SG
LE 16 MAI 2024
Minute n°
N° RG 21/02352 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LDTL
[Z] [H]
C/
Société SCCV COTE JARDIN
1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
la SELARL PARTHEMA AVOCATS - 49
Me Yves ROULLEAUX - 09
délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES
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QUATRIEME CHAMBRE
JUGEMENT
du SEIZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors du délibéré :
Président :Stéphanie LAPORTE, Juge,
Assesseur :Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur :Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Débats à l’audience publique du 12 MARS 2024 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 16 MAI 2024.
Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.
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ENTRE :
Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES
DEMANDERESSE.
D’UNE PART
ET :
Société SCCV COTE JARDIN, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
DEFENDERESSE.
D’AUTRE PART
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 10 février 2017, Madame [Z] [H] s’est portée acquéreur auprès de la SCCV COTÉ JARDIN, d‘un appartement et d’une place de stationnement dans un immeuble à construire, situé [Adresse 1]).
La livraison est intervenue le 26 février 2019 avec des réserves et dans le mois suivant la livraison, Madame [Z] [H] a fait établir un procès-verbal de constat le 21 mars 2019 pour lister d’autres réserves.
Les réserves n’ayant pas été levées, par acte du 7 février 2020, Madame [Z] [H] a assigné la SCCV COTÉ JARDIN devant le président du tribunal judiciaire de Nantes, statuant en référé, aux fins de solliciter la désignation d’un expert judiciaire chargé d’examiner les désordres.
L’ordonnance de référé rendue le 19 mars 2020 a fait droit à sa demande et désigné Monsieur [Y] [J], en qualité d’expert judiciaire.
Madame [Z] [H] a fait assigner la SCCV COTE JARDIN devant le tribunal judiciaire de Nantes par acte du 16 mars 2021 afin de solliciter la reprise des désordres et l’indemnisation des préjudices liés.
L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 28 septembre 2021.
Par dernières conclusions du 17 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [Z] [H] a sollicité du tribunal, au visa des articles 1231-1, 1642-1 et 1648 du code civil, de :
- Débouter la SCCV COTÉ JARDIN de toutes ses demandes ;
- Condamner la SCCV COTÉ JARDIN à payer à Madame [Z] [H] la somme de 4 510,76 € au titre de la prise en charge du coût de réparation des désordres ;
- Condamner la SCCV COTÉ JARDIN à payer à Madame [Z] [H] la somme de 50 € par mois depuis le 26 février 2019, date de livraison, au titre de son préjudice de jouissance, à parfaire au jour du jugement ;
- Dire que ces sommes seront revalorisées par application des variations de l'indice BT 01 entre la date de l’assignation et celle du jugement à intervenir, ce jusqu’à complet paiement ;
- Condamner la SCCV COTÉ JARDIN à payer à Madame [Z] [H] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la SCCV COTÉ JARDIN aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, de la procédure de référé et de constat d’huissier, avec droit pour Maître Yves ROULLEAUX d’en recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle est compatible avec la nature de l’affaire.
A l’appui de ses conclusions, Madame [Z] [H] a sollicité la réparation des désordres relevés dans le rapport d’expertise par le vendeur sur le fondement de sa garantie des désordres apparents et de sa responsabilité contractuelle, ces désordres ayant été constatés à la livraison ou dans les 30 jours suivants celle-ci. Elle indique que le vendeur ne peut se décharger de sa responsabilité en indiquant avoir mis en demeure les entreprises de reprendre les désordres.
Elle sollicite la réparation d’un préjudice de jouissance subi du fait de la dangerosité des garde-corps depuis le 26 février 2019, date de la livraison et de constatation d’une oxydation anormale.
Par dernières conclusions du 23 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCCV COTE JARDIN a sollicité du tribunal, au visa des articles 1104 et 1642-1 du code civil ;
A titre principal,
Rejeter l’ensemble des demandes formulées par Madame [H] à l’encontre de la SCCV COTE JARDIN;
A titre subsidiaire,
Limiter la condamnation de la SCCV COTE JARDIN à la somme de 2.507,70€ au titre de la reprise des vices affectant l’enduit et le garde-corps ;
En tout état de cause,
Rejeter la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens ;
Condamner Madame [H] à régler la somme de 2.000,00€ à la SCCV COTE JARDIN en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux dépens.
A l’appui de ses conclusions, la SCCV COTE JARDIN fait valoir qu’elle a mis en demeure les entrepreneurs de lever les réserves émises par Madame [H], mais que cette dernière n’a pas laissé les entreprises intervenir, en parfaite mauvaise foi.
A titre subsidiaire, si la SCCV COTE JARDIN devait être condamnée, cette condamnation devra être limitée aux sommes prévues pour la reprise d’enduit et le laquage du garde-corps.
Elle conteste le préjudice de jouissance sollicité, dès lors que ce préjudice lié au décollement de la peinture des garde-corps, n’est pas démontré.
L’ordonnance de clôture de l’instruction a eu lieu le 11 janvier 2024 et l’audience des plaidoiries est intervenue le 12 mars 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes d’indemnisation des désordres
La nature des désordres et la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire
La demanderesse fonde ses demandes sur les articles 1642-1 et 1231-1 du code civil.
La défenderesse oppose à ces demandes, le fait qu’elle ait mis en demeure les sociétés en charge du revêtement de sol et de la peinture de reprendre les réserves, qu’elles n’auraient pu exécuter du fait du refus opposé par la demanderesse.
L’article 1642-1 du même code énonce que « le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »
L’article 1231-1 prévoit que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
Le vendeur d’immeuble à construire est tenu des vices ou défauts de conformité apparents dans le cadre des articles 1642-1 et 1648 du code civil, plus généralement, selon l’article 1603 du code civil, il est tenu de livrer une bien exempt de défaut de conformité.
Pour les vices et les défauts de conformité apparents au moment de la réception ou de la livraison, l’acheteur dispose, sur le fondement des articles 1642-1 et 1648, alinéa 2, d’une action en garantie enfermée dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. Il s’agit de la date la plus lointaine, entre le délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur et la réception des travaux ; le délai d’un an pour agir commençant à courir à compter de celle-ci. Cette action concerne les vices ou défauts de conformité apparents même dénoncés postérieurement à l’une de ces dates.
Le caractère apparent du vice ou du défaut de conformité est apprécié, comme en droit commun, au regard du comportement normal d'un acheteur prudent et diligent, mais dépourvu de compétences techniques particulières ; le vice ou le défaut apparent est donc celui qui apparaît à l'issue de vérifications sommaires. Le caractère apparent du vice est apprécié à la date la plus tardive des évènements prévus par l’article 1642-1. L'accédant n'est nullement obligé de signifier l'existence des vices apparents au vendeur d’immeuble à construire dans le double délai de l'article 1642-1 ; il suffit que le vice soit apparu avant le plus tardif des deux événements visés par le texte, l'acquéreur disposant du délai d'un an de l'article 1648, alinéa 2, pour agir contre le vendeur et lui signifier les désordres.
Selon l’article 1642-1 dernier alinéa du code civil « Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ». Ce texte permet au vendeur d’immeuble à construire d'éviter la résolution du contrat ou la diminution du prix en s'engageant à réparer les désordres affectant l'immeuble vendu, encore faut-il que la proposition de réparation soit « fiable », « opportune » et « pertinente ».
Le caractère fiable, opportun et pertinent de la proposition ne pose aucune difficulté lorsqu'il s'agit d'une reprise en nature des vices ou défauts de conformité apparents affectant l'immeuble. La nature et les modalités des travaux de reprise doivent être arrêtées, un maître d’œuvre éventuellement désigné pour les suivre et des délais proposés pour leur exécution. En pareille hypothèse, il n'y a effectivement pas lieu à résolution du contrat ni à réduction du prix dans la mesure où le vendeur s'engage à supprimer tout vice ou défaut de conformité affectant l'immeuble.
Il convient d’envisager, désordre par désordre, si la garantie du vendeur pour défaut de conformité apparent peut être retenue.
S’agissant du désordre n°1 « joint plinthe avec raccord à corriger » dans la chambre 2, l’expert a constaté qu’il était avéré, suite à un rajout de plinthe de quelques centimètres et ce désordre a fait l’objet d’une réserve dans le procès-verbal de livraison établi entre les parties le 26 février 2019 (pièce n° 10, page 13 et pièce n°2).
Ce désordre relève donc de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents.
Le vendeur conteste devoir financer les travaux de reprise de ce désordre, en produisant un courrier qu’il a adressé à la société POSE CARRE en charge des travaux de revêtement de sol, le 14 septembre 2020, dans lequel il fait état des réserves constatées pour le lot revêtement de sol. Il transmet également un courriel de la société POSE CARRE en date du 14 juin 2021, dans lequel cette société indique s’être heurtée au refus de Madame [Z] [H] de lui laisser reprendre les réserves, sans réellement justifier de ses démarches et des travaux de reprise proposés.
La nature et les modalités des travaux de reprise n’ont pas été effectivement arrêtées, pas plus que les délais pour leur exécution n’ont été évalués. Les éléments produits ne suffisent pas à écarter la garantie due par le vendeur pour ce désordre.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
S’agissant du désordre n°2 « éclat sur parquet » dans la chambre 2, l’expert a relevé qu’il était avéré (pièce n° 10, page 14). Ce désordre avait fait l’objet d’une réserve formulée dès livraison (pièce n° 2), qui n’a pas été levée, l’expert ayant constaté que la réparation sommaire effectuée était inesthétique et non pérenne. Ce désordre relève donc de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents. Les éléments précédemment évoqués par le vendeur pour écarter sa garantie ne suffisent pas à établir qu’il s’est effectivement engagé à réparer ce désordre et à écarter sa garantie.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
Le désordre n°3 « portes de placard absentes » dans la chambre 1 dénoncé par Madame [Z] [H] a été considéré comme partiellement avéré par l’expert (pièce n° 10, page 15). En effet, l’expert a constaté que les portes avaient été posées mais il a précisé qu’une partie du placard restait inaccessible, en raison de la pose de 3 portes sur deux rails. Il a de ce fait préconisé la diminution de la « porte 2 » de 10 cm.
Cette réserve avait été formulée dès la livraison (pièce n°2). Ce désordre relève donc de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
Le désordre n°4 « éclat carrelage et joint manquant » dans les WC a été relevé par l’expert comme avéré (pièce n°10, page 16).
Ce désordre avait fait l’objet d’une réserve formulée dès livraison (pièce n° 2), qui n’a pas été levée. Ce désordre relève donc de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents. Les éléments précédemment évoqués par le vendeur ne suffisent pas à établir qu’il s’est effectivement engagé à réparer ce désordre et à écarter sa garantie.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
Le désordre n°6 « marquage du mur » du balcon 2 a été relevé par l’expert qui a constaté une fissure horizontale entre le balcon supérieur et la partie verticale avec des décollements d’enduit, ainsi qu’une fissuration verticale sur un angle rentrant des parois verticales du balcon (pièce n° 10, page 17).
Ce désordre avait fait l’objet d’une réserve dès la livraison (pièce n° 2). Ce désordre relève de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
S’agissant du désordre n°7 « marquage du mur » du balcon 1, il a été relevé par l’expert qui a constaté les décollements d’enduit sur la face intérieure du linteau de la baie, au niveau de la liaison avec la menuiserie (pièce n° 10, page 18).
Ce désordre avait fait l’objet d’une réserve dès la livraison (pièce n° 2). Ce désordre relève de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
Concernant le désordre n°8 « garde-corps 1 oxydé » du balcon 1 et le désordre n°9 « garde-corps 2 oxydé » du balcon 2, l’expert a constaté une oxydation partielle du garde-corps et un décollement du revêtement de protection. Il a indiqué que ces désordres étaient évolutifs et que les décollements de peinture étaient coupants (pièce n° 10, pages 19 et 20). Ces désordres avaient fait l’objet d’une réserve dès la livraison (pièce n° 2). Ces désordres relèvent de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
Le désordre n°10 « finition peinture absente en périphérie de la bouche de VMC » des WC a été constaté par l’expert (pièce n° 10, page 21).
La livraison est intervenue le 26 février 2019 avec des réserves et dans le mois suivant la livraison, Madame [Z] [H] a fait établir un procès-verbal de constat le 21 mars 2019 pour lister d’autres réserves, dont celle relative au désordre n°10 (pièce n° 3).
Ce désordre relève ainsi de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents.
Le vendeur conteste devoir financer les travaux de reprise de ce désordre, en produisant un courrier qu’il a adressé à la société BREIZH BATIMENT en charge du lot peinture, le 09 septembre 2020, dans lequel il fait état des réserves constatées pour les travaux de peinture. Le courriel de la société BREIZH BATIMENT en date du 17 septembre 2020, indique qu’elle a pris contact avec Madame [Z] [H] afin de reprendre les réserves, mais elle ne justifie pas de ses démarches auprès d’elle et des travaux de reprise qu’elle lui a proposés.
La nature et les modalités des travaux de reprise n’ont pas été effectivement arrêtées pas plus que les délais pour leur exécution n’ont été évalués. Les éléments produits ne suffisent pas à écarter la garantie due par le vendeur pour ce désordre.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
Le désordre n°11 « finition peinture absente en périphérie de la bouche de VMC » de la salle de bains a été constaté par l’expert (pièce n°10, page 22).
Le désordre a été relevé dans le procès-verbal de constat d’huissier du 21 mars 2019 (pièce n° 3). Ce désordre relève ainsi de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents et le vendeur n’a pas justifié de son engagement à reprendre effectivement ces réserves.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
Le désordre n°12 « espace irrégulier en périphérie de l’ouvrant de la porte d’entrée » entre le bâti et la porte sur la partie horizontale supérieure et la partie verticale gauche a été relevé dans le rapport d’expertise (pièce n°10, page 23).
Le désordre a été relevé dans le procès-verbal de constat d’huissier du 21 mars 2019 (pièce n° 3). Ce désordre relève ainsi de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
Le désordre n°13 « coulure peinture » dans la salle de bain a été constaté par l’expert (pièce n° 10, page 24).
Le désordre a été relevé dans le procès-verbal de constat d’huissier du 21 mars 2019 (pièce n° 3). Ce désordre relève ainsi de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents et le vendeur n’a pas justifié de son engagement à reprendre effectivement ces réserves.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
S’agissant du désordre n°14 « marquage » sur le dégagement du plafond, le rapport d’expertise a constaté des traces de rebouchage d’enduit (pièce n° 10, page 25).
Le désordre a été relevé dans le procès-verbal de constat d’huissier du 21 mars 2019 (pièce n° 3). Ce désordre relève ainsi de la garantie du vendeur au titre des désordres apparents et le vendeur n’a pas justifié de son engagement à reprendre effectivement ces réserves.
La SCCV COTE JARDIN est garante de la reprise de ce désordre.
Sur le coût des travaux de reprise
Madame [Z] [H] sollicite une somme de 3294 euros TTC au titre de la reprise des désordres n°1, 2, 3, 8, 9, 10, 11, 13 et 14, en se fondant sur le devis de la société PHP DECO du 10 octobre 2020.
L’expert a validé ce devis pour la reprise des plinthes et du parquet de la chambre 2 dans sa totalité, considérant qu’une reprise partielle ne permettrait pas de garantir un aspect uniforme du sol dans cette pièce (désordres n°1 et 2), le démontage et la découpe d’une porte de placard (désordre n°3), la reprise des parois dans la salle de bains, les WC et le dégagement (désordres n°10, 11, 13 et 14) et la reprise de la peinture des garde-corps (désordres n°8 et 9).
