TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 29 Avril 2024
Minute n°24/684
N° RG 23/05641 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDKNI
le
CCC : dossier
FE :
-Me MEURIN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
SDC [Adresse 3] représenté par NEXITY VAL D’EUROPE
[Adresse 2]
représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
DEFENDERESSE
Madame [I] [J]
[Adresse 5]
N’ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : Mme ZEDDOUN, Vice-présidente statuant comme Juge Unique
DEBATS
A l'audience publique du 07 Mai 2024,
GREFFIERES
Lors des débats : Mme BOUBEKER, greffière et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière
JUGEMENT
Réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré et après prorogation du délibéré initialement prévu le 05 juillet 2024, Madame ZEDDOUN , Présidente, ayant signé la minute avec Madame CAMARO, Greffière ;
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EXPOSE DU LITIGE :
Mme [I] [J] est propriétaire des lots n°809, 819, 1129 et 1139 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.
Par exploit de commissaire de justice du 05 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant par son syndic, la Sas Nexity Val d’Europe, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux, Mme [I] [J] afin d'obtenir sa condamnation à payer :
9.828,92 € au titre des charges et travaux appelés et exigibles au 1er octobre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 16 février 2023, date de la sommation de payer,1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,1.024,42 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de la sommation de payer délivrée le 16 mai 2023.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Mme [I] [J] est propriétaire des lots n°809, 819, 1129 et 1139 du descriptif de la copropriété, que les charges afférentes à ces lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables produits n'ont pas été réglées et que le compte de copropriété de la défenderesse laisse apparaître un solde débiteur de 9.828,92 € correspondant aux charges et appels de travaux exigibles au 1er octobre 2023. Il fait encore valoir que l’absence de règlement par la défenderesse de ses charges de copropriété cause un préjudice au syndicat des copropriétaires mettant en péril l’équilibre de la trésorerie en aggravant les charges de gestion.
Bien que régulièrement assignée (acte déposé à étude), la défenderesse n’a pas constitué avocat. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.
La clôture de la mise en état a été prononcée le 29 avril 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du juge unique du 07 mai 2024 et mise en délibéré au 05 juillet 2024, prorogé au 30 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION:
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges de copropriété et les frais :
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.
En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.
De ces dispositions, combinées avec l'article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il résulte qu'il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.
Toutefois, si l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
L’article 19-2 de du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
En l'espèce,
* Sur les charges de copropriété :
A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats:
le justificatif de la qualité de copropriétaire Mme [I] [Z] procès-verbaux de :l’assemblée générale du 18 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice pour la période du 01/01/2020 au 31/12/2020 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022l’assemblée générale du 09 mai 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021, l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 et l’approbation du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023la sommation de payer les charges signifié à la copropriétaire défaillante le 16/02/2023, les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds pour la période du 01/01/2019 au 31/12/2019, du 01/01/2020 au 31/12/2020, du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022 et du 01/01/2023 au 31/12/2023,un état récapitulatif de la créance actualisée à la date du 08/11/2023 pour la période du 01/10/2019 au 01/10/2023,le contrat de syndic pour la période du 11/04/2022 au 10/04/2025,les factures des frais.
Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes ont été approuvés pour la période de janvier 2020 à décembre 2023.
Il est également justifié des appels de fonds au titre des charges et travaux du 1er trimestre 2020 au 4ème trimestre 2023. Le syndicat des copropriétaires n’a toutefois pas produit le procès-verbal d’assemblée générale approuvant le budget pour l’exercice 2019 de sorte que l’appel de fond du 4ème trimestre 2019 inclus dans le décompte de charges impayées ne sera pas retenu.
Au vu de ces éléments, seule la somme de 5.587,42 € arrêtée au 1er octobre 2023 inclus, au titre des charges et appels de travaux impayés apparaît justifiée.
Mme [I] [J] est donc redevable au titre des charges de copropriété et des appels de travaux de la somme de 5.587,42 €, montant arrêté au 1er octobre 2023 inclus, au paiement de laquelle elle sera condamnée en sa qualité de copropriétaire.
Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 16 février 2023, date du commandement de payer signifié à la défenderesse par acte de commissaire de justice.
* Sur les frais :
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [I] [J] à lui payer la somme de 1.024,42 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance qu’il ne détaille pas dans ses conclusions.
A l’appui de sa demande il produit les factures du syndic afférentes à des frais au titre de la « transmission du dossier à l’huissier ». Il produit également le contrat de syndic couvrant la période du 11/04/2022 au 10/04/2025, précisant les frais et honoraires imputables au copropriétaire défaillant.
Il est constant que ne constituent pas des frais nécessaires les frais de commissaire de justice qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour remise du dossier au commissaire de justice et à l’avocat, prestations nécessairement rémunérées dans le mandat de la Sas Nexity Val d’Europe.
Ainsi, il sera retenu au titre des frais nécessaires de l’article 10-1, imputables au seul copropriétaire concerné, la somme de 52 € correspondant aux frais de mise en demeure et celle de 52 € au titre de frais de relance facturés le 30 août 2022 et le 14 septembre 2022. Le surplus de la demande de ce chef sera rejeté et notamment les frais au titre des deux autres mises en demeure qui n'apparaissent pas justifié compte tenu du commandement de payer délivré le 16 février 2022 et de l'absence du contrat de syndic pour la période antérieure au 11 avril 2022.
En conséquence, Mme [I] [J] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 104 € au titre des frais nécessaires de recouvrement de la créance justifiée du syndicat et ce dernier débouté du surplus de sa demande.
Sur les dommages et intérêts :
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires causant ainsi un préjudice certain au syndicat des copropriétaires.
La somme de 800 euros sera en conséquence accordée au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
* Sur les dépens:
Mme [I] [J], partie succombante, seront condamnée aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 16 février 2023.
* Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence des défendeurs a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, Mme [I] [J] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
* Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucun élément ne justifie de faire échec à l’exécution provisoire de droit prévue par cet article.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort:
Condamne Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sas Nexity Val d’Europe, la somme de 5.587,42 €, au titre des charges de copropriété et des appels de travaux arrêtés au 1er octobre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 16 février 2023.
Condamne Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sas Nexity Val d’Europe, la somme de 104 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sas Nexity Val d’Europe du surplus de ses demandes.
Condamne Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sas Nexity Val d’Europe la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.
Rejette le surplus des demandes.
Condamne Mme [I] [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 16 février 2023.
Condamne Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la Sas Nexity Val d’Europe la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
