- N° RG 22/04807 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC27S
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Minute n°24/700
N° RG 22/04807 - N° Portalis DB2Y-W-B7G-CC27S
Date de l'ordonnance de
clôture : 11 décembre 2023
le
CCC : dossier
FE :
-Me NOACHOVITCH
-Me MEURIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU DEUX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDEURS
Monsieur [N] [C]
Madame [M] [F]
[Adresse 2]
représentés par Maître Sylvie NOACHOVITCH de la SELARL SYLVIE NOACHOVITCH & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
DEFENDERESSE
S.A.S. PV-CP CITY venant aux droits de la société PV RESI DENCES & RESORT FRANCE
L’ARTOIS ESPACE PONT DE FLANDRE
[Adresse 1]
représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats postulant, Me Géraldine MACHINET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors du délibéré :
Président : M. BOURDEAU, Juge
Assesseurs: Mme VISBECQ, Juge
Mme BASCIAK, Juge
Greffière lors du délibéré : Mme CAMARO
Jugement rédigé par : M. BOURDEAU, Juge
DEBATS
A l'audience publique du 02 Mai 2024, tenue en rapporteur à deux juges : M.BOURDEAU et Mme VISBECQ assistés de Mme CAMARO, Greffière; le tribunal a, en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.
Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l'audience de mise à disposition du 02 Août 2024.
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BOURDEAU, Président, ayant signé la minute avec Mme CAMARO, Greffière ;
Exposé du litige
Par acte sous seing privé daté du 6 juillet 2012 la société TVRT SARL a donné à bail à la société PV-CP Résidence Exploitation (SIREN 508 321 155) le lot 0138-01 (n° physique 201 [note : le « numéro physique » correspond au numéro de porte de l’appartement) et le parking P114 dépendant d’une résidence de tourisme [3] sise [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de 9 années, à compter du 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2021. Le loyer prévu est de 9620 euros HT annuel, avec révision annuelle en fonction de l’I.R.L. sans pouvoir excéder 2 % de variation.
Le bail comporte un article 5 intitulé « conditions » dont le 9° énonce que le bailleur « autorise le preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son commerce tel que défini à l’article 4 et à céder son bail librement, à charge cependant de rester garant pendant toute la durée du bail et répondant solidairement avec son cessionnaire ou les cessionnaires successifs du paiement du loyer et de ses charges. Toute substitution devra toutefois recevoir au préalable l’accord écrit du Bailleur ».
Par acte authentique du 5 juin 2020, la société TVRT SARL a vendu à [N] [C] et à [M] [F] (ci-après les « bailleurs ») les lots donnés à bail. L’acte authentique précise qu’il s’agit d’un appartement d’une superficie de 39,12 m². Page 8 de l’acte, il est précisé que le bien est donné en location et le contrat de bail est annexé.
Par acte enregistré le 5 février 2021 et daté du 16 décembre 2020, le preneur alors dénommé PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE (SIREN 508 321 155) a apporté à la société dénommée PV-CP CITY (SIREN 513 635 987), sous le régime des scissions, l’activité d’exploitation et de gestion des résidences ou hôtels de tourisme, résidences hôtelières ou para-hôtelières se rapportant à l’activité CITY, et dont la liste figure en annexe 1 de l’acte, pour un montant valorisé à la somme de 25 572 125,64 euros. L’annexe 1 de l’acte fait mention de la « [Adresse 4] ».
Par actes délivrés le 22 mars 2021, les bailleurs ont fait délivrer à la société dénommée PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE, un congé avec refus de renouvellement, sans paiement d’indemnité d’éviction.
Par acte du 1er octobre 2021, les bailleurs ont fait constater par huissier, [Adresse 4] à [Localité 5], la présence d’un homme déclarant s’appeler [B] [D], directeur régional ADAGIO, indiquant qu’il n’avait pas pour instruction de remettre les clefs des locaux donnés à bail, à savoir l’appartement 201.
Par correspondance du 23 septembre 2021, la directrice du département gestion des baux et des renouvellements de la société PV-CP CITY a contesté le motif grave du congé a indiqué que le preneur était en droit de réclamer une indemnité d’éviction et disposait de la faculté de se maintenir dans les lieux dans l’attente du paiement de ladite indemnité.
Courant novembre 2021, la serrure de l’appartement donnés à bail a été changée.
Par acte délivré le 8 mars 2022, la société PV EXPLOITATION FRANCE, venant aux droits de la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE (508 321 155), a fait procéder aux assignations de 14 bailleurs incluant les consorts [F]-[C] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins d’obtenir leur condamnation à remettre les clefs des locaux sous astreinte.
La société PV-CP CITY (513 635 987) est intervenue volontairement à l’instance devant le juge des référés, arguant de l’existence d’un traité d’apport du 1er février 2021 par lequel la société par actions simplifiée PV EXPLOITATION FRANCE lui a transmis son activité d’exploitation de résidence urbaines.
Par ordonnance du 22 juillet 2022, le juge des référés a notamment reçu l’intervention volontaire de la société PV-CP CITY, a ordonné de remettre à cette société les clefs des serrures des appartements sous astreinte ; a condamné les consorts [F]-[C] à payer une somme provisionnelle de 10590,72 euros au titre du préjudice de jouissance du preneur ; condamné la société PV-CP CITY à payer, à titre provisionnel, une somme de 7475,80 euros au titre des loyers impayés et de 1942,20 euros au titre des indemnités d’occupation.
Par arrêt du 7 juillet 2023, la cour d’appel de PARIS a notamment confirmé l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a reçu l’intervention volontaire de la société PV-CP CITY et condamné les bailleurs à remettre les clefs sous astreinte d’un montant réformé à 1000 euros par jour et condamné la société PV-CP CITY à payer, à titre provisionnel, une somme de 7475,80 euros au titre des loyers impayés et de 1942,20 euros au titre des indemnités d’occupation. En revanche, la cour d’appel condamné les bailleurs à payer au preneur une somme provisionnelle portée à 13 000 euros au titre du préjudice de jouissance du preneur.
Il n’est pas contesté par le preneur que les clés lui ont été remises le 2 octobre 2023.
*
En parallèle de l’action portée par le preneur devant le juge des référés, et par acte délivré le 1er juillet 2022, les preneurs ont fait procéder à l’assignation de la société PV CP CITY devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de validation du congé délivré.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, les bailleurs demandent au tribunal de:
Constater que la résiliation du bail est intervenue au 30 septembre 2021, selon les moyens repris au dispositif que, d’une part, le congé délivré le 23 mars 2021 est valide et a été accepté par le preneur ;
Fixer à la somme de 647 euros l’indemnité d’occupation due mensuellement par la société PV-CP CITY à compter du 30 septembre 2021 jusqu’au 30 septembre 2023 puis à la somme de 744,39 euros à compter du 1er octobre 2023 et condamner l’occupant au paiement ;
Débouter le preneur de sa prétention au titre des indemnités d’éviction, motifs pris de la violation des dispositions de l’article L321-3 du code du tourisme par le preneur ; du motif grave et légitime invoqué ; de la carence du preneur dans l’administration de la preuve ;
Subsidiairement, condamner le preneur à des dommages et intérêts de montants identiques aux indemnités d’éviction et ordonner la compensation, motifs pris de l’absence de mention relative à l’existence de cette indemnité dans le bail et de la violation de l’obligation pré-contractuelle d’information ;
Plus subsidiairement, fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 50 000 euros par lot et très subsidiairement à la somme que le tribunal fixera ;
Écarter des débats la pièce adverse n°14 ;
Débouter la société PV-CP CITY de ses demandes reconventionnelles ;
Condamner la société PV-CP CITY à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de sa résistance abusive ;
Prononcer la compensation des créances mutuelles entre société PV-CP CITY et les bailleurs, tant prononcé par l’arrêt de la cour d’appel de PARIS, l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de MEAUX, que le jugement à intervenir.
Condamner la société PV-CP CITY à leur payer la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral ;
Condamner la société PV-CP CITY à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
Prononcer la compensation des éventuelles condamnations pécuniaires mutuelles entre les parties.
Dire que la décision ne revêtira pas l’exécution provisoire pour toute condamnation prononcée au bénéfice de PV-CP CITY.
Dire que la décision revêtira l’exécution provisoire uniquement sur la question de la validation du congé, en dehors toute question financière.
Les moyens intervenant au soutien de la demande tendant à ce que le tribunal constate la résiliation du bail consistent à indiquer, en substance, que le congé est valable en la forme et a été délivré à la bonne personne puisque son destinataire était immatriculé. Les demandeurs ajoutent qu’aucun changement de locataire n’a été notifié alors même que le 9° de l’article 5 précise que « toute substitution du preneur devra recevoir l’accord préalable écrit du bailleur » de sorte que le congé a été valablement délivré. Ils soulignent en outre que le preneur initial a été absorbé et que l’ensemble des actes signifiés à la société absorbée sont opposables à l’absorbante. Enfin, ils précisent que le congé a été accepté par le preneur, qui a volontairement remis les clefs.
S’opposant à la demande reconventionnelle tendant au paiement d’une indemnité d’éviction, les bailleurs indiquent, en premier lieu avoir invoqué un motif grave tenant à l’absence de paiement des loyers. Ensuite, ils mettent en évidence que le bail déroge au statut des baux commerciaux en ce qu’il s’agit d’une résidence de tourisme de sorte que l’existence d’une indemnité d’éviction doit figurer au bail, par application de l’article L321-3 du code du tourisme.
Au fond, sur cette demande reconventionnelle, les bailleurs contestent les conclusions de l’expertise [Y] procédant à l’évaluation d’une indemnité d’éviction, le rapport ne correspondant pas au lot dont il s’agit. Ils contestent en outre ses modalités de calcul.
Discutant la demande reconventionnelle tendant à leurs condamnations à payer une indemnité au titre du préjudice de jouissance, les bailleurs indiquent que la cour d’appel de Paris a d’ores et déjà tranché la question de l’indemnisation pour perte de chiffre d’affaires et que depuis les clés ont été remises de sorte que le préjudice a cessé. Il ajoute que le montant demandé n’est pas sérieux et conteste le chiffrage effectué. Expliquant leur moyen subsidiaire tendant à la condamnation du preneur à des dommages et intérêts se compensant avec l’indemnité d’éviction éventuellement accordée, les bailleurs indiquent que le preneur les a trompés en omettant de faire figurer au bail l’existence d’une telle indemnité et en envoyant un courrier à un dénommé M. [R] le 4 avril 2019 précisant qu’il n’y avait pas d’indemnité d’éviction de due.
Au soutien de leurs demandes additionnelles tendant à l’octroi de dommages et intérêts à raison d’une résistance abusive du preneur, les bailleurs indiquent que la société PV-CP CITY a une position contraire au droit et qu’il a été contraint d’initier une action en justice, justifiant l’octroi d’une indemnité de 15 000 euros.
Au soutien de leurs demandes additionnelles tendant à l’octroi de dommages et intérêts à raison de préjudices moraux, ils mettent en évidence leur situation d’endettement et le stress occasionné par l’absence de perception des loyers. Ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 5000 euros.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 avril 2024, la société PV-CP CITY demande au tribunal de
juger que le congé délivré pour le 30 septembre 2021 par les bailleurs est nul et dépourvu d’effet, motifs pris de l’erreur sur le destinataire du congé et de l’absence de remise volontaire des clés par le preneur, PV-CP CITY ;
Fixer la date de tacite reconduction au 1er octobre 2021 ;
En tout état de cause juger que le preneur a droit à une indemnité d’éviction ;
Sur les loyers impayés : ordonner la compensation entre les dommages et intérêts résultant du préjudice de jouissance (10 590,72 euros) et l’arriéré locatif et débouter les bailleurs de leurs demandes de paiement ;
A titre subsidiaire,
Juger que le preneur à droit au paiement d’une indemnité d’éviction et condamner les bailleurs à payer une somme de 130 000 euros à ce titre, motifs pris de l’absence d’application des dispositions de l’article L321-3 du code du tourisme et de leur absence de violation ; de la requalification du congé en congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ;
Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours diminué d’un abattement de précarité de 30 % ;
A titre plus subsidiaire,
Désigner un expert avec pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction ;
En tout état de cause,
Débouter les bailleurs de leurs prétentions ;
Condamner les bailleurs à payer à la société PV-CP CITY une somme de 11 304 546 euros TTC de dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance du preneur ;
Ordonner la compensation entre le montant des loyers dus et les dommages et intérêts alloués ;
Condamner les bailleurs à payer à la société PV-CP CITY une somme de 4000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ainsi qu’aux dépens.
Sur la prétention tendant à ce que le tribunal constate l’irrégularité des congés délivrés, la société PV-CP CITY, se fondant sur les dispositions de l’article L145-9 du code de commerce, indique que le congé n’a pas été délivré au preneur. Il souligne que la branche d’activité CITY, incluant la résidence de [Localité 5], a fait l’objet d’un apport partiel d’actif préalablement à la notification du congé de sorte que ce dernier est irrégulier à raison de la substitution opérée, opposable au bailleur sans signification dès lors que l’opération a été soumise au régime des scissions ; qu’en outre les bailleurs, qui ont assigné la bonne personne, en étaient informés et que l’information était publiée. La société PV-CP CITY conteste avoir volontairement remis les clefs, ainsi que cela ressort des constats dans lesquels son représentant refuse une telle remise. Elle ajoute que les éléments sensés attester d’une telle remise ne sont pas probants.
La société PV-CP CITY estime avoir le droit à une indemnité d’éviction et en sollicite le paiement sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce. Elle produit un rapport évaluant l’indemnité d’éviction à la somme de 130 000 euros. À ce titre, le preneur s’oppose au moyen tiré de la violation des dispositions de l’article L321-3 du code du tourisme, faisant obligation de mentionner au bail l’existence d’une indemnité d’éviction. La société PV-CP CITY indique que cette obligation a été instituée par la loi 2009-888 du 22 juillet 2009 et n’est pas applicable au bail qui lui est antérieur. De même, le preneur considère qu’il n’y a pas de méconnaissance d’une obligation pré-contractuelle d’information. Le preneur ajoute que le motif grave invoqué, constitué par le non-paiement des loyers, n’a pas été précédé d’une mise en demeure conformément aux dispositions de l’article L145-7 du code de commerce, de sorte qu’il ne peut justifier l’absence de paiement d’une indemnité d’éviction (cf. Cass. 3e civ 15 mai 2008, 07-12.669). En outre, la crise sanitaire a justifié économiquement l’absence de paiement des loyers.
Enfin, et à titre reconventionnel, la société PV-CP CITY sollicite la condamnation des bailleurs à lui payer une somme de 11 304 546 euros TTC en réparation de son préjudice de jouissance. Revenant, en premier lieu, sur ce qu’il estime être une voie de fait consistant en la reprise de possession des lieux sans avoir restitué les clés au jour des conclusions, le preneur évalue son préjudice sur la base d’un chiffre d’affaires non réalisé sur une période de 23 mois, avec pour recettes mensuelles une somme de 491 502 euros.
Par ordonnance de clôture du 11 décembre 2023, la mise en état de l’affaire été clôturée et l’affaire fixée à l’audience collégiale du 2 mai 2024.
À cette audience, l’ordonnance de clôture a été révoquée pour admission des dernières conclusions des parties.
Les parties ont été autorisées à produire, dans le cadre du délibéré, un K-bis à jour.
Par message RPVA du 24 mai 2024, le preneur a fait produire un extrait K-bis du 20 mai 2024 mentionnant l’apport partiel d’actif du 1er février 2024.
L’affaire a été mise en délibéré, prorogé au 2 août 2024.
Motifs
A titre préliminaire
Sur les éléments soumis à la discussion contradictoire
Aux termes de l’article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.
En l’espèce, la prétention tendant à ce que la pièce n°14 produite par la société PV-CP CITY soit écartée n’est pas assortie des précisions permettant d’en apprécier le caractère bien fondé. Le rapport d’évaluation dont il s’agit a été versé aux débats et a fait l’objet de discussions contradictoires. Il n’est pas allégué qu’il porte une atteinte quelconque aux droits des parties et le tribunal appréciera sa valeur probante. Il y a lieu de rejeter la prétention tendant à ce que cette pièce soit écartée des débats.
Au fond
Le débat opposant les parties s’axe autour de cinq points de discussion. Le premier est relatif à la validité du congé délivré. Ce sujet conditionne le débat existant autour de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, sujets sur lesquels il n’y a pas lieu de statuer si le bail persiste. De ce point de vue, le fait que le preneur sollicite du tribunal qu’il statue, en toutes hypothèses (et non seulement à titre subsidiaire), sur son droit à indemnité d’éviction est indifférent : si aucune indemnité n’est susceptible d’exister à raison de la persistance du bail, la demande ne constitue pas une prétention puisqu’elle ne modifie pas les rapports juridiques existant entre les parties à la date du jugement. La troisième partie de la discussion est relative au préjudice de jouissance allégué par le preneur et aux réponses apportées, point qui est sans rapport avec la validité du congé. Une autre question, indépendante des autres, est constituée par les demandes indemnitaires additionnelles des demandeurs : résistance abusive et préjudice moral. Enfin, la question de « fin de jugement » regroupent à la fois la question de l’exécution provisoire, les dépens et frais irrépétibles. La compensation aurait pu y être incluse mais pour plus de clarté, elle doit être intégrée dans les demandes indemnitaires.
1. Sur la validité du congé
Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. [Al. 2] A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. [Al.3] Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat. [Al.4] S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus. [Al.5] Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
De ces dispositions il résulte que pour être valablement donné, le congé doit notamment être délivré par acte extrajudiciaire à la personne du preneur. Le défaut de délivrance au preneur constitue une cause de nullité de l’acte pour vice de fond au sens des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile, non susceptible de régularisation et non soumis à grief.
Aux termes du premier alinéa de l’article L236-27 du code de commerce, la société qui apporte une partie de son actif et, le cas échéant, une partie de son passif à une ou plusieurs sociétés existantes ou nouvelles et la ou les sociétés qui bénéficient de cet apport peuvent décider d’un commun accord de soumettre l’opération aux dispositions de la section 2 du présent chapitre [note : de la scission], à l’exclusion de sa sous-section 2 lorsque les sociétés ne sont pas concernées par cette dernière. Le premier alinéa de l’article L236-18 du code de commerce énonce que : une société peut, par voie de scission, transmettre son patrimoine à plusieurs sociétés existantes ou à plusieurs sociétés nouvelles.
De ces dispositions combinées il résulte qu’une société peut décider d’apporter une branche de son activité à une société existante, par voie d’apport partiel d’un ou plusieurs actif(s), en soumettant l’opération au régime juridique des scissions. L’opération a pour effet de transmettre le patrimoine concerné à l’actif de la société bénéficiaire de l’apport. Les éléments de l’actif sont susceptibles de concerner les droits incorporels, incluant le droit au bail, le bénéficiaire de l’apport devant alors le titulaire du droit concerné par l’opération.
La combinaison des dispositions des articles L145-9, L236-18, L236-27 du code de commerce et 117 du code de procédure civile impose au bailleur de donner congé, par acte extra-judiciaire, au titulaire du droit à l’instant du congé, i.e. au bénéficiaire de l’apport si l’opération d’apport partiel d’actif considérée est antérieure à la délivrance du congé. À défaut, le congé est entaché de nullité pour irrégularité de fond, non susceptible de régularisation et non soumise à la démonstration d’un grief.
Enfin le 2e alinéa de l’article L145-16 du code de commerce énonce qu’en cas de [...] d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du présent code, la société issue [...] de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail. La substitution prévue par les textes est d’ordre public et s’opère de plein droit nonobstant toute clause contraire.
En l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé supra, par acte enregistré le 5 février 2021 et daté du 16 décembre 2020, la société dénommée PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE (SIREN 508 321 155) a apporté à la société PV-CP CITY (SIREN 513 635 987), sous le régime des scissions, l’activité d’exploitation et de gestion des résidences ou hôtels de tourisme, résidences hôtelières ou para-hôtelières se rapportant à l’activité CITY. L’annexe 1 de l’acte fait mention de la « [Adresse 4] ». Il ressort du K-bis produit dans le cadre de la note en délibéré autorisée que l’opération a fait l’objet d’une publication. La titularité du droit au bail a donc été transférée à la société PV-CP CITY.
Ce n’est que postérieurement à cette opération que, par acte délivré le 23 mars 2021, les bailleurs ont fait délivrer à la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE (SIREN 508 321 155), un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction. Ainsi, le congé n’a pas été délivré au preneur. Il est entaché d’une cause de nullité pour irrégularité de fond.
Les bailleurs se fondent sur une série de moyens pour contester cette nullité, moyens auxquels les paragraphes qui suivent répondront :
En premier lieu, les bailleurs indiquent que le congé est valable en la forme et a été délivré à la bonne personne en ce que son destinataire était immatriculé. Le moyen doit être écarté en ce que, d’une part, l’irrégularité formelle de l’acte n’est pas la cause de sa nullité et que, d’autre part, il n’est pas fait grief au bailleur d’avoir délivré l’acte à une société non immatriculée.
Ensuite les bailleurs indiquent que le preneur initial a été absorbé de sorte que l’ensemble des actes signifiés à la société absorbée sont opposables à l’absorbante. Cette analyse constitue une erreur dans l’interprétation des pièces produites. En effet, la société PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE persiste à l’issue de l’opération d’apport qui n’emporte pas de transmission universelle de patrimoine au bénéfice du nouveau titulaire du bail. Il s’agit d’un transfert ciblé, qui n’a aucune incidence sur l’opposabilité d’un congé délivré à la mauvaise personne. Le moyen sera écarté.
Ils précisent que le congé a été accepté par le preneur qui a remis les clefs. Il n’est pas nécessaire de suivre les parties dans le détail de leurs argumentations respectives à propos de la remise des clefs, alors que l’irrégularité dont il s’agit constitue une irrégularité de fond (117 CPC) non susceptible de régularisation. A titre surabondant, il est précisé que le tribunal se positionnera sur cet aspect infra, dans le cadre de l’analyse de la demande reconventionnelle relative au préjudice de jouissance.
Enfin, les bailleurs indiquent qu’aucun changement de locataire ne leur a été préalablement notifié alors même que le 9° de l’article 5 précise que « toute substitution du preneur devra recevoir l’accord préalable écrit du bailleur ». Il s’agit, en substance, d’indiquer que le défaut de notification du changement d’identité du preneur emporte inopposabilité de la situation juridique nouvellement constituée, de sorte que le congé a produit un effet. Toutefois, la substitution opérée par l’apport est effectuée de plein droit conformément aux dispositions du 2e alinéa de l’article L145-16 du code de commerce de sorte que la clause n’est pas de nature à produire un tel effet.
Pour l’ensemble de ces motifs, le congé délivré le 23 mars 2021 avec refus de renouvellement et sans paiement d’indemnité d’éviction sera annulé. Le bail se poursuit tacitement, depuis le 1er octobre 2021.
En raison de la poursuite du bail, il n’y a pas lieu de statuer sur l’indemnité d’éviction, serait-elle présentée en tout état de cause ; pas plus que sur la fixation d’une indemnité d’occupation.
2. Sur le préjudice de jouissance allégué par le preneur
Sur le principe de la responsabilité
Par application du 1° de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. De ces dispositions il s’infère que le défaut de délivrance de l’objet du bail est de nature à fonder l’action responsabilité contractuelle exercée par le preneur contre le bailleur, notamment au titre d’un préjudice de jouissance. L’obligation de délivrance constitue une obligation de résultat.
En l’espèce, il a été précédemment établi que le bail s’est poursuivi tacitement à compter du 1er octobre 2021. Il n’est donc pas nécessaire de suivre les parties dans le détail de leurs argumentations respectives sur la question de savoir si le preneur disposait d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. En effet, la question de la titularité du droit d’occupation du preneur, en présence d’un bail, ne se pose pas.
Les bailleurs ne contestent pas la matérialité de l’absence de délivrance entre novembre 2021 et octobre 2023.
Pour justifier la méconnaissance de l’obligation de délivrance, les bailleurs indiquent que le preneur a accepté de remettre les clefs. Les demandeurs se prévalent de deux attestations d’un dénommé [O] [P] qui se présente comme technicien de maintenance au sein de la résidence [3].
Dans la première de ces deux attestations, M. [P] indique « avoir constaté la remise en mains propres de l’ensemble des serrures électroniques des appartements [...]. Ces serrures ont été remises intactes en mains propres à la réception de l’hôtel [3] courant novembre 2021 par l’ensemble des propriétaires de ces appartements, en accord avec la direction de l’hôtel. Je confirme donc par la présente qu’il n’y a eu aucune effraction au sein des appartements cités plus haut […]. Ce document dactylographié démontre que les bailleurs ont bien changé la serrure de l’appartement. Pour autant, la mention à discuter est la suivante : « en accord avec la direction de l’hôtel ». Cet accord de la direction, ne ressort d’aucun autre élément sinon des déclarations qui seraient celles de M. [P], technicien de maintenance et, de ce fait, non membre de ladite direction.
La seconde attestation, manuscrite et datée du 25 mai 2022, est également signée de M. [P]. Elle est éclairante sur les conditions de signature du premier document : « je soussigné […] atteste sur l’honneur avoir signé de mon propre chef la lettre remise par [Z] [R], propriétaire à l’[3], sans l’accord de la direction, attestant la remise en mains propres des anciennes serrures. De plus je reconnais avoir signé le document mais le tampon PV-CP présent sur cette dernière n’a pas été mis par ma main ». Il ressort de ces deux pièces que la première attestation n’a pas été rédigée par M. [P]. Elle lui a été présentée par Mme. [R]. Le technicien l’a volontairement signé en ce qu’elle atteste de la remise des serrures. Il n’est pas à l’origine du tampon figurant sur la version dont il garde la mémoire, version au demeurant non produite aux débats.
Ces éléments ne sont pas de nature à démontrer un accord de la société PV-CP CITY sur le changement des serrures.
Toujours dans l’optique de justifier la méconnaissance de l’obligation de délivrance, les bailleurs se prévalent d’un constat du 20 avril 2023, effectué à la requête d’une dénommée [A] [E], tiers absolu à la relation contractuelle. Il s’agit de constater le contenu d’un fichier audio intitulé « AUDIO-2023-03-29-16-49-57 ». Le commissaire de justice retranscrit les paroles prononcées par une voix féminine non identifiée : « il n’y a aucun soucis pour que tu récupères… tu fasses comme les autres, de récupérer, parce que, apparemment la direction s’en fout… euh, en tout cas ils disent rien pour que tu récupères tes appartements […] on te fera la clé pour que tu puisses rentrer et que ça soit propre, que tu esquintes pas les… les… les serrures et pour que ce soit fait proprement… ben comme avec les autres. Tu vois ce que je veux dire. Donc voilà. ». Ce document non identifié qui ne concerne pas le demandeur ne saurait constituer la preuve d’une remise volontaire des clés.
La méconnaissance de l’obligation de délivrance ne trouve donc pas de fait justificatif. Dès lors, il y a lieu d’indemniser le préjudice de jouissance de la société PV-CP CITY.
Sur l’évaluation du préjudice
Le montant se fonde sur une pièce unique qui est le rapport d’évaluation de l’indemnité d’éviction. La somme demandée résulte du produit suivant:
= CA TTC mensuel x durée éviction
= 491 502 × 23
= 11 304 546 euros.
Si les recettes mensuelles de l’appartement est de 491 502 euros, alors le prix de la nuitée doit s’établir au 30e de ces sommes environ soit 16 383,4 euros, montant contredit par les pièces produites par le preneur à savoir le rapport d’évaluation de l’indemnité d’éviction. En réalité, la pièce n°14 permet d’établir que le chiffre d’affaires revendiqué n’est pas le chiffre d’affaires mensualisé d’un appartement, mais est relatif à des milliers de nuitées. L’évaluation est donc manifestement incohérente, ainsi que l’avaient relevé les juges des référés de première instance et d’appel et comme le rappellent les bailleurs avec pertinence dans leurs conclusions. L’évaluation doit être retraitée selon les principes suivants:
Sur la durée d’éviction : elle doit être exprimée en nuitées. Les parties ne discutent pas la remise des clés intervenue en octobre 2023, à l’issue de la procédure de référé. La période de 23 mois doit donc être prise en considération. Toutefois, il convient d’affecter à cette durée un taux de remplissage car retenir les 23 mois (soit 23 × 30 nuitées) revient à dire que le taux de remplissage du local est de 100 % sur la période, ce qui est irréaliste. À défaut de toute indication, un taux de remplissage de 40 % sera retenu.
Sur le chiffre d’affaires: il ressort de la page 15 du rapport d’expertise produit par le preneur que son offre commerciale comprend des tarifications de nuitées variables et non seulement les prix maximums mentionnés dans ses conclusions. Le prix dépend de la catégorie du logement en question, preuve qui n’est pas rapportée. Le prix de la nuitée sera retraité ainsi qu’il suit : moyenne pour un 4 personnes (appartement de moins de 40 m²) 129 euros TTC. Toutefois, on ne perçoit pas pourquoi des dommages et intérêts résultant d’un préjudice de jouissance seraient assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée. En effet, les indemnités qui sont de véritables dommages-intérêts, c’est-à-dire qui ne font que sanctionner l’inexécution d’une obligation ou, à titre général, la lésion d’un intérêt quelconque ne constituent pas la contrepartie d’opérations imposables à la TVA (Bofip TVA – Base d’imposition – Règles applicables à l’ensemble des opérations imposables – Subventions et indemnité, 300). C’est donc le montant hors taxe de la nuitée qu’il importe de prendre en considération soit la somme de 129 /1,2 = 107,5 euros.
A cela s’ajoute le fait qu’il n’existe pas d’identité entre le préjudice de jouissance et la perte de chiffre d’affaires H.T. en ce que certaines charges n’ont pas été exposées à raison de la privation de jouissance, ce qu’indiquent à juste titre les demandeurs. C’est ainsi que si certaines charges fixes ont été exposées, d’autres sont intrinsèquement liées à l’occupation : les frais de ménage, les frais de chauffage et d’électricité (vraisemblablement réduits), les achats, le pressing, les commissions bancaires sur les opérations non effectuées, etc. Le tribunal ne dispose pas des éléments précis lui permettant d’apprécier la minoration intervenue à raison de ces charges non exposées. Il y a lieu d’arrêter un taux forfaitaire de minoration à 20 %.