Il convient de condamner la SCCV COTE JARDIN à verser la somme de 3294 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres n°1, 2, 3, 8, 9, 10, 11, 13 et 14.
Madame [Z] [H] fait valoir le devis de la société SORIA CARRELAGE du 02 novembre 2020 d’un montant de 231,98 euros TTC, au titre des travaux de reprise du désordre n°4. Ce devis concernant le changement d’un carreau dans les WC a été validé par l’expert judiciaire dans son rapport pour réparer le désordre n°4.
Il convient de condamner la SCCV COTE JARDIN à verser la somme de 231,98 euros TTC au titre des travaux de reprise du désordre n°4.
Madame [Z] [H] sollicite l’indemnisation des désordres n°6, 7 et 12 à hauteur de 887,70 euros TTC en se fondant sur le devis de la société MENUISERIE PERTHUIS du 10 mars 2021.
L’expert a validé les travaux de reprise chiffrés par ce devis, pour la remise en jeu de la porte palière et la reprise des fissures de l’enduit.
Il convient de condamner la SCCV COTE JARDIN à verser la somme de 887,70 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres n°6, 7 et 12.
L’expert a également retenu que l’intervention réalisée au niveau des plaques de cuisson de la demanderesse, le 28 mars 2019, à ses frais, pour un montant de 76 euros, était liée à la défaillance du réseau d’alimentation électrique des plaques de cuisson, justifiant son indemnisation.
Il convient de condamner la SCCV COTE JARDIN à verser la somme de 76 euros au titre de l’intervention réalisée au niveau des plaques de cuisson.
Les sommes accordées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 28 septembre 2021, date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement.
Sur le préjudice de jouissance
Madame [Z] [H] fait valoir un préjudice de jouissance du fait de la dangerosité des garde-corps, liée au décollement de la peinture, générateur « d’arêtes vives coupantes », depuis la livraison intervenue le 26 février 2019 et sollicite une somme de 50 euros par mois depuis 2019.
L’expert avait relevé une oxydation partielle du garde-corps des deux balcons et le caractère évolutif de ce désordre, mais la demanderesse ne produit pas d’élément permettant d’apprécier l’évolution réelle de ce désordre et son ampleur. Si l’usage des balcons a pu être limité du fait de ces décollements dangereux, il convient de fixer l’indemnisation à la somme de 1000 euros et condamner la SCCV COTE JARDIN à verser cette somme à Madame [Z] [H].
III- Sur les autres demandes
La SCCV COTE JARDIN, qui succombe à titre principal, est condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.
La SCCV COTE JARDIN est condamnée à verser la somme de 3000 euros à Madame [Z] [H], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais liés au constat d’huissier.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
Il résulte de l’article 514 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
LE TRIBUNAL, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCCV COTE JARDIN à verser à Madame [Z] [H], la somme de 3294 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres n°1, 2, 3, 8, 9, 10, 11, 13 et 14, sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil ;
CONDAMNE la SCCV COTE JARDIN à verser à Madame [Z] [H] la somme de 231,98 euros TTC au titre des travaux de reprise du désordre n°4 sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil ;
CONDAMNE la SCCV COTE JARDIN à verser à Madame [Z] [H] la somme de 887,70 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres n°6, 7 et 12, sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil ;
CONDAMNE la SCCV COTE JARDIN à verser à Madame [Z] [H] la somme de 76 euros au titre de l’intervention réalisée au niveau des plaques de cuisson ;
DIT que les sommes accordées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 28 septembre 2021, date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement ;
CONDAMNE la SCCV COTE JARDIN à verser à Madame [Z] [H] la somme de 1000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
CONDAMNE la SCCV COTE JARDIN, qui succombe à titre principal, aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire;
CONDAMNE la SCCV COTE JARDIN à verser la somme de 3000 euros à Madame [Z] [H], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais liés au constat d’huissier ;
ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandrine GASNIER Stéphanie LAPORTE
