- N° RG 23/00512 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC6BI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 11 Mars 2024
Minute n°24/670
N° RG 23/00512 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC6BI
le
CCC : dossier
FE :
Me Corinne MAGALHAES,
Me Brigitte VENADE,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDEUR
Monsieur [S] [O]
[Adresse 1]
représenté par Me Brigitte VENADE, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, Me Vanessa PINTO HANIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSE
Société BO’[Localité 5]
[Adresse 2]
représentée par Me Corinne MAGALHAES, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant, Me Nicolas HUBSCH, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : Mme BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique
DEBATS
A l'audience publique du 30 Avril 2024,
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme BASCIAK, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;
****
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat préliminaire de réservation du 2 novembre 2017, M. [O] a réservé un appartement et un double emplacement de parking, avec un délai prévisionnel d’achèvement prévu au plus tard le 31 décembre 2019, au sein de l’ensemble immobilier « BO’[Localité 5] » situé [Adresse 3] à [Localité 8], auprès de la société civile de construction vente BO’[Localité 5] (ci-après la SCCV BO’[Localité 5]) identifiée au SIREN sous le numéro 824 218 622.
Par acte de vente en l’état futur d’achèvement du 29 août 2018, M. [O] a fait l’acquisition du bien réservé, correspondant aux lots 33 et 170 de l’ensemble immobilier « BO’[Localité 5] », au prix de 365 000 euros, avec une livraison prévue au plus tard le 30 juin 2020.
Par lettre recommandée du 22 septembre 2021, la SCCV BO’[Localité 5] a justifié d’un retard de livraison, en raison de la crise sanitaire et, a débuté la livraison des lots à compter du 31 janvier 2022.
M. [O] a réceptionné son bien, par procès-verbal de livraison et remise des clefs du 11 février 2022.
Alléguant que les dimensions des emplacements de parking n’étaient pas conformes, M. [O] n’a pas réglé le solde du prix de vente de 5%, soit la somme de 18 250 euros et, a été mis en demeure de paiement par la SCCV BO’[Localité 5], par lettre recommandée du 8 mars 2022.
M. [O] a fait constater les dimensions de ses emplacements de stationnement par Me [B] [L], commissaire de justice, qui a dressé procès-verbal le 31 août 2022.
Se plaignant d’une délivrance non conforme et d’un retard de livraison préjudiciable, M. [O] a fait assigner la SCCV BO’[Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Meaux, par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2023.
Par décision du 25 avril 2023, le juge référent médiation a ordonné une mesure de médiation entre les parties qui n’a pas abouti.
Suivant décision du même juge, en date du 26 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 11 décembre 2023.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, M. [O] demande au tribunal de :
« JUGER les demandes de Monsieur [S] [O] bien fondées et recevables ;
DEBOUTER la société SCCV BO [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes ;
En conséquence,
JUGER que la SCCV BO’[Localité 5] a manqué à son obligation de délivrance conforme dès lors que les emplacements dits de stationnement, n° 38 et n° 39 appartenant à Monsieur [S] [O], ne sont pas conformes à leur destination en ce qu’ils ne respectent pas les dimensions requises par la norme NF P 91-120 pour les parcs de stationnement à usage privatif ;
ORDONNER en conséquence la réduction du prix de vente du bien immobilier ;
CONDAMNER la SCCV BO’[Localité 5] à restituer à Monsieur [S] [O] 10 % du prix de la vente, soit la somme de 36 500 € avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
JUGER que la SCCV BO’[Localité 5] a livré le bien immobilier litigieux avec 591 jours de retard et que ce retard n’est nullement justifié ;
CONDAMNER en conséquence la SCCV BO’[Localité 5] à payer à Monsieur [S] [O] la somme de 26 600 € au titre du préjudice immatériel subi en raison du retard de livraison de son bien immobilier ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la SCCV BO’[Localité 5] à verser à Monsieur [S] [O] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la SCCV BO’[Localité 5] aux entiers dépens ;
REJETER toute demande tendant à écarter l’exécution provisoire qui est de droit. »
M. [O] fonde ses demandes sur les articles 1601-1 et 1604 du code civil, ainsi que l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation.
Il soutient que la SCCV BO’[Localité 5] a manqué à son obligation de délivrance conforme quant aux emplacements dont la longueur est inférieure à 5 mètres, soit contraire aux normes françaises relatives aux parcs de stationnements à usage privatif.
Il estime que sa responsabilité doit être engagée suite à son manquement contractuel. Il indique que la SCCV BO’[Localité 5] n’a pas respecté les délais de livraison fixés dans le contrat de réservation et dans l’acte de vente.
Il ajoute que les moyens relatifs à la crise sanitaire ne sont pas corroborés par un texte légal ou un élément justificatif.
Concernant les moyens relatifs aux intempéries, M. [O] considère que les pièces versées aux débats étant antérieures à l’acquisition effective du bien intervenue le 29 août 2018, ne sont pas des causes légitimes de suspensions des délais de livraison.
M. [O] qui avait prévu de financer son acquisition par sa mise en location, indique avoir subi un préjudice immatériel évalué à 26 600 euros.
En réponse à la demande de paiement formée par la SCCV BO’[Localité 5], M. [O] estimant que les moyens avancés sont inopérants, explique qu’il peut avoir recours à la consignation et refuser de procéder au règlement des 5% du prix de vente du bien, présentant des défauts non substantiels au sens de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation.
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2024, la SCCV BO’[Localité 5] demande au tribunal de :
« Sur les demandes de Monsieur [S] [O] :
JUGER Monsieur [S] [O] mal fondé en ses demandes,
JUGER la société BO’[Localité 5] recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [S] [O] de l’intégralité de ses demandes,
Sur la demande reconventionnelle de la société BO’[Localité 5] :
JUGER la société BO’[Localité 5] recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [S] [O] à régler à la société BO’[Localité 5] la somme de 18.250 € correspondant au solde du prix de vente de 5%,
DEBOUTER Monsieur [S] [O] de ses demandes,
A TITRE SUBSIDIAIRE :
JUGER la société BO’[Localité 5] recevable et bien fondée en sa demande de compensation,
En conséquence,
ORDONNER la compensation des créances réciproques de la société BO’[Localité 5] et de Monsieur [S] [O],
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
JUGER Monsieur [S] [O] mal fondé en ses demandes,
JUGER la société BO’[Localité 5] recevable et bien fondée en ses demandes,
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [S] [O] à verser à la société BO’[Localité 5] la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [S] [O] aux entiers dépens, dont distraction est requise au profit de Maître Corinne MAGALHAES, Avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile,
ECARTER l’exécution provisoire de droit,
DEBOUTER Monsieur [S] [O] de ses demandes contraires. »
La SCCV BO’[Localité 5] fonde ses demandes sur les articles 1103 et suivants, 1231-1, 1347, 1601-1, 1603 et suivants, 1642-1 du code civil, R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, 9, 514, 699 et 700 du code de procédure civile.
Elle soutient que M. [O] est mal fondé, dès lors que les normes NF P91-20 relatives aux dimensions minimales d’emplacement à usage privatif ne remettent pas en cause la conformité du double emplacement de parking, de « classe B » dont dispose M. [O].
Elle précise que la longueur de référence de 5 mètres par emplacement peut être réduite d’un mètre et, qu’indépendamment du marquage au sol réalisé à titre indicatif, la longueur totale du double emplacement de M. [O] mesurant 8,82 mètres, correspond à deux emplacements de stationnement.
La SCCV BO’[Localité 5] estime que M. [O] est mal fondé en sa demande de réduction du prix de vente à 10 % tant il ne justifie pas de sa demande, et, n’a jamais réglé le solde du prix de vente de 5%.
Concernant le retard de livraison invoqué par M. [O], la SCCV BO’[Localité 5] indique que la date de livraison inscrite dans le contrat de réservation est prévisionnelle et, que la seule date à prendre en compte est la date inscrite dans l’acte de vente.
Elle soutient également que le retard de livraison ne lui est pas imputable et s’appuie sur les attestations et inventaires de retard des 28 juillet 2021, 1er décembre 2021 et 27 janvier 2022 de son maître d’œuvre, pour exposer les motifs légaux et contractuels de 726 jours de retard.
La SCCV BO’[Localité 5] qualifie la crise sanitaire de cas de force majeure au sens de l’article 1218 du code civil et, retient une suspension légale des délais de livraison de 103 jours, au sens de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.
La SCCV BO’[Localité 5] considère que la survenance d’intempéries est une cause légitime du retard de livraison et affirme qu’entre janvier 2018 et le mois de mai 2021, 45 jours d’intempéries ont été mis en évidence sur l’étude des relevés météorologiques, de la station [Localité 11] qui se trouve à 16,22 kilomètres vol d’oiseau du lieu du chantier.
Elle ajoute que suites aux mouvements sociaux sur la période du 5 décembre 2019 au 9 janvier suivant, un jour de grève est à retenir dans les causes légitimes du retard de livraison, ainsi que 29 jours, suite à la découverte d’une canalisation percée engendrant une inondation du chantier.
Le maître d’œuvre cite des actes de vandalismes qui ont entrainé la suspension de chantier mais qui ne sont pas chiffrés.
La société défenderesse retient 238 jours de retard légitimes en raison de la défaillance de la société MENUISERIE PACOTTE ET MIGNOTTE faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, prononcée par le tribunal de commerce de Dijon le 26 mars 2019 et, 23 jours supplémentaires en raison de la défaillance de la société TBI CONSTRUCTIONS, dont la liquidation judiciaire a été prononcée le 7 novembre 2018, par le tribunal de commerce de Lyon.
La SCCV BO’[Localité 5] retient également 17 jours de retard pour les arrêtés municipaux provisoires des 17 décembre 2019, 7 octobre 2020 et 17 novembre suivant, limitant l’accès au chantier.
Elle retient également 90 jours de retard pour le raccordement d’eau portable, 90 jours de retard pour la réalisation et la remises d’ouvrages électriques et, 90 jours supplémentaires pour l’acheminement d’eau chaude.
Concernant le préjudice allégué par M. [O], la SCCV BO’[Localité 5] estime que son préjudice est hypothétique au regard des fluctuations du marché immobilier.
Elle ajoute que M. [O] qui ne dispose, ni d’élément relatif à la valeur locative de son appartement au jour de livraison initialement convenu, ni d’un engagement de location, ne démontre pas l’existence d’un préjudice indemnisable.
La SCCV BO’ [Localité 5] soutient reconventionnellement qu’elle est bien fondée en sa demande au sens de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation. Elle estime qu’en l’absence de malfaçons graves, le défaut de paiement de M. [O] n’est pas justifié.
Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2024.
L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 30 avril 2024 et mise en délibéré au 2 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement de M. [O] au titre du défaut de conformité des emplacements de stationnement
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.
En application dudit article, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à la stipulation de l’acte de vente.
En l’espèce, le contrat préliminaire de réservation du 2 novembre 2017 et l’acte de vente du 29 août 2018 produit par M. [O], précisent qu’il est propriétaire d’un appartement et d’un double emplacement de parkings. Toutefois, ces actes ne mentionnent pas les dimensions des deux emplacements de parkings dont il est propriétaire.
M. [O] se prévaut également de la norme française NF P 91-120 6 Avril 1996 relatives aux dimensions minimales des stationnements à usage privatifs, définies en fonction de l’angle de rangement pour démontrer la non-conformité des places de stationnement livrées.
Or, ce document n’est pas visé dans les contrats de réservation et de vente des 2 novembre 2017 et 29 août 2018, et aucune des parties, que ce soit M. [O] ou la SCCV BO’[Localité 5] n’a entendu inclure dans le champ contractuel l’application de cette norme relatives aux dimensions minimales des stationnements à usage privatifs.
Dès lors, M. [O] ne peut se prévaloir de la norme française NF P 91-120 du 6 Avril 1996, qui n’entre pas dans le champ contractuel de la vente conclu le 29 août 2019 et n’a aucune force obligatoire.
Par ailleurs, il ressort du procès-verbal du 31 août 2022, dans lequel Me [L], commissaire de justice, constate les dimensions des places 38 et 39 appartenant à M. [O] que celles-ci mesurent « 4,90 par 2,50 mètres » et, « 3,92 par 2,50 mètres ».
Me [L] annexe trois photographies à son procès-verbal de constat, sur lesquelles la place 38 est occupée par une voiture et la place 39 est libre.
Néanmoins, les dimensions constatées par Me [L] ne permettent pas d’établir sa non-conformité, au regard de l’imprécision des stipulations contractuelles des actes des 2 novembre 2017 et 29 août 2019.
Au surplus, la photographie de la place 38 démontre qu’une voiture peut stationner sur cet emplacement sans difficultés.
Concernant la place 39 qui n’est pas occupée, M. [O] ne produit aucun élément caractérisant une impossibilité de stationner.
Ainsi, la SCCV BO’[Localité 5] qui a délivré deux places de parkings à M. [O] au sein de l’ensemble immobilier « BO’[Localité 5] », a délivré un bien conforme aux stipulations contractuelles, soit un double emplacement de parking.
Par conséquent, M. [O] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCCV BO’[Localité 5] à lui restituer 10 % du prix de la vente, soit la somme de 36 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.
Sur les demandes indemnitaires fondées sur le retard de livraison de la SCCV BO’[Localité 5]
Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.
Aux termes de l’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation, le délai de livraison doit être prévu au contrat de vente.
Selon l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.
Il est communément admis en jurisprudence que le vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut faire état d’un cas de force majeure ou d’une ou plusieurs causes légitimes de suspension du délai de livraison si l’origine de la suspension dudit délai est imputable à sa faute ou à sa négligence.
Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 29 août 2018 conclu entre M. [O] et la SCCV BO’[Localité 5], stipule en son article intitulé « causes légitimes de suspensions du délai de livraison » que sont considérés comme des causes légitimes de report du délai de livraison les évènements suivants :
« Les incidents techniques ; et les incidents graves de chantier dont les causes ne pourraient être imputable au vendeur ;
Les intempéries au sens de l’article L5424-8 du code du travail dument constatées par une attestation du maitre d’œuvre ou un récapitulatif des intempéries fournies par le centre météo le plus proche du lieu de situation. Seront considérés notamment comme jours d’intempérie :
- les jours où la pluviométrie est supérieure à 3 mm et excédant 3 heures,
- les jours de gel : -2 °c à 7h du matin
- les jours de vent supérieurs à 16m/s
- les jours de neige ;
Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux ; y compris celles pour découvertes ou prescriptions archéologiques, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées des fautes imputables au vendeur ou à ses entreprises et maître d’œuvre travaillant sur le chantier ;
Les grèves : qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et ses industries annexes ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier.
Les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysme, incendies, actes de terrorismes, inondations, dégâts des eaux, sabotages, manifestations et squats de type zadistes, explosions, accidents de chantiers ou catastrophes naturelles, la foudre, la chute d’aéronefs, les effets directs ou indirects d’explosions, de dégagements de chaleur, d’irradiations provenant de la transmission de noyaux d’atome ou radioactivité , le cas de pandémie déclarée ( OMS Ministère de la Santé) susceptible d’entraîner une restriction de circulation des biens et des personnes ou ayant conduit à la destruction ou la détérioration d’ouvrages déjà exécutés, et à l’impossibilité de poursuivre les travaux.
La découverte d’ouvrages enterrées, carrières ou cavité quelconque.
La faillite, liquidation des biens, le redressement ou la liquidation judiciaire, la cessation de paiement ou la déconfiture d’une ou plusieurs entreprises (gros œuvre et corps d’état principaux) intervenant sur le chantier.
Les retards imputables aux injonctions ou prescriptions de l’inspection du travail ;
Les décisions, mesures, contraintes ou prescriptions administratives imposant des limitations ou interdictions de circulation sur les voies de desserte ou d’accessibilité du chantier ;
Tous travaux modificatifs ou supplémentaires demandés ou acceptées par l’acquéreur ou devenus nécessaires par toute dispositions législative, réglementaire ou conventionnelle prévoyant notamment la mise en application de toute nouvelle norme technique ou toute mesure concernant notamment des questions d’hygiène et de sécurité ;
Les retards de paiement de l’acquéreur supérieure à deux mois tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser ;
Les retards imputables aux compagnies concessionnaires de service public ou mission de service public (EDF, GDF, POSTE Compagnie Générale des Eaux, etc..) ; à moins que ce retard ne soit fondé par les fautes ou négligence du vendeur ; dans la limite de 3 mois ;
La découverte de zones de pollution ou de contamination du terrain d’assiettes ou d’anomalies du sous-sol non encore révélées à la signature de vente en l’état futur d’achèvement, de reprises en sous-œuvre des immeubles voisins et plus généralement tous éléments tels que des réseaux enterrés actifs ou inactifs dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires et nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation ;
La réquisition ou préavis de réquisition du bien dans sa phase finale d’achèvement, sous réserve de délégation par le vendeur à l’acquéreur de toute indemnité qui serait versée par le vendeur à l’acquéreur de toute indemnité qui serait versée au vendeur par l’autorité qui aurait effectué la réquisition ;
Ces différentes circonstances auraient pour effet de retard la livraison des biens en temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait ralenti ou mis obstacle à la poursuite des travaux.
Dans tel cas, un certificat établi sous sa responsabilité par le maître d’œuvre chargé de la direction des travaux sera valablement admis pour l’appréciation des évènement ci-dessus évoqués adressé à l’acquéreur, en la forme recommandée avec accusé de réception.
Ces causes légitimes de suspension seront également opposables à l’acquéreur au titre des délais de levée des réserves ci-après stipulés. »
En l’espèce, le contrat préliminaire de réservation du 2 novembre 2017 produit par M. [O] prévoit un délai prévisionnel de livraison au plus tard le 31 décembre 2019, prorogé au 30 juin 2020 dans l’acte de vente du 29 août 2018.
M. [O] a consenti à la prorogation du délai de livraison lors de la signature de l’acte de vente.
Ainsi, la SCCV BO’[Localité 5] était contractuellement tenu de délivrer les lots n° 33 et 170 au demandeur le 30 juin 2020, sauf cas de force majeure ou causes légitimes de suspension du délai de livraison.
La société défenderesse se prévaut d’un retard de 726 jours relevant de causes légitimes de suspension du délai de livraison, d’origines contractuelles et légales, qu’il convient d’examiner.
Pour ce faire, elle s’appuie sur les attestations et inventaires de retard de son maître d’œuvre de réalisation CABINET PROJET en date des 28 juillet 2021, 1er décembre 2021 et 27 janvier 2022, intervenant suivant acte d’engagement du 29 septembre 2017.
Sur la cause de suspension du délai de livraison tenant à la crise sanitaire
Il est constant qu’au cours de l’année 2020, et plus précisément sur la période comprise entre le 17 mars et le 11 mai 2020, la pandémie de covid-19 a empêché la poursuite des chantiers de bâtiment, peu important à cet égard que l’organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics ait pu mettre à jour son guide pour permettre la reprise de l’activité des différents chantiers notamment en ce qui concerne les conditions d’occupation des bases vie et des postes de travail.
En raison de la crise sanitaire, une période protégée a été définie par l’ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-306, entre le 12 mars et le 23 juin 2020, d’une durée de 103 jours.
En effet, ce document apparaît en réalité avoir été rédigé de façon générale et non spécifiquement pour le chantier concerné par le présent litige, d’une part, et dans le but de permettre la reprise des travaux sur les chantiers de bâtiment et de travaux publics pour autant que celle-ci soit possible, d’autre part.
Au demeurant, et contrairement aux affirmations du demandeur, cette situation caractérise une ou plusieurs causes de suspension du délai de livraison telles que prévues par le contrat en ce qu’elle a été de nature à impacter l’approvisionnement du chantier et à caractériser une injonction administrative de suspendre ou arrêter les travaux.
A l’appui de cette cause de suspension du délai de livraison, la SCCV BO’[Localité 5] produit les attestations de son maître d’œuvre, précisant que le retard imputable à la crise sanitaire est de 103 jours calendaires.
Toutefois, cette attestation est totalement taisante sur les conditions pratiques de reprise du chantier ou même quant à la date de reprise des travaux.
- N° RG 23/00512 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC6BI
En outre, contrairement à ce qui est mentionné sur l’attestation nous du 28 juillet 2021, l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 et l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 prises pendant la période de crise sanitaire ne concernaient pas les chantiers.
Il conviendra en conséquence de retenir une période de suspension de 37 jours ouvrés, correspondant à la période courant du 17 mars au 11 mai 2020, soit 74 jours au titre de la suspension contractuelle du délai de livraison.
Sur la cause de suspension du délai de livraison tenant à la survenance d’intempéries
A l’appui de cette cause de suspension, la SCCV BO’[Localité 5] verse aux débats les attestations du maître d’œuvre, faisant état de 45 jours d’intempéries sur la période janvier 2018 à mai 2021, ainsi que les relevés météorologiques sur la période d’août 2018 à mai 2021, émis par la station météorologique de [Localité 11].
Toutefois, M. [O] a fait l’acquisition des lots n°33 et 170 de l’ensemble immobilier « BO’[Localité 5] » le 29 août 2018. Dès lors le tribunal retiendra les journées d’intempéries à uniquement compter du 30 août 2018.
M. [O] conteste la station choisie par la SCCV BO’[Localité 5] en indiquant qu’elle ne correspond pas au lieu du chantier, soit [Localité 7].
Or, la ville de [Localité 7] ne fait pas partie des stations météorologiques proposées par Météo France, dès lors les moyens de M. [O] sont inopérants.
Les attestations complétées par les relevés météorologiques produits aux conditions contractuellement prévues démontrent 5 jours ouvrés de gel et, 12 jours où la pluviométrie est supérieure à 3 mm excédant 3 heures.
Il sera donc retenu 17 jours ouvrés d’intempéries au titre de la suspension contractuelle du délai de livraison.
Sur la cause de suspension du délai de livraison tenant à la grève contre la réforme des retraites
A l’appui de cette cause de suspension, la SCCV BO’[Localité 5] verse aux débats les attestations du maitre d’œuvre d’exécution faisant état d’une journée de retard suite à la grève des transports qui a eu lieu en Ile de France, en décembre 2019, ainsi qu’un article du journal « Actu [Localité 9] » concernant le mouvement de grève du 5 décembre 2019 suivi par la RATP.
Il est constant qu’entre décembre 2019 et février 2020, il y’a eu d’importants mouvements sociaux contre le projet de la réforme des retraites, débutant le jeudi 5 décembre 2019 limitant les déplacements en transport en commun.
Par conséquent, il sera donc retenu 1 jours ouvrés de grève au titre de la suspension contractuelle du délai de livraison.
Sur la cause de suspension du délai de livraison tenant à la survenance d’incidents techniques et la découverte de réseaux enterrés
La SCCV BO’[Localité 5] verse aux débats les attestations du maitre d’œuvre faisant état d’un retard de 29 jours, suite à l’inondation du chantier intervenue le 13 septembre 2018, les photographies de cet incident, ainsi que les comptes rendus des réunions de chantier n°6,7 et 8, décrivant la découverte de la canalisation percée et la procédure de pompage pour y mettre fin.
Le compte rendu des réunions du chantier n°8 précise que la procédure de pompage prend fin le 4 octobre 2018.
Le CABINET POROJET précise dans son attestation que des travaux supplémentaires ont été mis en place le 11 octobre 2018, afin que le chantier puisse reprendre. Toutefois, la société défenderesse ne produit aucun élément, permettant au tribunal d’établir la mise en œuvre et la durée de cette seconde procédure.
Par conséquent, la période retenue au titre de la suspension contractuelle du délai de livraison, est celle du 13 septembre 2018 au 4 octobre 2018.
Dès lors, il sera retenu 22 jours au titre de la suspension contractuelle du délai de livraison, soit 16 jours ouvrés.
Sur la survenance d’actes de vandalisme
La SCCV BO’[Localité 5] se prévaut d’actes de vandalisme survenus sur le chantier le 10 octobre 2020 pour justifier son retard de livraison.
Toutefois, le retard induit par les actes de vandalismes visés dans les attestations et invoqués par la SCCV BO’[Localité 5] n’a pas été chiffré.
Dès lors, la SCCV BO’[Localité 5] est mal fondée à invoquer ces actes de vandalisme comme cause légitime de suspension du délai de livraison.
Sur la cause de suspension du délai de livraison tenant à la défaillance de la société MENUISERIE PACOTTE & MIGNOTTE
Il ressort des pièces produites par la SCCV BO’[Localité 5] que la société MENUISERIE PACOTTE & MIGNOTTE en charge du lot n°13 « menuiseries extérieures » depuis le 26 octobre 2018, a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 26 mars 2019.
Suite à la procédure collective en cours, son contrat a été résilié le 12 avril 2019.
A ce titre la SCCV SO’[Localité 5] invoque un retard de 238 jours, débutant le 26 octobre 2018, correspondant à la signature de l’acte d’engagement de la société MENUISERIE PACOTTE & MIGNOTTE.
Toutefois, il convient de retenir la date du 26 mars 2019 comme point de départ du retard, date de la liquidation judiciaire, dès lors que la SCCV SO’[Localité 5] ne justifie pas d’un retard imputable à cette société dans l’exécution de ses prestations avant le prononcé de la liquidation judiciaire.
Par conséquence, la SCCV SO’[Localité 5] est fondé à se prévaloir d’un retard imputable à la défaillance de la société MENUISERIE PACOTTE & MIGNOTTE jusqu’à la date de réattribution du lot n°13, soit le 30 septembre 2019, soit 129 jours ouvrés au titre de la suspension contractuelle du délai de livraison.
Sur la cause de suspension du délai de livraison tenant à la défaillance et à la liquidation judiciaire de la société TBI constructions
Le maître d’œuvre de réalisation de l’ensemble immobilier BO’[Adresse 6] atteste dans les inventaires de retard de livraison produits que, la défaillance de la société TBI CONSTRUCTION, en charge des lots 14 et 15 « menuiseries intérieures et cloisons doublages » a occasionné un retard de livraison.
Or, la SCCV BO’[Localité 5] ne produit pas l’acte d’engagement de la société TBI CONSTRUCTION pour les lots précités.
En l’absence de preuve de son engagement dans les travaux concernant l’ensemble immobilier BO’[Localité 5], la défaillance de la TBI CONSTRUCTION n’est pas démontrée.
Par conséquent, la SCCV BO’[Localité 5] est mal fondée à invoquer la défaillance de la TBI CONSTRUCTION comme une cause de suspension du délai de livraison.
Sur la cause de suspension du délai de livraison tenant aux injonctions administratives limitant l’accès au chantier
Il résulte des attestations d’inventaires du maître d’œuvre qu’en raison de l’arrêté n°2019.0006 du 17 décembre 2019, neutralisant et interdisant le stationnement de tous types de véhicules sur toute la rue de la résistance, en raison de travaux sur le réseau de chaleur, l’accès au chantier était impossible durant 10 jours.
Il est constant que le chantier a lieu dans la zone à construire du centre-ville sur l’[Adresse 3], le [Adresse 4] et la [Adresse 10].
Or, la SCCV BO’[Localité 5] qui n’a produit aucun plan d’accès au chantier, permettant au tribunal d’établir une impossibilité d’accès audit chantier est mal fondée à se prévaloir de difficultés d’accès en raison de cet arrêté.
Concernant les arrêtés du 7 octobre 2020 n°2020.00474 et celui du 17 novembre 2020 n°2020.00540, limitant la circulation pour la création de branchement d’eaux pluviales en demi chaussés [Adresse 3], le maître d’œuvre atteste qu’ils ont causé une perte de rentabilité entrainant un retard de 7 jours cumulés.
Toutefois, les arrêtés produits indiquent que « le stationnement et la circulation pourront se voir modifiés selon le phasage des travaux ». Ils ne suffisent donc pas établir les difficultés rencontrées par la SCCV BO’[Localité 5] dans la livraison de matériaux.
Par conséquent, la SCCV BO’[Localité 5] est mal fondée à invoquer comme cause légitime de suspension du délai de livraison, la clause relative au retard imputable aux injonction administrative.
Sur la cause de suspension du délai de livraison tenant aux compagnies concessionnaires
Sur ce point, la SCCV BO’[Localité 5] se prévaut d’un retard de trois mois et s’appuie sur le devis de la société VALYO du 21 octobre 2019 pour le raccordement d’eau potable, valide jusqu’au 19 janvier 2020 et signé par les deux parties.
Il résulte du courriel du 22 décembre 2020 de la société VEOLIA, que le raccordement d’eau potable est intervenu le même jour.
Le retard de trois mois dans le raccordement d’eau potable n’étant ni du fait, ni de la négligence de la SCCV BO’[Localité 5], il sera retenu comme une cause de suspension du délai de livraison.
Concernant le raccordement au réseau électrique, la SCCV BO’[Localité 5] se prévaut d’un retard de trois mois et s’appuie sur la demande effectuée le 7 mars 2019, réceptionnée le 17 mai 2019 par la société ENEDIS.
La proposition de raccordement émise par la société ENEDIS le 5 juin 2020, a été retournée et signée par la SCCV BO’[Localité 5] le 10 juin suivant, et, la commande définitive a été signée le 1er mars 2021.
Il en résulte que le retard du raccordement électrique résulte du délai de traitement de la société ENEDIS. Dès lors, il convient de retenir trois mois de retard au titre de la suspension contractuelle du délai de livraison.
Concernant le raccordement d’eau chaude, la société défenderesse fait état d’un questionnaire thermique, sollicitant la mise en service du réseau de chaleur pour le 5 juin 2020, établi le 27 mars 2019, auprès de la société IDEX.
La société défenderesse se prévaut d’un courrier du 22 mars 2021, émis par la société BUSSYCOMORE ENERGIE, relatif à la mise en service de la sous station primaire de l’immeuble intervenue le même jour, pour justifier de la mise en service du raccordement d’eau chaude.
Or, les documents émanent de deux sociétés distinctes, ne portent aucune référence et ne permettent pas d’établir la date effective de la demande de raccordement.
Il en résulte que la SCCV BO’[Localité 5] ne justifie pas du retard invoqué.
Dès lors, la SCCV BO’[Localité 5] est mal fondée à invoquer les difficultés administratives rencontrées par la société IDEX comme une cause de suspension du délai de livraison.
En conséquence, la SCCV BO’[Localité 5] est fondée à se prévaloir de 90 jours de retard au titre du retard dans le raccordement à l’eau portable et de 90 jours de retard au titre du retard dans le raccordement électrique.
Sur la computation des délais
Il est acquis que la date initialement convenue pour la livraison de l’immeuble en l’état futur d’achèvement est le 30 juin 2020 en application des stipulations de l’acte authentique de vente conclu le 29 août 2018 et que la livraison est effectivement intervenue le 11 janvier 2022, soit un retard de 414 jours.
Au regard des développements qui précèdent, le retard légitime au sens du contrat conclu s’élève à 423 jours (74+17+1+22+129+90+90) de telle sorte qu’il excède le retard effectif de 414 jours.
Il en ressort que le retard de livraison objectivement constaté n’est pas de nature à ouvrir, au profit de M. [O], droit à réparation.
M. [O] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCCV BO’[Localité 5] à lui payer la somme de 26 600 euros, à titre de dommages et intérêts du fait du retard de livraison.
Sur les demandes reconventionnelles de la SCCV BO’[Localité 5]
Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Aux termes du cinquième alinéa de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, le solde du prix de vente est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
En l’espèce, M. [O] se fonde sur l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, afin de justifier l’absence de règlement du solde du prix de vente de 5%, soit un montant de 18 250 euros.
Or, il a été jugé précédemment que la SCCV BO’[Localité 5] n’a pas manqué à son obligation de délivrance conforme du bien vendu le 29 août 2018.
Ainsi, la SCCV BO’[Localité 5] a respecté ses obligations contractuelles, contrairement à M. [O] qui n’a pas effectué le paiement du prix de vente dans son intégralité.
Dès lors il sera fait droit à la demande en paiement de la SCCV BO’[Localité 5].
En conséquence M. [O] sera condamné à payer à la SCCV BO’[Localité 5] la somme de 18 250 euros correspondant au solde de prix de vente de 5%.
Sur les demandes accessoires
M. [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par Me Corine MAGALHAES, avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCCV BO’[Localité 5] les frais qu’elle a été contrainte d'exposer pour la défense de ses intérêts en justice.
M. [O] sera par conséquent condamné à verser à la SCCV BO’[Localité 5] la somme de 1 500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.
M. [O] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCCV BO’[Localité 5] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant après débats publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :
Déboute Monsieur [S] [O] de sa demande de condamnation de la société civile de construction vente BO’[Localité 5] identifiée au SIREN sous le numéro 824 218 622, à lui restituer 10 % du prix de la vente, soit la somme de 36 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboute Monsieur [S] [O] de sa demande de condamnation de la société civile de construction vente BO’[Localité 5] identifiée au SIREN sous le numéro 824 218 622, à lui payer la somme de 26 600 euros à titre de dommages intérêts du fait du retard de livraison ;
Déboute Monsieur [S] [O] de toutes ses demandes, amples et contraires ;
Condamne Monsieur [S] [O] à payer à la société civile de construction vente BO’[Localité 5] identifiée au SIREN sous le numéro 824 218 622 la somme de 18 250 euros, correspondant au solde de prix de vente de 5% ;
Condamne Monsieur [S] [O] aux dépens de l’instance ;
Condamne Monsieur [S] [O] à payer à la société civile de construction vente BO’[Localité 5] identifiée au SIREN sous le numéro 824 218 622, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Me Corine MAGALHAES, avocat ;
Déboute Monsieur [S] [O] de sa demande de condamnation de la société civile de construction vente BO’[Localité 5] identifiée au SIREN sous le numéro 824 218 622, à lui payer la somme de de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
