- N° RG 24/00356 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP5C
Date : 12 Juin 2024
Affaire : N° RG 24/00356 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP5C
N° de minute : 24/00357
Formule Exécutoire délivrée
le :12-06-2024
à :Me Emmanuel VAUTIER + dossier
Copie Conforme délivrée
le :
à :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Estelle HEYNEN, juge placée auprès du premier président de la Cour d'appel de PARIS, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 10 avril 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDERESSE
SAS BDM
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Jade GUICHERD, avocat au barreau de MEAUX
DEFENDERESSE
SAS NANOPAL
[Adresse 1]
[Localité 5]
non comparante
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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 22 Mai 2024 ;
EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Selon acte authentique en date du 13 décembre 2022, la société par actions simplifiée BDM (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée NANOPAL (le preneur) des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 6], parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 3], moyennant un loyer annuel de 36 000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, pour une somme de 16 394,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024.
- N° RG 24/00356 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDP5C
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 mars 2024,
- ordonner l'expulsion, sous quinze jours, de la société par actions simplifiée NANOPAL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société par actions simplifiée NANOPAL à lui payer la somme provisionnelle de 16 841,04 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024, avec intérêts au taux contractuel de 3%,
- condamner la société par actions simplifiée NANOPAL à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale à 4 657,50 euros augmentée des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société par actions simplifiée NANOPAL au paiement d'une somme de 18 630 euros à titre d'indemnité nécessaire à la relocation, avec intérêts au taux légal,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- condamner la société par actions simplifiée NANOPAL au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
- ordonner l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir.
L'état d'endettement de la société par actions simplifiée NANOPAL ne montre aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
A l’audience du 22 mai 2024, la société par actions simplifiée BDM a maintenu ses demandes.
Assignée à étude, la société par actions simplifiée NANOPAL n'a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2024, date de la présente ordonnance.
SUR CE,
En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l'article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société par actions simplifiée BDM n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 16 394,22 euros, arrêtée au 1er février 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.
Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société par actions simplifiée NANOPAL et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant du loyer annuel en cas d'expulsion, conformément à l'article 26 du bail. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société par actions simplifiée BDM, l'obligation de la société par actions simplifiée NANOPAL au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 11 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 16 841,04 euros.
S'agissant des intérêts dus sur le montant de l'arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit un taux contractuel de 3%. Il convient de relever qu'une telle stipulation serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du taux d'intérêts légal.
En conséquence, la société par actions simplifiée NANOPAL sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 16 841,04 euros, avec intérêts au taux légal à hauteur de 16 394,22 euros à compter du 12 février 2024, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l'assignation pour le surplus.
- Clause pénale :
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application s'agissant de l'indemnité de relocation est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société par actions simplifiée NANOPAL, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 février 2024.
En considération de l’équité, la société par actions simplifiée NANOPAL sera condamnée à payer à la société par actions simplifiée BDM la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 mars 2024,
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société par actions simplifiée NANOPAL et de tout occupant de son chef des lieux situés parcelle cadastrée section ZA n°[Cadastre 3], [Adresse 7] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiée NANOPAL, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
Condamnons par provision la société par actions simplifiée NANOPAL à payer à la société par actions simplifiée BDM la somme de 16 841,04 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 16 394,22 euros et à compter du 17 avril 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale s’agissant de l’indemnité nécessaire à la relocation du local et du dépôt de garantie,
Condamnons la société par actions simplifiée NANOPAL aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 février 2024,
Condamnons la société par actions simplifiée NANOPAL à payer à la société par actions simplifiée BDM la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejetons les autres demandes de la société par actions simplifiée BDM,
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le GreffierLe Président
