N° RG 23/00971 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MPW2
Minute N°2024/
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 16 Mai 2024
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S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE
C/
S.C.I. PLACE DES ARTS
S.A. BATIROC PAYS DE LOIRE
S.A.R.L. GUINGUETTE
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copie exécutoire délivrée le 16/05/2024 à :
la SELARL TORRENS AVOCATS - 08
la SELARL CVS - 22B
copie certifiée conforme délivrée le 16/05/2024 à :
Me Emmanuelle BLOND - 191
la SELARL CVS - 22B
la SELARL LAZARE AVOCATS - PARIS
la SELARL TORRENS AVOCATS - 08
dossier
MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
(Loire-Atlantique)
_________________________________________
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
_________________________________________
Président : Pierre GRAMAIZE
Greffier :Florence RAMEAU
DÉBATS à l'audience publique du 11 Avril 2024
PRONONCÉ fixé au 16 Mai 2024
Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe
ENTRE :
S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE (RCS Nantes n°501 734 669), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Eric GOMEZ de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.C.I. PLACE DES ARTS (RCS N°854 081 932), dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES
S.A. BATIROC PAYS DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Philippe BARDOUL de la SELARL TORRENS AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
S.A.R.L. GUINGUETTE (RCS Nantes N° 878 686 211), dont le siège social est sis [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES
DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART
N° RG 23/00971 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MPW2 du 16 Mai 2024
PRESENTATION DU LITIGE
La S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE a fait construire et commercialisé en l'état futur d'achèvement un ensemble immobilier dénommé REVELATIONS sur le site de l'ancienne maison d'arrêt de [Localité 4] comprenant notamment des bâtiments à usage d'habitation et de commerce ainsi qu'une salle de spectacle.
Suivant acte notarié du 16 décembre 2019, la S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE a vendu en l'état futur d'achèvement à la S.A. BATIROC BRETAGNE PAYS DE LA LOIRE les lots n° 151, 354, 355, 356 de la copropriété correspondant à la salle de spectacle et des emplacements de stationnement privatif. La S.A. BATIROC BRETAGNE PAYS DE LA LOIRE les a donnés en crédit-bail à la S.C.I. PLACE DES ARTS par acte du même jour. Encore le même jour, la S.C.I. PLACE DES ARTS a donné les locaux à bail commercial de sous-location à trois sociétés d'exploitation, les sociétés THEATRE, KUCHI et GUINGUETTE, toutes ces sociétés étant gérées par M. [C] [D].
La livraison est intervenue le 29 avril 2021.
Se plaignant de la réalisation d'ouvrages non conformes aux autorisations d'urbanisme et aux stipulations contractuelles de l'acte de vente, la S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE a fait assigner en référé la S.A. BATIROC BRETAGNE PAYS DE LA LOIRE, la S.C.I. PLACE DES ARTS et la S.A.R.L. GUINGUETTE par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2023 afin de solliciter la condamnation solidaire des défenderesses :
- à mettre l'opération en conformité avec les autorisations d'urbanisme et les stipulations de l'acte de VEFA du 16/12/19 et à supprimer tous les ouvrages, travaux et aménagements visés en particulier dans une lettre de la ville du 21 septembre 2022 faisant obstacle à la délivrance de l'attestation de conformité du programme immobilier et la plaçant sous le risque d'une condamnation pénale sous astreinte de 5 000 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance et en conséquence à supprimer sous cette astreinte l'aménagement d'un bar sur le parvis (création de surface), la pose de pergolas avec structures métalliques lourdes sur la façade du bâtiment du parvis, l'ouvrant sur la façade du bâtiment du parvis donnant sur la place Aristide Briand, la condamnation d'un portail et donc d'une circulation piétonne traversant l'opération, la pose de deux importants blocs de climatisation scellés sur une dalle béton le long du bâtiment du greffe, l'installation d'une grille de ventilation sur la façade arrière du bâtiment du greffe,
