- N° RG 24/00521 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMB
Date : 17 Juillet 2024
Affaire : N° RG 24/00521 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMB
N° de minute : 24/00433
Formule Exécutoire délivrée
le : 19-07-2024
à : Me François MEURIN + dossier
Copie Conforme délivrée
le :
à :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX SEPT JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDEUR
Monsieur [I] [T]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE
SAS GREEN BAT ETANCHE
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante
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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 26 Juin 2024 ;
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2021, M. [I] [T] a donné à bail à usage d’emplacement de stationnement, soumis aux dispositions des articles 1714 et suivants du code civil, à la société Green Bat Etanche un box automobile, portant le numéro 4, situé [Adresse 3] - [Localité 6], pour une durée d’un an à compter du 1er novembre 2021 et moyennant un loyer mensuel hors taxes en principal de 85 euros.
M. [I] [T] a fait délivrer à la société Green Bat Etanche des commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail les 2 août 2023 et 20 mars 2024.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, M. [I] [T] a fait assigner la société Green Bat Etanche devant la présente juridiction pour voir :
Vu les articles 1103 et 1104, 1224, 1225, 1227, 1228 et 1229, 1728 et 1741 du code civil,
Vu les articles 695, 696, 700 et 834 du code de procédure civile,
- N° RG 24/00521 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRMB
Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 23 octobre 2021 consenti par Monsieur [I] [T] à la SAS Green Bat Etanche pour un box de stationnement situé [Adresse 3] À [Localité 6] est acquise ;
Constater en conséquence la résiliation du bail à compter du 20 avril 2024 ;
Ordonner l’expulsion de la SAS Green Bat Etanche, et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 € par jour de retard ;
Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix du demandeur, aux frais, risques et périls du défendeur ;
Condamner à titre provisionnel la SAS Green Bat Etanche, au paiement au profit de Monsieur [I] [T] :
- la somme de 1 753,39 € au titre des loyers exigibles arrêtés au mois de mai 2024 inclus ;
- la somme de 175,34 € au titre de la clause pénale ;
- une somme équivalente aux loyer et charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
Autoriser Monsieur [I] [T] à conserver le dépôt de garantie qui a été versé par le locataire ;
Condamner la SAS Green Bat Etanche au paiement de la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SAS Green Bat Etanche aux entiers dépens qui comprendront le coût des deux commandements de payer.
Il expose à l’appui de ses prétentions que :
- le commandement de payer du 20 mars 2024 est demeuré sans effet ;
- il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise ;
- il est recevable et bien fondé à solliciter l’expulsion de la société Green Bat Etanche dans les termes du dispositif ci-après ;
- par ailleurs, sa créance n’est pas sérieusement contestable ;
- il est par suite justifié de condamner la société Green Bat Etanche à titre provisionnel d’une somme de 1 753,39 € au titre des loyers et indemnité d’occupation arrêtés au mois de mai 2024 inclus, augmentée de la somme de 175,34 € au titre de la clause pénale (article 2.5) ;
- de plus, il sollicite d’être autorisé à conserver le dépôt de garantie versé par le locataire.
La société Green Bat Etanche, assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.
SUR CE,
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article 1224 du code civil dispose que “La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.”
Aux termes de l’article 1225 du même code, “La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.”
L’article 1228 du code civile précise que “Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.”
Le bail à usage d’emplacement de stationnement du 23 octobre 2021 prévoit en son article 2.4 que “le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur un mois après un commandement demeuré infructueux pour :
- modification de la destination des lieux ;
- défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes ;
- non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ;
- défaut d’assurance contre les risques locatifs ;
- et d’une façon générale l’inexécution de toute clause ou condition du présent bail ;
- inexécution d’une obligation imposée au bailleur par les lois, règlements, usages locaux.
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. S’il s’y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé...”
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
En l’espèce, M. [I] [T] justifie avoir fait délivrer le 20 mars 2024 à la société Green Bat Etanche un commandement de payer la somme 1 545,70 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er mars 2024.
En faisant délivrer ce commandement, le demandeur n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société Green Bat Etanche et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société Green Bat Etanche depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
- Clause pénale :
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
la société Green Bat Etanche, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût des commandements de payer des 2 août 2023 et 20 mars 2024.
En considération de l’équité, la société Green Bat Etanche sera condamnée à payer à M. [I] [T] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 avril 2024 ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Green Bat Etanche et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] - [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;
Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Green Bat Etanche, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamne par provision la société Green Bat Etanche à payer à M. [I] [T] la somme de 1 753,39 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 13 mai 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;
Condamne la société Green Bat Etanche aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 2 août 2023 et 20 mars 2024 ;
Condamne la société Green Bat Etanche à payer à M. [I] [T] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les autres demandes des parties ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier Le Président
