- N° RG 24/00333 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPRH
Date : 29 Mai 2024
Affaire : N° RG 24/00333 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDPRH
N° de minute : 24/00332
Formule Exécutoire délivrée
le :30-05-2024
à :Me Muriel DEHILES + dossier
Copie Conforme délivrée
le :
à :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Estelle HEYNEN, juge placée auprès du premier président de la Cour d'appel de PARIS, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 10 avril 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDEURS
Monsieur [J] [G]
[Adresse 4]
[Localité 10]
représenté par Me Muriel DEHILES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Christian DUCOR, avocat au barreau de PARIS
Madame [I] [G]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Muriel DEHILES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Christian DUCOR, avocat au barreau de PARIS
Madame [Y] [G]
[Adresse 2]
[Localité 11]
représentée par Me Muriel DEHILES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Christian DUCOR, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEURS
SOCIETE FOCH ASSURANCES
[Adresse 5]
[Localité 8]
non comparante
Monsieur [R] [A]
[Adresse 1]
[Localité 9]
non comparant
=====================
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 07 Mai 2024 ;
EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte notarié en date du 12 septembre 2015, Monsieur [V] [G] et Madame [P] [U] ont donné à Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G] en nue-propriété l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 8], cadastré section BM n°[Cadastre 6]
Par contrat en date du 08 avril 2021, Monsieur [V] [G], Madame [P] [U] épouse [G], Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G] (les bailleurs) ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES (le preneur) des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 12 360 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.
Par acte sous seing privé en date du 08 avril 2021, Monsieur [R] [A] s'est porté caution solidaire de la société FOCH ASSURANCES au contrat de bail commercial.
Selon acte sous seing privé en date du 15 janvier 2024, Monsieur [V] [G] et Madame [P] [U] épouse [G] ont donné mandat à Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G], donataires, d’agir en résiliation du bail et en condamnation contre la société FOCH ASSURANCES et Monsieur [R] [A].
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 07 février 2024, pour une somme de 9 604,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 février 2024. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024.
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, les bailleurs ont, par actes de commissaire de justice du 09 avril 2024, fait assigner le locataire ainsi que Monsieur [R] [A] devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [R] [A] et la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES à lui payer la somme provisionnelle de 12 338,48 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024,
- condamner solidairement Monsieur [R] [A] et la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner solidairement Monsieur [R] [A] et la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES au paiement d'une somme de 2 467 euros au titre de la clause pénale,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis aux bailleurs à titre d’indemnité,
- condamner solidairement Monsieur [R] [A] et la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L'état d'endettement de la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES ne montre aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.
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A l’audience du 07 mai 2024, Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G] ont maintenu leurs demandes et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 12 338,48 euros arrêtée à la date du 1er avril 2024.
Assignés à étude, la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et Monsieur [R] [A] n'ont pas comparu.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2024.
Par note en délibéré en date du 27 et 28 mai 2024, les demandeurs ont communiqué la première page du contrat de bail commercial et le mandat confié par Monsieur [V] [G] et Madame [P] [U] épouse [G].
SUR CE,
En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
En l’espèce, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
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En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 9604,41 euros, arrêtée au 05 février 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.
Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et sa caution, Monsieur [R] [A], depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G] , l'obligation de la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et de sa caution, Monsieur [R] [A], au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 02 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 12 094,07 euros (déduction faite de la somme de 244,41 euros facturée le 1er mars 2024 au titre des frais de commissaire de justice qui ne sont pas des créances locatives), somme au paiement de laquelle il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [A] et la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES.
- Clause pénale :
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et Monsieur [R] [A], qui succombent, supporteront la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 07 février 2024.
En considération de l’équité, la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et Monsieur [R] [A] seront condamnés à payer à Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 07 mars 2024,
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par Monsieur [R] [A] et la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
Condamnons par provision et solidairement Monsieur [R] [A] et la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES à payer à Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G] la somme de 12 094,07 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 02 avril 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,
Condamnons la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et Monsieur [R] [A] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 07 février 2024,
Condamnons la société à responsabilité limitée FOCH ASSURANCES et Monsieur [R] [A] à payer à Monsieur [J] [G], Madame [I] [G] et Madame [Y] [G] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejetons les autres demandes des parties,
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le GreffierLe Président
