- N° RG 24/00203 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDN3G
Date : 29 Mai 2024
Affaire : N° RG 24/00203 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDN3G
N° de minute : 24/00326
Formule Exécutoire délivrée
le :30-05-2024
à :Me Emmanuel VAUTIER + dossier
Copie Conforme délivrée
le :
à :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Estelle HEYNEN, juge placée auprès du premier président de la Cour d'appel de PARIS, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 10 avril 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDERESSE
SAS BDM
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel VAUTIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Valérie VIEIRA, avocat au barreau de MEAUX
DEFENDERESSE
SAS L AGENCE DU PORT MARLY
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non comparante
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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 07 Mai 2024 ;
EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par contrat en date du 10 mars 2020, la société par actions simplifiée BDM (le bailleur) a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY (le preneur) des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 13 500 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, pour une somme de 3 498,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 novembre 2023.
- N° RG 24/00203 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDN3G
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 04 mars 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 décembre 2023,
- ordonner l'expulsion de la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY à lui payer la somme provisionnelle de 7 273,81 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 05 février 2024, avec intérêts au taux EURIBOR 3 mois, majoré de 3% par an, outres les taxes, à compter du commandement de payer,
- condamner la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au 1,5 fois le montant du loyer augmenté des charges, à compter du 25 décembre 2023 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- condamner la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
- ordonner l'exécution provisoire de droit.
Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l’audience du 07 mai 2024 à laquelle la société par actions simplifiée BDM a maintenu ses demandes et a actualisé sa dette à la somme de 6 076,36 euros arrêté au 30 avril 2024.
Assignée à étude, la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY n'a pas comparu.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.
Par note en délibéré adressée par voie électronique le 22 mai 2024, la société par actions simplifiées BDM a produit les annexes du commandement de payer à savoir le décompte détaillé des loyers, la clause résolutoire et le procès-verbal de signification.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2024.
SUR CE,
En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société par actions simplifiée BDM n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 3 498,40 euros, arrêtée au 15 novembre 2023, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.
Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 1,5 fois le montant du loyer annuel en cas d'expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société par actions simplifiée BDM, l'obligation de la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 30 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 843,37 euros, déduction faite des frais relatifs au commandement de payer et à l'assignation facturés les 1er décembre 2023 et 08 mars 2024 (6 076,36 - 125,84 - 25,17 - 68,32 - 13,66).
S'agissant des intérêts dus sur le montant de l'arriéré locatif, le bailleur sollicite que le taux des intérêts soit le taux EURIBOR majoré de 3%. Cette majoration serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle s’analyse comme une clause pénale et relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du taux d'intérêts légal.
En conséquence, il conviendra de condamner la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY au paiement de la somme provisionnelle de 5 843,37 euros, avec intérêts au taux légal à hauteur de 3 498,40 euros à compter du 24 novembre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l'assignation pour le surplus.
- Clause pénale :
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité dont il est demandé de faire application s’analyse comme une clause pénale et est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 novembre 2023.
En considération de l’équité, la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY sera condamnée à payer à la société par actions simplifiée BDM la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 décembre 2023,
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
Condamnons par provision la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY à payer à la société par actions simplifiée BDM la somme de 5 843,37 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023 sur la somme de 3 498,40 euros et à compter du 04 mars 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,
Condamnons la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 novembre 2023,
Condamnons la société par actions simplifiée L'AGENCE DU PORT MARLY à payer à la société par actions simplifiée BDM la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejetons les autres demandes des parties,
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le GreffierLe Président