- à lui justifier de la régularisation d'une convention avec la ville de [Localité 4] pour l'affichage de fresques et de l'affichage effectif de ces fresques en vertu de l'article 12 sous astreinte de 5 000 € par jour de retard à compter de l'ordonnance,
- à rétablir une circulation piétonne traversant l'opération et à supprimer tous les ouvrages travaux et aménagements conformément à la servitude de passage stipulée à l'acte de VEFA du 16/12/19 sous astreinte de 5 000 € par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l'ordonnance,
le tout en réservant au juge des référés le pouvoir de liquider l'astreinte et avec condamnation in solidum des défenderesses ou de tout succombant aux dépens et à lui payer 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE fait notamment valoir que :
- des restrictions d'usage de la parcelle et une servitude de continuité piétonne ont été stipulées dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA),
- l'intervenant à l'acte, la S.C.I. PLACE DES ARTS, s'est interdit d'engager des travaux pouvant faire obstacle à la déclaration d'achèvement et de conformité et s'est engagé à demander les autorisations de travaux nécessaires,
- en dépit des rappels à ce sujet, des travaux ont été réalisés par la S.C.I. PLACE DES ARTS et la S.A.R.L. GUINGUETTE qui font l'objet d'une contestation de la part de la ville matérialisée dans son courrier du 21 septembre 2022,
- en dépit de mises en demeure adressées aux intéressées et restées sans réponse, la ville a établi un procès-verbal d'infraction transmis au procureur de la République,
- elle est fondée à agir au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1193, 1231, 1231-4 du code civil,
- l'urgence est caractérisée par la transmission d'un procès-verbal d'infraction au procureur de la République,
- l'obligation de supprimer les ouvrages, travaux et aménagements exécutés en vertu des contrats n'est pas sérieusement contestable au sens de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,
- la condamnation est le seul moyen de faire cesser le trouble manifestement illicite et de prévenir le dommage imminent au sens de l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile résultant du risque de condamnation pénale,
- elle subit un préjudice financier majeur du fait qu'elle ne peut appeler les fonds au titre de l'obtention de conformité, d'un montant de 109 400 €,
- l'attestation de conformité est refusée exclusivement pour des travaux réalisés par les défenderesses,
- les non-conformités ne sont pas contestées ni la violation subséquente des stipulations contractuelles et les défenderesses ne démontrent pas avoir tenté de faire diligence pour déposer un permis d'aménager ou solliciter la régularisation des ouvrages illicites,
- les termes de la lettre de la ville démontrent que les ouvrages non conformes aux règles d'urbanisme ne peuvent être acceptés par le service urbanisme,
- s'agissant de l'aménagement du bar sur le parvis, les prétendues structures en bois sans fondation n'ont jamais été démontées et ne sont pas temporaires,
- l'installation de la pergola n'est pas considérée comme de simples stores bannes par la ville,
- si la S.C.I. PLACE DES ARTS estime qu'il serait opportun de consacrer administrativement la modification de l'ouvrant sous le porche, il lui appartient de solliciter un permis auprès de la ville,
- s'agissant du cloisonnement de la circulation piétonne, la S.C.I. n'est pas intervenue auprès des services de la ville pour donner les explications qu'elle formule pendant l'instance,
- à propos de la grille de ventilation, aucune information n'a été transmise ce qui n'a pas permis de l'intégrer au PCM 04.
