020, 31 mai 2021 démontrent que les comptes et les budgets prévisionnels de la copropriété ont été approuvés.
Par ailleurs, les pièces produites aux débats et notamment, l’édition de compte établi par le syndic de copropriété, ainsi que les différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales des copropriétaires, font état d’un montant de 11869,31 euros dû par la S.C.I. LE BANTOU au titre des charges de copropriété restées impayées et arrêtées au 16 octobre 2023, étant précisé :
- d’une part, que la somme globale de 800,00 euros inscrite au débit du compte de la défenderesse et correspondant non à des charges de copropriété, mais aux condamnations prononcées à son encontre le 08 juin 2021 (500,00 euros de dommages et intérêts, 300,00 euros de frais irrépétibles), ne peut être prise en considération ;
- d’autre part, qu’aucun frais de recouvrement, tels que prévus par le contrat de syndic, n’a été mis à la charge de la défenderesse depuis la date du dernier jugement rendu à son encontre le 08 juin 2021.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES justifie ainsi du bien-fondé de sa demande en paiement à hauteur de la somme de 11869,31 euros.
La S.C.I. LE BANTOU ne conteste pas la somme réclamée et n’apporte pas la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.
En conséquence, la S.C.I. LE BANTOU sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 11869,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 conformément à l’article 1231-6 du code civil.
Sur les dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la carence persistante de la S.C.I. LE BANTOU qui a déjà été condamnée à deux reprises pour des arriérés de charges de copropriété les 1er septembre 2016, 1er avril 2021 et qui ne justifie aucunement des difficultés économiques alléguées, a nécessairement causé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour lequel le paiement des charges constitue les seules ressources, un préjudice distinct du simple retard dans le paiement, en mettant un péril l’équilibre de sa trésorerie et en aggravant ses dépenses et les nécessités de la gestion par le suivi le plus rigoureux des impayés.
La S.C.I. LE BANTOU sera par conséquent condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.
Sur la demande reconventionnelle
L’article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut dans la limite de deux années reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la S.C.I. LE BANTOU sollicite un report ou un échelonnement de sa dette, faisant valoir qu’elle se trouve en difficulté financière du fait de la carence de son propre locataire.
Cependant, force est de constater qu’elle ne justifie en rien de sa situation financière alors que l'article 9 du code de procédure civile lui impose de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions et qu’en outre, elle a déjà de fait bénéficié de larges délais pour s’acquitter de sa dette.
Sa demande de délais de paiement sera donc être rejetée.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
La S.C.I. LE BANTOU qui succombe à l'action, supportera les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.
La S.C.I. LE BANTOU sera donc condamnée à lui payer la somme de 1500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
CONDAMNE la S.C.I. LE BANTOU à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 5], la somme de 11869,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 octobre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 ;
CONDAMNE la S.C.I. LE BANTOU à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
DÉBOUTE le SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES de l'immeuble de ses demandes pour le surplus ;
DÉBOUTE la S.C.I. LE BANTOU de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE la S.C.I. LE BANTOU à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES la somme de 1500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la S.C.I. LE BANTOU aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER
