- N° RG 23/00697 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC6KO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 29 Avril 2024
Minute n°24/680
N° RG 23/00697 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC6KO
le
CCC : dossier
FE :
-Me FRANCESCHI
-Me TCHAKERIAN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]
[Adresse 4] Représenté par son syndic, le Cabinet BSGI dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Adresse 4]
représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
DEFENDEURS
Madame [V] [C]
[Adresse 2]
Monsieur [Z] [C]
[Adresse 3]
représentés par Me Béatrice BLAZY-ANDRIEU, avocate au barreau de BAYONNE, avocate plaidante, Me Alexandra TCHAKERIAN, avocate au barreau de MEAUX, avocate postulante
Monsieur [F] [C]
[Adresse 5],
N’ayant pas constitué avocat
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : Mme ZEDDOUN, Vice-présidente statuant comme Juge Unique
DEBATS
A l'audience publique du 07 Mai 2024,
GREFFIERES
Lors des débats : Mme BOUBEKER, greffière et du délibéré : Mme CAMARO, Greffière
JUGEMENT
Réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré et après prorogation du délibéré initialement prévu le 05 juillet 2024, Madame ZEDDOUN , Présidente, ayant signé la minute avec Madame CAMARO, Greffière ;
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EXPOSE DU LITIGE :
Par exploit de commissaire de justice en date du 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], agissant par son syndic, le cabinet BSGI, société par actions simplifiée, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux, M. [F] [C] afin de
le condamner à payer :15.379,26 € au titre des charges impayées au 31 janvier 2023, soit appel du 1er trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 24 février 2022 sur la somme de 3.732,16 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,324 € au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement, 3.000 € à titre de dommages et intérêts,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner M. [F] [C] aux dépens,condamner M. [F] [C] à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civilerappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie, et à défaut l’ordonner.
Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/697.
Par exploit de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], agissant par son syndic, le cabinet BSGI, société par actions simplifiée, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux, M. [Z] [C] et Mme [V] [C] aux fins de les voir condamner solidairement avec M. [F] [C] à lui payer les chefs de demandes contenus dans l’assignation délivrée à M. [F] [C] le 1er février 2023.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 23/4238.
Par ordonnance du 18 décembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances.
En l’état de ses dernières conclusions régularisées par voie électronique le 17 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires maintient ses demandes dans les termes de son assignation du 20 septembre 2023, sauf à porter le montant des charges de copropriété impayées au 15 avril 2024 à la somme de 21.105,30 € et le montant des frais de recouvrement nécessaires à la somme de 484,19 €.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les consorts [C] sont propriétaires des lots n°3, 4, 9, 21, 22, 23 et 28 du descriptif de la copropriété, que les charges afférentes à ces lots, dûment approuvées et justifiées par les documents comptables produits n'ont pas été réglées et que le compte de copropriété des défendeurs laisse apparaître un solde débiteur de 21.105,30 € correspondant charges et travaux exigibles au 2ème trimestre 2024 inclus. Il fait encore valoir qu’en vertu de l’article 45 du règlement de copropriété, il peut exiger le paiement de la dette aux indivisaires ou en cas de démembrement de la propriété, aux nus propriétaires et aux usufruitiers, ces derniers étant tenus solidairement à l’entier paiement des charges de copropriété.
