- N° RG 24/00402 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ4F
Date : 31 Juillet 2024
Affaire : N° RG 24/00402 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ4F
N° de minute : 24/00437
Formule Exécutoire délivrée
le : 31-07-2024
à : Me Stéphanie THIERRY LEUFROY + dossier
Copie Conforme délivrée
le :
à : Me Cédric-David LAHMI + dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TRENTE ET UN JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par Mme Catherine MATHIEU, Présidente du tribunal judiciaire au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDERESSE
S.C.I. MATTEOTI
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Stéphanie THIERRY LEUFROY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE
S.A.S. PARADIS DES GOURMANDS
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Cédric-David LAHMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 03 Juillet 2024 ;
EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par contrat en date du 1er février 2007, la société civile immobilière SCI MATTEOTI (le bailleur) a donné à bail commercial à Monsieur [W] [N] et à Madame [F] [V] épouse [N] des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 21 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.
Par contrat en date du 15 mars 2016, le bail commercial conclu le 1er février 2007 a été renouvelé et le montant du loyer annuel a été fixé à 25 060,08 euros hors taxes.
Par acte authentique du 31 décembre 2020, les époux [N] ont cédé leur fonds de commerce ainsi que leur droit au bail à la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS (le preneur).
- N° RG 24/00402 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQ4F
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, pour une somme de 10316,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023.
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, fait assigner le preneur devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS à lui payer la somme provisionnelle de 8 036,37 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de février 2024,
- condamner la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au quadruple du montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS au paiement d'une pénalité égale à 10% des sommes dues,
- condamner la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS au paiement d'une somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'état d'endettement de la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS ne montre aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
Par ordonnance du 24 avril 2024 (n°RG 24/125, minute n° 24/244), l'affaire a été radiée.
A l’audience du 3 juillet 2024 à laquelle l'affaire a été ré-enrôlée, la société civile immobilière SCI MATTEOTI a, par ses conclusions déposées et soutenues oralement, actualisé sa demande au titre de la dette locative à la somme de 5505,45 euros arrêtée au mois de juin 2024, et a maintenu ses autres demandes. Elle sollicite le rejet des prétentions de la partie adverse.
S'agissant de l'applicabilité de la clause résolutoire, elle soutient que les clauses du bail initial n'ont pas été modifiées lors du renouvellement.
Elle expose que le preneur a réglé les loyers de mai et de juin 2024 mais elle s’oppose aux délais de paiement en raison des incidents réguliers.
Selon ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS a demandé au juge des référés de :
A titre principal,
- débouter la société civile immobilière SCI MATTEOTI de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et des demandes en découlant,
A titre subsidiaire,
- dire n'y avoir lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes en découlant,
A titre infiniment subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
A titre reconventionnel,
- condamner, à défaut de justification du montant réclamé au titre de la taxe foncière 2023, la société civile immobilière SCI MATTEOTI à lui payer la somme provisionnelle de 5 030,52 euros au titre du règlement effectué indûment,
En tout état de cause,
- condamner la société civile immobilière SCI MATTEOTI à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Elle expose que la clause résolutoire ainsi que les clauses de majoration du loyer et de l'indemnité d'occupation insérées au bail conclu le 1er février 2007 ne sont pas applicables au bail renouvelé le 15 mars 2016. Elle soutient en outre que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi dès lors que les loyers avaient été réglés et qu'il n'était pas justifié du montant de la taxe foncière 2023. Elle indique, à titre infiniment subsidiaire s'être acquittée des sommes réclamées.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2024.
SUR CE,
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Sur l’applicabilité de la clause résolutoire :
L'acte sous seing privé signé le 15 mars 2016 par les époux [N] et la société civile immobilière SCI MATTEOTI prévoyait expressément le renouvellement du bail conclu le 1er février 2007 entre les mêmes parties ainsi que l'applicabilité de l'ensemble des articles figurant dans le bail initial et n'ayant pas fait l'objet d'une modification expresse.
Dès lors, et contrairement à ce qui est soutenu par la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS, l'ensemble des clauses du bail conclu le 1er février 2007 a vocation à s'appliquer en ce compris la clause résolutoire, à la seule exception des articles relatifs à la durée, au loyer et à l'indexation du loyer, modifiés lors du renouvellement.
Sur la validité du commandement de payer :
La société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS soutient que le commandement n'a pas été délivré de bonne foi par le bailleur en raison des paiements effectués antérieurement à sa délivrance et à défaut pour le bailleur d'avoir justifié du montant réclamé au titre de la taxe foncière 2023 alors que cela lui avait été demandé par le preneur.
En l’espèce, aux termes du décompte du commandement de payer du 23 novembre 2023, il était réclamé au locataire le règlement des deux loyers des mois d’octobre et novembre 2023, le coût d’un précédent commandement de payer de 289,62 euros et les impôts fonciers d’un montant de 5030,52 euros.
Il est constant que le locataire a effectué un premier virement le 13 novembre 2023 d’un montant de 2498 euros correspondant à un loyer, enregistré à cette même date par le bailleur.
Le virement en date du 23 novembre 2023 du même montant n’a été enregistré par le bailleur que le 24 novembre, postérieurement au commandement.
S’agissant des impôts fonciers, ils sont mis à la charge du locataire aux terme du bail, même à titre provisionnel. La justification du montant des taxes n’est pas une condition préalable de leur exigibilité de sorte que le bailleur a pu légitimement l’inclure dans le montant du commandement de payer. Il sera en outre relevé que le bailleur en a justifié à son locataire par courriel du 30 octobre 2023 qui n’a pas été contesté.
Ainsi, à la date de la délivrance du commandement, le montant de la dette exigible s’élevait à 7530,92 euros, déduction fait du loyer réglé le 13 novembre et du coût du commandement de payer, qui relève des frais de procédure. Compte-tenu du montant de la dette et des retards récurrents de paiement, il ne peut être déduit du versement d’un loyer la mauvaise foi du bailleur dans sa délivrance de l’acte.
Dès lors, en faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière SCI MATTEOTI n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Selon les décomptes produits aux débats et les déclarations des parties à l'audience, le locataire a récemment réglé les loyers de mai et juin, de sorte qu’au jour de l’audience, la dette est apurée.
La société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu des paiements effectués, demande à laquelle s’oppose le bailleur.
Il résulte en l’espèce des différents décomptes versés au débat que les retards de paiement de plusieurs mois sont récurrents et que depuis avril 2023, la société PARADIS DES GOURMANDS n’a jamais réglé mensuellement son loyer tel que stipulé au bail. Elle ne produit en outre aucun élément pour expliquer ses retards et justifier d’une situation économique temporairement obérée.
En conséquence, la preuve de la bonne foi du locataire n’étant pas rapportée, sa demande de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au quadruple du loyer annuel en cas d'expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il résulte des déclaration des parties à l’audience que le locataire a apuré sa dette. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.
S'agissant des intérêts dus sur le montant de l'arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit majoré de 5 points. Si cette majoration résulte du bail conclu (p.8), il convient de relever que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du taux d'intérêts légal.
La société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS sera en conséquence condamnée au paiement des intérêts au taux légal sur la somme du commandement de payer à compter de sa date et jusqu’au parfait paiement.
- Clause pénale :
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.
- Sur la demande reconventionnelle de provision de 5030,52 euros de la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS :
Il résulte des développements précédents que le règlement par le locataire des impôts fonciers, y compris à titre provisionnel, figure au bail ; qu’en outre, le bailleur a justifié à son locataire du montant qu’il a acquitté par courrier électronique du 30 octobre 2023. En conséquence, la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS ne justifie d’aucun règlement indu. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023.
En considération de l’équité, la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS sera condamnée à payer à la société civile immobilière SCI MATTEOTI la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 décembre 2023,
Déboutons la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande de provision eu titre du solde des loyers,
Condamnons la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS à régler les intérêts légaux sur la somme du commandement de payer à compter de sa date et jusqu’à parfait paiement,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,
Déboutons la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS de sa demande de provision,
Condamnons la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 novembre 2023,
Condamnons la société par actions simplifiée PARADIS DES GOURMANDS à payer à la société civile immobilière SCI MATTEOTI la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejetons les autres demandes des parties,
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier Le Président
