- N° RG 23/01995 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC7QA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Minute n°24/703
N° RG 23/01995 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC7QA
Date de l'ordonnance de
clôture : 12 février 2024
le
CCC : dossier
FE :
-Me BENSUSSAN
-Me JAMET
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
S.A.S.U. SWM
[Adresse 2]
représentée par Maître Jean-charles BENSUSSAN de la SELEURL CABINET BENSUSSAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
DEFENDERESSE
S.A.S. LES SAISONS DE MEAUX
[Adresse 1]
représentée par Maître Morgan JAMET de la SELEURL MJ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors du délibéré :
Président : M. BOURDEAU, Juge
Assesseurs: Mme VISBECQ, Juge
Mme BASCIAK, Juge
Greffière lors des débats : Mme CAMARO et Greffière lors du délibéré : Mme BOUBEKER
Jugement rédigé par : Mme VISBECQ, Juge
DEBATS
A l'audience publique du 04 Juillet 2024, tenue en rapporteur à deux juges: M.BOURDEAU et Mme VISBECQ assistés de Mme CAMARO, Greffière; le tribunal a, en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.
Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l'audience de mise à disposition du 26 Août 2024.
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme VISBECQ, assesseur, ayant signé la minute pour M.BOURDEAU, Président régulièrement empêché avec Mme BOUBEKER, Greffière
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS
La société LES SAISONS DES MEAUX est propriétaire de locaux à usage commercial situés dans la galerie marchande du centre commercial « Les Saisons des Meaux » sis [Adresse 3] à [Localité 4].
Par acte sous-seing privé du 1er juillet 2020, la société LES SAISONS DES MEAUX a donné à bail à Monsieur [B] [C] [I] tant en son nom personnel qu'au nom de la société SWM en cours de formation, un local commercial portant le numéro 721 d'une surface de 225 m2 situé au sein dudit ensemble immobilier, pour une durée de dix années entières et consécutives, dont six ans fermes pour un usage de boutique de prêt à porter.
Selon l’article 3.1 des conditions financières stipulées au titre III, ledit bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer de base fixé à la somme de 60 000 euros hors taxes et hors charges par an outre un loyer variable additionnel correspondant à 8 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur.
L'article 1.2.1 des conditions particulières prévues au titre I prévoit que ce loyer est dû à compter de la première de ces deux dates :
- la date d'ouverture du local au public,
- l'expiration d'un délai de deux mois suivant la date de prise d'effet du bail.
La SASU SWM a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Meaux le 22 janvier 2021.
Le local a été livré le 15 septembre 2021 et ouvert au public le 16 février 2022.
Dès février 2022, la société SWM a cumulé un important arriéré locatif.
Par acte délivré le 19 janvier 2023, la société LES SAISONS DE MEAUX a fait signifier par commissaire de justice à la société SWM un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 89 395,93 euros se décomposant comme suit :
- loyers et charges impayés au 16 janvier 2023 : 89 001,80 euros,
- coût de l'acte : 394,13 euros.
Par acte délivré le 20 février 2023, la SASU SWM a assigné la société LES SAISONS DE MEAUX devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
Vu les dispositions des articles L145-41 du code de commerce et 1104 et 1343-5 du code civil,
A TITRE PRINCIPAL :
- juger que le commandement de payer délivré le 19 janvier 2023 est nul,
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- suspendre les effets de la clause résolutoire et octroyer à la société SWM vingt-quatre mois de délais pour s'acquitter du solde de sa dette locative,
- fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer actuel en cas d'acquisition de la clause,
EN TOUTE HYPOTHESE :
- réduire le loyer mensuel de 20 % pour prendre en considération la situation du centre,
- condamner la SASU LES SAISONS DE MEAUX à lui payer une somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SASU LES SAISONS DE MEAUX aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL BENSUSSAN conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande principale en nullité du commandement de payer, la SASU SWM expose que le commandement délivré sans décompte est nul au motif qu'il ne permet pas au locataire de connaître avec exactitude les sommes qui lui sont réclamées au titre de sa dette locative.
À titre subsidiaire, elle sollicite la suspension de l'effet de la clause résolutoire, l'octroi d'un délai de paiement de 24 mois et la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer. Elle explique que sa situation économique ne lui permet pas de régler comptant la somme sollicitée. Elle précise qu'elle exploite depuis trois ans son établissement et que son activité commerciale a particulièrement souffert du confinement en raison des restrictions et fermetures de centres commerciaux mais également du manque de commercialité du centre commercial, qui se vide de clients et de boutiques et de la baisse du tourisme en Île de France. Elle ajoute qu'elle a dû suspendre provisoirement le paiement des loyers compte tenu du manque de chiffres d'affaires.
Elle demande enfin, en toute hypothèse, une réduction de 20% de son loyer pour les mêmes motifs.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2024, la SAS LES SAISONS DE MEAUX demande au tribunal de :
Vu les dispositions des articles L141-45 du code de commerce et 1103 et 1104 du code civil,
- débouter la société SWM de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
En conséquence,
- constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail conclu le 1er juillet 2020 est acquise depuis le 19 février 2023,
- constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date,
- ordonner l’expulsion de la société SWM et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,
- condamner la société SWM au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 427,77 euros par jour, établi sur la base du double du loyer global de la dernière année de facturation, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 20 février 2023, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés,
- condamner la société SWM à lui payer la somme en principal d’un montant de 184 735,76 euros TTC, selon le décompte locatif édité à la date du 15 décembre 2023, ladite somme restant à parfaire,
- juger que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d’échéance respective,
- juger que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 22 janvier 2023 et jusqu’à parfait paiement, sauf mémoire et sans préjudice de toutes autres,
- juger que le dépôt de garantie actualisé s’élevant à la somme de 5166,20 euros sera réputé acquis à la société LES SAISONS DE MEAUX en sa qualité de bailleur,
En tout état de cause :
- condamner la société SWM à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Pour s'opposer à la demande de nullité, la SAS LES SAISONS DE MEAUX indique que l'acte de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 janvier 2023 comprend 6 feuillets, soit 12 pages dont 4 feuillets correspondant au décompte de la dette locative arrêté au 16 janvier 2023 et qu'il est ainsi suffisamment précis et clair.
Le commandement de payer étant valable et aucun paiement n'étant intervenu depuis lors, elle demande au tribunal d'appliquer les stipulations contractuelles et en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise au 19 février 2023, que le bail est résilié de plein droit et d'ordonner l'expulsion de la SASU SWM. Elle fait valoir que le bail prévoit en outre de fixer l'indemnité d'occupation au double du loyer global de la dernière année de location, soit à la somme de 427,77 euros par jour à compter du 20 février 2023 et de condamner la SASU SWM à lui payer les sommes dues en principal avec intérêt au taux légal, sommes majorées de 10% à compter du 22 janvier 2023 et jusqu’à parfait paiement outre en cas de retard de paiement l'application d'un intérêt de retard au taux légal majoré de trois points, à compter de la date d’échéance conformément aux stipulations contractuelles.
Elle s'oppose à toute suspension de l'effet de la clause résolutoire et à tout octroi de délai à la SASU SWM, faute pour elle de rapporter la preuve, en application des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, qu’elle est un débiteur malheureux ou de bonne foi dont la situation peut être rétablie et qui est dès lors dans la capacité d'honorer un échéancier de 24 mois. Elle fait valoir que la société demeure redevable d’une somme de 124 014,10 euros au 25 mai 2023, soit 5167,25 euros par mois en sus du loyer et des charges s'il était fait droit à la demande.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2024.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 6 juin 2024 et mise en délibéré au 26 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’action tendant à l’annulation du commandement de payer du 19 janvier 2023 :
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Il résulte de ces dispositions qu'en cas de manquement à une stipulation expresse du bail sanctionné par une clause résolutoire, le créancier doit donner des informations suffisamment claires et précises au débiteur pour lui permettre d'y remédier. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit ainsi, pour produire effet, préciser la nature et le quantum des sommes réclamées notamment par la communication d'un décompte actualisé ainsi que le délai donné au débiteur pour s’exécuter.
Le contrat de bail prévoit expressément qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit dans le délai d'un mois suivant un commandement ou une mise en demeure délivré par huissier de justice visant la présente clause et mettant le preneur en demeure de payer.
L’acte de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 janvier 2023 indique qu'il est établi en 6 feuillets et précise « en vertu (…) d'un décompte joint au présent acte arrêté au 16 janvier 2023 ».
Le décompte arrêté au 16 janvier 2023 comprend 7 pages, soit 3,5 feuillets. Il précise la nature, la référence et le montant des sommes impayées depuis le 28 février 2022.
Ainsi, le commandement de payer a été délivré avec un décompte actualisé et apparaît suffisamment clair et précis.