Il expose également que l’absence de règlement par les défendeurs de leurs charges lui cause un préjudice puisqu’il met en péril l’équilibre de la trésorerie en aggravant les charges de gestion.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives régularisées par voie électronique le 24 avril 2024, M. [Z] [C] et Mme [V] [C] demandent au visa des articles 605 et 608 du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :
débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes en ce qu’elles sont irrecevables et mal fondées, juger la clause 54 du règlement de copropriété inapplicable au cas d’espèce en ce que le bien immobilier n’est pas en indivision entre les enfants [C] et leur père, M. [F] [C], qui est seulement usufuitier,juger qu’ils ne peuvent être condamnés au paiement solidaire des charges de copropriété impayées par leur père, usufruiter du bien, A titre subsidiaire, si le tribunal considérait que la solidarité peut être retenue,
juger que M. [F] [C] a les ressources suffisantes pour assumer seul le remboursement de sa dette et qu’il n’y a pas lieu de retenir le mécanisme de la solidarité,En tout état de cause,
condamner M. [F] [C] et lui seul au remboursement de l’intégralité de sa dette à l’encontre du syndicat des copropriétaires, condamner M. [F] [C] et le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Ils exposent qu’ils sont nus propriétaires de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6] (77), que leur père en est usufruitier, et qu’il n’existe pas d’indivision entre eux mais un démembrement de propriété. Ils soutiennent que M. [F] [C], usufruitier, est seul redevable du paiement des charges de copropriété et s’opposent à la demande en paiement. Ils soulignent par ailleurs l’inutilité de la demande de condamnation solidaire dès lors que M. [F] [C] dispose de fonds lui permettant de régler l’intégralité de la dette.
Bien que régulièrement assigné (acte remis à personne), M. [F] [C] n’a pas constitué avocat. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.
La clôture de la mise en état a été prononcée le 29 avril 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 mai 2024 et mise en délibéré au 05 juillet 2024, prorogé au 30 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il convient de rappeler que l'office du tribunal est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de "dire" ou "dire et juger" qui ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder.
Sur les charges de copropriété et les frais :
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ;
En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.
De ces dispositions, combinées avec l'article 1353 du code civil qui dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il résulte qu'il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges communes d'apporter la preuve que les copropriétaires poursuivis sont effectivement débiteurs des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette des défendeurs. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification les décisions de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.
Toutefois, si l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, elle ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire qui peut donc contester le montant des charges qui lui sont réclamées, en application de l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
L’article 19-2 de du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l'espèce,
* Sur les charges de copropriété :
Le décompte des sommes réclamées arrêtées au 15 avril 2024, soit au 2ème trimestre 2024 inclus, fait apparaître un solde de charges de 21.105,30 €, montant qui n’est pas discuté par les défendeurs.
A l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le relevé de matrice cadastrale les procès-verbaux de :l’assemblée générale du 22/11/2019 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2020 au 31/12/2020,l’assemblée générale du 05/02/2021 approuvant les comptes de l'exercice du 01/10/2019 au 31/12/2019 et adoptant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021,l’assemblée générale du 13/10/2021 approuvant les comptes pour la période du 01/01/2020 au 31/12/2020, les comptes travaux de réfection de la toiture, de la réfection « fourreau télécom », du remplacement de la couverture des boxes, les comptes, le réajustement du budget prévisionnel pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021, et adoptant le budget prévisionnel pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022,l’assemblée générale du 25/05/2022 approuvant les comptes pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021 et des travaux, et le réajustement et l’approbation du budget prévisionnel 2022, et adoptant le budget prévisionnel pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023,l’assemblée générale du 06/06/2023 approuvant les compte pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022, des travaux, et adoptant le réajustement du budget prévisionnel 2023 et approuvant le budget prévisionnelle 2024.un commandement de payer les charges signifié à M. [F] [C] le 31/05/2022, les mises en demeures et relances les décomptes de charges et les relevés des appels de fonds pour la période du 2ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024,un état récapitulatif de la créance actualisée à la date du 15 avril 2024,le contrat de syndic pour la période du 19/10/2021 au 20/10/2022,la facture des frais.
Après examen de ces documents, il ressort que les comptes ont été approuvés pour les exercices 2021 à 2023. Il est également établi que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le budget prévisionnel de 2024. Il est également justifié des appels de fonds du 01/04/2021 au 01/04/2024.
Le syndicat des copropriétaires est donc recevable et fondé en sa demande en recouvrement des charges de copropriété et d’appels de travaux pour la somme de 21. 105,30 € arrêtée au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024) inclus.
* Sur l’obligation solidaire :
Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle. En cas de démembrement de propriété, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite.
Le règlement de copropriété prévoit dans ses articles 45 « Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants. En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires, d’une part, et les nus propriétaires et usufruitiers, d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré. Aucun copropriétaire ne pourra se décharger de sa contribution aux charges communes, ou la diminuer, par l’abandon aux autres, en totalité ou en parte, de ses droits divis et indivis ».
En vertu de cette clause de solidarité du règlement de copropriété qui leur est opposable, M. [Z] [C] et Mme [V] [C] sont tenus solidairement avec M. [F] [C] de la totalité de la dette de charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires, sans pouvoir exiger de lui qu’il opère une ventilation entre les charges d’entretien dues par l’usufruitier et les charges de grosses réparations dues par le nu-propriétaire en application de l’article 606 du code civil, et il importe peu que M. [F] [C] dispose de fonds lui permettant de régler la totalité de la dette.
M. [Z] [C] et Mme [V] [C] sont donc redevables au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés de la somme de 21.105,30 €, montant arrêté au 1er avril 2024 inclus (2ème trimestre 2024).
En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [Z] [C], Mme [V] [C] et M. [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.105,30 € au titre des charges et travaux impayés au 2ème trimestre 2024, mais dans la limite de 15.379,26 € pour M. [F] [C], le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas lui avoir signifié par acte de commissaire de justice les conclusions d’actualisation de la créance régularisées par voie électronique le 17 avril 2024.
Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mai 2022 sur la somme de 6.389,37 € s’agissant de M. [F] [C] (la demanderesse ne justifie aucun avis d’envoi ou de réception de la mise en demeure du 24 février 2022), et à compter de l’assignation du 20 septembre 2023 sur la somme de 15.379,26 € s’agissant de M. [Z] [C] et Mme [V] [C], et pour le surplus à compter du jugement.
* Sur les frais :
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des consorts [C] à lui payer la somme de 484,19 € au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance.
Il est constant que ne constituent pas des frais nécessaires les frais de commissaire de justice qui sont compris dans les dépens, ni les honoraires du syndic pour « transmission du dossier à l’avocat », prestations nécessairement rémunérées dans le mandat du syndic.
Le réquérant justifie de frais nécessaires de l’article 10-1, imputables au seul copropriétaire concerné, pour la somme de 73,64 € (frais de mise en demeure : 42,82 € et 30,82 €).
En conséquence, les consorts [C] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 73,64 € au titre des frais nécessaires de recouvrement de la créance justifiée du syndicat et ce dernier débouté du surplus de sa demande.
Sur les dommages et intérêts :
Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur l’ensemble des autres copropriétaires causant ainsi un préjudice certain au syndicat des copropriétaires.
La somme de 800 euros sera en conséquence accordée au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
* Sur les dépens:
M. [F] [C], M. [Z] [C] et Mme [V] [C], partie succombante, seront condamnés aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 31 mai 2022.
* Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence des défendeurs a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, M. [F] [C], M. [Z] [C] et Mme [V] [C] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
* Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aucun élément ne justifie de faire échec à l’exécution provisoire de droit prévue par cet article.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort :
Condamne solidairement M. [Z] [C], Mme [V] [C] et M. [F] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], agissant par son syndic, le cabinet BSGI, société par actions simplifiée, la somme de 21.105,30 €, au titre des charges de copropriété et des appels de travaux arrêtés au 15 avril inclus (2ème trimestre 2024), dans la limite de 15.379,26 € pour M. [F] [C].
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022 sur la somme de 6.389,37 € pour M. [F] [C], et à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 15.379,26 € pour M. [Z] [C] et Mme [V] [C], et pour le surplus à compter du jugement.
Condamne solidairement M. [F] [C], M. [Z] [C] et Mme [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], agissant par son syndic, le cabinet BSGI, société par actions simplifiée, la somme de 73,64 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Condamne M. [F] [C], M. [Z] [C] et Mme [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], agissant par son syndic, le cabinet BSGI, société par actions simplifiée, la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts
Rejette le surplus des demandes.
Condamne M. [F] [C], M. [Z] [C] et Mme [V] [C] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 31 mai 2022.
Condamne M. [F] [C], M. [Z] [C] et Mme [V] [C] à payer à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], agissant par son syndic, le cabinet BSGI, société par actions simplifiée, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Déboute M. [Z] [C] et Mme [V] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Rappelle que le présent jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