Enfin, la réalisation d’un chiffre d’affaires n’est jamais certaine, ainsi que la période dite COVID a pu le rappeler. Un coefficient de perte de chance doit s’appliquer à hauteur de 90 %.
Sous le bénéfice de ces observations, le préjudice peut être arrêté ainsi qu’il suit :
Préjudice = Nuitées évincées x Marge non réalisée par nuitée
dans laquelle
Nuitées évincées
= nuitées x taux de remplissage
= 23 (mois) x30 (jours)x0, 4 (remplissage à 40 %)
= 276
Marge non réalisée par nuitée
= prix H.T. de la nuitée – charges liées à l’exploitation x coefficient de perte de chance
= 107,5 × 0,8 × 0,9
= 113,33 × 0,8 × 0,9
= 77,4
Soit Préjudice = 276 × 77,4
= 21 362,4 euros
Par arrêt du 7 juillet 2023, la cour d’appel de PARIS a notamment condamné la société PV-CP CITY à payer, à titre provisionnel, une somme de 9418 euros au titre de l’arriéré locatif (loyer et IO) et condamné les bailleurs à payer au preneur une somme provisionnelle portée à 13 000 euros au titre du préjudice de jouissance du preneur. Les bailleurs démontrent avoir réglé une somme de 3582 euros, ce qui revient à dire que l’indemnité provisionnelle a été payée et doit s’imputer.
Le préjudice théorique, avant compensation éventuelle avec les demandes additionnelles, se monte à la somme de 17 780,40 euros.
3. Sur les demandes additionnelles tendant à la condamnation de la société PV-CP CITY au titre du caractère abusif de sa résistance
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
En l’espèce, les bailleurs succombent dans leurs prétentions principales tendant à la validation du congé délivré de sorte qu’ils sont mal fondés à se prévaloir d’une faute de la société PV-CP CITY dans la conduite de l’instance.
À supposer que le préjudice moral allégué constitue un préjudice distinct de celui qui aurait été réparé par l’octroi d’une indemnité liée au caractère abusif de la procédure, il est relevé qu’aucune faute n’est susceptible d’être reprochée à la société PV-CP CITY.
Les bailleurs seront déboutés de leurs prétentions tendant à l’octroi de dommages et intérêts. Il n’y a pas lieu à compensation.
4. Sur les mesures de fin de jugement
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner les bailleurs aux dépens ainsi qu’à payer à la société PV-CP CITY une somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandeurs seront déboutés de leurs prétentions présentées à ces titres.
Enfin, les prétentions tendant à écarter partiellement l’exécution provisoire ne sont pas assorties des précisions permettant d’en apprécier les mérites, pour n’être soutenues par aucun moyen. Les bailleurs en seront déboutées.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal
Rejette la prétention soutenue par [N] [C] et [M] [F] tendant à ce que la pièce n°14 produite par la société PV-CP CITY soit écartée des débats ;
Au fond,
Annule le congé délivré le 23 mars 2021, par [N] [C] et [M] [F], à la société dénommée PV RESIDENCE & RESORTS FRANCE (SIREN 508 321 155), avec refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction ;
Fixe la date à laquelle le bail s’est poursuivi tacitement au 1er octobre 2021 ;
Dit n’y avoir lieu de statuer sur les prétentions liées à l’indemnité d’éviction et à l’indemnité d’occupation ;
Condamne [N] [C] et [M] [F] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 17 780,40 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance de la société PV-CP CITY ;
Déboute [N] [C] et [M] [F] de leurs prétentions tendant à condamner la société PV-CP CITY à payer une somme de 15 000 euros au titre de sa résistance abusive ;
Déboute [N] [C] et [M] [F] de leurs prétentions tendant à condamner la société PV-CP CITY à payer une somme de 5 000 € en réparation de leurs préjudices moraux ;
Condamne [N] [C] et [M] [F] aux dépens ;
Condamne [N] [C] et [M] [F] à payer à la société PV-CP CITY une somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Déboute [N] [C] et [M] [F] de leurs prétentions tendant à condamner la société PV-CP CITY à payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;
Déboute [N] [C] et [M] [F] de leurs prétentions tendant à dire que la décision ne revêtira pas l’exécution provisoire pour toute condamnation prononcée au bénéfice de PV-CP CITY et à dire que la décision revêtira l’exécution provisoire uniquement sur la question de la validation du congé, en dehors toute question financière.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