En conséquence, la SASU SWM sera déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer.
Sur la suspension de l'effet de la clause résolutoire et l'octroi d'un délai de paiement :
Selon l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La clause résolutoire du bail prévoit qu'à défaut de paiement notamment d'un seul terme ou fraction de terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et sans qu'il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire si, dans un délai d'un mois suivant un commandement délivré par huissier de justice visant la présente clause et mettant le preneur en demeure de payer, il n'a pas été satisfait à ce commandement, même dans le cas de paiement postérieur à l'expiration du délai ci-dessus, et ce sans préjudice de dommages et intérêts dont le bailleur pourrait se prévaloir.
L'article 1343-5 du code du commerce permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d'échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Si l’activité de commerce de prêt à porter a été touchée par les effets de la pandémie de Covid-19, il convient de souligner que les impayés de loyers ont commencé dès l'ouverture du local au public en février 2022 alors que les mesures de fermeture des commerces avaient pris fin. En outre, au regard de l'accroissement des sommes dues, du défaut de diligences de la SASU SWM depuis l’introduction de l’instance pour réduire sa dette et de l'absence de justificatifs de sa situation économique actuelle, il est relevé que celle-ci ne permet pas au tribunal d’apprécier l’impossibilité dans laquelle elle se trouve de payer immédiatement l’entière somme dont elle est redevable et sa capacité à régler la dette dans un délai de 24 mois.
En conséquence, les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement seront rejetées.
Sur la demande de réduction des loyers :
Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
En conséquence, il n'appartient pas au tribunal de réduire le montant des loyers fixés contractuellement. La SASU SWM sera déboutée de sa demande.
Sur la résiliation du bail et ses conséquences :
La clause résolutoire insérée dans le contrat prévoit conformément à l'article L145-41 du code de commerce que la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, aucun paiement n'ayant été effectué dans le mois suivant le commandement de payer délivré le 19 janvier 2023 et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ayant été rejetée, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 février 2023 et que le bail conclu entre la SAS LES SAISONS DE MEAUX et la SASU SWM est résilié de plein droit à compter de cette date.
La SASU SWM étant occupant sans droit ni titre à compter du 19 février 2023, son expulsion sera ordonnée dans les termes du présent dispositif et une indemnité d'occupation sera fixée.
L'article 3.16 des conditions financières prévoit que l'indemnité d'occupation à la charge du preneur, en cas de non délaissement du local pour quelque cause que ce soit après résiliation de plein droit ou judiciaire sera établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, cette indemnité de base étant réajustée ultérieurement de plein droit pour être portée, si elle est inférieure, au montant annuel du loyer global du nouveau locataire.
Il est relevé que la société SWM ne chiffre pas l'indemnité d'occupation due et que la SAS LES SAISONS DE MEAUX ne précise pas les éléments sur lesquels elle se base pour fixer cette indemnité à 427,77 euros par jour.
Il est rappelé qu'en application de l’article 3.1 des conditions financières stipulées au titre III, le bail a été consenti moyennant le paiement d’un loyer de base fixé à la somme de 60 000 euros hors taxes et hors charges par an outre un loyer variable additionnel correspondant à 8 % hors taxes du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur.
En l'absence de tout élément permettant d'évaluer le montant du loyer additionnel, l'indemnité d'occupation sera déterminée uniquement au regard du loyer de base annuel de 60 000 euros HT.
L'indemnité d'occupation sera donc fixée à 60 000 x 2 / 365 = 328,76 euros par jour à compter du 20 février 2023 et jusqu'à libération des lieux et remise des clés.
Aucune disposition contractuelle ne prévoyant, en cas de résiliation du bail, le paiement des charges en sus de l'indemnité d'occupation fixée forfaitairement au double du loyer ni l'indexation de cette indemnité, les demandes en ce sens seront rejetées.
Sur le paiement des sommes dues :
Il résulte du décompte arrêté au 16 janvier 2023 que les sommes dues par la SASU SWM en exécution des factures établies jusqu'au 7 novembre 2022 sont de 89 001,80 euros.
La facture du 6 décembre 2022 s'élève à la somme de 6592,74 euros pour le mois de janvier 2023.
La facture du 11 janvier 2023 s'élève à la somme de 7002,46 euros pour le mois de février 2023.
La résiliation du bail étant acquise au 19 février 2023, il convient de réduire le montant de la facture du 11 janvier à la somme de 4751,67 euros (7002,46 / 28 x 19).
Ainsi, jusqu'à la résiliation du bail, les sommes dues à la SAS LES SAISONS DE MEAUX sont de 100 346,21 euros. La SASU SWM sera condamnée au paiement de cette somme.
À compter du 20 février 2023, la SASU SAWM est redevable de l'indemnité d'occupation, soit la somme de 328,76 euros par jour.
Sur les intérêts :
L'article 1231-7 du code civil prévoit qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
Il résulte de l'article 3.16 des conditions financières qu'à défaut de paiement du loyer et/ou des indemnités d'occupation, des accessoires et plus généralement de toutes sommes exigibles à chaque terme d'après le présent bail, 48 heures après une lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de 10% à titre d'indemnité forfaitaire de frais de contentieux et ce, indépendamment de tous les frais de commandement, de recettes et de droits proportionnels d'encaissement qui seront à la charge du preneur. Toute somme exigible payée en retard sera, d'autre part, productrice d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal majoré de 3 points, qui s'appliquera de plein droit et sans mise en demeure préalable à compter de la date d'échéance.
Les sommes dues porteront intérêt au taux légal majoré de 3 points à compter de leur échéance respective.
Par ailleurs, la somme due de 89 001,80 euros ayant fait l'objet d'un commandement de payer le 19 janvier 2023, elle sera majorée de 10%.
Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie :
L'article 3.7 des conditions financières prévoit le versement d'un dépôt de garantie par le preneur de 5000 euros.
L'article 3.16 des conditions financières précise que ce dépôt de garantie, en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, reste acquis au bailleur à titre d'indemnité, sans préjudice du recouvrement complémentaire de tous autres dus ou de plus amples dommages et intérêts le cas échéant.
En conséquence, il conviendra de considérer que le dépôt de garantie est acquis à la SAS LES SAISONS DE MEAUX.
Sur les mesures de fin de jugement :
En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SASU SWM, partie perdante, à payer à la SAS LES SAISONS DE MEAUX la somme de 1500 euros au titre de frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, de signification et d'expulsion. Elle sera en outre déboutée de ses demandes à ce titre.
La SASU SWM étant condamnée aux entiers dépens, il convient d'accorder uniquement à Maître Morgan JAMET, avocat au barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,
Déboute la SASU SWM de sa demande tendant à déclarer nul le commandement de payer délivré le 19 janvier 2023 ;
Déboute la SASU SWM de ses demandes de suspension de l'effet de la clause résolutoire et de délais de paiement ;
Déboute la SASU SWM de sa demande de réduction du loyer ;
Constate l’acquisition à la date du 19 février 2023 de la clause résolutoire du bail conclu entre la SAS LES SAISONS DE MEAUX et la SASU SWM par acte sous seing privé du 1er juillet 2020 à la suite du commandement de payer délivré le 19 janvier 2023 resté infructueux ;
Constate la résiliation de plein droit à la date du 19 février 2023 du bail conclu entre la SAS LES SAISONS DE MEAUX et la SASU SWM par acte sous seing privé du 1er juillet 2020 ;
Ordonne l’expulsion de la SASU SWM, au besoin avec l’assistance de la force publique, du local commercial numéro 721 de la galerie marchande du centre commercial « Les Saisons des Meaux » sis [Adresse 3] ;
Autorise la SAS LES SAISONS DE MEAUX à la reprise de son local avec l’assistance d’un serrurier de son choix si besoin ;
Fixe le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 328,76 euros par jour et ce, à compter du 20 janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés ;
Condamne la SASU SWM à payer à la SAS LES SAISONS DE MEAUX les sommes suivantes :
- 89 001,80 euros au titre des loyers et charges dus de février 2022 à décembre 2022 inclus,
- 8900,18 euros au titre de la majoration de 10% de la somme de 89 001,80 euros,
- 6592,74 euros au titre des loyers et charges dus pour le mois de janvier 2023,
- 4751,67 euros au titre des loyers et charges dus du 1er au 19 février 2023,
- 328,76 euros par jour au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 20 février 2023 et jusqu'à libération complète des lieux et restitution des clés ;
Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal majoré de 3 points à compter de leur échéance respective ;
Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 5000 euros sera acquis à la SAS LES SAISONS DE MEAUX ;
Condamne la SASU SWM aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, de signification et d'expulsion ;
Condamne la SASU SWM à payer à la SAS LES SAISONS DE MEAUX la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toutes les autres demandes ;
Rappelle que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