La S.C.I. PLACE DES ARTS et la S.A.R.L. GUINGUETTE concluent au rejet des demandes avec condamnation de la S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE à leur payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en objectant que :
- la livraison est intervenue avec 9 mois de retard et les travaux d'aménagement ont été encore retardés par des désordres et non conformités, notamment des infiltrations en sous-sol, et une expertise judiciaire a été confiée à M. [W],
- aucune urgence ni aucun trouble manifestement illicite ne viennent justifier la compétence du juge des référés,
- compte tenu du retard, les travaux d'aménagement ont été engagés et un permis « balai » devait permettre de régulariser les autorisations nécessaires, selon une pratique courante,
- tous les éléments ont été transmis par l'intermédiaire du maître d'oeuvre pour permettre d'intégrer les aménagements dans un permis, éléments que COGEDIM a refusés en se substituant au service d'urbanisme de la ville pour apprécier ce qui pouvait être intégré ou non au permis,
- tant que les travaux ne sont pas achevés, la S.C.I. PLACE DES ARTS ne peut pas effectuer de démarches pour régulariser la situation,
- aucune poursuite pénale n'est engagée, la simple transmission d'un procès-verbal d'infraction, non certaine, n'étant pas suffisante,
- aucune argumentation juridique ne vient étayer la prétendue impossibilité de régulariser,
- l'aménagement du bar sur le parvis est une construction temporaire bénéficiant des dispositions de l'article R 421-5 du code de l'urbanisme,
- l'installation de la pergola constituée de stores bannes a été mentionnée sur une déclaration de travaux et un arrêté favorable du 18 février 2021 et elle est visible sur une vidéo de la ville,
- la condamnation de l'entrée historique de la prison contrarie la lisibilité du lieu et peut être revue,
- la circulation piétonne n'est pas entravée, seul l'accès à la copropriété étant clos la nuit pour prévenir les incivilités, les grilles ayant été installées par COGEDIM à la demande de la copropriété,
- la grille de ventilation et les blocs de climatisation sont indispensables à l'exploitation des lieux, et ces éléments, non visibles du domaine public ont été validés par la copropriété,
- l'appréciation du respect des clauses de la VEFA non visées par la lettre de la ville revient au juge du fond,
- ces clauses sont d'ailleurs respectées, dès lors qu'aucune clôture n'a été installée sur l'accès donnant place Aristide Briand,
- les accès au parking et au cœur d'îlot ne sont pas empêchés par la grille qu'elle a posée,
- démonter les aménagements litigieux imposerait une cessation d'activité pendant plusieurs mois,
- aucune injonction n'a été adressée par la ville à propos des fresques, le projet de les implanter sur son lot semblant abandonné au profit d'une chapelle.
La S.A. BATIROC BRETAGNE - PAYS DE LOIRE réplique que :
- un avenant prévoyant des travaux supplémentaires pour un coût de 1 200 000 € hors taxes a été régularisé le 21 mars 2023,
- la vente d'un lot complémentaire n° 382 a été régularisée le même jour après modifications de l'état descriptif de division,
- elle fait sienne l'argumentation de la S.C.I. PLACE DES ARTS et de la S.A.R.L. GUINGUETTE quant à l'absence d'urgence, l'absence de trouble manifestement illicite et l'existence d'une contestation sérieuse, compte tenu de la possibilité de régularisation de la situation pour obtenir un certificat de conformité,
- à l'étude du crédit bail régularisé avec la S.C.I., notamment l'article 4, il ne fait pas de doute que le preneur dispose de l'ensemble des pouvoirs concernant les travaux de construction, d'extension et d'aménagement,
- pages 43 et 75 de l'acte de VEFA, il est rappelé que les obligations en la matière sont la responsabilité exclusive de l'intervenante, à savoir la S.C.I. PLACE DES ARTS, si bien que les éventuelles obligations de mise en conformité incombent au preneur,
- c'est sous la responsabilité des autres défenderesses que les travaux litigieux ont été exécutés, de sorte qu'elles lui doivent leur garantie.
Elle conclut au débouté de la demanderesse, subsidiairement à la garantie de toutes condamnations par la S.C.I. PLACE DES ARTS et en tout état de cause à la condamnation des parties succombantes aux dépens et à lui payer 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
La S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE fonde simultanément des prétentions sur tous les pouvoirs du juge des référés, sans articulation précise des moyens, ce qui ne facilite ni la compréhension de ceux-ci ni l'étude de leur pertinence.
Il convient néanmoins de procéder à l'examen de chacune des demandes.
Sur la demande d'exécution de travaux de mise en conformité sous astreinte :
La demande de travaux de mise en conformité se fonde en premier lieu sur l'urgence visée par l'article 834 du code de procédure civile, alors même que la S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE n'apporte aucune réponse au retard de 9 mois de la livraison ni aux non-conformités des travaux réalisés qui expliquent la volonté des exploitants de réaliser leurs aménagements avant l'obtention des autorisations nécessaires pour commencer à exploiter au plus vite et limiter leurs préjudices.
De plus, la demanderesse ne peut arguer des poursuites pénales envisagées par la ville, alors qu'elle n'établit pas que la non-conformité des ouvrages litigieux ne seraient pas régularisables par une demande de permis de construire modificatif.
