- N° RG 24/00395 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQFF
Date : 19 Juin 2024
Affaire : N° RG 24/00395 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQFF
N° de minute : 24/00372
Formule Exécutoire délivrée
le :21-06-2024
à :Me François-Genêt KIENER + dossier
Copie Conforme délivrée
le :
à :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par M. Balia BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDERESSE
S.N.C. HERMITAGE
C/O PRIMEXIS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Marie SACCHET, avocat au barreau d'AVIGNON, avocat plaidant,
Me François-Genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulat, substitué par Me Mounia HARKATI, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE
S.A.R.L. STORE 2000 [Localité 8] - DEPANNAGE RIDEAUX METALLIQUES & VOLETS ROULANTS
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante
=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 29 Mai 2024 ;
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé électroniquement le 11 décembre 2020, la société Hermitage SNC (le bailleur) a donné à bail commercial à la société Metal Power devenue la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants (le preneur) des locaux formant le lot A4 et situés ZAC [Adresse 7], lieu-dit [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 32 725 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.
Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme de 25 379,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 février 2024.
- N° RG 24/00395 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQFF
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 mars 2024 ;
- ordonner l'expulsion immédiate de la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- dire qu'elle conservera le montant du dépôt de garantie à titre d'indemnité ;
- condamner la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants à lui payer la somme provisionnelle de 20 602,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 mars 2024, avec intérêts de retard au taux contractuel majorés de 8% ;
- condamner la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants à lui payer une somme forfaitaire de 150 euros ;
- condamner la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants à lui payer une indemnité d'occupation journalière provisionnelle égale à 308,12 euros , outre charges journalières à hauteur de 48,41 euros et accessoires, jusqu'à la libération des locaux ;
- dire que l'indemnité d'occupation due sera indexée annuellement sur la base de l'évolution des loyers des activités tertiaires (ILAT), l'indice de base étant le dernier indice applicable à la date de l'acquisition de la clause résolutoire et l'indice de comparaison étant l'indice du même trimestre de l'année suivante ;
- condamner la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants au paiement d'une somme de 4 120,60 euros au titre de la clause pénale prévue au bail ;
- condamner la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants au paiement d'une somme de 210,52 euros au titre des frais de commandement de payer ;
- condamner la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation.
A l’audience du 29 mai 2024, la société Hermitage SNC a repris oralement ses demandes.
Bien que régulièrement assignée à étude, la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants n'a pas comparu.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2024.
Par note en délibéré en date du 31 mai 2024, la société Hermitage SNC a adressé le décompte joint au commandement de payer faisant état d'un solde débiteur du preneur d'un montant de 20 606,58 euros, arrêté au 27 février 2024.
SUR CE,
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société Hermitage SNC n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 20 606,58 euros, arrêtée au 27 février 2024, après déduction de la somme forfaitaire, du montant de la clause pénale, des intérêts échus et du coût du commandement de payer.
Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation journalière de 308,12 euros TTC outre les charges journalières à hauteur de 48,41 euros TTC, soit une somme supérieure au triple du loyer prévu au bail. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
Si l'occupation se poursuit au-delà d'une année, l'indemnité d'occupation due sera indexée en fonction de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires, l'indice de base étant le dernier indice applicable à la date de l'acquisition de la clause résolutoire et l'indice de comparaison étant l'indice du même trimestre de l'année suivante.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société Hermitage SNC et compte tenu des refacturations du 20 décembre 2023 relatives aux frais de commandement de payer et qui ne sont pas des créances locatives, l'obligation de la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 17 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 391,71 euros (20 602,97 - 74,92 - 136,34), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants .
S'agissant des intérêts dus sur le montant de l'arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit majoré de 8%. Si cette majoration résulte de l'article 14.1 des conditions générales du bail conclu, il convient de relever que cette stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du taux d'intérêts légal.
En conséquence, la société défenderesse sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 20 391,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date du commandement de payer.
- Clause pénale :
La clause pénale contractuelle ainsi que la clause relative au paiement d'une somme forfaitaire de 150 euros, dont il est demandé de faire application, s'analysent comme des clauses pénales et sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de leur montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ces points.
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants , qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2024.
En considération de l’équité, la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants sera condamnée à payer à la société Hermitage SNC la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 mars 2024 ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants et de tout occupant de son chef des locaux situés ZAC [Adresse 7], lieu-dit [Adresse 5] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point;
Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Dit que si l'occupation se poursuit au-delà d'une année, l'indemnité d'occupation due sera indexée en fonction de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires, l'indice de base étant le dernier indice applicable à la date de l'acquisition de la clause résolutoire et l'indice de comparaison étant l'indice du même trimestre de l'année suivante ;
Condamne par provision la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants à payer à la société Hermitage SNC la somme de 20 391,71 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 17 avril 2024,avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date du commandement de payer, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de l'indemnité forfaitaire et du dépôt de garantie ;
Condamne la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 février 2024 ;
Condamne la société Store 2000 [Localité 8] - Dépannage Rideaux Métalliques & Volets Roulants à payer à la société Hermitage SNC la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le GreffierLe Président
