- N° RG 24/01225 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNGL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date : 19 Juin 2024
Minute n° 24/00026
Affaire : N° RG 24/01225 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNGL
Formule Exécutoire délivrée
le :21-06-2024
à :Me Clémentine DELMAS + dossier
Copie Conforme délivrée
le :21-06-2024
à :Me Benoit ALBERT + dossier
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
JUGEMENT DU DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2] représenté par la SELARL CARDON & [P] prise en la personne de Maître [J] [P] es qualité d’administrateur judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
DEFENDEUR
Monsieur [F] [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Benoit ALBERT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président statuant selon la procédure accélérée au fond
DEBATS
A l'audience publique du 29 Mai 2024,
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
M. [F] [X] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété sise [Adresse 2], correspondant à 3 345 tantièmes sur les 10 709 tantièmes de cette copropriété.
Invoquant la situation financière de la copropriété devenue plus que problématique, la société Foncia a informé, par courrier RAR du 26 janvier 2022, la présidente du conseil syndical de la copropriété de sa décision de ne pas proposer le renouvellement de son contrat de syndic professionnel dont l’échéance était fixée au 30 juin 2022.
Par requête en date du 12 mai 2022, des copropriétaires ont saisi la présidente du tribunal judiciaire de Meaux d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire.
Suivant ordonnance en date du 17 mai 2022, il a été fait droit à la demande et Maître [J] [P] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires pour une durée de 12 mois à compter du 30 juin 2022.
Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par l’administrateur provisoire, a fait assigner suivant la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de Meaux M. [X] en paiement de la somme de 33 344,34 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété.
Suivant jugement en date du 15 mars 2023, le président du tribunal a constaté le désistement du syndicat des copropriétaires et a condamné M. [X] aux dépens et à payer au demandeur la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La mission de Maître [J] [P] a été prorogée pour une durée d’un an à compter du 30 juin 2023.
Maître [J] [P] a adressé à M. [X] une lettre en date du 18 octobre 2023 ayant pour objet “1ère relance paiement” portant sur la somme de 8 484,51 euros au titre des charges de copropriété.
Le 13 novembre 2023, Maître [J] [P] a organisé une consultation des copropriétaires.
A l’issue de cette consultation, il a pris un relevé de décisions le 21 décembre 2023.
Maître [J] [P] a adressé à M. [X] plusieurs appels de provisions.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par l’administrateur provisoire, a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, suivant la procédure accélérée au fond, M. [X] en paiement des charges des copropriétés.
Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024 et soutenues oralement à l’audience, il demande de :
Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1153 du code civil,
Vu l’ordonnance du tribunal judiciaire de Meaux du 17 mai 2022,
Vu les pièces versées aux débats,
Juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par la Selarl Cardon & [P], prise en la personne de Maître [J] [P], ès qualités d’administrateur judiciaire, par ordonnance du tribunal judiciaire de Meaux, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de Monsieur [F] [X] ;
Débouter Monsieur [F] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par la Selarl Cardon & [P], prise en la personne de Maître [J] [P], ès qualités d’administrateur judiciaire ;
En conséquence,
Condamner Monsieur [F] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 9.698,56 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 8 février 2024 ;
Condamner Monsieur [F] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1153 du code civil ;
Condamner Monsieur [F] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 125 euros sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamner Monsieur [F] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [F] [X] aux entiers dépens de la présente instance ;
Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Le syndicat des copropriétaires soutient que :
- l’ensemble des charges ont été régulièrement appelées auprès de chaque copropriétaire ;
- M. [F] [X], conformément au relevé de compte versé aux débats, est donc redevable à son égard de la somme de 9.698,56 € ;
- l’attitude de M. [F] [X] et notamment la réticence à s’acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété génère un préjudice à l’encontre des autres copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorés pour pallier cette défaillance ;
- depuis le 19 décembre 2022, la mairie de [Localité 3] a pris un arrêté de mise en sécurité sur l’immeuble sis [Adresse 2] ;
- il devient donc urgent d’entreprendre des travaux ;
- il avait déjà dû assigner M. [X] lors de l’année 2023 pour obtenir le paiement des charges de copropriété ;
- à cette époque ce dernier restait devoir la somme de 33.344,34 euros au titre de ses charges de copropriété ;
- M. [X] avait soldé les charges la veille de l’audience de plaidoiries ;
- une mise en demeure de payer à bien été adressée à M. [X] par courrier en date du 18 octobre 2023 ;
- l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne précise pas les modalités de la mise en demeure, la seule exigence étant qu’elle demeure infructueuse pendant un délai de 30 jours minimum ;
- le courrier de relance a été adressé à M. [X] le 18 octobre 2023 ;
- M. [X] n’a pas procédé au paiement des charges de copropriété dans le délai de 30 jours ;
- l’assignation a été délivrée à M. [X] par voie d’huissier de justice le 1er mars 2024 ;
- les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont donc parfaitement été respectées et son applicable au cas de l’espèce ;
- le président du tribunal judiciaire de Meaux a donné comme compétence à Maître [P], ès qualités d’administrateur provisoire de “Prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété en termes de travaux, et de recouvrement de charges de copropriété” ;
- il rentre donc parfaitement dans la mission de celui-ci de prendre les décisions qui s’imposent relatives aux travaux rendus nécessaires dans la copropriété et d’appeler les charges afférentes aux travaux et entretien courant de la copropriété ;
- c’est dans ce contexte que Maître [P] a pris l’initiative du budget nécessaire pour les travaux de réfection après avis consultatif des copropriétaires ;
- M. [X] ne lui a pas versé le montant des condamnations prononcées par le jugement du 15 mars 2023 au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors il est légitime que ces sommes figurent sur son relevé de charges de copropriété ;
- la somme de 1.800 euros ne pourra cependant pas lui être imputée, elle sera donc déduite des sommes sollicitées au titre des charges de copropriété de M. [X] ;
- l’assurance de la copropriété et les frais de gestion ne rentrent pas dans les frais d’entretiens, qui sont les seules charges afférentes aux deux lots 101 et 102 dont M. [X] n’a pas à assumer les frais ;
- en outre, dans le règlement de copropriété il y a bien les tantièmes relatifs aux lots 101 et 102 appartenant à M. [X] ;
- Maître [P], ès qualités d’administrateur, a imputé les charges relatives à M. [X] dans le respect des tantièmes de chacun de ses lots ;
- l’ensemble des charges de copropriété sollicitées par Maître [P], ès qualités d’administrateur provisoire, ont été justifiées par les charges courantes de la copropriété et les travaux à entreprendre pour converser la copropriété ;
- M. [X] est un propriétaire largement majoritaire dans cette copropriété ;
- de façon récurrente il bloque le paiement des charges de copropriété mettant ainsi en péril l’ensemble de la copropriété ;
- il tente par tous les moyens d’échapper au paiement de ses charges ;
- la somme de 125 euros au titre du recouvrement de charges est donc justifiée.
Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2024 et soutenues oralement à l’audience, M. [F] [X] demande de :
Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu le décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 514, 695 à 700 du code de procédure civile,
A titre liminaire,
Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en l’ensemble de ses demandes ;
A titre principal,
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
Cantonner les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux seules charges de copropriété dûment justifiées ;
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes au titre des sommes issues du jugement du 15 mars 2023, des charges communes pour les lots 101 et 102, des frais, des dommages et intérêts, des frais irrépétibles ;
En tout état de cause,
A titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à Monsieur [F] [X] la somme de 2 692,94 € au titre des travaux avancés par ce dernier pour le compte de la copropriété ;
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à Monsieur [F] [X] la somme de 1 800 € au titre des frais irrépétibles ;
Dispenser Monsieur [X] de participer aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires ;
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens ;
Ecarter l’application de l’exécution provisoire de droit.
Il fait valoir que :
- le SdC a fait le choix d’agir sur le fondement de l’article 19-2 sans en respecter le formalisme prescrit à titre de recevabilité ;
- ainsi, il ne pourra être que constaté qu’aucune mise en demeure préalable ne lui a été adressée ;
- a fortiori aucune mise en demeure lui rappelant les conséquences en cas d’absence de régularisation ;
- contrairement au transfert des pouvoirs du syndic, les pouvoirs de l’assemblée générale pour être transférés doivent être expressément mentionnés dans la décision de désignation ;
- en l’occurrence, il n’a nullement été délégué à Maître [P] les pouvoirs de l’assemblée générale et notamment les pouvoirs de vote du budget ;
- l’approbation des comptes relève également des pouvoirs de l’assemblée générale, article 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;
- en l’espèce, les budgets n’ont pas été votés par l’assemblée générale mais uniquement décidés par Maître [P] qui n’a fait que sollicité l’avis consultatif des copropriétaires ;
- N° RG 24/01225 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNGL
- le budget prévisionnel n’ayant pas été voté lors de l’exercice comptable concerné, et en l’absence d’autorisation du syndicat des copropriétaires, Maître [P] ne peut pas appeler de fonds relatifs à ce budget ;
- étant précisé que Maître [P] n’a convoqué aucune assemblée générale depuis sa désignation et qu’il procède exclusivement par décisions unilatérales dont il avise a posteriori les copropriétaires ;
- les sommes correspondant aux condamnations du jugement du 15 mars 2023 ne constituent en rien des charges de copropriétés et ils seront exclus du décompte puisqu’elles ne rentrent pas dans le spectre de l’article 19-2 ;
- étant précisé à titre surabondant que les frais d’avocat ne rentrent pas dans le spectre des dépens limitativement exprimés à l’article 695 du code de procédure civile ;
- les honoraires de l’avocat intervenu pèsent sur l’ensemble des copropriétaires, lui n’étant redevable individuellement que des 1 000 € d’article 700 ;
- la somme de 2 979,57 € devra donc être déduite des sommes demandées au titre des charges de copropriété ;
- il est propriétaire des lots 101 et 102 au sein de la copropriété ;
- selon le règlement de copropriété de 1961, pages 37 et 44, ces lots 101 et 102 ne participent pas à la prise en charge des frais liés aux parties communes notamment s’agissant de l’entretien, des réparations, des honoraires du syndic, des primes d’assurances, etc ;
- cependant, la Selarl Cardon & [P] édicte les appels de fonds sans en tenir compte ;
- cela représente la somme de 827,56 € sur la période concernée du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2024 qui sera déduite du montant de la demande formulée par le SdC ;
- la Selarl Cardon& [P] fait masse de l’ensemble des dépenses communes sans tenir compte de la spécificité de la copropriété constituée de sept bâtiments, les appels de fond sont nécessairement erronées et ne permettent pas d’obtenir sa condamnation ;
- étant précisé que le bâtiment E dispose de ses propres compteurs généraux et que leur coût n’est pas supporté par le SdC ;
- comme le rappelle l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’approbation des comptes globaux de la copropriété ne vaut pas approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire qui peut toujours les contester même en l’absence de contestation de l’approbation des comptes ;
- la somme de 125 euros sollicitée pour les frais de recouvrement contentieux n’est justifiée par aucune pièce permettant d’en apprécier le principe et le quantum ;
- de surcroît, l’article 19-2 ne permet pas l’octroi des frais de l’article 10-1 et la demande ne pourra donc qu’être rejetée ;
- il n’a fait preuve d’aucune mauvaise foi ;
- en effet, il est de jurisprudence constante que l'octroi de dommages et intérêts est subordonné à la justification du préjudice supporté par le syndicat du fait de la mauvaise foi du copropriétaire redevable de charges ;
- le syndicat des copropriétaires évoque d’importantes difficultés de trésorerie mais n’en rapporte pas la preuve, étant précisé en outre que la Selarl Cardon & [P] décide par le fait du prince d’engager des dépenses colossales de 61 000 € pour des frais de maitrise d’œuvre en vue de travaux représentant un budget d’un demi-million d’euros ;
- en outre, il fait valoir des contestations parfaitement fondées sur la méthode de répartition des charges ainsi que sur la manière dont la copropriété est gérée ;
- le quantum sollicité n’est guère plus motivé ;
- en 2015, il était président du conseil syndical et il a été contraint de faire réaliser des travaux d’urgence pour le compte du SdC ;
- il a réglé le changement de la porte d’accès au local vélo pour 1 427,82 € ;
- il a fait procédé à la rénovation de l’électricité dans les parties communes pour la somme totale de 1 265,12 € ;
- il a dû procéder en urgence à raison de la carence du syndic selon les modalités de la gestion d’affaires.
MOTIVATION
Sur l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’“à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles...”
La nécessité d’une mise en demeure posée par cette disposition concerne l’exigibilité des provisions et sommes dues.
L’exigence d’une mise en demeure par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est nullement une condition de la recevabilité de l’action en justice.
Aux termes de l’article 1344 du code civil, “le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.”
Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [X] un courrier en date du 18 octobre 2023 rédigé comme suit : “Je vous ai adressé votre appel de charges qui est arrivé à échéance. Je constate que vous n’avez pas procédé à son règlement. Votre compte présente à ce jour un solde débiteur de 8 484,51 €.
Je vous demande de régulariser la situation sous 30 jours maximum par virement bancaire (RIB ci-joint).”
M. [X] ne conteste pas avoir reçu ce courrier, lequel porte interpellation suffisante. En tout état de cause, l’assignation du 1er mars 2024 vaut mise en demeure et elle a bien été adressée à M. [X].
Il suit de là que le fin de non-recevoir soulevée par celui-ci sera rejetée.
Sur les demandes fondées sur la loi du 10 juillet 1965
Les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l'administrateur provisoire qui, désigné en application de l'article 29-1 de la loi n° 66-557 du 10 juillet 1965, a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l'assemblée générale, à l'exception de ceux que la loi interdit au juge de lui donner.
L’ordonnance du 17 mai 2022 de Mme la Présidente du tribunal judiciaire de Meaux a dit “que l’administrateur provisoire disposera des plus larges pouvoirs pour mener à bien sa mission” et notamment “prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété en termes de travaux, et de recouvrement des charges de copropriété impayées.”
Il n’est pas soutenu que la loi interdit au juge de donner à l’administrateur provisoire le pouvoir d’appeler les fonds relatifs au budget prévisionnel.
Il suit de là que c’est dans le cadre des larges pouvoirs reçus pour mener à bien sa mission que l’administrateur a appelé les fonds relatifs au budget prévisionnel.
M. [X] reconnaît être propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété du [Adresse 2].
Le syndicat des copropriétaires produit le procès-verbal de consultation des copropriétaires par l’administrateur provisoire du 13 novembre 2022, du relevé de décisions de l’administrateur provisoire du 21 décembre 2023 ainsi que les appels de fonds adressés à M. [X].
Il résulte du décompte arrêté au 8 février 2024 versé aux débats que son montant total de 9 698,56 euros inclut des sommes réclamées en vertu du jugement 15 mars 2023 (1000 € + 106,39 € + 1 800 € + 73,18 € = 2 979,57 euros) qui ne sont pas des charges de copropriété et ne seront pas dues à ce titre.
Il ressort de l’extrait du règlement de copropriété produit que les lots 101 et 102, appartenant à M. [X], ne participeront pas aux frais d’entretien et de réparations des parties communes.
Les tantièmes de ces deux lots sont précisés.
Les charges de copropriété ne sont pas constituées exclusivement des frais d’entretien et de réparations des parties communes. Il y également d’autres frais notamment les primes d’assurance de la copropriété et les frais de gestion comme le précise le syndicat des copropriétaires.
M. [X] ne justifie pas la somme de 827,56 euros dont il demande la déduction du décompte.
Ses allégations selon lesquelles la Selarl Cardon & [P] fait masse de l’ensemble des dépenses communes sans tenir compte de la spécificité ne sont nullement justifiées.
Il est démontré par le relevé de compte et par les appels de fonds correspondants que M. [X] est débiteur de la somme de 6 718,99 euros au titre des charges de copropriété impayées au 8 février 2024. Il sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
La somme de 125 euros réclamée au titre du recouvrement des charges n’est pas justifiée. La demande portant sur cette somme sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le défaut de paiement réitéré par M. [X] des charges de copropriété dont ils est débiteur cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que sa carence lui cause inévitablement.
En application de l’article 1240 du code civil, il sera condamné à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.
Sur la demande reconventionnelle
La compétence du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond porte le paiement des provisions ou sommes exigibles au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
M. [X] ne fonde pas en droit sa demande de paiement de la somme de 2 692,94 €. Il se contente de produire des factures sans rapporter la preuve de ce que ces factures ont été affectivement acquittées par lui.
Il s’ensuit que sa demande reconventionnelle sera rejetée.
Sur les autres demandes
M. [X] est la partie perdante et sera condamné aux dépens.
En considération de l’équité, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le président, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [F] [X] ;
Condamne M. [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 6 718,99 euros au titre des charges de copropriété impayées au 8 février 2024 ;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de la somme de 125 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamne M. [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Rejette les autres demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;
Rejette la demande reconventionnelle de M. [F] [X] ;
Condamne M. [F] [X] aux dépens ;
Condamne M. [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