De même, le trouble manifestement illicite voire le dommage imminent invoqués ne sont pas caractérisés, dès lors qu'il suffit de se reporter au courrier de l'adjoint au maire du 21 septembre 2022 qui est visé, pour constater que la mise en demeure de mettre les travaux en conformité cite six éléments ne figurant pas au dossier de permis de construire délivré, de sorte qu'il subsiste bien une alternative entre supprimer les aménagements réalisés sans autorisation ou solliciter une autorisation complémentaire pour les aménagements réalisés afin qu'ils figurent au dossier.
Enfin, la demanderesse considère que la S.C.I. PLACE DE ARTS ou la S.A.R.L. GUINGUETTE auraient violé un engagement contractuel en réalisant des ouvrages non conformes à l'autorisation d'urbanisme et citent à ce sujet un ensemble de stipulations dont la combinaison nécessite manifestement une interprétation, puisqu'il est bien évident que le vendeur n'a pu interdire tout aménagement des lieux livrés bruts et que c'est seulement la charge des autorisations administratives à solliciter qui est en discussion et qui fait d'autant plus débat qu'en livrant des ouvrages avec un retard considérable et affectés de désordres, la S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE n'a pas placé son co-contractant « intervenant » dans une situation propice au respect de ces stipulations.
En tout état de cause, s'agissant des travaux de mise en conformité exigés par la mairie, il reste un point commun, quel que soit le fondement envisagé, c'est que la demanderesse n'établit pas que des règles d'urbanisme seraient en l'état irrémédiablement et manifestement violées par les aménagements réalisés, de sorte qu'un permis de construire modificatif ou qu'une nouvelle autorisation d'urbanisme ne pourraient pas les valider.
La demanderesse sera donc déboutée en l'état sur ce point.
Sur la demande concernant la régularisation d'une convention avec la ville et l'affichage des fresques :
La S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE réclame sous astreinte la régularisation d'une convention avec la ville et l'affichage de fresques.
Si la vente du 16 décembre 2019 prévoit effectivement en page 12 un « engagement » de l’« intervenant » (la S.C.I. PLACE DES ARTS) de régulariser une convention avec la VILLE DE NANTES pour l'affichage de deux fresques et divers engagements accessoires, il n'est prévu aucun délai pour la réalisation de cet engagement, ni aucune stipulation d'avoir à justifier de son respect auprès du vendeur.
La demande n'est donc pas fondée.
Sur la demande de suppression d'ouvrage empiétant sur la servitude de passage :
La S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE rappelle longuement chacune des restrictions d'usage concernant la parcelle cadastrée HS n° 547 et la servitude d'accès en journée à destination des personnes à mobilité réduite entre la place Aristide Briand, le cœur d'îlot et le parking public entre 7 h 30 et 20 H 00.
Elle soutient que cet accès serait entravé, mais la lecture des conclusions de la demanderesse et de ses pièces communiquées ne permet pas de déterminer par quoi et en quel point. Il n'est produit aucun constat de commissaire de justice ni n'est justifié d'aucune doléance de quiconque, que ce soient les pouvoirs publics, la copropriété, des usagers, se plaignant du non-respect de la servitude.
Cette prétention sera donc également rejetée.
Sur les frais :
Etant déboutée, la S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE devra supporter les dépens selon le principe de l'article 696 du code de procédure civile.
Il est équitable de fixer à 4 000 € et 2 000 € les sommes qui seront respectivement allouées en application de l'article 700 du code de procédure civile à la S.C.I. PLACE DES ARTS et la S.A.R.L. GUINGUETTE d'une part et à la S.A. BATIROC BRETAGNE - PAYS DE LOIRE d'autre part.
DECISION
Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Déboutons la S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE de l'ensemble de ses prétentions,
Condamnons la S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE à payer d'une part à la S.C.I. PLACE DES ARTS et la S.A.R.L. GUINGUETTE une somme de 4 000,00 € et d'autre part à la S.A. BATIROC BRETAGNE - PAYS DE LOIRE celle de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la S.N.C. COGEDIM ATLANTIQUE aux dépens.
Le greffier, Le président,
Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE
